Что спрашивать по телефону при покупке квартиры

Если квартира нам понравилась, то перед внесением аванса нам следует задать Продавцу несколько контрольных вопросов. Деловая беседа с Продавцом квартиры, и ответы на эти вопросы помогут нам сэкономить массу времени и нервов, по сравнению с тем, как если бы мы сразу внесли предоплату, а потом наткнулись на сюрпризы. Какие же это вопросы? Читай на КВАРТИРА-БЕЗ-АГЕНТА.ру. Какие вопросы покупатель должен задавать при покупке квартиры, чтобы обезопасить себя от неудачной покупки, как правильно общаться с продавцом

Внимательный осмотр: в каком состоянии жилье на самом деле?

При внешнем осмотре даже очень придирчивый покупатель всего может и не заметить, а неприглядные стороны жилья, так или иначе, обнаружится уже в процессе проживания в квартире. Здесь поможет базовое понимание психологии: задавая вопрос о скрытых дефектах, стоит внимательно наблюдать за продавцом. Как бы он ни уверял в безупречности жилья, взгляд его будет непроизвольно направлен на самую уязвимую зону. Попытка вывести вас из помещения, отвлечь внимание или слишком поспешные ответы могут быть сигналом к тому, что человек что-то скрывает.

Стоит спросить, тепло ли в квартире зимой, были ли проведены какие-либо работы по теплосбережению, насколько качественно выполнены перекрытия. Не помешает поинтересоваться и тем, какой микроклимат в угловых квартирах, давно ли менялись трубы, в каком состоянии проводка и так далее.

Читать еще: Зачем нужен кадастровый паспорт на квартиру

Шаг 3 – проверка качества квартиры

Спросите у собственника документы БТИ на квартиру. Они необходимы, чтобы проверить, соответствует ли качество квартиры документам: существуют ли в ней несогласованные в законном порядке перепланировка или переустройство. Согласно статье 26 ЖК РФ, практически любые переустройства и перепланировки требуют согласования с органом местного самоуправления, а если их выполнить «самопроизвольно», то они попадут в разряд административных правонарушений, за которые предусмотрена ответственность. Незаконным считается любое переоборудование квартиры, на которое не получено разрешение соответствующих органов.

Какие вопросы нужно задать продавцу?

Покупка квартиры – это серьезное мероприятие. Поэтому подходить к нему нужно соответствующе. Не стоит лениться и стесняться задавать вопросы продавцу недвижимости. Чем больше информации будет о жилом объекте, тем обдуманнее и правильнее будет принятое решение о ее приобретении. Многие граждане не знают, что спрашивать при покупке квартиры.

Нужно уметь задавать правильные вопросы.

У продавца стоит поинтересоваться о следующем:

1. Почему он решил продать данное жилье?
2. Сколько собственников у помещения?
3. Кто является главным квартиросъемщиком?
4. Каким образом недвижимость была получена в собственность?
5. Была ли проведена перепланировка, узаконена ли она?
6. Есть ли среди владельцев недвижимого объекта несовершеннолетние лица?
7. Сколько человек прописано в квартире?
8. Состоит ли продавец в браке? Согласна ли супруга (муж) на продажу помещения? Подтверждено ли это нотариально заверенным документом?
9. Есть ли какие-то ограничения и обременения прав на квартиру?
10. Как долго жилье находится в собственности у продавца?

Нет ли обременений или незаконной перепланировки?

Квартира, которая приобретается, должна быть юридически абсолютно чистой, и в интересах покупателя, если в этом вопросе не будет никаких компромиссов. Поэтому стоит задать вопрос о том, не пребывает ли жилплощадь под обременением. Это может быть незакрытый ипотечный или любой другой кредит под залог недвижимости, какие-то незавершенные судебные разбирательства, арест из-за давно не вносимых коммунальных платежей и так далее.

Если в квартире была проведена перепланировка, надо понять, зарегистрированы ли внесенные изменения официально . Если забыть об этом вопросе, впоследствии можно столкнуться с большими затратами на приведение в порядок документов или даже с тем, что вместе с квартирой появятся проблемы с законом.

Какие вопросы задавать при покупке квартиры в новостройке и на вторичном рынке?

Как не купить «кота в мешке», выбирая квартиру? Ловкий продавец может без труда запудрить мозги незадачливому покупателю, который, в результате, будет вынужден разгребать ворох «дорогостоящих» проблем или вовсе потеряет свои деньги. На этапе, когда подходящий вариант, кажется, найден, крайне важно не забыться от радости и перед тем, как делать шаги к заключению сделки, задать продавцу правильные вопросы.

Итак, давайте же разберемся – о чем нужно спросить у продавца и что следует выяснить о квартире до покупки, чтобы избежать мучительных потерь.

Вопросы по телефону: определяем целесообразность просмотра квартиры

Первый разговор с владельцем жилья, скорее всего, будет телефонным. Прежде всего, необходимо выяснить, действительно ли вы имеете дело с хозяином квартиры или за указанием «без посредников» маскируется обычный начинающий риелтор.

Далее важно еще раз уточнить параметры квартиры и обязательно – цену.

Можно задать несколько вопросов о состоянии жилья, его планировке, поинтересоваться, уместен ли торг, а также выяснить какие-то индивидуальные нюансы, которые у каждого покупателя могут быть свои. Если после получения ответа просмотр, в целом, имеет смысл, стоит сразу же договариваться о визите на объект.

Лучше назначить встречу в дневное время, чтобы рассмотреть жилье при естественном освещении.

Документы покажете?

Главное, что вам нужно выяснить, – это сколько у квартиры собственников. Если квартиру купили супруги, а теперь, после развода, один из них продает жилье, то вам понадобится согласие бывшего мужа или жены. Если собственниками квартиры также являются несовершеннолетние, продавец должен показать официальное согласие на сделку от органов опеки и попечительства.

Обратите внимание, сколько по времени квартира находится в собственности. Насторожитесь, если ее часто перепродавали. Обязательно узнайте, как жилье попало в собственность последнего владельца: по наследству, договору купли-продажи, была приватизирована. Не было ли претензий на недвижимость со стороны других лиц?

Спросите, кто зарегистрирован в квартире. Если кто-то из прописанных жильцов в данный момент служит в армии, находится в местах лишения свободы или признан недееспособным и их права будут нарушены, сделку признают недействительной.

Как правильно оформить договор купли-продажи?

Договор купли-продажи квартиры оформляется в произвольном виде. Строгих требований к написанию такого документа правительство не выдвигает. Можно составить его от руки либо напечатать. Важно отразить в документе всю необходимую информацию.

В договоре должны присутствовать следующие сведения:

• место и дата составления;
• паспортные данные двух сторон;
• адрес расположения квартиры и ее характеристики (этаж, площадь, количество комнат);
• цена сделки;
• условия и порядок финансового расчета;
• сроки, в которые продавец обязуется освободить квартиру;
• порядок решения спорных ситуаций;
• кто несет расходы по оформлению и регистрации договора;
• количество экземпляров заключенного контракта;
• реквизиты и подписи двух сторон.

Рекомендуется заключать договор купли-продажи в присутствии нотариуса либо юриста. В этом случае специалист проследит за тем, чтобы соглашение было составлено грамотно.

[expert_bq нотариально договор купли-продажи недвижимости будет тяжело оспорить в суде.[/expert_bq]

Важные особенности приобретения жилплощади в новостройке

Многие люди опасаются покупать квартиру от застройщика. Это связано с определенными рисками. Ведь на момент приобретения, жилье находится лишь на бумаге. Права на недвижимость являются формальными. Возможно увеличение сроков возведения дома, заморозка строительства.

В этом случае, гражданин теряет деньги. Ведь продать неликвидный товар вряд ли получится. Поэтому важно обращаться к надежным и проверенным застройщикам. Компания должна иметь хорошую репутацию, отзывы о ранее возведенных и сданных в эксплуатацию объектах.

Особенности и преимущества приобретения жилья в новостройке:

• стоимость квадратных метров в строящемся помещении ниже, чем в уже сданном доме, на вторичном рынке. Поэтому, взяв такую квартиру, можно будет заработать на ее продаже;
• покупатель является первым и единственным собственником. Поэтому к преимуществам приобретения жилья в новостройке относится прозрачность документации. Исключены неразберихи со сменой владельцев, выпиской прежних жильцов и т.п.;
• квартиры в современных застройках отличаются улучшенной планировкой, наличием автономных систем водо- и теплоснабжения.

Что может сразу насторожить?

Что может сразу насторожить?

Что может нас сразу насторожить и помешать принятию решения о покупке квартиры и, соответственно, внесению предоплаты?

Речь идет не о категоричном отказе, а о предварительной (грубой) оценке рисков, наличие которых может создавать серьезные опасения. Когда на рынке есть выбор, то лучше выбирать квартиру с наименьшим уровнем потенциальной угрозы. А именно:

• Если выяснилось, что квартира была недавно куплена, и уже снова продается (например, в течение года). Быструю перепродажу используют мошенники для того, чтобы скрыть нарушения в предыдущей сделке.
• Если выяснилось, что квартира продается по доверенности. Это тоже излюбленный прием мошенников. Хотя, конечно, и нормальные люди тоже иногда используют доверенность.
• Если выяснилось, что сделка планируется «альтернативная», а «хотелки» Продавца насчет новой квартиры имеют мало общего с рыночной реальностью. Тогда мы рискуем зря потерять время.
• Если выяснилось, что квартира была получена в наследство. Дело в том, что даже если наследство оформлено как положено, нет никаких гарантий (ни у риэлтора, ни у Откроется в новой вкладке.»>Нотариуса), что со временем не объявятся еще Откроется в новой вкладке.»>наследники, и не предъявят свои права на это наследство. С большой вероятностью нам придется с ними делиться имуществом. Хотя некоторая защита от этого все же есть (об этом на соответствующем шаге — далее).
• Если выяснилось, что Продавец входит в «группу риска». Эта группа не зря так называется. От нас потребуется, смешно сказать, следить за тем, чтобы Продавец сам себя не обманул, по недоразумению (потому что крайним здесь может оказаться Покупатель — об этом далее).
• Если выяснилось, что квартира имеет обременения, или по поводу прав на нее идет спор с кем-либо, то это лишний повод задуматься перед внесением предоплаты. Хотя некоторые обременения (об этом ниже) не мешают покупке квартиры.
• Если выяснилось, что квартира имеет скрытые технические недостатки, например, плесень на стене или трещина под обоями. Не стоит стесняться прямо спрашивать Продавца о подобных вещах, и при этом тщательно осматривать квартиру самим.
• Если выяснилось, что соседи– «не совсем адекватные люди», запойные алкоголики, психически больные или «полудикие персонажи», захламившие свою квартиру так, что оттуда доносится ощутимая вонь, и лезут клопы.
• И наконец – если у квартиры, на первый взгляд, нет серьезных недостатков, но цена ее заметно ниже рыночной. Старый и надежный психологический прием мошенников, рассчитывающих, что жадность Покупателя возьмет верх над его разумом.

Когда выбор невелик и/или очень хочется купить именно эту квартиру, то принимаем к сведению указанные риски, вносим предоплату, и идем дальше, анализируя документы и детально проверяя каждый вариант. Ведь не каждое подозрение ведет к Откроется в новой вкладке.»>обману и мошенничеству.

Но при наличии достаточного выбора (как, например, в Москве и Московской области) – лучше отказаться от такой квартиры, сразу отсекая лишние риски и не подвергая себя лишней опасности.

На вторичном рынке жилья грамотная поддержка юриста особенно важна для Покупателя.
Проверить Продавца и документы на квартиру, снизить риски и сопроводить сделку помогут профильные юристы — Откроется в новой вкладке.»>ЗДЕСЬ.

Итак, квартиру мы выбрали, Продавца допросили как положено, сбили ему цену, пообещав, что это ему зачтется на небесах. Предварительную оценку ситуации провели, и существенных рисков, навскидку, не обнаружили. Решение созрело – квартиру будем брать.

Теперь надо как-то намекнуть Продавцу о внесении предоплаты.

Как это делается? Узнаем на следующем шаге.

Источники

Использованные источники информации при написании статьи:

• https://ka-status.ru/raznoe/chto-nuzhno-sprashivat-pri-pokupke-kvartiry.html
• https://aif.ru/money/proveryaem_kvartiru_pered_pokupkoy_5_veschey_kotorye_nado_sdelat
• https://prozakon.guru/nedvizhimost/kvartira/kuplya-prodazha/chto-nuzhno-znat.html
• https://novostroyman.ru/articles/voprosy-pri-pokupke-kvartiry

Источник: sv-stefan.ru

Осмотр квартиры перед покупкой: на что обращать внимание и что спрашивать

Собирать сведения нужно сразу по нескольким направлениям — если некоторые из них сразу не кажутся очевидными, то впоследствии неучтенные моменты могут отравить жизнь на новом месте. Итак, обязательные вопросы при осмотре квартиры на вторичном рынке для оценки:

• район;
• придомовая территория;
• дом;
• подъезд;
• квартира;
• соседи.

При оценке района имеет значение транспортная доступность и наличие инфраструктуры — магазины, детские сады и школы, поликлиника, развлекательные и спортивные центры. Придомовая территория предполагает место для стоянки автомобиля, детскую площадку, отсутствие шумных трасс. Впрочем, возможны разные личные предпочтения и важно обратить внимание на эти моменты.

До встречи с продавцом жилья нужно осмотреть дом со всех сторон и проверить подъезд. В результате сделать пометки по таким пунктам:

• Наличие в стенах дома заметных трещин или следов их ремонта. Насколько близко они проходят от интересующей квартиры.
• Наличие в доме точек общепита, бань, развлекательных заведений. Многие виды таких объектов работают с нарушением всех норм и доставляют жильцам серьезные неудобства — влажность в квартирах, запахи, шум, насекомые, крысы.
• Состояние лифта и его исправность.
• Внешний вид, влажность и запах в подъезде. Высокая влажность обычно свидетельствует об изношенности коммуникаций в подвале дома. Это влечет за собой грибок в квартирах, ускоренное разрушение конструкций здания и перебои с коммунальными услугами.
• Наличие, расположение и исправность мусоропровода. Идеальный вариант размещения — между площадками, максимально удаленно от квартир.

Осмотр квартиры перед покупкой и что спрашивать при осмотре квартиры

1. Сверить фактическую планировку с данными техпаспорта. Планировку и метраж квартиры можно также посмотреть в выписке из ЕГРН, которую владелец получил при покупке недвижимости. Квартиру с незаконной перепланировкой может не принять банк при оформлении ипотеки. Обратить внимание на срок владения квартирой — период меньше 3 лет потребует дополнительного сбора информации. Чтобы не нарваться на мошенников, в таком случае лучше запросить дополнительную выписку ЕГРН об истории смены собственников этой квартиры.
2. Убедиться, что в квартире нет жильцов. Если есть — поинтересоваться их правами на проживание, чтобы исключить сложности с выселением после покупки. Если, например, жилец имеет право пожизненного проживания в квартире на основании отказа от участия в приватизации этой квартиры, то принудительно выселить его нельзя. Спросить у владельца о взрослых детях. Если кто-то из них служит в армии или отбывает наказание, то может вселиться в квартиру после продажи на праве проживания.
3. Квартира на последнем этаже — добиться доступа на технический этаж и крышу, даже если придется обратиться в ЖЭК или к старшему по дому вместе с собственником. Потеки от воды, лужи, бочки или тазы — информация о плохом состоянии крыши.
4. Оценить шумоизоляцию. Для этого можно обратиться к соседям и попросить их на несколько минут громко включить телевизор. При тонких стенах в квартире на осмотре шум телевизора соседей будет хорошо слышен.
5. Отодвинуть мебель и ковры. Может обнаружиться грибок, трещины, следы насекомых. Свежий ремонт с натяжными потолками может скрывать то же самое. Добросовестный хозяин квартиры не будет возражать, а если будет — обязательно нужно поинтересоваться причиной отказа и взять на заметку.
6. Удостовериться в целостности пломб на счетчиках и сверить их показания с квитанциями на коммуналку. Проверить исправность входных кранов на трубах водоснабжения.
7. Оценить вид изо всех окон. Проверить состояние балконных дверей и окон. Спросить, когда устанавливали и сохранился ли договор с компанией.
8. Проверить исправность розеток во всей квартире.
9. Проверить исправность батарей отопления по всей площади радиатора и наличие кранов.

Неочевидные, но важные вещи, на которые нужно обратить внимание при осмотре квартиры

• После содержания домашних животных может остаться запах разной степени интенсивности. Потереть влажной тряпкой пол в углах и оценить, насколько серьезна проблема. Может потребоваться полная замена половых покрытий.
• Аромат свежесваренного кофе или выпечки при осмотре квартиры может маскировать дурной запах от изношенных коммуникаций. Уделить пристальное внимание возможным источникам запаха — осмотреть сточные трубы на кухне, в ванной и в туалете. Пустить воду под максимальным напором и заметить, насколько хорошо она уходит в сливное отверстие. Спустить воду в унитазе с той же целью.

• Поговорить с соседями по площадке, сверху и снизу. Познакомиться с бабушками. Для этого даже есть смысл посетить этот дом еще раз. Можно получить массу информации про домоуправление, отключения воды и электричества. В ходе правильно проведенной беседы можно узнать про соседа-барабанщика, наркоманский притон, тайный хостел и найти старшего по дому. Те же соседи могут рассказать, кто из жильцов подъезда делал серьезный ремонт и вынес у себя в квартире несущие стены — кстати, не живет ли он как раз под той самой квартирой?

Проведя осмотр квартиры перед покупкой, придерживаясь наших рекомендаций, вы значительно снизите риски приобрести квартиру с весомыми дефектами!

Источник: egrnrstr.ru

Какие вопросы задавать при покупке квартиры в новостройке и на вторичном рынке?

Как не купить «кота в мешке», выбирая квартиру? Ловкий продавец может без труда запудрить мозги незадачливому покупателю, который, в результате, будет вынужден разгребать ворох «дорогостоящих» проблем или вовсе потеряет свои деньги.

На этапе, когда подходящий вариант, кажется, найден, крайне важно не забыться от радости и перед тем, как делать шаги к заключению сделки, задать продавцу правильные вопросы.

Итак, давайте же разберемся – о чем нужно спросить у продавца и что следует выяснить о квартире до покупки, чтобы избежать мучительных потерь.

Вопросы по телефону: определяем целесообразность просмотра квартиры

Первый разговор с владельцем жилья, скорее всего, будет телефонным.

Прежде всего, необходимо выяснить, действительно ли вы имеете дело с хозяином квартиры или за указанием «без посредников» маскируется обычный начинающий риелтор.

Далее важно еще раз уточнить параметры квартиры и обязательно – цену.

Можно задать несколько вопросов о состоянии жилья, его планировке, поинтересоваться, уместен ли торг, а также выяснить какие-то индивидуальные нюансы, которые у каждого покупателя могут быть свои. Если после получения ответа просмотр, в целом, имеет смысл, стоит сразу же договариваться о визите на объект.

Лучше назначить встречу в дневное время, чтобы рассмотреть жилье при естественном освещении.

Какие вопросы задать риэлтору при покупке квартиры

Вопросы риэлтору об объекте недвижимости такие же, как и для собственника. Что касается деятельности специалиста, то важно уточнить следующие моменты:

• в каком агентстве работает;
• сколько лет в профессии;
• в какой профессиональной области специализируется;
• количество сделок в работе;
• сколько стоят услуги;
• порядок оплаты услуг;
• какие услуги оказывает;
• ответственность за проведение сделки.

Официально работающие специалисты имеют документы, разрешающие заниматься данным видом деятельности:

• Свидетельство о государственной регистрации юридического лица или индивидуального предпринимателя.
• Свидетельство о постановке на налоговый учет ЮЛ или ИП.
• Выписка из Единого государственного реестра, в которой указаны коды видов экономической деятельности ЮЛ или ИП.

Минимум «юридических» рисков: покупка квартиры в новостройке

Абсолютным мифом является то, что покупка жилья в строящемся доме намного более рискованное предприятие, чем приобретение жилья на вторичном рынке

(если, конечно, говорить о формате долевого участия)
.
Деталь

В этом случае история квартиры начинается с первого собственника, так что здесь нельзя говорить о нарушении прав третьих лиц при продаже недвижимости.

Закон о долевом строительстве в текущей редакции делает покупателей несколько более защищенными, нежели с этим справляются законы, регулирующие переход собственности на “вторичке”. На случай «долгостроя» или банкротства застройщика в законе предусмотрены соответствующие меры, так что при возникновении проблем есть вероятность, что жилье, все-таки, будет достроено или, в крайнем случае, деньги дольщику вернут.

Перед приобретением жилья в новостройке необходимо понять, соблюдает ли застройщик ФЗ-214

, имеет ли разрешительные документы, в какие сроки планирует сдать дом в эксплуатацию. Необходимо детально изучить информацию на официальном сайте строительной компании – закон обязывает девелоперов обнародовать всю базовую документацию вплоть до бухгалтерских отчетов.

Но все же есть несколько вопросов, которые стоит пояснить в офисе продаж застройщика.

Прежде всего, стоит еще раз спросить, все ли в порядке с разрешениями и законностью использования земельного участка, каковы точные сроки завершения строительства,
уточнить цену.

Убедившись в том, что с юридической точки зрения все чисто, стоит поинтересоваться:

• технологиями и строительными материалами (ответы “продажника”, кстати, должны быть подтверждены соответствующими пунктами в проектной декларации и ДДУ);
• особенностями внутренней отделки с уточнением того, что именно входит в «полный комплект»;
• оформлением зон общего пользования;
• возможностями перепланировки квартиры;
• особенностями парковки;
• планами по развитию инфраструктуры.

Необходимо внимательно ознакомиться с типовым договором, предлагаемым застройщиком, и прояснить все интересующие нюансы.

Перед подписанием очень не помешает показать документ независимому юристу.

Вторичный рынок: стратегия коммуникации с продавцом

Разговор с продавцом во время просмотра квартиры должен быть деловым, однако желательно расположить к себе собственника, от этого напрямую зависит размер возможной скидки, или вероятность каких-либо прочих уступок со стороны продавца.

Перед тем, как подписывать договор, и тем более, перед тем, как выражать согласие на оформление предоплаты, продавцу следует задать как минимум девять важных вопросов:

Кто собственники квартиры, сколько их, и есть ли среди них несовершеннолетние дети?

Важно иметь дело именно с владельцами жилья, а не с их родственниками или посторонними помощниками. Если от имени собственника действуют доверенные лица, необходимо, во-первых, попросить нотариальную доверенность, а во-вторых, попросить контакты собственника жилья, но при наличии выбора лучше все-таки покупать квартиру напрямую у владельцев. Когда собственников несколько, надо спросить, будет ли согласие от всех. При наличии несовершеннолетних, зарегистрированных в квартире, стоит выяснить, согласован ли вопрос продажи со службой опеки.

В идеале, уже на момент размещения объявления о продаже все собственники, и, что еще важнее, не собственники, имеющие право проживания, должны быть сняты с регистрационного учета (это должна подтверждать выписка ЕГРН). Кроме того, должны быть в наличии документы, нотариально подтверждающие согласие всех собственников на продажу.

Как именно было получено право владения жильем?

Это нужно проверить, так как, например, квартира, полученная по наследству, может впоследствии преподнести неприятные сюрпризы (могут появиться наследники, которые в суде докажут, что их права были нарушены). Идеальный вариант – договор купли-продажи (или, что еще лучше, ДДУ).

Кто зарегистрирован в квартире, сколько человек, все ли готовы выписаться в ближайшее время?

В частности, готовность выписаться должна быть подтверждена документально (особенно по зарегистрированным не собственникам). Важно, чтобы все регистрационные процедуры были абсолютно прозрачными и не вызывали подозрений.

Могут ли какие-то третьи лица впоследствии заявить права на квартиру?

Это может быть не закрытая ипотека, не погашенный кредит под залог недвижимости, наличие каких-либо судебных тяжб, связанных с правом собственности, оформленное завещание, иные обременения.

Вне зависимости от ответа продавца, эту информацию нужно проверить лично (ЕГРН – наличие обременений, реестр завещаний – наличие наследников).

Вряд ли продавец раскроет всю информацию по этому поводу, если захочет ввести в заблуждения покупателя. Кроме того, он может и сам не догадываться о такой вероятности в силу правовой безграмотности или незнания каких-то обстоятельств. Особенно внимательно надо относиться к этому вопросу при покупке жилья, совсем недавно полученного по наследству.

Долго ли квартира пребывает в собственности продавца?

Идеально, если этот период более трех лет. Стоит понимать, что чем этот срок больше, тем меньше вероятность того, что кто-то неожиданно заявит на нее свои права. Тем более, что есть такое понятие, как срок исковой давности, который исключает риски возникновения проблем в случае, если чьи-то права при продаже действительно были нарушены.

Имеются ли на руках все документы, связанные с продажей, или их сбор только предстоит?

Необходимость получения, например, технического паспорта, разных справок и выписок может существенно отдалить процесс завершения сделки.

Какие скрытые дефекты есть в квартире?

Вопрос кажется лишним, поскольку ни один продавец не станет без насущной потребности сразу же показывать неприглядную «изнанку» товара. Но невербально часто взгляд может быть направлен именно на проблемную зону.

Поспешный ответ или, наоборот, значительная пауза должны стать сигналом к тому, что надо проявить бдительность.

Была ли перепланировка и узаконена ли она?

Изменения границ помещений и прочие радикальные преобразования должны быть согласованы в установленном порядке. Если купить квартиру с неузаконенной перепланировкой, потом можно понести существенные расходы на приведение в порядок документов.

Кто непосредственные соседи?

Увы, многие из тех, кто не озаботились этим вопросом, впоследствии очень пожалели об этом – семья алкоголиков может часто устраивать концерты в ночное время, а поведение слишком активных детей в соседней квартире может помешать отдыху.

Можно задать продавцу общие вопросы относительно развития инфраструктуры, но по району стоит прогуляться самостоятельно, оценив, насколько близко находятся наиболее значимые объекты.

Важно также выяснить, какая организация отвечает за обслуживание дома и окрестной территории, и насколько качественно она выполняет свою работу.

Стоит не стесняться записывать наиболее важные сведения, чтобы потом еще раз составить себе общую картину, проверить информацию и принять окончательное решение.

Что спросить у продавца квартиры

Изначально об объекте своей мечты мы узнаем из объявления. Устраивает местоположение, технические характеристики, понравились фотографии. Что делать дальше? В объявлении указаны контактные телефоны продавца, поэтому смело звоним и выясняем для начала некоторые моменты, которые помогут решить – назначать встречу для просмотра или больше не интересоваться данной квартирой.

Во время телефонного разговора важно получить ответ на следующие вопросы:

• Кто продает квартиру – собственник, риэлтор или представитель по доверенности?
• Почему продают квартиру – покупают другую, меняют место жительства, необходимо погасить долги?
• Кто является собственником квартиры – семья с детьми/без детей, одинокий пенсионер?
• Основание возникновения права – приватизация, наследство, дарение, покупка?
• Кто зарегистрирован в квартире – собственники, граждане не являющиеся членами семьи?
• Есть ли обременения?
• Кто занимается оформлением сделки и кто будет оплачивать эти услуги?

Из ответов на эти вопросы становится понятно, что вы покупаете, какие могут возникнуть сложности, есть ли смысл смотреть эту квартиру и дальше заниматься оформлением сделки купли-продажи.

Многие на другом конце провода либо не знают ответа на эти вопросы и тактично просят вас перезвонить позже или оставить свои контакты для связи. Другие отвечают коротко: обременений нет, все документы по квартире в порядке и готовы для проведения сделки. Третьи раздражаются от таких “умников”.

Вы, должны помнить: платите ВЫ, рискуете в первую очередь ВЫ. Остаться без купленной квартиры легко, а вернуть свои деньги обратно практически невозможно.

Если продавец и риэлтор заинтересованы в продаже объекта, они ответят на все ваши вопросы, поинтересуются вашей ситуацией и расскажут как лучше поступить, чтобы интересы всех участников сделки были учтены. А теперь рассмотрим подробнее.

Как собственник получил квартиру

Квартира может принадлежать продавцу на праве собственности на основании договора:

• на передачу жилого помещения в собственность граждан (договор приватизации);
• купли-продажи;
• мены;
• дарения;
• ренты;
• свидетельства о праве на наследство;
• решение суда.

К квартире, которая принадлежит продавцу на основании договора приватизации, свидетельства о праве на наследство, решения суда, нужно относиться внимательно и с осторожностью.

Сколько собственников в квартире

Узнать сколько собственников в квартире можно из выписки из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН). Выписку можно спросить у продавца или заказать самостоятельно на сайте Росреестра. Из выписки можно узнать сколько человек имеют право собственности и как оно оформлено.

Если продается доля в праве собственности, у продавца должен быть документ, подтверждающий отказ других владельцев от преимущественного права покупки (ст. 250 ГК РФ).

Если доли продаются всеми собственниками, важно, чтобы они были согласны с условиями продажи и присутствовали при оформлении сделки.

Есть ли несовершеннолетние собственники

Если одним из собственников квартиры является несовершеннолетний ребенок, для проведения сделки необходимо получить разрешение органов опеки. Ребенку должно быть предоставлено жилье, в котором его доля будет не меньше и условия не хуже, чем в продаваемой квартире.

Если продается квартира, которая была куплена с привлечением средств материнского капитала, важно чтобы всем членам семьи (и супругу и детям) были выделены доли в продаваемой квартире.

В противном случае сделку смогут оспорить супруг или дети по достижении совершеннолетия.

Какова история квартиры

Важно знать сколько раз менялись собственники квартиры и по каким основаниям. Если квартира часто перепродавалась, менялась, дарилась – это повод насторожиться. В выписке из ЕГРН указана дата регистрации права, которая является подтверждением слов продавца о сроке владения имуществом.

Хорошо, когда продавец является единственным бессменным собственником квартиры на протяжении последних 3-5 лет.

Семейное положение продавца квартиры

Если квартира была куплена продавцом до вступления в брак, получена в порядке наследования или в дар никаких дополнительных документов не нужно.

В случае покупки квартиры в период брака и оформлении ее на одного из супругов, обязательно согласие второго супруга на продажу. Согласие должно быть нотариально удостоверено.

Если супруги в разводе, а квартира приобреталась в браке и оформлена на одного из них, но раздела имущества между супругами не было, то и в этом случае согласие второго супруга на продажу является обязательным.

Кто зарегистрирован в продаваемой квартире

О гражданах зарегистрированных в квартире можно узнать из Выписки из домовой книги квартиросъемщика. Данная справка выдается собственнику в управляющей компании. В справке указано кто прописан в квартире, когда и кем приходится собственнику. В выписке указываются сведения о временно выписанных гражданах находящихся в армии, местах лишения свободы, на учебе.

На квартире с временно выписанными лицами лучше не останавливаться. Данную категорию лиц, сложно выписать даже в судебном порядке.

В предварительном договоре купли-продажи желательно указать, что до подписания основного договора, все зарегистрированные в квартире лица, должны быть выписаны.

Есть ли ограничение прав и обременение

Информация о ограничении прав и обременении содержится в разделе 2 в выписке из ЕГРН. В данном разделе указаны следующие сведения по объекту:

• вид ограничения права и обременения;
• дата госрегистрации;
• номер госрегистрации;
• срок на который установлено ограничение прав и обременение;
• лицо, в пользу которого установлено ограничение прав и обременение;
• основание госрегистрации.

Как узнать есть ли перепланировка в квартире

При осмотре квартиры обратите внимание на планировку и уточните у продавца были ли произведены какие -либо перепланировки. Лучше попросить технический паспорт квартиры и сравнить реальную планировку с планом.

Если перепланировка не узаконена новому собственнику придется заниматься этим самостоятельно. Узаконить перепланировку не дешевое мероприятие и не всегда возможное. Поэтому новому собственнику за незаконную перепланировку грозит штраф и обязательство вернуть квартиру в первоначальное состояние.

Есть ли долги за услуги ЖКХ

Чтобы убедиться в отсутствии долгов, попросите у продавца справку об отсутствии задолженности по коммунальным платежам, подписанную и заверенную печатью УК или ТСЖ.

Поинтересуйтесь в каком состоянии находятся инженерные сети: менялись ли система отопления, водоснабжения, электропроводка.

Уточните по счетчикам электроэнергии и водоснабжения дату установки и следующий срок замены.

Кто соседи продавца квартиры

Спросите у собственника о соседях, как он их характеризует. После просмотра квартиры поговорите с соседями по площадке, бабушками на лавочке у подъезда. Возможно узнаете, что-то новое о управляющей компании, жильцах, о продавце квартиры.

Не стесняйтесь, записывайте ответы собственника на вопросы, информацию полученную от соседей и свои наблюдения.

Дома в спокойной обстановке перечитайте, проанализируйте полученные сведения и принимайте решение.

Важные дополнительные вопросы

Если осмотр жилья для покупки проводится в летнее время, стоит поинтересоваться, тепло ли в квартире зимой.

Не стоит, однако, довольствоваться только ответами владельцев, можно аккуратно провести дополнительный «опрос» соседей. При осмотре самой квартиры и подъезда стоит поинтересоваться толщиной стен и перекрытий, а также материалами, из которых они сделаны (
а лучше – заглянуть в техпаспорт квартиры).
На заметку

Будет полезно знать, что стены в панельных домах, очень давно построенных, в большинстве случаев имеют высокую теплопроводность, именно поэтому в них холодно зимой и жарко летом. Кирпич и современные панельные материалы держат тепло гораздо лучше.

Если стены в угловой квартире не были утеплены, возможно, вам впоследствии придется заняться этим вопросом.

Не лишним будет также о звукоизоляции, поскольку если в квартире слышно, о чем разговаривают соседи, жить будет очень дискомфортно.

Если, на первый взгляд, в квартире все понравилось, стоит задать весьма провокационный вопрос о том, будет ли продавец готов вернуть задаток, если сделка не состоится в силу сложившихся у него обстоятельств.

Впрочем, и себе стоит ответить на вопрос о том, готовы ли вы оставить задаток у владельца квартиры, если вдруг передумаете ее покупать. Все условия, связанные с получением и суммой предоплаты, а также порядком компенсационных обязательств, стоит подробно обсудить, после чего зафиксировать в договоре.

Степень «проблемности»: когда от покупки лучше отказаться?

Если есть несколько вариантов для выбора квартиры, стоит останавливать внимание на квартирах «наименее проблемных». С опаской надо отнестись к ситуациям, когда:

• выяснилось, что квартира была куплена совсем недавно и быстро выставлена на продажу, либо за последние несколько лет перепродавалась много раз;
• квартира продается на основании доверенности, даже нотариально заверенной;
• продавец намерен использовать альтернативную сделку, но имеет уж слишком нереалистичные планы на покупку нового жилья;
• квартира была получена в наследство недавно;
• сам продавец не является благонадежным (например, фигурирует в судебных процессах или может быть признан лицом, которое не всегда отдает себе отчет в своих действиях);
• квартира находится под обременением или является объектом судебного спора;
• жилье без явных существенных недостатков предлагается по явно заниженной цене, намного уступающей рыночной стоимости.

Конечно, названные риски не несут в себе прямого запрета на покупку именно этой квартиры.

Но тщательно проанализировать документы и прояснить подозрительные моменты надо обязательно.
Если же есть выбор, лучше отказаться от проблемного варианта в пользу квартиры с более простой и понятной историей.

Когда нужно быть особенно внимательным

В каких случаях следует быть особенно внимательным, проверять все тщательнее и если есть сомнения лучше отказаться от сделки:

• Недвижимость куплена недавно – менее года.
• Частая смена собственников по различным основаниям.
• Продажа по доверенности.
• Наследственная квартира.
• На квартиру наложен арест или прочие ограничения.
• Собственником является гражданин из “группы риска”.
• Скрытые технические недостатки.
• Цена намного ниже рыночной.

Выбор есть всегда, решение за вами. Уходите от сомнительных и заманчивых предложений. Не подвергайте себя лишней опасности.

Источник: xn——cddpddbr5bcif8egg5rla.xn--p1ai