Меня часто спрашивают: можно ли подать на банкротство с ипотекой, имея в виду то, получится ли сохранить за собой залоговую недвижимость. До недавнего времени ипотечное жильё однозначно включалось в конкурсную массу и подлежало реализации с торгов. Теперь же можно его оставить за банкротом, а остальные долги списать. Ведь 27 апреля 2023 года было принято определение Верховного суда, согласно которому, имея ипотеку можно подать на банкротство и сохранить залоговую недвижимость за собой.
Ипотека при банкротстве физического лица: как это было
Закон о списании долгов довольно жёстко подходит к банкротству с ипотекой. Недвижимость, которой владеет должник на правах собственности, должна быть включена в конкурсную массу и продана с торгов, а вырученные средства — направлены на погашение задолженности перед кредиторами. Исключение составляет только единственное жильё, если оно не находится в залоге. Поскольку ипотека — это разновидность залога, при банкротстве ипотечную квартиру сохранить не получится, и она уйдёт с молотка.
#ЧёЗА… Центробанк поднял ключевую ставку до 12%! Что будет с ИПОТЕКОЙ?
Согласно закону, одним из последствий признания гражданина банкротом является отчуждение жилой недвижимости, находящейся в ипотеке (залоге). Даже если он исправно выплачивает ипотечный кредит.
При этом 80% суммы, вырученной от реализации залогового имущества должника, получит банк-залогодержатель. Оставшиеся 20% будут направлены на погашение долгов перед другими кредиторами. А если требования банка, выдавшего ипотечный кредит, не будут удовлетворены в полном объёме, он сможет претендовать на часть средств от продажи другого имущества банкрота.
Но лишь в составе кредиторов третьей очереди. Иными словами, финансовая организация, выдавшая кредит, может и не получить всех своих денег, а должник всё равно лишится ипотечного жилья. Даже если другой недвижимости, пригодной для постоянного проживания, у него нет.
Конечно, бывали случаи, когда банк-залогодержатель не включался в реестр кредиторов. И тогда должникам удавалось сохранить за собой ипотеку. Но это исключение из правил. И невероятное везение.
Такое действительно может произойти, если должник исправно платит ипотеку, а банкротится по долгам перед другими кредиторами. Дело в том, что взыскание на ипотечное жильё может обратить только банк-залогодержатель. И если у него нет вопросов к заёмщику, он может не включаться в реестр кредиторов.
Но это в теории. На практике залогодержатели ипотечных квартир активно участвуют в процедуре банкротства своих заёмщиков. Даже если граждане исправно выплачивают ипотеку. Это связано с тем, что ипотека прекращается, если банк-залогодержатель не успеет включиться в реестр требований кредиторов. А рисковать никто не намерен.
Заберут ли ипотеку при банкротстве: случай из практики
Жительница Подмосковья задолжала нескольким банкам, но исправно выплачивала ипотеку за свою 45-метровую квартиру. И она очень удивилась, когда банк, выдавший ипотечный кредит, включился дело о её банкротстве. Ведь эта квартира — её единственное жильё.
ЧТО ТЕПЕРЬ БУДЕТ С ИПОТЕКОЙ?
Банк-залогодержатель выставил требования на сумму 2 451 844 рубля. При этом залоговая стоимость квартиры составляла всего 2 184 000 рублей. Остальные 267 844 рубля — это проценты по кредиту.
Арбитражный суд удовлетворил требование банка-залогодержателя, но должница и её финансовый управляющий не согласились с этим решением. Они решили его оспорить. Сначала в арбитражном апелляционном суде, затем — в окружном арбитраже. Безуспешно. Ни в одной из инстанций отменить решение не удавалось.
Дело дошло до Верховного суда, который вынес определение об отмене решения арбитражного суда, где рассматривалось дело о банкротстве женщины.
Верховный суд руководствовался следующими фактами:
- Ипотечная квартира является единственным жильём заёмщицы.
- Женщина исправно и вовремя платит по кредитному договору, просрочек нет.
- Права кредитора обеспечены залогом жилой недвижимости.
- Решение о реализации залоговой квартиры (единственного жилья) может существенно нарушить баланс взаимных прав и обязанностей банка и заёмщицы.
Учитывая эти обстоятельства, Верховный суд определил, что решение, ранее принятое судами, ведёт к существенному дисбалансу прав и законных интересов заёмщицы и банка. Ведь должница фактически лишается единственного жилья, притом что у неё нет просрочек по ипотеке. Верховный суд предложил участникам спора найти экономически обоснованный и взаимовыгодный выход из сложившейся ситуации. Такой, чтобы:
- исключить преждевременное обращение взыскания на единственное жильё заёмщицы при надлежащем исполнении кредитных обязательств;
- сохранять за банком право обращения взыскания на залоговую квартиру в случае нарушения условий кредитного договора.
Итак, Верховный суд постановил:
Если в деле о банкротстве фигурирует залоговое имущество, которое является единственным жильём должника, а ипотечный договор исполняется надлежащим образом, заёмщик и банк-залогодержатель должны пойти на мировое соглашение и заключить локальный план реструктуризации. Залоговое жильё при этом остаётся у заёмщика и не включается в конкурсную массу.
Благодаря определению Верховного суда у женщины появилась возможность сохранить купленную в ипотеку квартиру. А заодно создать прецедент, благодаря которому банкротящиеся граждане теперь смогут сохранить за собой квартиры, заложенные по ипотечным кредитам.
Как теперь будет проходить процедура банкротства с ипотекой
Верховный суд открыл банкротящимся гражданам новые перспективы. У них появился шанс сохранить единственное жильё, купленное в ипотеку.
Теперь в ходе процедуры банкротства арбитражный суд предлагает заёмщику и банку заключить мировое соглашение, не затрагивающее остальных кредиторов. А именно — разработать локальный план реструктуризации долга в отношении залоговой недвижимости. При этом договорённости о сохранении ипотеки на единственное жильё будут выведены из дела о банкротстве без согласия остальных кредиторов.
По условиям соглашения, взыскание на ипотечное имущество не обращается, а заёмщик не освобождается от исполнения обязательства перед залоговым кредитором по завершении процедуры банкротства. Однако погашение ипотеки не может осуществляться за счёт иного имущества должника, на которое претендуют другие кредиторы. Поэтому заёмщик должен обратиться к третьему лицу — физическому или юридическому, — которое будет выступать плательщиком по ипотечному кредиту.
Важно!
Утверждение локального плана реструктуризации выводит единственное жильё, купленное в ипотеку, из конкурсной массы. Но ипотечный кредит остаётся, и его необходимо погашать.
Выплачивать реструктурированную ипотеку будут родственники или поручители заёмщика за счёт его доходов. Но только после завершения процедуры банкротства.
Пойдёт ли на этого кредитор-залогодержатель? Не будет ли чинить препятствий, увиливать от заключения мирового соглашения? Если его отказ не будет мотивирован разумными экономическими причинами, суд вправе в одностороннем порядке утвердить локальный план реструктуризации и вывести ипотечное имущество банкрота из конкурсной массы.
Разумеется, такое банкротство с ипотекой возможно только в рамках судебной процедуры. При упрощённом банкротстве через МФЦ некому будет предлагать сторонами пойти на мировое соглашение. Соответственно, есть риск лишиться ипотечной недвижимости, даже если это единственное жильё банкрота.
Хотите сохранить ипотечную квартиру и при этом списать долги перед остальными кредиторами — начните с бесплатной консультации опытного юриста!
Источник: kuleshina.ru
Банк России повышает макропруденциальные требования по ипотечным кредитам
Банк России повышает с 1 октября 2023 года надбавки к коэффициентам риска по ипотечным кредитам. Мера направлена на ограничение рисков заемщиков и банков.
Совет директоров Банка России при принятии этого решения исходил из следующего.
С 1 мая 2023 года Банк России установил надбавки по кредитам на финансирование ДДУ (финансирование по договору долевого участия) с первоначальным взносом менее 30% и по кредитам на готовое жилье с первоначальным взносом менее 15% 1 , однако их влияние на накопление рисков в ипотеке оказалось недостаточным.
Наблюдается существенное ускорение роста ипотечного кредитования. Начиная с марта 2023 года месячные темпы прироста ипотеки превышали 2%, в июне темп прироста задолженности вырос до 2,5% 2 . В результате на 1 июля 2023 прирост ипотечного портфеля в годовом выражении составил 27%. Это ускорение происходит за счет расширения ипотеки на более рискованные группы клиентов, что отражается в последовательном ухудшении стандартов кредитования. За два года доля выдач с ПДН 3 более 80% в кредитах на финансирование ДДУ выросла на 18 п.п., до 39% во II квартале 2023 года, в кредитах на готовое жилье — на 20 п.п., до 43% 4 . За этот период также существенно увеличилась доля кредитов с небольшим первоначальным взносом (до 20%): в кредитах на ДДУ — на 15 п.п., до 63%; в кредитах на готовое жилье — на 10 п.п., до 44%.
Практики завышения цен при продаже жилья на первичном рынке в основном свернуты, что в том числе проявляется в снижении средней суммы выдаваемого кредита в этом сегменте — с 6 млн руб. в середине 2022 года до 4,9 млн руб. во II квартале 2023 года. Тем не менее, разрыв цен между первичным и вторичным рынком сохраняется: в первом квартале он составил 40%, во втором квартале — 39%. В этих условиях показатели соотношения величины кредита и стоимости залога (LTV) в сегменте ДДУ все еще могут систематически занижаться (т.е. реальный LTV по предоставляемым кредитам на первичном рынке выше).
У Банка России нет возможности применять в ипотечном кредитовании макропруденциальные лимиты и с их помощью напрямую ограничить долю наиболее рискованных кредитов 5 . В этих условиях Банк России с 1 октября 2023 года устанавливает в отношении таких кредитов макропруденциальные надбавки на запретительном уровне. Наибольшие надбавки устанавливаются в сегменте ДДУ, чтобы учесть завышение стоимости квартир на первичном рынке жилья.
Значения надбавок к коэффициентам риска в отношении предоставленных с 1 октября 2023 года ипотечных кредитов, обеспеченных правами требований по договорам долевого участия в строительстве
| Первоначальный взнос, % | [0;10] | 9,0 | 9,0 | 9,0 | 9,0 | 9,0 | 9,0 | 9,0 | 9,0 |
| (10;15] | н/п | 2,5 | 2,5 | 2,5 | 3,0 | 4,0 | 5,0 | 6,0 | |
| (15;20] | н/п | 1,0 | 1,0 | 1,0 | 1,5 | 2,0 | 3,0 | 4,0 | |
| (20;30] | н/п | 0,5 | 0,5 | 0,5 | 1,0 | 1,5 | 2,0 | 3,0 | |
| (30;50] | н/п | н/п | н/п | н/п | н/п | н/п | 1,0 | 2,0 | |
| (50;100) | н/п | н/п | н/п | н/п | н/п | н/п | 0,5 | 1,0 |
Учитывая, что на вторичном рынке жилья не наблюдается значимого завышения стоимости залога, надбавки в этом сегменте с 1 октября 2023 года повышаются в меньшей степени. Повышение надбавок позволит предотвратить дальнейшее ухудшение стандартов кредитования, выраженное в росте доли кредитов с низким первоначальным взносом и кредитов с высоким ПДН.
Значения надбавок к коэффициентам риска в отношении предоставленных с 1 октября 2023 года ипотечных кредитов, обеспеченных жилой недвижимостью
| LTV 8 , % | (0;50] | н/п | н/п | н/п | н/п | н/п | н/п | 0,25 | 0,5 |
| (50;70] | н/п | н/п | н/п | н/п | н/п | н/п | 0,5 | 1,0 | |
| (70;80] | н/п | н/п | н/п | н/п | 0,25 | 0,5 | 0,75 | 1,5 | |
| (80;85] | н/п | 0,5 | 0,5 | 0,5 | 0,75 | 1,0 | 1,5 | 2,0 | |
| (85;90] | н/п | 1,5 | 1,5 | 1,5 | 1,75 | 2,0 | 2,5 | 3,0 | |
| Более 90 | 4,0 | 4,0 | 4,0 | 4,0 | 4,0 | 4,0 | 4,0 | 4,0 |
В случае сохранения структуры кредитования на текущем уровне банки через год накопят макропруденциальный буфер капитала в ипотеке в размере 600 млрд руб., что соответствует 4% портфеля ипотеки. В то же время, учитывая запретительный характер надбавок, можно ожидать смещения кредитования в сторону кредитов с менее рискованными характеристиками. Повышение надбавок может также привести к более сбалансированным темпам роста ипотечного кредитования. В случае стабилизации ситуации и возврата кредитных организаций к более консервативным стандартам кредитования Банк России будет готов смягчить требования по макропруденциальным надбавкам в ипотеке.
2 По данным формы отчетности 0409316 с корректировкой на секьюритизацию.
3 Показатель долговой нагрузки заёмщика.
4 По данным формы отчётности 0409704.
5 С 1 января 2023 Банк России применяет макропруденциальные лимиты в сегменте необеспеченного потребительского кредитования.
6 В случаях, когда кредитные организации вправе не рассчитывать ПДН.
7 В случаях, когда кредитные организации не исполнили обязанность по расчету ПДН, в т.ч. из-за технических сбоев в информационных системах.
8 Соотношение величины основного долга по ипотечному кредиту (займу) и справедливой стоимости предмета залога.
При использовании материала ссылка на Пресс-службу Банка России обязательна.
Источник: cbr.ru
Что происходит с ипотекой, если банк обанкротился?
На самом деле вопрос, вынесенный в заголовок этой статьи, не такой уж и праздный: в 2019 году лицензии лишились 28 российских банков, а в 2018 году их было 55, а вообще за последние 5 лет (статистика за 2020 год не входит в этот период) прекратили работу 400 банков. Так что назвать его теоретическим, не имеющим отношения к реальности, рука не поднимается.
Что это означает для ипотечного заемщика? Можно ли в этой ситуации, перефразируя известную фразу, сказать себе: «Нет банка – нет кредита» и, продолжая жить в приобретенной в ипотеку квартиру, идти по жизни легко, без кредитных обязательств? Постараемся ответить на этот вопрос предельно точно, рассмотрев различные варианты развития событий.
Скажем сразу: отозванная лицензия (или введение в финансовом учреждении внешнего управления) не является основанием для того, чтобы списать кредит, тем более ипотечный. Скорее всего, у заемщика в самом ближайшем будущем появится новый кредитов. Так что надеяться на то, что долги спишутся, причем сами собой, не приходится.
Как это происходит юридически? На самом деле процедура простая: прежняя сделка, заключенная между банком и заемщиком в момент, когда последний покупал квартиру, аннулируется. Вместо нее заключается новая, касающаяся уступки прав новой, третьей стороне.
Как видите сами, платить кредит нужно, ипотечные обязательства никто с заемщика не снимает. Если же Вы в одностороннем порядке прекратили ежемесячные выплаты, то новый кредитор, который совсем не знает Вас лично и тем более не знаком с Вашей кредитной историей, может подать на Вас в суд, чтобы взыскать с Вас задолженность в принудительном порядке. Однако некоторые нюансы поведения заемщика есть, и мы Вам о них сейчас расскажем.
Что делать в случае появления временной администрации?
Допустим, из неофициальных источников Вы получили информацию о том, что в Вашем банке, где у Вас оформлен ипотечный кредит, ввели временную администрацию. Прежде всего, информацию следует проверить в официальных источниках – как минимум, проверить новостную ленту в Интернете, прежде всего, на сайтах, которые публикуют проверенные экономические новости. Кроме того, наиболее точная информация по этому вопросу содержится в разделе «Пресс-релизы» или «Инсайдерская информация Банка России» на соответствующем сайте регулятора. Часто эксперты или даже представители Центробанка говорят о «необходимости введения временной администрации», а потом ситуация выравнивается, и финансовое учреждение идет дальше без особых проблем.
Если же информация подтвердилась, то, скорее всего, заемщика предупредят о том, что в процедуре погашения ипотечного кредита внесены изменения, касающиеся прежде всего смены реквизитов. Они устанавливаются именно временной администрацией. Найти их можно на сайте банка или уточнить, заглянув в центральный офис (обычные отделения при введении временной администрации могут не работать).
Но даже если Вы не можете найти новые реквизиты для погашения задолженности, продолжайте погашать по тем, которые имеются в Вашем распоряжении. Главное правило, о котором следует помнить в этом случае, гласит: обязательно сохраняйте все платежные документы – это может пригодиться в том случае, если при проведении реструктуризации Ваши платежи потеряются.
Что происходит после решения суда?
Предположим, Вашему банку не удалось выйти из сложной ситуации благодаря вмешательству временной администрации, и арбитражный суд таки признал его банкротом. В этот момент банк входит в состояние ликвидации. Опять же, даже такая ситуация – не повод от отказа погашать свои обязательства. Взыскание плановой суммы задолженности будет осуществляться конкурсным управляющим (обычно эту роль играет Агентство по страхованию вкладов). В общем и целом, ситуация выглядит справедливой: его Агентство гарантирует выплату вкладов, то и кредиты должны погашаться в срок.
Опять же, следует уточнить, какие именно реквизиты стоит использовать в этом случае – найти их можно на официальном сайте агентства в соответствующем разделе «Ликвидация банков». Но тут есть и ответственность самого ликвидатора: по закону, он должен отправить всем заемщикам письма, в которых будут указаны новые реквизиты.
Еще один вариант развития событий заключается в том, что Ваш долг передали в новый банк. Такие ситуации тоже не редкость: в этом случае долг продается с определенным дисконтом, что дает возможность новому финансовому учреждению заработать. Ликвидатор же получает сразу живые деньги, которые дают ему возможность рассчитаться по проблемным вкладам. В этом случае мы рекомендуем обратиться в новый банк и выяснить, нет ли у Вас задолженности или просрочки по имеющимся обязательствам. Особенно это становится актуальным в том случае, если Вы сделали платеж в день ликвидации или после того, как было принято соответствующее решение.
Могут ли менять условия кредитного договора?
Обозначим сразу: ни временная администрация, ни Агентство по гарантированию вкладов, ни новое финансовое учреждение, ни любое другое юридическое лицо, играющее роль ликвидатора, не имеет права менять условия Вашего договора. Это противозаконно, и если такой факт будет иметь место, то Вы должны сразу же обратиться в Центробанк с соответствующей жалобой. Так что ни сумма задолженности, ни срок ипотечного кредита, ни тем более процентная ставка не должны меняться, какие бы изменения не происходили на рынке.
Из-за чего могут возникнуть проблемы у кредитора? На самом деле, корень большинство сложностей лежит в том, что средства могут перечисляться несвоевременно, особенно если при измененных реквизитах деньги в течение нескольких месяцев продолжают перечисляться на старые счета. Кроме того, иногда случается, что банкам, находящимся в процессе ликвидации, попросту приостанавливают операции по счетам. Все это может привести к тому, что у добросовестных заемщиков формируется плохая кредитная история, поскольку из-за несвоевременно переводимых платежей данные о погашении задолженности с запозданием передаются в Бюро кредитных историй. Единственный выход в этом случае – быть настороже, сохранять квитанции о перечислении средств и в любой момент быть готовым защитить свои честь и достоинство (пока только в кредитной сфере).
Источник: ipotekalive.ru