Покупка дачи отличается от приобретения городской квартиры тем, что в этом случае нужно учесть гораздо больше факторов. Покупателя должно интересовать не только состояние дачи и законность прав на нее продавца, но и назначение участка, наличие у него границ и отсутствие ограничений.
В комплект документов, которые владелец дачи обязан предоставить на сделку, входят документы на земельный участок, дом и хозяйственные постройки, а также документы, подтверждающие личность продавца. Начинать проверку специалисты советуют всегда с документов на землю.
Какие документы нужны для покупки земельного участка?
Единственным документом, подтверждающим права продавца на земельный участок, на сегодняшний день является выписка из ЕГРН. У некоторых владельцев дач до сих пор могут сохраниться свидетельства о собственности старого образца. Однако для проведения сделки нужно попросить их подготовить выписку из ЕГРН. Именно в ней содержится актуальная информация о том, кто является владельцем дачи.
Что можно узнать из выписки из ЕГРН?
Наличие на участке обременений. Если на участок наложен арест из-за того, что у собственника есть долги, это также можно будет узнать из выписки из ЕГРН. Продавец мог получить в банке кредит под залог земли, тогда до полного погашения долга он не имеет права распоряжаться этой недвижимостью.
Назначение земли и ее разрешенное использование. В выписке содержится информация о том, какие объекты собственник имеет право разместить на участке. В предоставленном продавцом документе должно быть сказано, что участок предназначен для садоводства, индивидуального жилищного строительства (ИЖС) или ведения личного подсобного хозяйства. На участках с таким назначением разрешено построить жилой дом. На садовом участке может быть построен как жилой дом, так и садовый (предназначенный для временного проживания).
Есть ли у участка границы. Покупатель должен настаивать на том, чтобы к моменту продажи дачи было проведено межевание участка. Специалисты советуют приобретать только участки, границы которых определены. В этом случае можно быть уверенным, что площадь участка именно такая, как заявляет владелец, и границы дачи нигде не пересекаются с землей соседей.
Проверить, проводилось межевание или нет, можно, запросив выписку из ЕГРН, или, зная кадастровый номер земельного участка, найти его на публичной кадастровой карте Росреестра. Если границ у участка нет, на карте появится отметка «Без установленных границ».
Рекомендуется перед покупкой дачи пригласить для консультации кадастрового инженера, даже если межевание проведено. Это позволит убедиться, что границы участка, указанные в документах, соответствуют действительности.
Отсутствие ограничений на использование участка. Узнать, не попадает ли участок полностью или частично в зону с особыми условиями использования территорий (ЗОУИТ), также можно из выписки из ЕГРН. Поэтому специалисты обязательно советуют заказывать расширенную выписку из ЕГРН, в которой содержится эта информация.
Ограничения в использовании земельного участка зависят от вида зоны (приаэродромная территория, зоны подтопления, водоохранная зона, санитарно-защитная зона, придорожные полосы автомобильных дорог, охранная зона трубопроводов). К примеру, если участок входит в границы охранной зоны объектов электросетевого хозяйства, на нем запрещается строительство, капитальный ремонт, реконструкция или снос зданий без письменного согласия сетевых организаций.
Какие конкретные ограничения в использовании земельных участков накладывает нахождение участка в пределах определенной зоны, установлено нормативными правовыми актами для каждой зоны. Например, ограничения в использовании земельных участков, попадающих в границы охранной зоны объектов электроэнергетики, регламентируются постановлениями правительства №160 от 24.02.2009 и №1033 от 18.11.2013.
Ограничения в использовании земельного участка сохраняются и после его продажи. Поэтому информацию о расположении земельного участка в границах зоны с особыми условиями использования в обязательном порядке нужно указывать в договоре купли-продажи земельного участка.
Какие документы являются правоустанавливающими?
Кроме того, нужно проверить правоустанавливающие документы, которые есть у продавца. Это документы, на основании которых ему принадлежат дом и земельный участок:
- договор купли-продажи,
- договор приватизации,
- свидетельство о праве на наследство,
- договор дарения.
«Правоустанавливающие документы следует проверять на каждый объект отдельно, — советует руководитель юридической службы красноярской мастерской продажи недвижимости «Ремесленникъ» Вера Разумовская. — Однако надо понимать, что документы на участок не всегда будут совпадать с документами, которые у продавца есть на дом. Например, продавец мог купить земельный участок, в таком случае правоустанавливающим документом на землю является договор купли-продажи, а затем построить на нем дом, который он оформил в собственность в упрощенном порядке «по дачной амнистии». Тогда правоустанавливающим документом на дом будет декларация о строительстве. К моменту продажи дом должен быть уже оформлен в собственность».
Как проводить проверку продавца?
Проверка продавца проходит в два этапа. Во-первых, нужно удостовериться, что продавец — действительно тот, за кого себя выдает. Во-вторых, убедиться, что на момент продажи дачи у него нет финансовых проблем, которые могут привести к признанию сделки недействительной в дальнейшем.
Где проверить документы продавца?
Проверить, действителен ли паспорт продавца, можно на сайте МВД. Для этого нужно ввести в строке поиска серию и номер документа.
«Отметка о том, что паспорт недействителен, не обязательно означает, что перед вами мошенник. Продавец мог просто вовремя не поменять паспорт, когда ему исполнилось 45 лет, поэтому документ значится как недействительный», — объясняет Вера Разумовская.
Если собственника на сделке по доверенности представляет другое лицо, проверяется доверенность. Узнать, выдавалась доверенность или нет, действительна ли она на настоящий момент, можно в Единой информационной системе нотариата. Здесь в открытом доступе размещен сервис проверки доверенностей. Для того чтобы им воспользоваться, нужно знать дату получения доверенности, ее номер и имя нотариуса, который ее выдал.
«Когда из правоустанавливающих документов мы видим, что продавец получил дачу в результате возмездной сделки (купил или получил по договору мены), мы выясняем, есть ли у него супруга. Если на момент приобретения земли он состоял в браке, для проведения сделки потребуется заверенное нотариусом согласие супруги на продажу дачи. Если же продавец в браке не состоит, мы просим его написать об этом заявление, оно также будет приложено к пакету документов», — говорит Вера Разумовская.
Как узнать, есть ли у продавца долги?
Как и при приобретении городской квартиры, при покупке дачи проводится проверка продавца на возможное банкротство. В случае если продавец будет признан банкротом, все сделки, совершенные им в течение трех предыдущих лет, могут быть признаны недействительными в дальнейшем. На момент продажи дачи продавец не должен значиться в Едином федеральном реестре сведений о банкротстве среди тех, кто подал заявление о банкротстве.
Кроме того, следует проверить информацию о собственнике участка на сайте судебных приставов. У него не должно быть долгов, которые с него пытаются взыскать принудительно.
Какие документы на постройки нужно проверить при покупке дачи?
На расположенные на участке строения заказывается отдельная выписка из ЕГРН. Из нее можно понять, какие объекты зарегистрированы на дачной земле. Это может быть жилой дом и нежилые строения (гараж, баня, хозяйственные постройки).
Если на садовом участке расположен жилой дом, в котором возможна прописка, в комплект документов, которые необходимо запросить у собственника для проведения сделки, входит домовая книга. Из нее можно узнать, кто прописан в доме. Домовая книга представляет собой альбом формата А4.
Часто бывает, что домовая книга хранится не у самого собственника, а в администрации поселка. Тогда нужно получить из нее выписку. Из этого документа должно быть видно, что на момент продажи дома в нем не остается прописанных лиц. Если на участке стоит садовый дом, домовая книга для совершения сделки не нужна.
Дополнительно специалисты советуют запросить у продавца справки об отсутствии долгов за электроэнергию, членские взносы в СНТ или за вывоз мусора. Такую справку должен выдать председатель садового товарищества или сельсовет.
«Далеко не всегда к моменту выхода на рынок у собственника есть весь необходимый пакет документов. Чаще всего их приходится собирать во время подготовки к сделке, это приводит к увеличению сроков», — отмечает Вера Разумовская.
Все перечисленное – это только общий комплект документов, которые нужно запросить у продавца, готовясь к покупке дачи. В зависимости от ситуации могут потребоваться еще дополнительные документы. Например, если из документов следует, что среди собственников дома есть несовершеннолетние дети, на продажу потребуется еще согласие органов опеки.
Источник: www.sibdom.ru
Проверка дома перед покупкой
Вам нужна техническая проверка дома перед покупкой- это к нам!
Давайте знакомиться: наша компания «ЭКСПЕРТ-ВЗГЛЯД». Мы профессионально выполним услугу проверка дома перед покупкой, а именно проверим дом на долговечность, качество и безопасность. Мы являемся сертифицированными специалистами по строительному контролю и строительной экспертизе. Наши специалисты проведут комплексную профессиональную проверку дома перед покупкой, включая проверку фундамента, стен и перекрытий, кровли и крыши, но об этом мы расскажем подробнее ниже.
Если Вы посетили данную страницу, то это значит, что у Вас намечается отличное событие, а именно покупка дома. Покупка дома — ответственный этап в жизни каждого человека, и проверка дома перед покупкой крайне необходима!
К покупке дома нужно подойти грамотно и взвешенно. Можно по-быстрому купить одежду, не проверив её качество. Но нельзя безответственно покупать дом, в котором вы будете постоянно проживать или иметь счастье проводить в нём летние тёплые дни. Покупать дом без проверки — никуда не годится!
Каждый из нас является специалистом в какой-либо области: бухгалтера, врачи, учителя. Каждая специальность — это совокупность большого срока обучения, профессионального роста и обязательно конкретной практики.
Ни для кого не секрет, что если неподготовленный человек прочитает даже очень большое количество интернет статей — то всё равно не сможет стать профессиональным юристом или экономистом. В данном случае при проверке дома перед покупкой не полагайтесь на свою компетентность, как раз мы являемся в этом деле ответственными профессионалами, и именно мы можем достоверно сказать в каком техническом состоянии находится дом, который вы планируете приобрести.
Проверка частного дома перед покупкой – это лучшая гарантия спокойствия.
Какие дома мы можем проверить перед покупкой?
Для проверки дома перед покупкой у нас есть квалифицированные специалисты, специализированные приборы и инструменты, а также многолетний опыт. По этому мы можем проверить дом из любого вида материалов: от дерева до монолитного бетона. Также к нам можно обратиться для проверки перед покупкой кирпичного дома или дома из газобетонных блоков. Мы проверяем любые виды деревянных домов от бревна, бруса до каркасного дома.
Наши специалисты подскажут, как проверить каркасный дом при покупке, чтобы не производить вскрытия и порчи облицовки.
В последние годы набирает обороты строительство из поризованного камня/блока, а также арболитовые блоки и керамзитобетон. Мы готовы проверить не только соблюдение строительных технологий, но и качество материалов, а также общую долговечность.
Какие инструменты и приборы мы используем?
У нас большой парк современных приборов и инструментов, вот только некоторые из них:
- Лазерная рулетка (дальномер) LEICA DISTO D3а ВТ
- Лазерный дальномер-уклономер BOSCH GLM 80 + R60 (0 601 072 301)
- Специализированный фотоаппарат: Canon PowerShot SX50 HS
- Штангенциркуль ШЦ-I-150-0.05
- Угольник проверочный 300мм.
- Комплект для визуального и измерительного контроля (ВИК)
- Тахеометр Электронный Trimble M3 DR (2”)
- Автоматический лазерный нивелир REDTRACE MIX
- Видеоэндоскоп МЕГЕОН 33800
- Тепловизор SDS HOTFIND LX
- Анемометр Testo 417
- Ультразвуковой дефектоскоп Пульсар 2.2
- Влагомер Greisinger GMH 3830
- Аэродверь
- Рулетки, разметочный инструмент и др.
Какие применять приборы и инструменты наши специалисты определяют для каждого конкретного случая.
Опыт проверки домов перед покупкой?
Как показывает наша практика большое количество домов продаются сразу после того, как их бывшие хозяева обнаружили какие-то существенные дефекты. Продавец не может поддерживать дом в адекватном состоянии или это дорого обходится. По этому его задача состоит в том, чтобы спрятать недостатки и максимально показать имеющиеся достоинства. Главное ни в коем случае не снижать цену, а наоборот получить максимальную выгоду.
Сопровождение покупки загородной недвижимости
Содержание страницы
- Правовые последствия приобретения загородной недвижимости без юриста:
- Что необходимо проверить при приобретении дома и земельного участка:
- Проверка продавца:
- Почему риелтора недостаточно?
- Реализованные проекты
- Что еще важно учитывать при покупке загородного дома или участка:
- Стоимость услуг
Покупка загородного дома, коттеджа или садового участка – сделка, заключающая в себе массу скрытых рисков. С юридической точки зрения приобретение недвижимости – это исследование её правового статуса.
Все знают, что трещина в фундаменте и на стенах дома – огромная проблема. Как правило, такую трещину тяжело скрыть от покупателя при осмотре. В случае с правовым статусом недвижимости, юридическую «трещину» в документах на дом может найти только опытный юрист с соответствующей специализацией.
Задача юристов КГ ЭТАЛОН – обеспечить безопасность сделки Доверителей.
Считаем важным напомнить, что в силу ст. 35 Земельного кодекса РФ, если земельный участок и расположенный на нем дом находятся в собственности одного лица, то они должны быть проданы одновременно. Нельзя продавать только дом без земельного участка под ним.
Правовые последствия приобретения загородной недвижимости без юриста:
- на недвижимость могут предъявить права третьи лица, о которых «забыли» сообщить продавцы при заключении сделки;
- земля по документам продавца может значится землёй населённых пунктов для ИЖС, а по федеральным документам – землёй лесного фонда;
- на земельном участке нельзя будет построить дом (баню, гараж) если вид разрешенного использования земельного участка не предусматривает строительство;
- дом может быть признан самовольной постройкой в случае несоблюдения документального оформления строительства и по иску местной администрации его придётся сносить;
- в доме фактически невозможно жить из-за отсутствия коммуникаций и невозможности их провести;
- дом и земельный участок может быть изъят у законного приобретателя по иску заинтересованного лица, интересы которого не учли при заключении сделки (супруги, дети, наследники), при этом вероятность вернуть деньги от продавца невелика;
- продавец юридически не сможет передать вам недвижимое имущество, если оно является предметом залога или ареста;
- земельный участок может быть изъят для государственных и муниципальных нужд в связи с дорожным строительством, проведением газопровода и т.д.
Что необходимо проверить при приобретении дома и земельного участка:
- соответствует ли вид разрешенного использования земельного участка и категория земли цели приобретения земельного участка;
- на каком юридическом основании был построен дом;
- поставлены ли земельный участок и дом на кадастровый учет, определены ли координаты границ земельного участка;
- является ли продавец собственником земельного участка и объектов, расположенных на нем;
- на каком основании приобретен объект недвижимости (куплен, получен в наследство и т.п.);
- кто зарегистрирован в доме, и зарегистрированы ли в доме дети, недееспособные лица, отбывающие наказание лица (если есть дом);
- подведены ли к дому и земельному участку инженерные коммуникации (вода, электричество, теплоснабжение, газ и т.п.) и как оформлены;
- не подлежит ли данный участок изъятию в государственную или муниципальную собственность в соответствии с документацией о комплексном развитии территории;
- не являются ли земельный участок и объекты, расположенные на нем, предметом судебного разбирательства;
- есть ли ограничения или обременения земельного участка, загородного дома (ипотека, арест, сервитут, аренда третьими лицами).
Источник: www.etalon-cons.ru