Продавцов с подложными доверенностями и «садовыми книжками», торгующих участками в охранных зонах на рынке дачной недвижимости даже слишком много. Что следует проверить при покупке дачи – советы профессионалов.
- действительности права собственности;
- вид использования по земельному участку;
- его кадастровые границы.
Проверка права собственности
Установление действительной собственности на дачный участок начинается с копий правоустанавливающих документов продавца.
Если покупателю показывается ЕГРН-выписка либо свидетельство права собственности, оформленное позже 1998 года (год образования служб Росреестра и установления единых правил регистрации недвижимой собственности) – это лучший вариант. Но запросить свежую выписку в МФЦ все же нужно, т.к. участок может состоять под обременением (арестован, заложен и пр.) или продан. Из новой выписки покупатель выяснит действительную ситуацию по даче.
Продавец демонстрирует свидетельство на собственность, полученное им до 1998 года, соответственно данных по даче в ЕГРН нет. Следует настоять на обращении продавца за госрегистрацией ранее возникшего права на дачную недвижимость и лишь после реестровой записи оформлять сделку.
Продавец дачи показывает соглашение раздела имущества, свидетельство права наследства или судебное решение. В любом случае требуется прежде внесение в ЕГРН, только после – подготовка сделки.
Покупателю не предъявляется свидетельство дачной собственности, лишь книжка о членстве в дачном или садоводческом объединении. Совершение покупки дачи в данной ситуации невозможно, поскольку членство в некоммерческом объединении никакого права собственности не дает.
В подтверждении права продажи, продавец показывает доверенность. Такая ситуация не обязательно означает мошенничество, но проверять правомочность доверенности следует всегда. Необходимо настоять на личной встрече с собственником дачи, взять его копию паспорта. Требуется установить действительность доверенности у нотариуса, ее оформившего.
Анализ личности продавца
Нужно оценить поведение человека, предлагающего покупку дачи. При установлении расхождений с документальной и озвучиваемой продавцом информацией, проявление им беспричинной нервозности в ответах на вопросы – отменяйте сделку. Возможно, собственник дачи состоит на учете в наркологическом или психоневрологическом диспансерах, т.е. невменяем.
При состоянии продавца брачных отношениях востребовано согласие супруга с нотариальный заверением на продажу дачной собственности. Иначе действительность сделки может быть аннулирована судом. Покупатель должен выяснить, не было ли расторжения брака продавца за ближайшие три года. Если брак расторгался, необходимо убедиться в отсутствии прав бывшего супруга на отчуждаемый объект – запросить копии решения суда или соглашения о имущественном разделе с нотариальным заверением (предъявление оригинала соглашения – обязательно).
Проверка кадастровых данных
Следующий предварительный этап приобретения дачи – проверка совпадения конфигурационных и размерных характеристик земельного участка с параметрами, названными продавцом. Хорошо, если координатные сведения дачной территории указаны в ЕГРН.
Но более верно – вызвать инженера кадастровой службы, который укажет координатные точки дачного участка на месте. Последнее особенно необходимо, если покупается застроенный участок. Постройки не должны выходить на соседние территории, требуется не менее метра от границы с соседом для хозяйственного сооружения и более трех метров – для жилого здания.
Отсутствие в ЕГРН пограничных данных участка создает для покупателя риски споров с соседними землевладельцами. Дачная амнистия позволила оформить собственность без межевания, чем воспользовались более 60% собственников дач. И условные границы новоприобретенного участка однажды могут стать другими, когда соседи произведут межевание. Рациональнее уговорить продавца на осуществление процедур межевания, хоть это и потребует времени – четкие границы дачи дадут новому собственнику уверенность.
Требуется также установить вид разрешенного использования для территории расположения предлагаемого к покупке дачного участка. Следует расспросить сотрудников местной администрации, изучить данные недвижимости по ЕГРН (там указывается статус ВРИ). К примеру, закон запрещает возведение жилой недвижимости в мелиоративных и сельскохозяйственных угодьях.
Отсутствие охранных зон
Осматривая дачный участок, изучите обстановку вокруг него. При нахождении вблизи ЛЭП или газопровода, нужно обратить к их владельцам для уточнения – не включена ли территория покупаемой дачи в охранную зону. Иначе возможности использования дачного участка окажутся ограниченными – возможен запрет строительства, рытья погреба или разведения открытого огня.
Также требуется уточнить перспективу изъятия дачи для государственных нужд, к примеру, под дорожное или иное инфраструктурное строительство. Однако такая информация в открытом доступе обычно не состоит, ею владеют лишь чиновники администрации районного и областного уровня.
Выяснить подробности генплана могут риэлторы, имеющие свои информационные каналы среди чиновников. Самостоятельно покупатель может лишь внимательно проанализировать генеральный план развития данного района, публикуемый открыто.
Отметим, что изъятие дачных участков под государственные нужды происходит с выплатой более низких компенсационных сумм, чем действительная рыночная стоимость. И возможно, что заведомая дешевизна дачи объясняется именно перспективой изъятия ее территории.
Источник: avprrb.ru
Инструкция: что нужно знать при покупке дачи
На какие юридические аспекты нужно обратить внимание при покупке дачи? Какие бумаги нужно смотреть в первую очередь? В чем заключается проверка юридической чистоты при заключении сделок с дачами?
Проверка юридической чистоты заключается в проверке всех необходимых документов и условий сделки на соответствие законодательству, чтобы в будущем приобретаемая недвижимость не могла быть истребована у будущего собственника ни по каким законным основаниям
В первую очередь нужно запросить оригиналы правоустанавливающих (например, договор купли-продажи, договор дарения и т.п.) и правоудостоверяющих (свидетельство о регистрации права собственности на объект недвижимости или выписка из ЕГРН) документов на земельный участок и на строения, которые находятся на земле. Обязательно нужно обратить внимание на отсутствие или наличие обременений.
В договоре купли-продажи надо обратить внимание на то, когда продавец купил объекты, и в связи с этим запросить у продавца информацию о предыдущих собственниках и документы, которые были подписаны в рамках предыдущих сделок.
Всю эту информацию обязательно нужно перепроверить. На сайте Росреестра можно бесплатно воспользоваться электронным сервисом «Справочная информация об объектах недвижимости в режиме online», получить общедоступные сведения о характеристиках объекта недвижимости (адрес, описание объекта), о наличии зарегистрированных прав и ограничений (обременений) прав на объекты недвижимости. Дополнительно можно заказать выписки, справки с более подробной информацией через МФЦ, в Росреестре или в Кадастровой палате – сделать это может любой гражданин.
Обратите внимание
Если продавец пытается ускорить проведение сделки, то это потенциально может свидетельствовать о нечистой сделке. Если продают по доверенности – особое внимание! Следует встретиться непосредственно с собственником и потребовать его документы, копию паспорта оставить себе. Также нужно проверить доверенность у нотариуса, который ее выдавал или проверить доверенность по реквизитам в специальном публичном реестре на сайте Федеральной нотариальной палаты.
От продавца надо потребовать выписку из ЕГРН, подтверждающую право собственности продавца на землю и дом на сегодняшний день. Если дом есть, но не оформлен, надо выяснить, почему. Если продавец преклонного возраста или не очевидно не совсем адекватно себя ведёт, то нужно попросить предоставить справку из психдиспансера. Если есть сомнение, то можно потребовать также справку из наркодиспансера. В данном случае главное правило – не стесняться задавать вопросы, в том числе неудобные, чтобы исключить риски потери денег.
Важны границы
Надо посмотреть кадастровый паспорт на землю, в нем обратить внимание на акт согласования границ с соседями. Если вопросы по межеванию не решены, потом могут возникнуть проблемы. Следует выяснить, оформлены ли границы соседних участков.
Какова последовательность действий при такой сделке?
Обычно покупка дачного, земельного участка состоит из следующих этапов:
- устная договоренность между покупателем и продавцом;
- подготовка к проведению сделки, оформление продавцом необходимых документов;
- заключение договора купли-продажи, акта приема-передачи;
- проведение расчета между сторонами;
- регистрация сделки;
- переход прав собственности.
Что будет, если документы не в порядке?
Сделка может быть признана недействительной и имущество на законных основаниям будет отнято у нового собственника и возвращено к предыдущим собственникам.
К примерам таких сделок можно отнести следующие:
- продажа и иная передача в собственность, а также в аренду объекта недвижимости, изъятых из оборота;
- продажа объекта недвижимости лицом, не являющимся его собственником;
- любое распоряжение (за исключением перехода прав по наследству) объектом недвижимости лицом, которое, не являясь собственником, владеет им на праве пожизненного наследования;
- передача арендатором арендованного объекта недвижимости в субаренду без уведомления/согласия собственника объекта недвижимости.
Также недействительными могут быть признаны следующие сделки:
- сделка, совершенная с целью, заведомо противной основам правопорядка или нравственности;
- мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия;
- ничтожная, притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку;
- сделка, совершенная гражданином, признанным недееспособным, или несовершеннолетним, не достигшим четырнадцати лет.
В конечном итоге имущество у нового собственника изымается, сделка признается недействительной, а все убытки нового собственника в большинстве случаев несет лицо, заключавшее с ним договор. Однако подобных мошенников в последствии не так легко найти и деньги получить назад трудно, кроме того, придется доказывать свою неосведомленность об условиях, которые повлекли признание сделки недействительной.
Как избежать проблем при покупке дачи?
Самое главное – проверить все документы. Если отсутствует должная квалификация или есть страх что-то упустить, то следует привлекать юриста, чтобы он провел проверку документов и составил корректный договор, сопровождал покупателя в дальнейшем при государственной регистрации прав.
Источник: arkada-style.ru
Ликбез: что нужно знать при покупке дачи
Приобретение дома с участком таит в себе множество подводных камней. Здесь важно не упустить детали и максимально исключить возможные юридические риски, которых при покупке загородной недвижимости существенно больше, чем при приобретении городского жилья. Также стоит учесть время покупки дачи, особенности расположения участка и, конечно, внимательно отнестись к документации.
Опрошенные «РБК-Недвижимостью» эксперты рассказали о пяти нюансах, которые надо знать, если вы решили приобрести загородную недвижимость.
ИСПОЛЬЗУЙ УДОБНОЕ ОГЛАВЛЕНИЕ:
- 1 №1 Документы
- 2 №2 Цена
- 3 №3 Когда выбирать дом
- 4 №4 Расположение
- 5 №5 Дачная прописка
№1 Документы
При покупке дачи необходимо внимательно изучать правоустанавливающие документы. Они должны быть корректными, действительными и соответствовать фактическим параметрам объекта. Особенно стоит обратить внимание на историю недвижимости.
Проверьте предыдущие сделки в отношении дачи, не было ли незаконных операций, нарушений чьих-либо прав при их совершении. Убедитесь, что на объект не установлены какие-либо ограничения , — советует руководитель коммерческой практики юридической компании BMS Law Firm Денис Фролов.
Перед сделкой важно также удостовериться, что право собственности продавца зарегистрировано в установленном порядке. Для этого необходимо запросить документы, подтверждающие надлежащее оформление и государственную регистрацию права собственности на земельный участок с домом, рекомендует руководитель аналитического центра компании «Инком-Недвижимость» Дмитрий Таганов. Он пояснил, что с января по июнь 2016 года — это свидетельство о государственной регистрации права собственности, а с июля 2016 года таким документом является выписка из Единого государственного реестра недвижимости.
В документах также должны быть указаны разрешенные виды строительства.
Земля не должна находиться в градостроительной зоне или зоне расширения, реконструкции автомобильных дорог, так как в этом случае она может быть изъята , — отметила руководитель офиса «Новогиреево» «Миэль-Сеть офисов недвижимости» Юлия Антясова.
При приобретении дачи множество рисков связано с границами земельных участков. Из-за них с соседями возможны серьезные конфликты, которые зачастую доходят до суда.
Перед сделкой убедитесь, что документы отражают реальные границы. Стоит пообщаться и с соседями — если есть какие-то проблемы, они обычно в курсе этого. Также нужно обязательно запросить все документы, касающиеся коммуникаций — водоснабжения, электричества, газа , — подчеркнул управляющий партнер коллегии адвокатов «Старинский, Корчаго и партнеры» Владимир Старинский.
№2 Цена
Одним из основополагающих факторов при выборе загородной недвижимости является ее стоимость.
Поздняя осень считается на загородном рынке низким сезоном, в это время реально получить дополнительную скидку в размере до 15%. Однако если вы собираетесь что-то строить, необходимо иметь в виду, что дожди и заморозки могут притормозить процесс.
Стандартный прием для получения скидки — нахождение недостатков, которые вы готовы доказать продавцу, но которые при этом для вас некритичны. Например, можно обратить внимание на неровный рельеф участка, его заросший вид, наличие подлежащих вырубке деревьев и так далее , — рассказывает аналитик «Инком-Недвижимости» Дмитрий Таганов.
№3 Когда выбирать дом
В отличие от квартиры при покупке дачи имеет существенное значение, когда выбирать недвижимость. Традиционно загородный отдых ассоциируется с теплым временем года — весной и летом. Однако смотреть дом лучше всего в плохую погоду, желательно осенью. Именно в этот сезон можно проверить, не протекает ли крыша, а также герметично ли закрываются окна и двери. Кроме того, в холодную погоду сразу будет понятно, насколько дом сохраняет тепло и с какой скоростью он прогревается и охлаждается.
№4 Расположение
Одни выбирают дачи поближе к столице, чтобы не тратить много времени на дорогу до дома, другие, наоборот, стремятся уехать подальше, чтобы слиться с природой. Однако в обоих случаях необходимо проверить, не находится ли участок в водоохранной зоне.
Это территории, прилегающие к береговой линии рек, озер, водохранилищ и так далее. Ближайшее соседство с водными объектами также грозит затоплением. Безопасное расположение дачного участка — как минимум 30 м от воды. Кроме того, строительство объектов для проживания людей в санитарно-защитной зоне водоемов запрещено , — объясняет Таганов.
Для того чтобы исключить риск затопления, прежде всего стоит убедиться в том, что земля, на которой стоит дом, не находится в заболоченной местности, подтверждает эксперт Миэля. По ее мнению, лучшее время года для подобной проверки — весна, так как сезонное таяние снега позволит максимально подробно увидеть ситуацию, или осень — сезон дождей.
Клиентам стоит прогуляться по участку, проверить влажность почвы, осмотреть прилегающую местность. В случае если землевладение находится на склоне, выяснить, в какой именно части — верхней или нижней. Если земля расположена внизу, то, соответственно, есть риск, что вода будет стекать и скапливаться на участке , — подчеркивает Антясова.
Безопасное расположение дачного участка — как минимум 30 м от воды, поясняет эксперт.
№5 Дачная прописка
С 1 января 2019 года вступает в силу закон, согласно которому россияне смогут регистрироваться на дачах. Теперь загородную недвижимость можно будет использовать не только как место отдыха, но и как постоянное жилье. Однако регистрация возможна далеко не везде. Если вы решили купить летний дом, в который будете приезжать в отпуск и на выходные, то на прописку не стоит рассчитывать.
Зарегистрироваться можно только в капитальном строении, в котором есть свет, газ и вода. Кроме того, у вашей недвижимости обязательно должен быть почтовый адрес. Сейчас прописку можно получить только на дачах, которые расположены в черте города.
О недвижимости в Крыму и в Севастополе — здесь .
Источник: crimeapress.info