Что делать при продаже квартиры пошагово

Самостоятельная покупка квартиры — рискованное занятие в том случае, если вы не имеете соответствующего юридического образования или не покупаете ее у людей, которым можете доверять. При оформлении подавляющего числа сделок без помощи квалифицированного риелтора не обойтись, поскольку вам, скорее всего, потребуется помощь не только с формальной стороны дела, касающейся подготовки необходимых документов, но, возможно, и независимая оценка стоимости квартиры, а также правовая проверка безопасности совершаемой сделки.

Итак, рассмотрим пошаговые действия, совершаемые при покупке квартиры.

Порядок оформления покупки квартиры

Заключению любого договора купли-продажи в обязательном порядке должна предшествовать тщательная проверка юридической чистоты объекта!

Все начинается с истории — истории квартиры и всех ее правообладателей, которые имелись за время существования объекта недвижимости .

1. Проверка собственников квартиры должна включать анализ:
2. физического и психического здоровья продавца, проверку на алкогольную и наркотическую зависимость, психические расстройства, возрастные неврологические заболевания, затрагивающие функцию памяти, хронические заболевания, которые могут повлиять на психоэмоциональное состояние продавца , — если подобные диагнозы имеют место, то продавец или его родственники могут инициировать судебные разбирательства, оспаривая сделку как недействительную и т.д.;
3. в случае приобретения прав на недвижимость по наследству — срока, прошедшего со дня смерти предыдущего правообладателя, и юридического основания для перехода жилой недвижимости к наследнику (подлинность завещания, отсутствие других вариантов завещания);
4. судебного решения на предмет вероятности его отмены или обжалования в вышестоящих инстанциях, а также его подлинности — в случае приобретения прав на недвижимость по решению суда, когда в ходе прошлых судебных разбирательств нынешнего собственника с другими претендентами на квартиру суд принял его позицию;
5. количества правообладателей продаваемой недвижимости : нет ли между собственниками конфликтных отношений, поскольку при наличии долей собственности на квартиру может возникнуть ситуация оспаривания сделки купли-продажи на основании статьи 250 ГК РФ, по предписанию которой у владельцев долей есть преимущественное право покупки продаваемой доли;
6. в случае приобретения прав на недвижимость по договору дарения, прикрывающему договор купли-продажи, — юридических аспектов покупки данной квартиры . Если бывший правообладатель успешно оспорит договор дарения в суде, новый собственник лишится и квартиры, и уплаченных денег;
7. наличия несовершеннолетних собственников квартиры , права которых защищены российским законодательством. В этом случае проводится проверка законности прав на продажу жилой недвижимости, которая осуществляется путем подачи запроса в органы опеки и попечительства, — они должны подтвердить выдачу соответствующих разрешений;
8. отношений собственников с правоохранительными органами , которые могут существенным образом повлиять на совершение сделки купли-продажи, если правообладатель находится в розыске или под следствием, если в прошлом имел проблемы с законом, — важно понимать, не исчезнет ли продавец после получения задатка.
9. Проверка самого объекта жилой недвижимости, в том числе:
10. информации о прошедших и возможных будущих капитальных ремонтах, перепланировках, реконструкциях, возможном сносе, о состоянии коммуникаций;
11. подлинности всех правоустанавливающих документов (выписки из БТИ, Росреестра, паспортного стола);
12. нахождения квартиры в залоге у кредитных учреждений и прочее.

Покупатель вправе потребовать от продавца:

• архивную выписку из домовой книги, где отражена информация о том, кто и когда был прописан на этой жилплощади, когда и куда выписан и по какой причине;
• справки ПНД и НД на всех собственников;
• кадастровый паспорт, в котором отражены перепланировки в квартире, так называемые «красные линии», если таковые имели место.

Важно знать!

Покупатель может самостоятельно обратиться в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП) и заказать соответствующую выписку с информацией о продаваемой квартире, которая выдается и без ведома собственника по заявлению покупателя. Справка представляет собой официальный документ, содержащий имя владельца объекта недвижимости и юридические основания получения им прав собственности на жилье. Лучше это сделать накануне подписания договора купли-продажи. Имейте в виду, что официальный срок изготовления выписки — до 10 календарных дней.

Оформление документов при покупке квартиры

Если проверка собственников и объекта недвижимости прошла успешно, можно приступать к внимательному изучению договора купли-продажи, которое лучше доверить опытному риелтору.

Договор купли-продажи в обязательном порядке должен содержать данные:

• необходимые для однозначного установления недвижимого имущества — адрес расположения недвижимости на конкретном земельном участке или в составе иного объекта недвижимости, название (вид) недвижимого имущества, его фактическая площадь согласно документам и назначение — определяются статьей 554 ГК РФ и абзацем 3 пункта 6 статьи 12 Закона о государственной регистрации;
• о цене , включающей (в случае, например, с загородным коттеджем) стоимость передаваемого вместе с недвижимостью земельного участка и права на него, которая может быть выражена в рублях или другой валюте либо в рублях и валюте одновременно. Цена должна быть указана за весь объект или за квадратный метр (данное положение установлено статьями 555 и 317 ГК РФ);
• обо всех собственниках, о порядке их выписки и освобождении ими продаваемой квартиры из продаваемой жилплощади .

Если договор составлен корректно и не вызывает вопросов, то остается предоставить следующие документы:

• документ, удостоверяющий личность (паспорт);
• свидетельство о браке (если покупатель женат/замужем и приобретает жилье в равных долях);
• нотариально заверенное согласие супруга на заключение договора купли-продажи (если квартира приобретается в единоличную собственность).

В случае если приобретение квартиры осуществляется на кредитные средства — в ипотеку, оплатой жилищным сертификатом, материнским капиталом или субсидией, — то в дополнение к вышеперечисленным документам потребуется:

• договор ипотечного кредитования или другой кредитный договор;
• закладная;
• справки из психоневрологического и наркологического диспансеров о том, что продавец квартиры не стоит в них на учете;
• некоторые другие документы по требованию банка.

Когда все документы собраны, история квартиры и ее собственников проверены, а договор купли-продажи не вызывает сомнений, можно переходить к его подписанию и оплате приобретаемого объекта недвижимости, которая, если осуществляется наличными денежными средствами, должна подтверждаться распиской в получении денег. Вам следует быть уверенными, что продавец не получит деньги раньше, чем квартира будет переоформлена на вас.

Заключение сделки нужно проводить в переговорной комнате в банке, имеющем депозитарий, который выбирается по согласованию сторон. В банке подписываются договоры аренды ячеек, в которые закладываются денежные средства до завершения процесса регистрации перехода права собственности в Росреестре. В договорах аренды ячеек прописываются условия доступа и определяются документы, необходимые для доступа к ячейкам. Такая схема обеспечивает максимальную безопасность и для покупателя и для продавца. В случае сделки с использованием ипотечных средств она проводится в банке, который выдает ипотечный кредит.

В этот же день все юридические документы должны быть предоставлены в Росреестр (Федеральную службу государственной регистрации, кадастра и картографии), и в присутствии представителя Федеральной службы должно быть подписано заявление на регистрацию совершаемой сделки. Затем покупателю следует получить расписку с перечнем предоставленных документов и указанием даты их возврата после регистрации и получения свидетельства о праве собственности на квартиру, что обычно занимает от недели до месяца, в зависимости от характера сделки.

Стоимость оформления покупки квартиры

В расходы по оформлению покупки квартиры входят:

• государственная пошлина: за регистрацию перехода права собственности (пошлина может быть поделена в равных долях между покупателем и продавцом квартиры);
• оплата услуг нотариуса;
• оплата услуг агентства недвижимости за юридическое сопровождение сделки.

На заключительном этапе приобретения квартиры подписывается акт приема-передачи объекта недвижимости, после чего сделка считается полностью завершенной.

Знание всех этапов процедуры покупки квартиры важно вне зависимости от того, будете вы проводить сделку самостоятельно или обратитесь за помощью к риелторам. Заранее поинтересуйтесь расписанием работы официальных служб и банков, в которые будете обращаться, а также сроками оформления необходимых вам документов. Помните, что продавец, как правило, заинтересован в быстрой сделке, а его квартира может привлечь и других покупателей.

Источник: www.kp.ru

Как продать квартиру без риэлтора и при этом избежать непоправимых ошибок

Расширить жилплощадь, узаконить наследство, обменять аварийный дом на новостройку ‑ процесс, требующий четкого знания гражданских норм. Как продать квартиру без риэлтора и грамотно провести сделку – подробный инструктаж. Поэтапное руководство от эксперта: правила выписки, регистрации, оформления.

Продать квартиру без помощи риэлтора: чем вы рискуете?

Ступая на зыбкую почву купли-продажи, будьте бдительны. Надеясь только на себя при проведении сделки, внимательно изучите потребительский рынок, правила регистрации документов. Выясните перечень обязательных сопроводительных бумаг, справок, количество заверенных у нотариуса копий для сдачи в МФЦ (Регистрационную палату). Приготовьтесь к тому, что придется:

• вести сделку от начала до конца, разбираться в тонкостях бюрократии;
• оценивать законность действий обеих сторон;
• собирать справки, свидетельства, сертификаты;
• выкладывать объявления на площадки;
• искать покупателей (принять массу звонков);
• организовывать встречи, показывать жилье, отвечать на однотипные вопросы;
• испытывать постоянное психологическое воздействие;
• подписывать предварительное и главное соглашение.

Возможные риски: непорядочность противоположной стороны (мошенничество), отмена или перенос регистрации из-за неправильного оформления бумаг, необъективная оценка стоимости имущества. Некомпетентное ведение сделки грозит обманом противоположной стороны, неполучением денег вплоть до полной утраты имущества.

Сознательный отказ от помощи частного риэлтора приводит к ошибкам, некорректной регистрации объекта недвижимости в системе Росреестра, бесконечным возвратам документов, пустой трате времени.

Насколько выгодно продать квартиру самому?

По данным Росстата, каждый третий-четвертый россиянин продает имущество самостоятельно. Это выгодно, хотя и рискованно. Вы экономите деньги, лично контролируете сделку. Однако часто бывает, что в погоне за легкими деньгами владельцы недвижимости часто сталкиваются с обманом, оставаясь ни с чем.

Если вы спросите: можно ли продать квартиру без риэлтора, однозначно скажу «да». Нужно только вникнуть в тему, изучить «недвижимый рынок», юридические тонкости, набраться терпения – на 99% успех обеспечен.

Что вы получаете в результате самостоятельных действий:

• экономите до 3% бюджета (при базовой стоимости жилья в 3-7 млн. рублей экономия составляет 100-200 тыс. рублей);
• избегаете обмана (четко контролируете каждый этап сделки);
• видите покупателя (отсеиваете сомнительных клиентов);
• ускоряете процесс (квартиры «без посредников» иногда продаются быстрее);
• публикуете объявления, получаете больше звонков, обращений.

Начинаем сделку: что советует эксперт?

Даже если вы занялись этим делом впервые и не представляете, как продать квартиру без риэлтора, то шанс есть всегда. Воспользуйтесь изложенными ниже советами, и смело выполняйте их.

Перенимайте опыт конкурентов

Изучите аналогичные предложения конкурирующих агентств, проштудируйте рынок, просмотрите «горячие» объявления, стоимость кубометра жилья. Оцените покупательскую способность людей, прикиньте, насколько их заинтересует ваше предложение. Правильные выводы и заключения помогут создать хорошую рекламу.

Выкладывайте реальные фото

Стараясь представить квартиру в приглядном свете, соблюдайте меру. Не переусердствуйте с фотошопом. Правдивые снимки дадут обширную визуальную информацию об интересующем объекте и охарактеризуют вас, как добросовестного продавца. При невозможности сделать хорошие, четкие снимки, пригласите профессионала.

Создавайте цепляющую рекламу

Никого не интересуют шаблонные объявления типа «недорогая двушка в центре города». Придумайте оригинальный текст. Зацепите покупателя полезной информацией. Опишите, чем ваш объект хорош, как он решит жилищные проблемы, почему нужно выбрать его. Размещайте свои объявления в газетах, на остановках, специальных досках, бегущей строкой на ТВ. Изобретательность – путь к процветанию!

Поставьте себя на место покупателя, оцените ситуацию его глазами. Будьте дальновиднее!

Выставляйте объективную цену

Хотите продать квартиру быстро, без риэлтора – установите «вкусную» цену. Поторгуйтесь с покупателем, не снижайте стоимость сразу ‑ покажите свою заинтересованность сделкой. Мотивируйте его на целевое действие. Тактично ведите бизнес-игру. Заложите в рекламу сумму для торга (1-3%).

Установите минимальный и максимальный порог, который вы не переступите.

Подробная памятка, как продать квартиру без участия риэлтора

О том, как продать квартиру без риэлтора поможет эта пошаговая инструкция. Пользуясь ей, вы благополучно проведете сделку и в полном объеме получите деньги по ее завершению. Руководство проверено юристами и не требует корректировок. Последовательность действий:

1. Подготовить жилую площадь к продаже. Убрать хлам, лишние вещи, навести порядок в комнатах, на балконе. Сделать косметический ремонт. Из практики: даже покраска-оклейка, на которую вы потратите 30-50 тыс. рублей, привлечет больше клиентов и ускорит продажу.
2. Определить рыночную стоимость объекта недвижимости. Пригласить оценщика. Он на основании предоставленных ему свидетельств на имущество, состояния квартиры и других факторов вычислит по формуле стоимость, выдаст отчет в виде бумажной или электронной брошюры-папки.
3. Выставить квартиру на продажу. Выложить объявление на Авито, Юле и подобных сервисах. Подробно описать состояние квартиры, стоимость, обозначить привлекательные моменты. Повесьте яркий баннер на балкон или под окно. По наблюдениям, около 10% покупателей приходят с улицы.
4. Показывать квартиру покупателям. Терпеливо договариваться о встрече в обговоренное время. Четко, грамотно отвечать на вопросы. Указывая на преимущества, обозначать недостатки. Главное правило – умеренность в словах. Дружелюбно встречать гостей, тактично отвечать на вопросы.
5. Если у покупателя есть заинтересованность в покупке вашей квартиры — подписать предварительный договор (два экземпляра). Получить аванс или задаток.
6. Выписать из квартиры прописанных людей. Оплатить коммунальные счета, получить справку об отсутствии задолженности перед управляющей организацией. При необходимости ее выдаст сотрудник МФЦ. (Возьмите с собой правоустанавливающие документы на собственность).
7. Составить основной договор купли-продажи (минимум три экземпляра). Подписать всем участникам сделки, еще один уйдет в Росреестр.
8. Передать готовые бумаги для регистрации в системе Государственного реестра.
9. Передать жилплощадь новым владельцам. Составить акт передачи.
10. Получить правоустанавливающие документы из Росреестра. свидетельство.

Обременения при продаже!

Если в квартире прописаны несовершеннолетние дети, а при ее приобретении были использованы средства МСК, то продать ее можно только с разрешения органов опеки.

Почему продать квартиру без риэлтора легко?

Последующее руководство о том, как продать квартиру без риэлтора, касается сбора конкретных документов, их подписания и передачи новому владельцу. Пошаговая инструкция: как быстро, без посредников, провести сделку и получить деньги. После того, как подписано авансовое соглашение, где оговорены условия предстоящей сделки, обе стороны подписывают основной договор. Затем регистрируют в Росреестре через (МФЦ), после чего покупатель автоматически становится владельцем. Передача денег происходит несколькими способами:

• безналичным переводом;
• наличными, при встрече;
• денежными поступлениями в счет материнского капитала;
• ипотечными средствами (предварительно заключить договор с банком);
• рассроченным платежом (при обоюдном согласии сторон).

После получения денежной суммы продавец передает ключи новому владельцу. Прежний собственник в течение оговоренного времени (обсуждается между собой) покидает квартиру, вывозит личные вещи. Сделка завершена. Подведем итог. Продать квартиру без привлечения риэлтора можно.

Для этого нужно знать юридические тонкости сделки, разбираться в правовых нормах, ориентироваться в изменениях законодательства. При любых сомнениях, вопросах и недопонимании лучше обратиться к профессиональному риэлтору и доверить ведение дела ему. Удачи!

Источник: 1kvartiravmoskve.ru