Что нужно при съеме квартиры

При аренде или найме жилой недвижимости необходимым условием является составление договора.

Однако помимо этого атрибута есть ряд документов, которые необходимы для составления соответствующих бумаг и их регистрации по закону в нужных учреждениях.

Какие документы нужны для аренды квартиры? Как получить их? Сколько стоит восстановить их при утере? На эти вопросы мы расскажем в этой статье.

Какие документы нужны для аренды жилья?

С каждым годом количество мошенников в сфере аренды жилой недвижимости не уменьшается.

Для того, чтобы безопасно снять квартиру и не попасть на уловки преступников, вам следует выполнить ряд действий, которые обезопасят вас от уловок жуликов. Это простые и очевидные шаги.

Прежде всего — это запросить у собственника жилья или его представителя следующие документы:

• документ, подтверждающий право собственности. Как правило, таковым является свидетельство на имя арендодателя.
• Паспорт. Внимательно проверьте данный документ на предмет внесения изменений и тщательно осмотрите область с фотографией. Для дополнительной гарантии сделайте копию.
• Технический и кадастровый паспорт.
• Согласие всех собственников жилья (если их несколько) на передачу квартиры в аренду. Составляется в свободной форме с указанием данных всех владельцев.
• Доверенность. Данный документы будет необходим, если сделка совершается от имени собственника, а не им самим.

Важно! На первый взгляд, требование такого количества бумаг может показаться излишним, однако лучше проверить их на раннем этапе, чем попасть в неприятную ситуацию позже.

АРЕНДА КВАРТИРЫ. ТОП-8 вопросов, которые необходимо задать!

Договор найма для сдачи квартиры на длительный срок

Основной документ для передачи жилой недвижимости в длительную аренду — это договор аренды или договор найма. Отличие их в том, что в аренду может сдаваться любое помещение (техническое, коммерческое или жилое), а сторонами могут выступать как физические, так и юридические лица.

В свою очередь, найм – процесс, осуществляемый только между физическими лицами, а объектом являются только жилые помещения, такие как квартиры. Данные виды договоров рассматриваются в § 1 Главе 34 и Главе 35 ГК РФ.

Далее данный документ следует зарегистрировать. Однако строгая необходимость в этом действии есть в случае, если одна из сторон является юридическим лицом. В сделках между физлицами сроков менее 1 года регистрация договора не является обязательным этапом.

• Скачать образец договора аренды квартиры
• Скачать бланк договора аренды жилья

Сбор необходимых бумаг и размер госпошлин

В идеале свидетельство, кадастровый паспорт и прочие документы на недвижимость должны храниться у собственника, который решил сдать свое недвижимое имущество в аренду.

Бывают случаи, когда часть документов или полный их комплект утерян навсегда.

В таких ситуациях следует обратиться за получением дубликатов или восстановлением.

Как правильно снять квартиру. Что спросить, на что смотреть при просмотре. Практические советы.

Технический паспорт восстанавливается за 10 дней, а размер сбора составляет от 755 до 1827 рублей. Для ускоренного получения документа (3 дня) нужно оплатить вдвое большую пошлину. Стоимость восстановления кадастрового паспорта – 200 рублей, а срок – около 10 дней.

Важно! Свидетельство о собственности можно восстановить в территориальном отделе Федеральной регистрационной службы.

Для его получения необходимо оплатить госпошлину в размере от 100 до 400 рублей.

При регистрации договора аренды или найма также потребуется уплата государственной пошлины. Ее размер составляет – 1000 рублей для физических лиц и 15 000 для юридических.

Что должен предоставить съемщик?

С комплектом документов от арендатора все обстоит проще. В обязательном порядке необходим только один документ – паспорт. Для соблюдения всех формальностей желательно запросить копию, а также сверить данные с оригиналом.

Данные из паспорта потребуются при составлении договора аренды и сопутствующих документов. К тому же процесс передачи копии данного документа, как правило, является дополнительным дисциплинирующим фактором – арендатор будет серьезнее относится к имуществу и следить за своевременно оплатой счетов, зная, то его паспортные данные есть у собственника, которому в свою очередь будет не так страшно сдавать свое жилье.

В каких ситуациях стоит насторожиться?

В ситуациях, когда документы по аренде или их часть являются сомнительными или полностью отсутствуют, надо быть предельно внимательным.

Особенности столичной аренды: как правильно снять квартиру в Москве

Поиск объявлений по аренде квартир и комнат в столице пестрит различными вариантами. Среди огромного количества предложений, подогреваемых нешуточным спросом, можно встретить как приличные варианты за МКАД, так и неплохую однушечку в центре города по привлекательной цене. Автор программы «Совет безопасности» на «Радио Москвы» Игорь Швыткин расскажет о том, как правильно снять квартиру в Москве, для чего стоит заранее изучать историю квартиры и как не попасться на удочку аферистов.

Правила съема

Тем, кто решил подыскать себе съемное жилье, стоит обращать внимание не только на привлекательную низкую стоимость объекта. Имейте в виду, что если вы звоните по номеру, который указан в открытых источниках (интернет или газета), то в большинстве случаев вы сразу попадете на риелтора. Если в объявлении размещены фотографии квартиры, уточните, соответствуют ли они сдаваемой квартире.

Нередко подобные фото размещают для привлекательности объявлений или обыкновенной рекламной заставки-приманки риелторских услуг. Помимо уточнения стоимости, спросите, знакома ли риелтору та или иная квартира, какой информацией о ней он располагает.

Если сдаваемая квартира вам понравилась, то обязательно попросите привезти на показ документ о праве собственности. Кроме того, попросите, чтобы на сделке (на момент подписания договора) присутствовал сам собственник квартиры. Это позволит вам сверить данные собственника с теми, что указаны в документах на квартиру.

Изучаем историю и собственников квартиры

Будет не лишним, если вы проверите историю квартиры и убедитесь в том, что уже завтра там не объявятся новые собственники и не попросят вас срочно собрать вещички. Для этого лучше самостоятельно изучить историю квартиры.

• «Совет безопасности»: Осторожно, рента! О чем молчит риелтор?
• Квартира с призраками: как не стать «счастливым» обладателем чужого жилья
• Квадратные метры жулья: как работают квартирные рейдеры

В первую очередь нужно внимательно ознакомиться с документами на право собственности жилья. Важно знать, что с недавнего времени на защите этих документов стали экономить, а именно на бумаге с голограммами и водяными знаками. В наши дни свидетельство представляет собой обыкновенный лист А4 с печатью. Соответственно, понятно, что для мошенников подделать этот документ не составляет труда.

Поэтому потенциальному арендатору, дабы установить реального собственника, а также их количество, нужно отправиться в регистрационную палату и, согласно адресу квартиры, взять оттуда выписку из Единого государственного реестра прав. У риелтора нужно попросить выписку из домовой книги, чтобы понимать количество прописанных в ней граждан.

Фото: ТАСС/Сергей Карпов

Затем, в идеале, необходимо пригласить на сделку всех прописанных членов сдаваемого жилья. Очень часто разведенные супруги в тайне друг от друга сдают жилплощадь, что чревато неприятными неожиданностями для арендаторов. Обращаю внимание читателей, что, в принципе, вся эта работа по сбору данной информации, должна проводиться риелтором.

Но, увы, как показывает практика, тот лишь ограничивается присутствием на сделке, а потом, получив свое комиссионное вознаграждение, исчезает. Со всеми возможными проблемами юридического характера арендатор будет бороться в одиночку. Поэтому советую провести или продублировать эту работу самим.

Проверяем риелтора

А знаете ли вы, что официально в нашей стране такой профессии, как «риелтор» попросту не существует. Их нигде не готовят, не обучают на курсах повышения квалификации. Словом, риелтором может стать сегодня каждый, кто решит в общем-то из крайне актуального квартирного вопроса делать неплохие деньги.

В общем, современный столичный риелтор – это обыкновенный посредник между покупателем и продавцом услуг на рынке недвижимости. Эти люди нередко пользуются информацией из открытых источников или информационных баз, находящихся в агентствах недвижимости.

Затем они просто грамотно и умело продают ее, размещая информацию о квартирах на бесплатных досках объявлений. Надо учесть, что риелторы хоть и гарантируют юридическую чистоту сделки, на самом же деле, в 95 процентах случаев они отнюдь не являются юристами, а потому ничего гарантировать не могут.

Алексей Петропольский, генеральный директор юридической компании «Юрвиста»:

«Действительно, у риелторов есть опыт составления типовых договоров аренды или продажи жилья. Но в том случае, если что-то пойдет не так, никакой ответственности они нести не будут. Если вы решили прибегнуть к услугам риелтора, то лучше обращаться в крупные и проверенные временем компании. Но и в этом случае необходимо помнить, что любого риелтора, выступающего от имени известной компании, стоит проверять на принадлежность к этой компании.

Очень часто мошенники-риелторы изготавливают поддельные бланки и печати крупных агентств недвижимости. В таких случаях и арендодатель, и арендатор думают, что риелтор, имеющий такие документы на руках, является сотрудником крупной фирмы, а потому, не вдаваясь в подробности, подписывают, по сути, липовый договор.

Поэтому при заключении договоров, нужно обязательно делать копию паспорта риелтора, чтобы потом хоть как-то его идентифицировать. Если человек под разными предлогами уклоняется от предоставления своих документов, то от сделки, где он выступает обыкновенным посредником, лучше вовсе отказаться. Кроме того, не помешает позвонить в агентство недвижимости и уточнить, числится ли там сотрудник с такой-то фамилией или нет.

Час или нюансы оплаты

Очень часто, в том случае, если речь идет о сдаче квартиры на длительный срок, арендодатели просят оплатить проживание за полгода или на год вперед. Лучше этого не делать. Неизвестно, как сложатся ваши отношения с арендодателем и сможете ли вы в случае непредвиденных обстоятельств вернуть свои деньги.

• Без крыши над головой: как не стать жертвой строительной пирамиды
• «Совет безопасности»: мошенничество при сделках с недвижимостью
• Жилые и мертвые: как работают «серые» риелторы

Лучше постараться договориться об оплате первого и последнего месяца проживания, а также гарантировать стабильную ежемесячную оплату в определенный день. Лучше всего ежемесячные платежи за проживание проводить по безналичному расчету.

Например, переводом на карту собственника. Как альтернативный вариант – платить наличными, но факт оплаты всегда подтверждать распиской. Это, кстати, убережет вас от проблем с налогообложением. Ведь собственник обязан платить 13 процентов с дохода в пользу государства.

В случае судебных разбирательств, ну, например, если собственника сдадут соседи, к вам никаких вопросов не возникнет – вы честно платили деньги за жилье, а уж как ими распоряжался арендодатель, вы и ведать не ведаете.

Фото: ТАСС/Светлана Спирина

Механизм мошенничества

Как правило, риелтор-мошенник сам снимает квартиру у кого-то, а потом просто пересдает ее несколько раз. Он выставляет хорошую квартирку по цене гораздо ниже рыночной. В интернете будут размещены красочные фотографии уютного гнездышка в центре города по заманчивой цене.

Затем злоумышленник договаривается с потенциальными арендаторами о срочном просмотре, а потом торопит их с подписанием договоров. Для этого он может изготовить хоть по десять ключей от квартир и нарисовать несколько типовых договоров и доверенностей от собственников.

Ставка делается на срочность сделки, ввиду суперпривлекательной цены объекта, который вот-вот может отойти к кому-то другому. Именно поэтому многие арендаторы не имеют даже возможности проверить юридическую сторону вопроса. Они боятся упустить свой шанс снять жилье по столь низкой цене. Этим и пользуются мошенники!

Люди отдают мошенникам деньги, а уже на следующий день несколько семей могут встретиться у одной двери с одинаковыми ключами от столь заветной квартиры.

Источник: www.m24.ru

Снимаем квартиру без рисков: что проверить перед арендой жилья?

Снимая квартиру, арендатор сталкивается с разными рисками. Их меньше, чем при покупке жилья, но это не значит, что можно ничего не проверять перед арендой и верить на слово человеку, представившемуся хозяином недвижимости. Может оказаться, что квартиру сдает мошенник, который видит помещение второй раз в жизни. Еще может выйти так, что хозяин квартиры решит обвинить арендатора в поломке техники, которая была неисправна еще на момент подписания договора аренды, и потребует денег на ремонт.

Рассказываем, чего стоит опасаться и как проверить квартиру перед арендой, чтобы не пришлось искать мошенника, который взял деньги и пропал, или разбираться с хозяином квартиры по поводу того, что было сломано еще до въезда в жилье.

Возможные риски – чего стоит опасаться арендатору

При поиске жилья или непосредственной аренде квартиры можно попасть в такие ситуации:

• человек, который представляется собственником, сдает квартиру сразу нескольким людям. Мошенник может просить внести аванс, как гарантию того, что арендатор на самом деле готов снять квартиру. Но может быть так, что мошенник сразу берет деньги за аренду жилья и залог. Тем, кто перевел деньги, приходится искать новую квартиру и предпринимать какие-то действия для того, чтобы найти мошенника и вернуть переданные средства;
• соседи оказываются неблагонадежными. Например, выясняется, что рядом живут люди с алкогольной зависимостью, которые постоянно шумят, ругаются, устраивают драки. Часто квартиросъемщики не выдерживают до конца срока аренды, указанного в договоре, и съезжают. Приходится искать другую квартиру, иногда платить собственнику квартиры неустойку за досрочное расторжение договора;
• арендатор снимает квартиру, исправно перечисляет арендную плату, но у арендодателя внезапно изменяются обстоятельства. Он просит квартиросъемщика срочно выехать. Из-за срочности не всегда получается снять другую квартиру в том месте, где хотелось бы, и в хорошем состоянии;
• арендодатель часто повышает размер арендной платы. Например, каждый квартал, мотивируя инфляцией, ростом курса валют или еще какими-нибудь причинами. Арендатору приходится соглашаться на условия хозяина квартиры и платить больше либо искать новое жилье;
• собственник квартиры слишком часто появляется в квартире, приходит без предупреждения, открывая дверь своим ключом. Он тщательно проверяет состояние самой квартиры и вещей в ней, предъявляет необоснованные претензии к тому, как квартирант содержит имущество. Если с собственником квартиры не получается договориться о том, чтобы таких визитов было меньше и они согласовывались заранее, арендатору приходится искать новое жилье;
• при въезде в квартиру оказывается, что большинство техники и мебели, которая была при просмотре жилья, отсутствует. Арендатор с арендодателем могли договориться на словах, что вещи остаются, но договоренность не была зафиксирована письменно. В результате приходится искать новое жилье или тратить деньги на приобретение мебели и техники;
• арендатор красит стену с облупившейся краской, меняет отваливающуюся плитку в туалете, выкидывает старый поломанный стул, а вместо него покупает новый. В такой ситуации собственник квартиры может предъявить претензии. Например, заявить, что квартиросъемщик испортил имущество и потребовать компенсировать ущерб;
• после въезда в квартиру оказывается, что сантехника в нерабочем состоянии, сломана стиральная машина, не греет микроволновка. Если перед тем, как въезжать, арендатор не проверил коммуникации или исправность техники, арендодатель может заявить, что поломка — вина квартиросъемщика. В результате этого владелец квартиры может забрать залоговую сумму для ремонта или требовать возмещения ущерба.

Что учесть при самостоятельном поиске квартиры

При самостоятельном подборе жилья по объявлениям нужно обратить внимание на следующие моменты:

• квартира сдается слишком дешево по сравнению с аналогичными объектами. На самом деле бывают случаи, в которых собственник хочет быстрее сдать квартиру. Например, когда срочно нужна определенная сумма денег, когда необходимо уехать из города. Но часто низкая арендная плата — признак того, что квартиру сдает мошенник. В этой ситуации до просмотра жилья и до проверки документов не нужно передавать аванс или пересылать на карту деньги для того, чтобы квартиру не снял кто-то другой. Мошенники часто рассчитывают на то, что потенциальный арендатор заинтересуется выгодным предложением и согласится оставить предоплату;
• в объявлении нет фотографий. Отсутствие фотографий может свидетельствовать о том, что квартира в плохом состоянии, либо то, что жилья вообще нет. Возможно, объявление выложили мошенники, которые предложат за отдельную плату базу квартир, которую можно снять в конкретном районе. В таких случаях даже могут предложить подписать договор об оказании информационных услуг и на самом деле предоставить данные о квартирах, которые сдаются. Но это может быть жилье, объявления о которых размещены на открытых площадках;
• квартира часто сдается, например, объявления о ее сдаче публикуются каждый месяц. Это может говорить о том, что установлена слишком высокая цена за аренду, которая не соответствует состоянию жилья. Или означать, что квартиру снимают, но потом по каким-то причинам расторгают договор.

Дополнительно при просмотре вариантов жилья можно проверить подлинность фотографий. Например, через поиск картинок в браузере. Может оказаться, что такие же фотографии приложены к объявлениям о сдаче квартиры с другим адресом.

На что обратить внимание при аренде через риэлтора

При аренде квартиры через риэлтора стоит с осторожностью отнестись к таким моментам:

• риэлтор представляется сотрудником крупной компании с хорошей репутацией, но не говорит, как называется агентство недвижимости или не готов показать регистрационные документы и отказывается от встречи в офисе;
• риэлтору не интересно, кто будет жить в квартире, будут ли с квартирантами проживать несовершеннолетние, есть ли в семье домашние животные. Такие моменты могут стать препятствием при аренде квартир — риэлтор должен уточнять такую информацию;
• риэлтор не знает, как составлять договор аренды, как писать расписку о получении денег, или говорит, что не нужно оформлять акт приема-передачи. Специалист, который сталкивается с продажей или арендой недвижимости, должен знать, как составлять такие документы и настаивать на фиксировании всех устных договоренностей;
• риэлтор просит передать предоплату до подписания каких-либо документов. Но делать этого нельзя — при необходимости арендатору будет тяжело доказать то, что деньги были переданы и вернуть их.

Если действия риэлтора вызывают подозрения в его компетенции или в том, что он на самом деле риэлтор, лучше найти другого специалиста.

Что проверить при осмотре жилья

При осмотре квартиры стоит проверить следующее:

• состояние подъезда — убирают ли в нем, насколько давно делали ремонт;
• кто будущие соседи. Можно познакомиться с соседями при просмотре квартиры или обратиться к кому-либо, кто проживает в подъезде, чтобы узнать необходимую информацию о жильцах соседней квартиры. Это получается не всегда, но если такая возможность есть, лучше ей воспользоваться;
• состояние сантехники и труб;
• состояние мебели и степень ее износа;
• исправность бытовой техники, выключателей и розеток;
• исправность замков входной двери;
• состояние окон и дверей на балконе — как они открываются и закрываются, плотно ли прилегают;
• целостность пломб на счетчиках.

Иногда квартиру сдают без ремонта, со старой мебелью. В таком случае арендатор может что-то изменить, например, наклеить обои, выкинуть старый диван и купить новый, но делать это нужно с согласия владельца. В противном случае придется жить в квартире без ремонта или платить штраф за самовольные действия. Но полный перечень возможных действий, которые будут проводиться с согласия собственника, нужно указать в договоре.

Какие документы проверить

Чтобы не попасть на мошенника, перед тем, как заключать договор и передавать деньги, нужно попросить арендатора предоставить:

• паспорт;
• выписку из ЕГРН, подтверждающую право собственности.

Часто квартира, которая сдается в аренду, принадлежит нескольким людям, например, супругам. Если есть возможность, в такой ситуации лучше получить согласие от всех собственников квартиры на ее аренду.

Иногда квартиру сдает не ее собственник, а другой человек. Например, это может быть родственник владельца или доверительный управляющий, с которым заключен договор доверительного управления. В таком случае нужно попросить предоставить документы, которые подтвердят, что владелец квартиры на самом деле доверил другому человеку сдавать свою квартиру.

Что написать в договоре

Перечень данных в договоре может отличаться в зависимости от особенностей жилья и того, что хотят отразить в документе арендатор и арендодатель. В договоре обычно указывают:

• данные собственника квартиры и того, кто сдает ее, реквизиты их паспортов;
• характеристику квартиры и ее адрес;
• информацию о предоставлении жилья в аренду;
• продолжительность действия договора. При отсутствии таких данных документ действителен в течение 5 лет;
• размер арендной платы за 1 месяц, сроки ее перечисления и последствия задержки;
• условия, на которых арендатором предоставляется задаток;
• условия возврата задатка;
• условия, на которых можно расторгнуть договор досрочно;
• список имущества, которое есть в квартире;
• условия оплаты коммунальных услуг и порядок оплаты.

Дополнительно можно указать следующую информацию:

• число людей, которые будут проживать в квартире. По желанию арендатора можно прописать ФИО всех проживающих. Это предупредит ситуации, когда собственник квартиры скажет, что он сдавал жилье одному человеку или что не хочет, чтобы в квартире проживала семья с детьми;
• право арендатора содержать в квартире животных, если вместе с ним и его семьей будет жить кот, собака или другое животное;
• возможность повышения арендной платы и условия, на которых это будет происходить. Например, можно указать, что арендная плата может пересматриваться не чаще, чем один раз в год. Еще можно указать допустимое повышение арендной платы. Например, не более 10% от размера текущей арендной платы;
• возможность ремонта, замены старой мебели или техники, труб. Дополнительно указывается информация о том, можно ли будет зачесть расходы арендатора в счет уплаты арендной платы;
• частоту посещений квартиры ее собственником. Например, владелец жилья может появляться раз месяц, чтобы забрать деньги за аренду и проверить состояние квартиры. Некоторые арендодатели приезжают раз в год, чтобы посмотреть жилье и продлить договор аренды.

Если договор заключен сроком на 1 год и более, нужно регистрировать его в Росреестре. Если нет желания обращаться для регистрации договора в Росреестр, можно зарегистрировать договор с меньшим сроком действия, например, на 11 месяцев.

Договор составляют в двух экземплярах, если он не будет регистрироваться в Росреестре. Один передается арендатору, другой остается у арендодателя.

Что указать в акте приема-передачи

По содержанию акта приема передачи можно понять — какое имущество передается квартиранту и в каком состоянии. Грамотно составленный акт поможет предотвратить претензии о якобы пропавших вещах или попытки заставить арендатора ремонтировать вещи, которые уже были сломаны до въезда в квартиру.

В акте приема-передачи стоит указать следующую информацию:

• дату приема-передачи квартиры;
• характеристику квартиры. Информацию берут из договора аренды и указывают адрес квартиры, ее кадастровый номер, площадь и прочую информацию;
• показания счетчиков;
• состояние квартиры. В этом пункте важно указать все недостатки жилья – трещины на стенах, отбитые углы, потеки на потолке, трещины на стеклах в окне;
• перечень вещей и техники, которая передается вместе с квартирой. При описании вещей и техники также важно указать все недостатки и дефекты. Например, царапины на стекле, сбитые углы у шкафа, ржавчину и прочие недостатки;
• количество ключей, которые собственник квартиры передает арендатору.

Источник: www.mirkvartir.ru