В оценке (экономический аспект) физический износ (ФИ) объекта недвижимости определяется как потеря стоимости, связанная с воздействием времени (старением), качеством эксплуатации и влиянием среды на него.
Точность расчетов при начислении физического износа зависит в большой степени от того, насколько грамотно оценщик может провести визуальный и экспертно-технический осмотр и оценить состояние объекта недвижимости.
В физическом плане физический износ проявляется в процессе эксплуатации здания и воздействия природных условий и характеризует утрату с течением времени технико-эксплуатационных качеств (прочности, жесткости, устойчивости, теплоизоляции, внешнего вида, состояния внутренних интерьеров и т.д.). Он определяется обследованием фактического технического состояния здания в целом или его отдельных конструктивных элементов, а также сравнением нормативного срока службы элемента с эффективным возрастом.
На величину физического износа влияет много факторов, таких как уровень содержания и текущего ремонта, объем и характер капитального ремонта, агрессивное воздействие окружающей среды и многие другие. Степень влияния некоторых из них выражается коэффициентом значимости (КЗ) [1] .
Методы определения физического износа машин и оборудования
Методы оценки физического износа
Существует несколько методов начисления физического износа в оценке недвижимости, и на практике в каждом конкретном случае оценщик сам вправе выбрать, обосновать применение и провести расчеты одним из этих методов.
1. Оценка физического износа на основе обследования технического состояния здания.
Физический износ, в соответствии с ведомственными строительными нормами, выражается отношением стоимости объективно необходимых ремонтных работ, устраняющих повреждения конструктивного элемента, системы инженерного оборудования или здания в целом, и их восстановительной стоимости (ВС). Физический износ отдельных конструктивных элементов, систем инженерного оборудования или их участков оценивается путем сравнения выявленных признаков физического износа с их количественными значениями. Выявление признаков физического износа производится путем визуального и инструментального натурного обследования здания (табл. 8.12).
Зависимость величины физического износа от технического состояния объекта
Таблица 8.12
Физический износ, %
Характеристика технического состояния
Стоимость капремонта, % от ВС
Повреждений нет. Имеются отдельные, устраняемые при текущем ремонте дефекты, не влияющие на эксплуатацию. Капитальный ремонт может производиться местами
Конструктивные элементы в целом пригодны для эксплуатации, но требуют капитального ремонта, который целесообразен именно сейчас
Эксплуатация конструктивных элементов возможна лишь при условии значительного капитального ремонта
Состояние несущих конструктивных элементов аварийное, а не несущих — весьма ветхое. Ограниченное выполнение конструктивными элементами своих функций возможно лишь по проведении охранных мероприятий или полной смене конструктивных элементов
Вычет коэффициента физического износа
Источник: Правила оценки физического износа жилых зданий: ВСН 53-86 Госграждан- строя. — М.: Прейскурантиздат, 1988.
Это субъективная оценка, и она должна осуществляться специалистами с последующей корреляцией оценок, но точность расчета очень высока, особенно при большом количестве обследованных конструктивных элементов.
Пример 8.4. Оценить физический износ отдельных участков деревянной стены на основе обследования объекта.
Характеристики физического износа и примерный состав ремонтных работ для стен деревянных и сборно-щитовых (см. ниже)
Примерный состав ремонтных работ
Мелкие повреждения наружной обшивки щитов
Повреждения на площади до 10%
Укрепление отдельных досок или реек
Поражение гнилью отливной доски, обшивки углов и стыков внутренних стен
Замена отливной доски, обшивки углов и стыков
Незначительный перекос стен, поражение гнилыо нижней части щитов и обвязки, образование щелей в стыках щитов
Ремонт нижней обвязки и щитов местами, конопатка стыков между щитами
Заметный перекос стен, образование щелей в вертикальных стыках между щитами, неравномерная осадка щитов, поражение древесины гнилью
Замена нижней обвязки и части щитов местами, укрепление связей между щитами
Значительный перекос стен, выпучивание, отклонение от вертикали, поражение древесины гнилыо, повышенная влажность в помещениях
Повреждения на площади более 30%
Ремонт части щитов, замена обвязки и обшивки
Перекос оконных и дверных проемов, деформация стен, поражение древесины гнилыо, увлажнение древесины
Замена или переборка отдельных щитов с использованием до 50% старого материала
Деформация стен, поражение древесины гнилыо, сырость в помещениях, наличие временных креплений и подпорок
Полная замена щитов
При обследовании деревянных и сборно-щитовых стен выявлены следующие признаки износа:
- 1- й участок:
- ? искривление линии цоколя,
- ? щели между щитами,
- ? перекос щитов местами,
- ? повреждения гнилью на площади около 30%;
заметное искривление цоколя, гнили и других повреждений нет;
- 3- й участок:
- ? щели между щитами,
- ? повреждение древесины гнилыо на площади до 30%.
При оценке физического износа в соответствии с табл. 8.12 принимаем:
- 1- й участок — 40% (наличие четырех признаков для интервала 31-40%);
- 2- й участок — 31% (наличие одного признака для интервала 31—40%), округляем до 30%;
- 3- й участок — 35% (наличие двух признаков для интервала 31—40%). 2. Поэлементный (покомпонентный) метод) . При определении
процента физического износа для отдельных конструктивных элементов доли восстановительной стоимости отдельных элементов и систем в общей восстановительной стоимости здания (удельные веса) следует принимать по данным паспорта домовладения (технического паспорта на здание или сооружение) или по утвержденным Укрупненным показателям восстановительной стоимости (УПВС) зданий, а для элементов и систем, не имеющих утвержденных УПВС, — по их сметной стоимости.
В целом для здания процент физического износа вычисляется по формуле:
где Кза — процент износа для здания;
i — номер конструктивного элемента здания, i = 1,2,3. т;
а,- — удельный вес стоимости элемента в общей стоимости здания
kj — износ конструктивного элемента, %, устанавливается на основе обследования фактического состояния или расчетом по формуле метода срока жизни.
Стоимостная величина физического износа:
где Увосс — стоимость восстановления или замещения;
К3д — процент износа для здания.
Пример 8.5. Провести расчет физического износа здания поэлементным методом.
Расчет физического износа здания поэлементным методом
Конструктивные элементы здания
Удельный вес конструктивного элемента в общей стоимости здания, %
Физический износ конструкции, %
Физический износ здания, %
20,8 (среднее значение)
Физический износ здания
3. Временной метод (метод Росса) определения физического износа здания является вариацией метода срока жизни. Его можно применять при массовых технических инвентаризациях объектов недвижимости (для ранжирования однотипных объектов, при расстановке приоритетов) при хорошей эксплуатации здания:
где t — возраст здания с момента его ввода в эксплуатацию или после проведения последнего капитального ремонта (реконструкции), лет; Т— расчетный (нормативный) срок службы здания, лет.
Пример 8.6. Здание относится к 1-й группе капитальности, не имеет явных признаков физического износа. Определить физический износ здания по формуле Росса, если оно щадяще (хорошо) эксплуатируется в течение 18 лет, а Гнорм =150 лет.
Физический износ здания при хорошей эксплуатации:
Фи = 100% х (18 2 :150 2 ) = 100% х (324 :22 500) = 1,44%.
Заметим, что физический износ здания при средней (нормальной) эксплуатации, определенный по формуле срока жизни, составляет:
‘ Ф„ — 100% X (fxp : Т1юрм) — 100% X 18 : 150 — 12%.
4. Метод разбиения использует предположение о независимости различных видов износа как базовое. Метод заключается в подробном рассмотрении и учете устранимого и неустранимого физического износа применительно к короткоживущим и долгоживущим элементам здания. Недостатки метода срока жизни в значительной мере здесь отсутствуют.
Производятся раздельные расчеты по обоим видам износа короткожи- вущих и долгоживущих элементов с последующим суммированием:
где У ФИ — устранимый физический износ;
НФИ — неустранимый физический износ.
Устранимый физический износ — это износ, устранение которого технически возможно и затраты на устранение которого меньше, чем добавленная стоимость здания или добавленный доход. Он в терминологии эксплуатационно-технической сферы называется отложенным ремонтом, так как предполагается, что типичный покупатель произведет немедленный ремонт, чтобы восстановить нормальные эксплуатационные характеристики сооружения (косметический ремонт, восстановление участков протекающей кровли, ремонт инженерного оборудования и т.д.). Позициями отложенного ремонта являются визуально фиксируемые дефекты и повреждения конструктивных элементов и устройств инженерного оборудования.
Например, если затраты на замену устаревшего сантехнического оборудования владельцу обошлись в 10 000 USD, а предполагаемое увеличение рыночной стоимости недвижимости составит 8 000 USD, то такая замена нецелесообразна и данный износ следует отнести к неустранимому.
Практически стоимость отложенного ремонта определяется либо как потеря восстановительной стоимости (стоимости нового строительства), либо как стоимость ремонтно-строительных работ по устранению дефектов и повреждений.
В первом случае расчет У ФИ производится либо на основании обследования объекта, либо методом срока жизни:
где УФИК, УФИД — УФИ короткоживущих и долгоживущих элементов соответственно;
УСТр. к, Устр. д — стоимость строительства короткоживущих и долгоживущих элементов соответственно;
ТЭф к — эффективный возраст короткоживущих элементов;
Тфакт. д — фактический (хронологический) возраст долгоживущих элементов;
ТНОрм. к — нормативный срок службы короткоживущих элементов;
Тэк. д — срок экономической жизни здания.
Во втором случае следует учитывать весь комплекс ремонтно-строительных работ, которые необходимо выполнить на дату оценки объекта. Затраты на такие работы рассчитываются по действующим сметным нормативам на ремонтно-строительные работы:
где Урем к — стоимость ремонта короткоживущих элементов;
Урем, д — стоимость ремонта долгоживущих элементов.
Неустранимый физический износ соответствует позициям, устранение которых на дату оценки практически (технически) невозможно или экономически нецелесообразно (затраты на устранение превосходят добавленную стоимость здания). Величина этого типа износа определяется на базе разности между восстановительной стоимостью и суммой устранимого физического износа.
Для целей расчета износа элементы сооружения, имеющие неустранимый физический износ, делят на долгоживущие (долговременные) и корот- коживущие (быстроизнашиваемые).
Долгоживущие элементы (с долгим сроком жизни) — это строительные элементы, срок жизни которых сравним со сроком жизни здания. К ним относятся основные конструктивные элементы здания, по которым судят о классе капитальности и нормативных сроках эксплуатации всего здания: основания, фундаменты, стены, перегородки, перекрытия и др. Эти элементы называются также капитальными конструкциями, не подлежащими замене на протяжении всего периода использования зданий по назначению.
Короткоживущие элементы (с коротким сроком жизни) — это строительные элементы, физический срок жизни которых меньше срока жизни здания и которые периодически нуждаются в замене: кровля, водосточные желоба и трубы, полы, проемы, внутренняя декоративная отделка, окраска, инженерное оборудование и др.
Процент и сумма износа далее определяются по каждому из перечисленных видов отдельно.
Для оценки неустранимого физического износа в короткоживущих элементах используют метод срока жизни здания: разность между восстановительной стоимостью элемента и суммой устранимого износа умножают на отношение эффективного (или хронологического) возраста к общей физической жизни элемента. При этом общая физическая жизнь элемента определяется по справочным данным, учитывающим периодические ремонты и поддержание нормальных эксплуатационных характеристик.
Практически НФИ определяется либо как потеря стоимости нового строительства, либо как степень исчерпания элементами объекта своих эксплуатационных качеств.
В первом случае расчет НФИ производится либо на основании обследования объекта, либо методом срока жизни.
Во втором случае расчет НФИ производится методом срока жизни. При этом делается допущение, что эксплуатационные качества объекта полностью исчерпываются в конце срока службы. На самом деле, строго говоря, это не так, т.е. главным вопросом является определение такой временной характеристики, как срок службы.
где НФИК, НФИд — НФИ короткоживущих и долгоживущих элементов соответственно.
Для оценки неустранимого физического износа в долгоживущих элементах также используют метод срока жизни здания. Общая физическая жизнь здания определяется в зависимости от типа основных конструктивных элементов для различных категорий зданий по долговечности. Классификация жилых и общественных зданий по долговечности приведена в нормативной литературе.
Анализируя приведенные формулы, можно сделать следующий вывод: процедуры расчета износа короткоживущих и долгоживущих элементов полностью идентичны. Поэтому можно было бы не делить строительные элементы на две названные категории, если бы не различные по смыслу числители и знаменатели в соответствующих формулах.
Во-первых, износ короткоживущих элементов удобнее определять по эффективному возрасту на основе визуального обследования объекта, так как фактический срок их службы с момента последней замены (ремонта) чаще всего неизвестен, в то время как фактический срок службы долгоживущих элементов известен по техническому паспорту.
Во-вторых, понятие «срок экономической жизни» относится к объекту в целом и, следовательно, применим к долгоживущим и не применим к короткоживущим элементам. Срок физической жизни последних меньше срока экономической жизни объекта и принимается равным нормативному (межремонтному) сроку службы короткоживущих элементов.
Суммарный физический износ рассчитывается в следующем порядке:
- 1) оценивается устранимый физический износ — У ФИ (он равен затратам на устранение);
- 2) определяется неустранимый износ быстроизнашивающихся элементов (с коротким сроком жизни) — НФИб;
3) определяется стоимость восстановления (замещения) элементов с долгим сроком жизни:
где Vg0CC б — стоимость восстановления быстроизнашивающихся элементов;
4) определяется процент износа элементов с долгим сроком жизни —
5) оценивается сумма износа элементов с долгим сроком жизни:
6) оценивается общий физический износ:
Пример 8.7. Определить физический износ жилого здания. Исходные данные будут приводиться по мере проведения расчета.
1. На основании сметной документации определим стоимость нового строительства и восстановительную стоимость для оценки накопленного износа.
Расчет величины восстановительной стоимости
Восстановительная стоимость, тыс. руб.
Прямые издержки (материалы и оборудование, трудозатраты, накладные расходы и прибыль подрядчика), в том числе
Устройство наружных стен
Источник: bstudy.net
14. Виды износа. Методы расчета износа
Износ в экономическом смысле означает потерю стоимости объекта в процессе его эксплуатации. Потеря стоимости может происходить по разным причинам. Если стоимость снизилась вследствие физического старения объекта и частичной потери его работоспособности, то говорят о физическом износе.
Если стоимость снизилась оттого, что объект потерял конкурентоспособность на рынке в сравнении с аналогичными объектами и стал пользоваться меньшим спросом, то говорят о моральном износе (устаревании). Причем физический и моральный износ развиваются, как правило, независимо друг от друга. Это означает, что совершенно новое изделие может потерять стоимость еще до своего применения по причине морального устаревания.
Моральный (функциональный) износ связан с появлением новой, более прогрессивной техники, способной конкурировать и вытеснять эксплуатируемую технику благодаря своим более высоким техническим и функциональным характеристикам. Особенно подвержены моральному износу машины и оборудование в отраслях, где высоки темпы научно-технического прогресса: это техника вычислительная, коммуникационная, медицинская, информационная и др.
В отличие от физического износа, который развивается постепенно и накапливается, моральный износ проявляется обычно одномоментно с появлением объекта-конкурента. Кроме того, при моральном износе принципиально меняется база сравнения. Когда надо оценить физический износ, сравнивают объект в его сегодняшнем состоянии с тем же объектом, когда он был новым. Если нужно оценить моральный износ, сравнивают объект в его сегодняшнем состоянии с другим новым объектом, более совершенным и способным заменить оцениваемый объект.
Технологическое устаревание рассматривается как следствие научно-технического прогресса в области создания новых конструкций и применения новых технологий и материалов, в сфере дизайна. Функциональное устаревание определяется различиями в производительности и др. характеристиках мощности между современной и оцениваемой техникой. Внешний (экономический) износ – влияние на технику внешних факторов: изменения конъюнктуры рынка, изменение законодательства, социально-политической обстановки.
Источник: bankrotone.userecho.com
Что это — физический износ? Оценка физического износа
В терминологии бухгалтерского учета здания и сооружения относятся к основным средствам. Как любой актив, они подвержены моральному и физическому износу. И сегодня в предлагаемой статье мы рассмотрим один из его видов. Целиком темы морального и физического износа в рамках отдельной статьи мы касаться не будем в связи с ее обширностью. Поговорим лишь об одной ее разновидности — а именно об износе физическом.
Понятие износа
Под физическим износом подразумевается утрата зданием, как и любым материальным объектом, первоначальных качеств технико-эксплуатационного характера. Происходит это в результате воздействия факторов природно-климатического происхождения и человеческой деятельности. Подвергаясь многолетней эксплуатации, любой конструктивный элемент, как и инженерное оборудование, подвергается сложному воздействию факторов химического и физико-механического характера. Результатом становится постепенная утрата должных эксплуатационных качеств.
Моральный износ основных фондов характеризует обесценивание какого-либо вида основных средств. Это могут быть: производственное оборудование, транспорт, инструменты, тепло- и электросети, газопроводы, здания, хозяйственный инвентарь, мосты, автострады и другие сооружения, программное компьютерное обеспечение, музейные и библиотечные фонды.
Под подобной утратой принято понимать снижение у элементов конструкции здания показателей, относящихся к прочности, жесткости, стойкости. Закономерным итогом потери данных свойств является старение здания с последующим его разрушением.
Помимо огромного числа агрессивных факторов, износ и старение любого жилого здания зависит от комплекса имеющихся в наличии условий местного характера, а также от того, насколько хорошо соблюдаются требования к содержанию и эксплуатации. Кроме прочего, на скорость данного процесса влияет качество ремонтов и технического обслуживания всего здания целиком и поэлементно.
О стадиях износа
Физический износ жилых зданий теоретически подразделяется на две стадии — устранимую и неустранимую. Для первой характерно ухудшение показателей эксплуатации технико-экономического характера. На данном этапе понижение их вызвано все увеличивающимся числом отказов в функционировании элементов инженерных систем и конструкций. Результатом становится сокращение срока эксплуатации с увеличением затрат на обслуживание и текущий ремонт.
Что такое износ? Виды износа — сколько их? Эти вопросы на первый взгляд просты, но есть свои тонкости. Это касается как самого понятия «износ», так и всего, что к нему относится.
Основная характерная черта неустранимого износа — невозможность дальнейшей эксплуатации здания согласно условиям по обеспечению требований безопасности.
Следует знать, что имеются методики оценки физического износа, согласно которым возможен нелинейный расчет параметров неустранимой его разновидности. Степень нелинейности чаще всего зависит от качества эксплуатации. Говоря о последнем факторе, разделяют силу воздействия разнообразных нагрузок, приводящую к объемному напряженному состоянию, и агрессивное влияние внешней окружающей среды.
Что такое агрессивная среда
Под понятие агрессивной попадает среда, в результате воздействия которой возможно изменение свойств и структуры материалов. Результатом является постоянное снижение прочности и выход структуры из строя. Именуется оно коррозией. Те вещества и явления, которые вызывают коррозию и разрушение или способствуют их возникновению, именуются действующими факторами (стимуляторами). Напротив, те из них, под влиянием которых процесс коррозии и разрушения может быть замедлен, относятся к пассиваторам или ингибиторам коррозии.
Основные средства предприятия – все то, что используется в процессе экономической деятельности более одного года – неминуемо подвержены износу.
Одни и те же условия не могут считаться однозначно агрессивными либо пассивными. Характер их универсальным не бывает, и каждый из них в определенных условиях может выступать как в роли полезного фактора, так и наоборот.
Например, наличие тёплого влажного воздуха — сильный агрессивный фактор по отношению к стали. В то же время для бетона он служит положительным обстоятельством, повышающим прочность последнего.
Какой бывает агрессивная среда
Характер разрушения строительных материалов может быть весьма разнообразным — химическим, физическим, электрохимическим, физико-химическим. Существует специальный СНиП 2.03.11-85, в котором приводится классификация агрессивных сред со степенью их воздействия. Они могут быть газовыми, жидкими и твердыми.
К первым относятся соединения серы, углерода, углекислого и сернистого газов и т. д. Агрессивность их характеризуется показателями вида, концентрации, температуры, влажности и растворимости в водной среде.
Жидкая агрессивная среда существует в виде раствора щелочей, кислот и солей. А кроме того — нефти, масел и растворителей. Основные показатели здесь — концентрация агента, температура, сила напора и скорость движения. В жидкой агрессивной среде процесс коррозии протекает особенно интенсивно.
К твердым агрессивным средам относятся пыль, различные грунты и т. д. Показатели их агрессивности состоят в дисперсности, растворимости в воде, гигроскопичности и влажности. Роль активной влаги в твердой среде особенно опасно недооценивать.
Условия климатического и геологического характера, в которых ведется процесс строительства в нашей стране, порой затрудняют поиск оптимальных решений, способных учесть все виды воздействия на физический износ объектов, их долговечность, экономичность и прочие показатели. Именно потому важен учет персоналом эксплуатационных служб возможных специфических воздействий на вверенные им сооружения.
Как воздействует на физический износ воздушная среда
Негативное влияние загрязнённого воздуха, особенно сочетающееся с повышенной влажностью, ведет к ускоренному износу, растрескиванию, коррозии и, в конечном итоге, разрушению любой строительной конструкции. Помещённые в сухую и чистую атмосферу, бетон, камень и металл способны сохранять свои потребительские свойства в течение сотен лет, что может говорить о слабой агрессивности либо полном отсутствии подобной у воздушной среды.
В качестве самых интенсивных загрязнителей воздуха выступают продукты сгорания топлива. Именно поэтому в условиях промышленных центров и крупных городов скорость коррозии металла в 2-4 раза больше, чем в сельских районах, где гораздо меньшее количество угля и нефтепродуктов подвержено горению.
Влияние на износ отрицательной температуры
Часть конструкции (чаще всего речь идет о цоколе) находится в зоне, подверженной переменному увлажнению и периодическому замораживанию. Отрицательная температура в отсутствие специальных мер ведет к замерзанию влаги в грунтах и элементах конструкции и разрушающе воздействует на строение. Промерзание и выпучивание оснований может происходить на достаточно долгом сроке эксплуатации в случае срезки грунта около фундамента, увлажнения последнего и прочих факторов. В результате возможны серьезные повреждения здания.
При проектировании объектов строительства заранее планируются мероприятия по ремонту и обслуживанию инженерных сетей и конструкций. Предстоящие ухудшения с учётом обязательного выполнения последних относится к нормальному физическому износу здания. Ориентируясь на него, рассчитывают нормативный срок, в течение которого здание обязано благополучно функционировать. Для жилых домов такие сроки определяются группой капитальности.
Что понимается под его величиной?
Определение физического износа подразумевает количественную оценку технического состояния тех элементов, из которых здание состоит. Она показывает долю понесенного ущерба, степень потери первоначальных характеристик физического характера, соответствующих требованиям эксплуатации. В настоящее время действует методика оценки физического износа, согласно которой последний определяют сложением размера износа отдельных элементов конструкции, определяемого согласно долям восстановительной стоимости их в суммарном показателе ее для всего здания.
Проводят определение физического износа, прибегая к осмотру. В отдельных случаях методика предусматривает процедуру вскрытия ряда конструкций. Процент физического износа, согласно относящимся к данной методике таблицам, варьируется в пределах 5 %.
Таблица оценки физического износа здания
Каждая степень технического состояния конструктивных элементов обладает определенными признаками износа, расположенными через определенный интервал. Например, условия работы фундаментов отличаются от таковых для стен. Соответственно, интервал данных в таблице у них другой. Все признаки подобного износа приводятся в расчете на средние значения. Более ценные конструктивные элементы прописаны в таблице с указанием износа с меньшим показателем интервала.
Динамика износа, то есть его изменение во времени относительно фактического времени эксплуатации, имеет серьезное значение в процессе использования жилого фонда. Разные материалы и конструктивные элементы его могут под воздействием разрушающих и других факторов изнашиваться различно. Следует учитывать и объективную разницу в степени воздействия внешней среды на тот или иной элемент конструкции. Например, несравнимы нагрузки на наружную стену и внутренний лестничный марш.
К сожалению, в рамках данной статьи мы не имеем возможности полностью привести для наших читателей состав упомянутой таблицы — она занимает не один лист и состоит из огромного числа позиций, относящихся к самым разным конструктивным элементам здания. В качестве наглядного примера можем лишь предложить одну из ее многочисленных частей, в данном случае касающуюся стеновых панелей.
Связь между фактором времени и величиной физического износа вполне очевидна. К временным факторам относятся две основные характеристики — срок эксплуатации (фактический возраст) здания и предельный срок службы (долговечность). Последний, в свою очередь, зависит от того промежутка времени, в течение которого несущие конструкции способны сопротивляться процессу утраты прочности. Чаще всего предельный срок службы соответствует нормативному, рассчитанному согласно группе капитальности здания.
На заметку ЖЭКу
При условии своевременного проведения текущих ремонтов здания, исчерпавшие нормативный срок службы, как правило, подвержены физическому износу, соответствующему уровню 75-80 %. Очевидно, что проведение капитального и текущего ремонта существенно влияет на его динамику, то есть притормаживает данный процесс.
Когда речь идет об эффективности деятельности организации, эксплуатирующей данное издание, учитывается полученная при обследовании оценка физического износа здания, которая не может превышать содержащуюся в нормативном документе. В качестве нормальной эксплуатации принимается такая, при которой производится весь комплекс работ со своевременным ремонтом и поддержанием объекта в надлежащем состоянии.
График изменения износа здания
Если прослеживать физический износ на протяжении определенного промежутка времени, проводя необходимые измерения, можно получить график его изменения, из которого будет видно техническое состояние объекта на протяжении всего эксплуатационного периода. Снижению величины износа в отдельные периоды способствует замена отдельных конструктивных элементов (где это возможно) и вовремя проведенный капитальный ремонт.
Анализируя подобный график согласно правилам оценки физического износа, можно рассматривать отдельные области с минимальными и максимальными показателями данного параметра. Причём речь идёт раздельно о каждом из приведённых ниже режимов эксплуатации:
1. Зона нормальной эксплуатации, при которой капитальные объекты ремонтируются, а элементы заменяются вовремя.
2. Зона предельных отклонений, для которой характерно своевременное проведение работ по ремонту основных конструктивных элементов (кровли, горячего и холодного водоснабжения, отопления, канализации).
3. Зона неудовлетворительной эксплуатации, когда ремонт ведётся вовремя лишь на двух основных элементах конструкции.
4. Зона недопустимой эксплуатации, когда никакого ремонта или замены элементов не проводится.
Пример: пятиэтажное здание
Если своевременные ремонтные работы велись лишь на основных элементах конструкции (кровле, в системе водоснабжения, отопления и канализации), уменьшение нормативного срока службы происходит на 10%.
Если же такие работы делались лишь на паре конструктивных элементов, можно говорить об уменьшении на 21%.
В условиях естественного старения, когда ремонт и замена элементов не производятся, уменьшение нормативного срока службы такого здания величивается до 40 %.
Источник: autogear.ru