Что происходит на вторичном рынке недвижимости
Фото: Роман Пименов/ «Петербургский дневник»
Аналитики опубликовали свежие данные по ценам на недвижимость в Санкт-Петербурге, и выяснилось, что средняя цена на «квадрат» жилья перешагнула планку в 200 тысяч рублей. Впрочем, «Петербургский дневник» выяснил, что если уйти от средних показателей к реальным сделкам, то можно заметить, что на вторичном рынке недвижимости цены поползли вниз.
Согласны на скидки
Согласно исследованию портала «Бюллетень недвижимости», средняя стоимость квадратного метра на вторичном рынке Петербурга растет рекордными темпами. За апрель готовое жилье подорожало сразу на 9 процентов, и на данный момент средняя стоимость квадратного метра составляет 201,437 тысячи рублей.
Аналитики консалтингового центра «Петербургская недвижимость» называют и большие цифры. По их данным, наиболее высокие цены держатся в сегменте «новой вторички», то есть на квартиры в домах, построенных в течение последних 10 лет. Там «квадрат» жилья можно в среднем приобрести за 210 тысяч рублей, то есть на 5,2 процента больше, чем в конце 2021 года. Остальные квартиры вторичной недвижимости, по данным центра, прибавили в цене с начала года 16,5 процента, «квадрат» жилья там в среднем можно приобрести за 193,8 тысячи рублей.
Обвал цен на рынке недвижимости: что будет этой осенью // Инвестиции в недвижимость
Основатель профессионального сообщества «Зона риелторов» Алексей Щербатых предоставил данные, по которым средняя цена на «квадрат» готового жилья за последний год, то есть с мая 2021-го, выросла на 26,96 процента или на 46,3 тысячи рублей, достигнув отметки в 218,1 тысячи.
Впрочем, если оценивать не имеющееся предложение, а реально заключенные сделки, то картина складывается совсем другая.
«Реальные цены на вторичном рынке Петербурга и ближайших пригородов снизились в среднем на 5 процентов. Но это снижение происходит во время прямых переговоров между продавцом и покупателем, изначальные цены на жилье, как правило, выше. Если на вторичные объекты, расположенные у метро, цены держатся, то в менее ликвидных локациях, например, в Шушарах и Кудрово, снижение ощутимое», – сказал Георгий Патанин, генеральный директор агентства недвижимости собственного имени.
Председатель комитета по ипотеке Ассоциации риелторов Санкт-Петербурга и Ленинградской области Максим Ельцов добавил, что заинтересованные в продаже владельцы квартир готовы торговаться и сделать хорошую скидку в 5-10 процентов.
«В марте объем предложения существенно снизился, так как, во-первых, многие владельцы решили взять паузу, выжидая, что будет дальше. А, во-вторых, тогда спрос на покупку жилья был достаточно высокий – сделки заключали те, кто хотел сохранить имеющиеся деньги, а также те, кто успел получить одобрение по низким ипотечным ставкам. В апреле и начале мая объем предложения вновь начал расти, а вот спрос ослабевать из-за высоких ипотечных ставок, которые до сих пор держатся на уровне 13,5 процента. Впрочем, есть единичные более выгодные предложения. Именно это и заставляет владельцев вторичной недвижимости снижать цены», – сказал он.
РЫНОК НЕДВИЖИМОСТИ НА ГРАНИ! Что будет с ценами осенью 2023?
Георгий Потанин считает, что если ипотечные ставки на вторичном рынке не снизятся, то и цены продолжат движение вниз.
«До определённого момента цены будут снижаться, а далее собственники жилья просто будут вынуждены убрать свои объекты из предложения», – сказал он.
Все стабильно
На рынке новостроек ситуация развивается более предсказуемо. Согласно исследованию «Бюллетеня недвижимости», средняя цена на квадратный метр жилья на первичном рынке за апрель выросла на 4,52 процента и составляет 205,328 тысячи рублей.
Аналитики «Петербургской недвижимости» снова заявляют более высокие показатели. По их данным, средние цены на новостройки Петербурга класса масс-маркет с начала 2022 года выросли на 15,9 процента до 221,7 тысячи рублей за квадратный метр. При этом в пригородной зоне такие объекты подорожали на 16,1 процента до 146,5 тысячи рублей за «квадрат» жилья.
По аналитике Алексея Щербатых, первичная недвижимость Петербурга за минувший год прибавила в цене 36,01 процента, то есть средняя стоимость квадратного метра выросла на 63,7 тысячи рублей до 240,7 тысячи рублей.
«При этом значительная часть роста цен на первичном рынке города пришлась на начало текущего года. С января по май 2022 года средний «квадрат» в новостройках подорожал на 19,42 процента, или на 39,1 тысячи рублей», – отметил он.
Несмотря на то, что средние показатели различаются, тренд на рост стоимости жилья в новостройках очевиден. И причин этому несколько.
«Сначала реализуется наиболее бюджетное жилье, которое пользуется высоким спросом: таким образом, раскупаются недорогие варианты квартир, а в предложении остаются более дорогостоящие, что и сказывается на росте средних цен «квадрата», – пояснила руководитель «Петербургской недвижимости» Ольга Трошева.
Вторым важным фактором роста цен на жилье стало удорожание строительных материалов. «Только за 2021 год себестоимость строительства жилья в Петербурге в среднем увеличилась на 50 процентов. Некоторые стройматериалы выросли в цене в 2,5 раза», – добавила руководитель «Петербургской недвижимости».
Напомним, российские власти уже приняли ряд мер для стабилизации цен на стройматериалы, в частности, пресекается необоснованное их повышение. Кроме того, стоимость части материалов уже не зависит от курсов валют и биржевых цен.
Генеральный директор агентства недвижимости «ПРАЙД ГРУПП» Алексей Бондарев добавил, что на рост цен влияет и покупательская активность, которая сейчас почти полностью сосредоточена именно на первичном рынке.
«Государство заинтересовано в поддержке строительной отрасли, поэтому уже несколько лет делает все, чтобы ипотечные ставки именно на новостройки были наиболее выгодные. Сегодня действуют программы субсидирования, плюс программы банков и застройщиков, различные льготы, поэтому квартиру в новостройке можно найти под 5-7 процентов годовых. На вторичном рынке ипотечные ставки стартуют от 14 процентов и выше, поэтому покупательский интерес в этом сегменте гораздо ниже», – отметил он.
Алексей Щербатых добавил, что рост стоимости жилья в новостройках стоит воспринимать как позитивные тренд.
«Снижение цен на первичном рынке для Петербурга – это негативный фактор, который покажет в первую очередь то, что спроса на новые объекты нет. Рост цен говорит о том, что пациент скорее жив, чем мёртв. Сегодня покупательский интерес стимулируют государственные программы, традиционный поток покупателей из регионов, естественный местный спрос. Это в целом означает, что цепочки рынка работают», – сказал эксперт.
О том, что с ценами на первичное жилье будет дальше, сказать точно никто не может. Однако Алексей Бондарев уверен, что отрасль справится со всеми обстоятельствами.
«Недвижимость всегда была, есть и будет островком безопасности в волатильном мире экономики. Я с уверенностью могу сказать, что рынок нового жилья будет востребован. Из внутренней информации могу сказать, что крупные девелоперы начинают сворачивать агрессивные рекламные акции, потому что в них больше нет нужды, так как спрос восстанавливается после апрельского затишья. Рынок новостроек стабилен и готов развиваться дальше», – считает эксперт.
Источник: spbdnevnik.ru
Россиянам рассказали, что будет с ценами на жильё в 2022 году
2021 год стал рекордным для рынка недвижимости по многим параметрам, в том числе по росту стоимости как новостроек, так и вторички. Ещё летом в Центробанке заметили признаки перегрева на рынке. В том числе для его охлаждения регулятор планомерно начал поднимать ключевую ставку. На фоне этого рост цен сбавил обороты, но не остановился. Опрошенные «Секретом» эксперты говорят, что надеяться на сильное падение цен в 2022 году нет нужно.
2021 год показал массу рекордов — по объёму продаж новостроек, по уровню спроса и уровню цен, рассказал «Секрету» директор департамента проектного консалтинга агентства недвижимости Est-a-Tet Роман Родионцев. На это повлияло несколько факторов, в частности рост цен на стройматериалы и льготная ипотека (6% годовых), которая стимулировала спрос.
По данным Объединённого кредитного бюро, за январь — октябрь 2021 года россияне взяли рекордные 4,28 трлн рублей ипотечных кредитов.
Повышенный спрос подогрел рост цен на жильё по всей стране. Средняя стоимость квадрата вторички за первые 11 месяцев 2021 года выросла на 22,43%, до 79 200 рублей. В Москве показатель увеличился на 20,07%, до 287 300 рублей, в Санкт-Петербурге — на 18,11%, до 166 700 рублей. Сильнее всего жильё подорожало в Краснодарском крае. Там квадрат вторички вырос почти на 70%, до 94 300 рублей.
В Сочи прирост составил 54,24% (до 193 900 рублей).
«В среднем каждый месяц квадрат вторичного жилья в России прибавлял по 2,06% к стоимости. С начала года ещё один город перешагнул отметку в 100 000 рублей за 1 кв. м: в Казани с января по ноябрь средняя стоимость предложения квадратного метра выросла на 28,77%, достигнув 110 492 рублей за 1 кв. м», — сообщила консалтинговая группа SRG.
Новостройки в среднем по России за год подорожали на 29–38%. Средняя стоимость 1 кв. м в городах с населением от 500 000 человек за год увеличилась на 33%, до 102 000 рублей, сообщил «Циан».
Стоимость загородной недвижимости по стране за год также увеличилась (на 13%) и в среднем составила рекордные 5,1 млн рублей.
В августе в Центробанке сообщили о возможном пузыре на рынке жилья. Помимо дешевых кредитов, на это повлиял рост потенциально проблемных займов: с низким первоначальным взносом и высоким показателем долговой нагрузки. Глава комитета по аналитике Российской гильдии риелторов Эльвира Епишина отметила, что ситуации в разных городах очень сильно отличаются, тем не менее в целом по России рынок жилья действительно очень перегрет.
Чтобы избежать проблем, ЦБ начал превентивно повышать ключевую ставку, которая до марта 2021 года держалась на рекордно низком уровне — 4,25% годовых. За девять месяцев целевой показатель вырос до 8,5%. Это сразу дало эффект: ипотечные кредиты без госфинансирования стали дороже. Кроме того, с лета 2021-го изменились условия выдачи льготной ипотеки: ставку подняли до 7% годовых. При этом до 3 млн рублей снизилась максимальная сумма кредита для всех регионов.
В итоге в октябре цена жилья начала снижаться по всей России. В Москве цена на новостройки упала на 2,3%, в Подмосковье — на 0,8%, в Санкт-Петербурге рост цен остановился. «В остальных регионах в октябре произошло снижение цен на первичку примерно на 1%, в среднем до 82 000–83 000 рублей за 1 кв. м. На вторичном рынке цены в целом по стране практически прекратили рост, за исключением Москвы и Санкт-Петербурга, где они прибавили 1–2% в октябре», — сообщала «Лента.ру».
Кредитов тоже стало меньше — в октябре 2021 года россияне взяли на 4% меньше займов (145 000 рублей), чем в сентябре 2021-го, и на 29% меньше, чем в октябре 2020 года. А размер самих кредитов сократился на 2% и 16% соответственно.
В итоге начиная с третьего квартала 2021 года рынок начал стабилизироваться, рассказал «Секрету» Роман Родионцев. Что же будет в 2022-м?
Что год грядущий нам готовит
Главный тренд, который продолжится и в 2022 году, — это приближение уровня ипотечных ставок и уровня предложения к показателям 2018/2019 годов, считает Родионцев. Справка. По итогам 2019 года, по данным «Дом.РФ», средняя ипотечная ставка для новостроек составила 8,7%, а для вторичного жилья — 9,3%. В среднем за 2019 год ставка равнялась 9,9%.
А вот серьёзного удешевления жилья ждать не стоит. По словам эксперта, дорожает всё: стоимость труда, затраты на запуск проекта и цены на стройматериалы. Эксперт РЭУ им. Г.В.
Плеханова Кава Ходжа в комментарии Regnum также заявил, что в конце первого квартала 2022 года ускорится рост цен на стройматериалы: «Рост цен может продолжиться и в конце первого квартала 2022 года, что автоматически приведёт к увеличению расходов строительных компаний». Жильё экономкласса О ситуации на рынке бюджетного жилья рассказал «Секрету» владелец агентства недвижимости «Авеню-МСК», управляющей компании «Ма-Трёшка» Вадим Богач. По его словам, к концу 2021 года рост цен на недвижимость этого сегмента существенно замедлился и практически остановился. Причём эта тенденция отмечена и в ценах на сталинки в центре Москвы, хотя их нельзя отнести к экономичному сегменту жилья, но и элитным называть тоже не стоит.
«Стоит отметить, что в целом уменьшился спрос на покупку жилой недвижимости. В первую очередь это связано с изменениями условий кредитования как на первичном, так и на вторичном рынках. Проценты по кредитам выросли, следовательно, москвичи стали реже брать займы в банках. Количество покупателей экономсегмента сильно сократилось», — рассказал Богач.
Такой вывод он сделал по количеству обращений в агентство недвижимости: если раньше желающих купить по аукционному методу однокомнатную квартиру было 70 человек, то сейчас 30. «То есть нет ажиотажа, который обычно бывает в конце года», — отметил Богач. «Считаю, что ситуация останется прежней в начале 2022 года, так как рынок недвижимости инертен, и резкого снижения цен наблюдать мы не будем. Но поскольку спрос сократился, то продавцы будут вынуждены снизить цены.
По моим прогнозам, это будет происходить в течение всего первого полугодия наступающего года, если правительство не пересмотрит условия кредитования», — рассказал эксперт. Он предложил проследить тенденции на рынке бюджетного жилья на примере 2020–2021 годов: снижение ипотечной ставки на покупку жилья на первичном рынке подстегнуло продажи и на вторичном рынке. «Что происходило? Москвичи продавали старые квартиры и могли более выгодно вложиться на приобретение новой. Таким образом, первичный рынок стимулировал вторичный. Если ничего подобного не произойдёт, то, скорее всего, рынок недвижимости просядет во втором полугодии 2022-го, и это будет очень ощутимо», — считает Богач.
По поводу рынка жилья экономкласса в остальных регионах, эксперт отметил, что он более активный благодаря действующей до 1 июля 2022 года программе льготной ипотеки. «В ближайшее время понижения цен там не ожидается. В целом рынок недвижимости в регионах намного живее и динамичнее, чем столичный», — добавил Богач.
Источник: secretmag.ru