Перед каждым, кто собирается решать жилищный вопрос, встает дилемма – покупать квартиру в новостройке или в уже обжитом доме, на вторичном рынке. Специалисты федерального портала «МИР КВАРТИР» выяснили, какие достоинства и недостатки имеются у каждого типа недвижимости.
Правило и исключения
Справедливости ради отметим, что «вторичка» — это не обязательно старый фонд или даже не обязательно обжитая квартира, с отделкой. Бывает и такая «вторичка», которая отличается от «первички» только наличием у владельца свидетельства о собственности. То есть с получением этого документа недвижимость переходит из одной категории в другую.
Во многом квартиры на первичном рынке, в новостройках пользуются высоким спросом из-за того, что они, по данным федерального портала «МИР КВАРТИР», стоят дешевле в среднем на 10-25%. Однако в востребованных районах новостройки, находящиеся на завершающей стадии строительства, могут быть не дешевле, а даже дороже квартир на вторичном рынке. Например, в районе Митино средняя цена квартир с отделкой в строящемся ЖК LIFE-Митинская составляет 163 700 рублей/кв. м, а на вторичном рынке – около 161 000 рублей/кв. м.
Вторичка или Новостройка, что лучше в 2022 году? / СРАВНЕНИЕ
Почему новостройки дешевле?
На понижение цены квартир в новых домах играет несколько факторов. Прежде всего, покупка жилья на стадии строительства всегда таит риски недостроя. Как бы ни надежна была компания-девелопер, полностью от заморозки проекта или затягивания его сдачи не может быть застрахован никто. Особенно часты случаи неподключения в заявленные сроки коммуникаций или невыдачи свидетельства о собственности.
Соответственно, покупатель не может рассчитывать на пользование жильем сразу после покупки. «Тем более что в большинстве своем квартиры у нас сдаются без отделки, на которую нужно потратить и деньги (примерно 10% стоимости), и время, и силы, — отмечает Павел Луценко, генеральный директор федерального портала «МИР КВАРТИР». — А когда этим занимаются все жильцы в новом доме, возникает еще одно неудобство: постоянный шум, пыль, провоз стройматериалов на лифте и присутствие строительных бригад. Согласитесь, что комфорта это не прибавляет».
Еще один недостаток «первички»: в доме, не введенном в эксплуатацию, точно не известна сумма ежемесячных платежей – застройщик может озвучить лишь приблизительные цифры.
Важный момент – нехватка инфраструктуры. Часто новые дома, особенно за чертой города, строят в неосвоенных районах, где не налажен быт: не хватает магазинов, отделений банков, поликлиник, детсадов и школ. «Даже если все это заявлено к реализации в рамках проекта, инфраструктура нередко строится в составе последней очереди, и жителям первых очередей приходится долго ее дожидаться», — говорит Павел Луценко.
Чем «первичка» лучше
Но все мы понимаем, что во многом новая вещь лучше старой. Помимо того, что стены нового дома физически не изношены, они еще и построены по новым технологиям. Просторные подъезды, новые лифты, большие прихожие, застекленные лоджии, эркеры есть только в новых домах.
То же касается и объектов инфраструктуры. Их жильцам новостроек порой приходится долго ждать, но зато они получают в своем микрорайоне современные, просторные помещения — магазины, кафе, салоны красоты и т.д., которые располагаются либо на первых нежилых этажах, либо в пристроенных помещениях. В больших жилых комплексах предусмотрены школы, детские сады, бассейны, обустроенные по новым стандартам.
Немаловажный фактор – юридическая чистота. «Покупая квартиру у застройщика, вы не имеете дел с посредниками, недобросовестности и алчности которых опасаются многие покупатели. Даже если девелопер привлекает риэлторскую компанию для продажи своего объекта, это всегда проверенное, надежное агентство недвижимости, которое не берет с покупателей комиссии», — говорит Павел Луценко. Покупая квартиру на первичном рынке, можно не опасаться неприятностей, которые случаются на «вторичке» — темных историй с предыдущими владельцами, появления неожиданных наследников и т.д.
Ну и, разумеется, помимо экономии на стоимости самой квартиры, покупателей привлекает возможность заработать, именуемая инвестиционной привлекательностью. По мере роста новостройки и при получении права собственности квартира существенно растет в цене – обычно от 20 до 40% за весь цикл. Многие люди, желающие приумножить свои сбережения, видят в таких операциях альтернативу банковским вкладам.
Плюсы вторичного рынка
Собственно, достоинства «вторичной» квартиры – это недостатки новостройки наоборот. Самое большое достоинство, которое привлекает приобретателей недвижимости, — это расположение в местах с хорошей транспортной доступностью и развитой инфраструктурой. Обычно в давно существующих кварталах все в порядке с транспортными маршрутами, со школами и магазинами, да и с прочими социальными объектами. А ведь для повседневной жизни это самое главное.
В квартиру со вторичного рынка обычно можно сразу вселяться. «Часто покупатели все же делают в купленной квартире ремонт «под себя», однако это совсем не то же самое, что отделка «с нуля», когда требуется заливка бетонной подушки на пол, выравнивание стен и выполнение электропроводки. Обычно это косметический ремонт, стоимость которого гораздо ниже», — отмечает Павел Луценко.
Наконец, в готовом доме известна сумма коммунальных и эксплуатационных платежей. Покупатель сможет прикинуть, «потянет» ли его бюджет ежемесячные расходы на эту квартиру или нет.
Недостатки и риски старой квартиры
Изъяны физически и морально изношенного здания можно перечислять долго: это и протекание крыши, и трещины на стенах, особенно часты расхождения швов в панельных домах, что ведет к нарушению теплоизоляции и появлению грибка, и выход из строя коммуникаций. Все это очень неприятные вещи. «Старые лифты, сколотые ступени, разрисованные стены в подъездах – это реалии старого жилого фонда, — констатирует Павел Луценко. — Там же встречаются неудобные, устаревшие планировки – маленькая кухня и прихожая, отсутствие балконов, остекления на лоджиях, низкие потолки».
О юридических рисках – разговор особый. Покупая «вторичную» квартиру, нужно обязательно потратиться на хорошего риэлтора или юриста. Ибо на этом рынке часты покупки квартиры по поддельным документам у незаконных владельцев; высоки риски из-за неправильно (незаконно) оформленной приватизации; из-за наличия в истории квартиры сомнительных сделок с участием юридических лиц.
Может внезапно оказаться, что купленная квартира находится в залоге или под арестом, или служит предметом судебного спора. Также в ней могут быть зарегистрированы постоянно лица, не являющиеся собственниками, или несовершеннолетние дети собственника, нигде не состоят на регистрационном учете… Опасных ситуаций, когда сделка может быть оспорена в суде, очень много. А если одна сделка в истории квартиры будет признана судом недействительной, аннулируются все последующие.
Подстраховать себя на случай всех вышеперечисленных рисков можно и с помощью титульного страхования, напоминает Павел Луценко.
Как видим, недостатков у квартир вторичного рынка тоже хватает. Ну и самое главное: высокая по сравнению с первичным рынком цена не делает их привлекательнее.
Цены на квартиры первичного и вторичного рынков
Цена квартиры в новостройке, руб.
Цена квартиры на вторичке, руб.
Источник: www.kvmeter.ru
Какую квартиру лучше купить: новостройку или вторичку? Возможные варианты для конечного покупателя и как не ошибиться.
Развитие рынка недвижимости порождает массу вопросов о том, какое жилье лучше выбрать: новостройку со всеми удобствами или вторичное жильё, но с возможностью быстрой прописки?
Оба варианта имеют свои преимущества, но также обладают недостатками.
Из материала нашей статьи вы узнаете, чем отличается первичное жилье от вторичного, а также как выбрать подходящий вариант под свои нужды.
○ Как выбрать квартиру?
Первым делом покупатели квартиры обращают внимание на цену. Разумеется, стоимость недвижимости играет важную, но далеко не ключевую роль. Не забывайте, что квартира – это постоянное жильё на несколько лет вперед. Молодым семьям стоит позаботиться о следующих параметрах будущей собственности:
- местоположение района;
- доступность транспортных магистралей и парковок;
- наличие детских садов, школ, больниц, ТЦ, игровых площадок;
- места отдыха и лесопарковые зоны.
Желательно чтобы инфраструктура находилась в шаговой доступности, а не в нескольких километрах от дома. Соответствующее требованиям жильё – это новостройки и готовые квартиры на вторичном рынке.
○ Выбор квартиры в новостройке
Жилые помещения в новостройках относятся к первичному жилью. Квартиры возводятся «под ключ» фирмой-застройщиком по долевому или кооперативному участию жильцов. Жильё в новостройках не имеет юридической истории. Покупатели первичного жилья становятся единоличными владельцами недвижимости.
Особенностью квартиры в новостройке является новизна коммуникационных узлов, лифтов, планировки и прочих частей дома. Поэтому, если вам нужно полностью новое жильё – выбирайте квартиры в новостройках. Первичное жильё значительно дешевле вторичного. Но нужно приготовиться к тому, что придётся производить ремонт за свой счёт. Обычно на это уходит ¼ часть от стоимости недвижимости, что не всегда выгодно для бюджета молодой семьи.
Важно! Выбирая квартиру в новостройке, обязательно заключайте договор о долевом участии. Соглашение регистрируется в Росреестре и служит гарантией соблюдения прав дольщиков. Правоотношения защищены Федеральным законом №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов. ». Таким образом, в случае нарушения сроков сдачи объекта у покупателей появляется право требовать компенсацию с застройщика.
✔ Положительные аспекты выбора такой квартиры
Преимущества квартир в новостройках:
- Современная инфраструктура (торговые центры, парковки, школы, больницы, ж/д пути, магистрали, детские площадки).
- Вариативность планировки и отделки жилья.
- Отсутствие негативной юридической истории (собственников).
- Доступные цены и скидки от застройщиков.
Одним словом, новостройки имеют благопристойный вид – покупателям доступны абсолютно новые квартиры.
✔ Возрастание стоимости жилья после ремонта
Существенный момент при покупке первичного жилья – необходимость производить ремонт за свой счёт. Как правило, застройщики сдают квартиры в черновой отделке. В нее входят цементно-песчаная стяжка, выравнивание стен, обустройство потолков, трассировка пола, монтаж входной двери, остекление комнат и проведение электро– и водоснабжения дома.
✔ Доступность покупки в ипотеку
Многие люди спрашивают, что делать если нашли подходящий вариант, но не хватает денег на квартиру? Выходом из ситуации может стать оформление ипотеки под залог строящейся недвижимости. Соискатель должен иметь официальный и, что более важно, стабильный доход. Годовая ставка по ипотеке обычно составляет 12-14%, а срок погашения ссуды растягивается до 30 лет. Минимальный взнос по ипотеке – не менее 10% от стоимости первичного жилья.
✔ Возможность собственной планировки
В договоре с застройщиком обычно указываются характеристики будущего жилья. Нередко говорится о так называемой «свободной планировке», которая влияет на итоговую стоимость недвижимости. Однако несмотря на финансовую привлекательность, подобные предложения идут вразрез с жилищным законодательством. Например, панельные дома имеют строгую планировку (несущие стены и зонирование помещений), что усложняет собственное обустройство. К тому же, жилищные органы редко идут навстречу собственникам, если последние не владельцы таунхаусов.
✔ Отрицательные черты покупки квартиры
Наравне с плюсами существуют и отрицательные черты приобретения первичного жилья:
- Риски банкротства застройщика.
- Длительное ожидание завершения строительства.
- Отсутствие чистовой отделки квартиры.
- Ограниченный выбор местоположения.
Но минусов гораздо меньше, чем плюсов, о чем свидетельствует популярность квартир в новостройках.
✔ Дополнительные растраты
Завершение строительства нового дома с черновой отделкой помещений – отнюдь не окончание этапа строительства для собственников. Ведь им потребуется произвести ремонт, а в некоторых случаях устранить заводской брак вследствие недоделок фирмы-застройщика. Дополнительные растраты направлены на стяжку пола, установку перегородок, разводку кабелей электроснабжения, монтаж счётчиков воды, оклейку обоями, шпатлёвку, монтаж сантехники и т.д.
○ Выбор квартиры на вторичном рынке
Основным документом для покупки вторичного жилья является договор купли-продажи. По сравнению с новостройками, готовое жилье уже обжито и не требует косметического ремонта. Отсутствие «слепого» выбора делает процедуру покупки квартир на вторичном рынке более прозрачной. Покупатель видит планировку, осматривает район, знакомится с соседями, изучает план БТИ, проверяет документы продавца. Такой вариант подходит всем, кто желает быстрее зарегистрировать недвижимость.
✔ Плюсы покупки квартиры на вторичке
Преимуществом готового жилья является ускоренное оформление права собственности. Процедура занимает около 2-3 месяцев, после чего новый собственник может распоряжаться недвижимостью по своему усмотрению (п. 2 ст. 209 ГК РФ).
Достоинства покупки жилья на вторичном рынке:
- Выбор района.
- Заселение сразу после оформления договора-купли продажи.
- Отсутствие перебоев с коммуникациями.
- Наглядность планировки.
- Готовый ремонт.
В большинстве случаев покупатели вторичного жилья обходятся без капитального ремонта квартиры.
✔ Не требует дополнительных расходов на ремонт
При выборе недвижимости обязательно проверяйте работоспособность канализации, проводки, отопления и изоляции от постороннего шума (актуально для панельных домов).
✔ Готовое жильё
Немаловажным преимуществом вторичного жилья считается отладка инженерных систем. В отличие от новостроек, инфраструктура готовых домов уже находится в эксплуатации. Покупатели недвижимости могут не беспокоиться по поводу подачи воды, электричества, отопления. И если вы не хотите ждать окончания строительства нового дома – выбирайте квартиры вторичного жилья.
✔ Развитая инфраструктура
Готовое жилье находится в эпицентре городской черты. Поблизости всегда расположены детские сады, школы, игровые площадки, больницы и торговые заведения. Одним словом, в тех районах, где уже вовсю кипит жизнь и нет нужды достраивать инфраструктуру. Такие возможности подойдут в первую очередь семьям, которые имеют детей дошкольного и школьного возрастов.
✔ Минусы вторички
После рассмотрения достоинств квартир самое время отметить недостатки. Они связаны со следующими обстоятельствами:
- Устаревшая планировка и внешний вид.
- Возможные проблемы с коммуникациями.
- Мошенничество со стороны риелторов и продавцов.
- Высокая стоимость.
На этом вероятные сложности не заканчиваются.
✔ Незаконная перепланировка без уведомления покупателя
Существенным минусом вторичного жилья считается невозможность изменить планировку. Но вместе с тем велик риск нарваться на незаконную планировку квартиры со стороны продавца (без уведомления конечного покупателя). Сокрытие важных деталей чревато административными наказаниями. Обратившись к ст. 7.21 КоАП РФ, мы увидим, что:
Самовольная перепланировка жилых помещений в многоквартирных домах влечет наложение административного штрафа на граждан в размере от двух тысяч до двух тысяч пятисот рублей. (в ред. Федерального закона от 22.06.2007 N 116-ФЗ).
В теории все понятно, но практика знает немало случаев продажи недвижимости с неузаконенной перепланировкой. Стоимость такого жилья гораздо ниже рыночной, ведь иногда продавцы сбивают цену на 30%. Покупать или не покупать жилье с незаконной перепланировкой? Важно понимать, что в случае приобретения такой квартиры бремя ответственности ложится целиком на покупателя (даже если последний находился в неведении).
Совет! Прежде чем заключать договор купли-продажи попросите продавца квартиры предоставить строительный план и техпаспорт БТИ. Проверьте, чтобы документы не были просрочены. Желательно чтобы в них не содержалось никаких красных линий (незаконная планировка). В интересах покупателя убедиться в чистоте сделки, и только потом приступать к покупке квартиры.
✔ Больший риск мошенничества
Поручая выбор недвижимости риелтору или занимаясь поиском самостоятельно, следует держать в уме типичные мошеннические операции с квартирами. Основные из них:
- Подделка документов и продажа чужой недвижимости.
- Обманная передача квартиры нескольким покупателям (по авансу).
- Обход налогов путем расчётов вне договора.
- Продажа недвижимости и аннулирование сделки.
В случае возникновения сомнений с оформлением сделки доверьте ее грамотному юристу. Специалист поможет проверить юридическую чистоту недвижимости и позаботится о заключении прозрачного договора.
○ Советы юриста:
✔ Часто у людей возникают проблемы с покупкой квартиры, в которой прописаны другие люди. Что делать в такой ситуации?
Первым делом следует взять расширенную выписку из домовой книги. Там отображены все прописанные в квартире люди. Как только договор купли-продажи будет заключен, они должны выписаться из жилья. Исключения составляют несовершеннолетние, недееспособные и отказавшиеся от приватизации лица. Вернуть уплаченные продавцу деньги получится через суд.
✔ Если в квартире от застройщика появились трещины?
Целесообразно написать претензию. В документе указываются ФИО собственника, сведения об объекте, суть претензии и отсылки к нормам закона. В случае игнорирования претензии со стороны застройщика можно смело обращаться в суд и требовать компенсацию.
Оператор недвижимости Рим Хасанов расскажет о плюсах и минусах первичного и вторичного жилья.
Опубликовал : Вадим Калюжный, специалист портала ТопЮрист.РУ
Источник: www.topurist.ru
НОВОСТРОЙКА ИЛИ ВТОРИЧКА? ЧТО ВЫБРАТЬ?
У многих при выборе жилья встает вопрос, где покупать квартиру – в новостройке или во вторичке. С одной стороны новая квартира с чистой историей. С другой стороны готовая квартира в обжитом районе. Приведем плюсы и минусы каждого варианта.
- Получите «Экспресс дизайн-проект» за подписку в соцсетях — «получить»
- Рассчитайте стоимость вашего ремонта прямо сейчас — «рассчитать»
- Запишитесь на просмотр наших текущих ремонтов, что бы самим оценить качество наших работ — «записаться»
Новостройка или вторичка? Что выбрать?
Содержание:
1. Важно знать при выборе жилья
2. Достоинства и недостатки квартир в новостройках
3. Достоинства и недостатки вторичных квартир
4. Коротко о главном
Важно знать при выборе жилья
1/4
1. Вторичные квартиры имеют фиксированную стоимость. Стоимость квартиры в новостройки варьируется от стадии строительства, разница цен при старте продаж и при сдаче дома в среднем по рынку составляет 30%.
2. Во вторичную квартиру есть возможность заехать сразу после совершения сделки. Заехать в новостройку возможно только после сдачи дома в эксплуатацию.
3. На вторичном рынке есть множество вариантов квартир. В новостройках самые лучшие квартиры раскупаются на начальных этапах строительства, а к завершению строительства остаются не самые популярные варианты.
4. Во вторичном жилье имеется какой-никакой ремонт и не требует дополнительных вложений. В новостройке не обходимы вложения в ремонт от 5 до 7 т.р. за м2 (стандартный ремонт с материалами средней ценовой категории).
5. В обоих вариантах есть свои риски. При покупке вторички, есть риск приобрести квартиру с определенными обременениями. При покупке новостройки, есть риск столкнуться с затянутыми сроками сдачи дома.
Достоинства и недостатки квартир в новостройках
2/4
Плюсы квартир в новостройках:
1. Квартира новая и до вас в ней никто не жил. Сделать ремонт и обустроить квартиру можно полностью под себя.
2. На ранних этапах строительства большой выбор расположения квартиры – подъезд, этаж, планировка и даже вид из окна.
3. Новые коммуникации – водоснабжение и электроснабжение.
4. Для новостроек имеется множество ипотечных программ с привлекательными условиями.
5. Новая инфраструктура поблизости, но не факт если микрорайон новый.
6. Как правило – соседи из одного социального класс.
Минусы квартир в новостройках:
1. Есть риски, что застройщик затянет сроки сдачи дома.
2. Необходимы дополнительные вложения в ремонт и обустройство квартиры.
3. Если микрорайон новый, возможны проблемы с инфраструктурой вокруг дома.
Достоинства и недостатки вторичных квартир
3/4
Плюсы вторичных квартир:
1. Возможность заехать в квартиру сразу после совершения сделки.
2. Нет необходимости вкладываться в дорогостоящий ремонт. При желании можно сделать недорогой косметический ремонт – заменить обои, напольные покрытия, установить натяжные потолки.
3. Можно выбрать квартиру в любом районе города, причем вокруг будет вся необходимая инфраструктура – общественный транспорт, магазины, садик, школа, больница и т.п.
Минусы вторичных квартир:
1. Со временем стоимость старых квартир падает по отношению к новым, инвестировать во вторичные квартиры не перспективно.
2. Старые коммуникации – водоснабжение и электроснабжение, со временем потребующие замены и определенных финансовых вложений.
3. Соседи из разных социальных классов.
Коротко о главном
4/4
Нет определенного мнения где лучше покупать квартиру, везде есть свои плюсы и минусы, множество факторов для принятия решения. Мы зафиксировали основные плюсы и минусы, что бы вам было проще принять взвешенное решение. Выбор только за вами.
Подписывайтесь на наш канал на Youtube
- Получите «Экспресс дизайн-проект» за подписку в соцсетях — «получить»
- Рассчитайте стоимость вашего ремонта прямо сейчас — «рассчитать»
- Запишитесь на просмотр наших текущих ремонтов, что бы самим оценить качество наших работ — «записаться»
Автор статьи: Васильев Семен — руководитель строительно-отделочной компании «РОСТ»
Подписывайтесь к нам в соцсетях Вконтакте | Instagram | YouTube | Viber | Telegram
Читайте другие наши статьи
Источник: rost-r.ru