Универсальные здания для работы и отдыха, сжатие торговых центров до размеров витрин, уход FMCG в онлайн, поближе к потребителям — о тенденциях рынка коммерческой недвижимости и их влиянии на коллективные инвестиции мы поговорили с Дмитрием Осиповым, генеральным директором ООО «ВЕЛЕС ТРАСТ», под управлением которого сегодня находится 23 закрытых паевых инвестиционных фонда недвижимости. Получилась практически инструкция — какую недвижимость можно пронести с собой в будущее.
Подписаться на обновления журнала
Интервью: Анна Рукина Фото: Дина Щедринская
«Колоссальный рост спроса»
И./ Недвижимость — любимый инструмент консервативного инвестора. А по итогам прошлого года еще и доходный в некоторых сегментах.
В некоторых, но не во всех. Согласно классическому подходу недвижимость в инвестиционном портфеле должна занимать 15–20%. Но нужно еще найти такую недвижимость, которая была бы доходной — покрывала инфляцию и давала сверх несколько процентов премии. Если текущая инфляция 4–6%, то, чтобы заработать выше банковского вклада, нужно получать от 7 до 10% годовых.
ТОП 5 инструментов коммерческой недвижимости: Парус, Активо, SipmpleEstate, Арендный поток — из PNK
Ни квартира, ни апартаменты, купленные для последующей сдачи в аренду, столько не дадут никогда. Вы покупаете «двушку» на Калужской, к примеру, за 13 млн рублей. В аренду ее можно сдать за 60 тыс. рублей в месяц. В год вы заработали 720 тыс. рублей, если не было разрывов между арендаторами. Но надо вычесть расходы — ремонт, налоги, коммунальные платежи.
При везении ваша доходность — от 2 до 4%. Это мало того, что слабая инвестиция, она еще создает кучу хлопот. По-хорошему, надо страховать квартиру и гражданскую ответственность. Потому что один залив двух квартир внизу убьет доход от аренды за год. А вот покупка квартир в строящихся домах и последующая их продажа действительно давала возможность заработать в прошлом году, иногда до 20%.
И./ От чего это зависело?
Колоссальный рост спроса на жилую недвижимость был спровоцирован несколькими факторами. Во-первых, вслед за ставкой рефинансирования снижались ставки по банковским вкладам. Во-вторых, объявили, что с 2021 года введут налог на проценты по вкладам. Одновременно запустили льготную ипотеку под 6,5% годовых. И последнее — ожидаемая девальвация рубля.
Люди беспокоились, что их рубли пропадают. И огромный спрос привел к тому, что в некоторых районах Москвы на 20% выросли цены. Вымывали все, что строится. Особенно в Новой Москве. Поэтому покупка квартиры с целью перепродажи была хорошей инвестицией.
Но есть проблема — в это можно заиграться. В начале 2020 года купил, в конце года продал, заработал 20% — шикарно. Купил снова в начале 2021-го. Но факторы риска начинают нарастать. Связанные с программой льготной ипотеки, с инфляцией, с санкциями.
Ставка рефинансирования повышается. Если совпадет несколько факторов, можно не заработать или заработать 5% — ниже депозита, а то и вовсе потерять, особенно в долларовом выражении. Этот успех не каждый раз повторяется.
Арендный бизнес: выбор помещения | ПЯТИМИНУТКА
И./ Второй популярный путь инвестора в недвижимость — стритритейл. Купить магазин или аптеку и сдавать.
Доход от стрит-ритейла сегодня падает. Если вы сдавали арендатору, бизнес которого не выдержал испытаний, и он ушел, — вы теряете, у вас пустое помещение. А сдать заново можно, только значительно потеряв в арендной ставке — не менее 20–30%. Либо арендатора вы сохранили, но пришлось дать ему скидку, тоже 20–30%.
С другой стороны, так как эти инвестиции приносили 9–10% годовых, то даже такая скидка не очень страшна. Но главная проблема этих инвестиций в высоком пороге входа. Нельзя купить объект на 10 млн рублей. Можно купить на $500 тыс.
При этом получать хорошую отдачу, но за все самому отвечать — решать проблемы с арендаторами, с проверяющими органами, с пожарными, с соседями, со стройкой под окнами, с ремонтом дорог. Вот как на Ленинском проспекте — строят метро годами, подъезд к первой линии домов прекращен. Вы надеялись на вечерний трафик, что люди по дороге домой все купят, а теперь к магазинам только пешком можно подойти.
«Борьбу выиграли коллективные инвестиции»
И./ Как не попасть в условную историю с Ленинским проспектом и выбрать правильный объект?
Во всем мире борьбу за предпочтения инвесторов выиграли коллективные инвестиции. Когда большое количество инвесторов совместно владеют каким-то бизнесом или объектом, который приносит рентный доход либо зарабатывает прибыль, которая потом делится. В Америке это REIT — аналоги наших ЗПИФов, они тоже бывают торгуемые на бирже и частные.
Объем всех REIT — $3,5 трлн, торгуемых — около $1,2 трлн. И 145 млн американцев инвестируют в REIT. Это колоссальные объемы и количество участников, и это то, к чему мы гипотетически можем прийти. И эта история не только про доходность.
Она ведет к трансформации экономики и перераспределению денежных потоков: уменьшению злоупотреблений, сокращению монополизации, увеличению конкуренции. Так вот, коллективные инвестиции как раз позволяют купить за небольшие деньги первоклассный актив — точнее, его долю. Приобрести подобный актив в рамках стрит-ритейла, даже если есть средства, не получится.
Потому что такие объекты на дороге не валяются. Если это ТЦ, он хорошо расположен — рядом с пересадочной станцией либо в большом жилом районе. Он недавно построен, а это значит, что у него свободная планировка, большой шаг колонн, высокие потолки, возможность перестроить внутреннее пространство.
Если это офисный центр, он расположен в деловом районе, построен по современным стандартам, имеет не коридорно-кабинетную систему, а гибкое пространство. Купить долю в таком объекте, опять же, частный инвестор не сможет. То, что ему, скорее всего, предложат, — помещение в офисном здании с неизвестными перспективами сдать его в аренду.
И непонятно, как управлять 20 кв. м в здании площадью 20 тыс. кв. м. Если это логистическая недвижимость, то это доля в складах класса А, которые арендуют международные операторы, склады эти расположены в выгодном месте — в черте города или на подъезде к нему. Кроме того, есть целый пласт недвижимости, которая вообще не упала в кризис.
Это индустриальная недвижимость, заводы, все производные новой экономики: дата-центры, серверные, вышки сотовой связи, — в последние годы наблюдается бум в этом сегменте. Дальше — больше. Все, что принесет технический прогресс — инфраструктуру 5G, беспилотные автомобили, интернет вещей, — все будет попадать в REIT. Это поле развития.
И./ Как формируется такой фонд? Объект подбирается под клиента? Или он сам с ним приходит?
Как это происходит: управляющая компания — одновременно профессиональный оператор и на рынке недвижимости, и на рынке инвестиций. Она подбирает объекты инвестиций в интересах конкретного инвестора, если есть такой запрос, или в интересах пула будущих инвесторов. Мы ищем эксклюзивные объекты и смотрим на развивающиеся отрасли, где могут находиться возможности для клиентов и где выше доходность.
И./ По каким критериям подбирается объект? Мы исходим из тенденций на рынке недвижимости. Которые, кстати, в последний год резко ускорились.
Первая — неопределенность. В мире непрерывно происходят внезапные, неожиданные события, и они накладываются друг на друга. Скорость изменений нарастает. На эту неопределенность нужно отвечать гибкостью.
«Строится образ жизни»
Сейчас в Китае происходит намеренная перестройка целых деловых кварталов. Кажущиеся современными офисные комплексы сносятся, и вместо них возводятся небоскребы, которые занимают мало места на земле. На нижних этажах располагаются магазины, рестораны, потом коворкинги, офисы, зоны развлечений, а потом вообще жилье. Строится образ жизни.
Это новый подход — люди не хотят никуда ехать, добираться до работы, а хотят, чтобы все было в шаге от них. Такая трансформация.
Следуя концепции гибкости, торговые центры превращаются, с одной стороны, в витрину, где множество продавцов выставляют свой товар (который потом, возможно, будет куплен в интернет-магазинах, но для того, чтобы он был куплен, нужна красивая витрина), а с другой стороны — в большую зону развлечений, обучения, времяпрепровождения. Неопределенность — это первая тенденция.
Вторая — демографическая. Сейчас удивительный момент во всем развитом мире. Люди старше 30–40 лет изменили манеру потребления. Период насыщенной и благополучной жизни привел к тому, что были удовлетворены все первичные потребности, и теперь в значительной мере сокращается потребление товаров.
При этом молодое поколение — живет в гаджетах, и для них ценность товаров тоже не так велика. Спрос перераспределился для среднего возраста в пользу развлечений, а для молодежи в пользу гаджетов. Стандартный ТЦ как модель отмирает. Уменьшаются гипермаркеты, потому что люди не хотят тратить время на поездки туда, хождение с тележкой в условиях, когда развиваются интернет-доставка и небольшие магазины у дома, цены в которых близки к гипермаркетам. Эта модель резко ускорилась из-за пандемии.
И./ Так, выбрали объект в соответствии с этими тенденциями. Дальше что происходит?
Дальше в классическом варианте нужно собрать деньги инвесторов. Либо через биржу, либо по внебиржевым каналам. Пул инвесторов вкладывает деньги в фонд для того, чтобы фонд купил этот объект. Потом крупные инвесторы могут продать свои паи более мелким инвесторам.
И./ Какие цели преследуют эти инвесторы — только доходность?
Так как они собирались 15–20% своих денег инвестировать в недвижимость, они разместят эти средства и получат сразу несколько результатов: доход, который превысит инфляцию, плюс премию; профессиональное управление недвижимостью от управляющей компании, причем имущество фонда будет отделено от имущества УК, что является защитой инвестиций; инвестицию в первоклассный объект, который нельзя заполучить другими способами; и защиту от регуляторов — инвестиции будут гарантированно проводиться в соответствии с законом. При этом к минимуму сведено личное участие во всех процессах.
И./ Можно ли говорить о стабильном уровне доходности, если в ТЦ поток арендных платежей способен как увеличиваться, так и уменьшаться, что отражается на доходности по паям?
Если это крупный объект, у него не один арендатор, а 200, и все вместе они не уходят. Они будут получать скидки. Скидки не у всех одинаковые, кому-то они предоставляются, кому-то нет, и общий денежный поток от арендных платежей не сильно снижается. Повторю — если объект хороший. Это обеспечивается в первую очередь через правильный локейшн, остальное второстепенно.
Шикарный, но плохо расположенный объект — и арендный поток будет уничтожен первым же кризисом. А в хорошо расположенном арендаторы стремятся остаться.
И./ Большинство существующих сегодня фондов недвижимости — внебиржевые. Следовательно, их паи неликвидные?
Если паи не торгуются на бирже, то легкой процедуры продать их нет. Управляющая компания не может покупать, нужно продать другим инвесторам, иногда УК может оказать в этом содействие. Это не так просто, как забрать вклад из банка или как продать облигацию, торгуемую на бирже. Любая инвестиция в недвижимость не такая ликвидная, будь то квартира или паи.
Но развитие рынка коллективных инвестиций в России идет в сторону биржевых фондов. Через несколько лет они все, вероятно, будут торговаться, и это решит вопрос ликвидности. Во всяком случае большой вклад в это вносят крупные игроки — банки, в том числе госбанки.
Как сейчас никому не надо объяснять, что такое депозит, и многим не надо объяснять, что такое облигация, так же будут знать и про ЗПИФы. Объемов США нам, конечно, не достичь, у нас нет такого ВВП, но пространство для роста очевидно. Если сейчас объем ЗПИФов в России около 4,5 трлн рублей, из них торгуемых — 100 млрд рублей (сравните с $1,2 трлн в США), то даже превращение 100 млрд рублей в 1,2 трлн рублей — потенциал немыслимый. А с учетом количества недвижимости и налоговых новаций, снижающих привлекательность прочих инструментов, очень много лиц и организаций понимают, что фонды недвижимости — это тема для очень бурного развития. Помимо фондов для коллективных инвестиций во всем мире активно создаются частные семейные фонды.
«ЗПИФ для структурирования активов»
И./ Кому и при каких обстоятельствах нужен такой частный фонд?
Это происходит, когда группа лиц, семья или бизнеспартнеры, выбирают форму ЗПИФа для структурирования своего бизнеса. Здесь используются другие преимущества фондов: эффективная структура владения, независимость друг от друга, возможность паи продать, заложить. Есть и налоговые преференции (у фонда нет налога на прибыль), и конфиденциальность владения. И они используют ЗПИФ для владения каким-то доходным активом ради всех этих преимуществ. В составе фонда может быть компания, тогда доход от этого бизнеса идет в фонд и распределяется пайщикам, либо просто рентный объект, либо девелопмент, реконструкция.
И./ Они приходят в УК со своим объектом?
Со своим, либо могут предложить что-то купить.
И./ А много ли наследуемых активов таким образом упаковывается?
Сейчас поколение, участвовавшее в первичном накоплении капитала, достигло возраста, когда надо думать о наследовании. Они помещают активы в фонд — квартиры, дома, бизнес, доли в компаниях, недвижимость, а паи завещают своим детям. Тут плюс в том, что пока дети не достигли возраста, когда они способны имуществом разумно управлять, профессиональная УК может брать на себя эту функцию.
Кроме того, у фонда есть так называемый инвестиционный комитет пайщиков, который одобряет все сделки. Туда можно назначить доверенных лиц — членов семьи или приближенных, юристов, финансистов, это серьезный коллективный разум. Если один из пайщиков умирает, его доля завещается остальным. При этом с объектами ничего не происходит, их не надо продавать, делить.
Как они работали под управлением профессиональных команд, так и будут работать. А члены семьи занимаются чем хотят.
«Мы — первопроходцы»
Есть еще вариант для коллективных инвестиций — участие в доле прибыли застройщика через паи фонда, который владеет застройщиком. Это реализовано в нашем совместном проекте с «МР Групп» и группой «Открытие» — «Симфония 34». Застройщик, в данном случае «МР Групп», получил кредит, строит дом и продает квартиры в нем.
Когда дом будет построен и все квартиры проданы, возникнет прибыль — она будет выплачена в фонд в виде дивидендов, а из фонда пайщикам. Это инвестиция на среднесрочный период — 4–5 лет — без промежуточных доходов. Но ожидаемая доходность больше, чем от рентных объектов и тем более банковских вкладов — не менее 15–17% годовых, сравнимая с доходом от покупки квартиры на этапе строительства, но плюс в том, что нет забот. А заботы для современного человека — очень обременительная вещь.
И./ Это новый инструмент?
Этого вообще никто не делал. Новизна в том, что продаются паи, олицетворяющие долю в застройщике и в будущей прибыли строительного проекта.
И./ Другие крупные игроки рынка этого не делают? Почему?
Потому что мы первопроходцы. Будут, наверное, скоро делать. Это приложение коллективных инвестиций к бизнесу, который сейчас активно развивается. Девелопмент — бенефициар коронакризиса. Усилия государства направлены на развитие этой отрасли, потому что она способствует процветанию смежных сфер.
Льготная ипотека, реновация, которую на всю страну распространили, и еще много инициатив продвигают девелопмент. Если дом строится, нужно производить строительные материалы, прочие комплектующие, а сколько рабочих мест: одни проектируют, вторые строят, третьи продают — один дом обеспечивает тысячам людей занятость.
И./ Но при этом мы не знаем, как будут продаваться квартиры в этом доме.
Не знаем. Но так как в Москве никогда квартиры не падали в цене в рублях, что бы ни было, скорее всего, рублевая инвестиция будет успешной. Здесь ключевая фигура — застройщик. Если это первоклассная компания, то мы рассчитываем, что проект будет достроен и продан.
И./ А в худшем случае?
Если считать, что застройщик первоклассный, он получил разрешение на строительство, и банк типа Дом.рф, ВТБ или Сбер открыл кредитную линию на все строительство, то только откровенное мошенничество может помешать построить этот дом. Как сейчас устроен рынок первичного строительства: банк кредитует строительство на 100%, покупатели-физлица вносят деньги на эскроу-счета в этот банк. И только когда дом достроен, банк с эскроу-счетов переведет деньги застройщику — у него нет шанса воспользоваться ими не по назначению.
И./ Но есть еще рыночный риск.
Рыночный риск заключается в сроке и цене. Чтобы цена упала — я не верю. Она может не вырасти. Но так как вы покупаете паи по инвестиционной цене за кв. м, что-то вы заработаете. Возможно, не 15–17% в год, а 10%.
И./ Кому этот объем квартир будет продан? Спрос неиссякаем?
Сейчас вообще нет пустых объектов в Москве. Благодаря 20-му году все продано. Москва — это бесконечный спрос, действительно. Учиться и работать в Москву из регионов как ехали, так и едут. Сначала снимают жилье, потом видят ипотеку под 6,5%, думают — почему бы не купить.
Обеспечение жильем людей в России меньше, чем во всех развитых странах. А развитие остальных городов в ближайшие пять лет вряд ли догонит столицу. Москва — неиссякаемая воронка.
«На шаг впереди»
Перечисляя тенденции, я сказал про неопределенность и демографию. А есть еще цифровизация, которая снижает доходность торговых центров. Площадь магазинов сокращается. Да, есть граница значимости покупки, за которой люди хотят сначала увидеть товар, но для этого достаточно витрины. Самую большую аренду сейчас платят салоны сотовой связи, аптеки, ювелирные, супермаркеты.
А когда их не станет? Зачем туда ходить, если есть интернет. Важный сегмент любого ТЦ — развлечения и общение. И он будет только расти. Зоны фудкортов, кинотеатров, фитнесов будут больше. Но у всего этого арендный поток меньше.
Если бы нам сейчас предложили ТЦ в фонд, то я не знаю, купили бы мы. Какой бы он шикарный и современный ни был, его цена — большой вопрос. Все, что приносило много денег, — скукожилось, превратилось из 10 тыс. кв. м в 1 тыс. кв. м, кого-то вообще не стало. А вместо этого огромная площадь коворкинга и рестораны, которые мало платят.
И./ И доходности пайщиков, соответственно, снизятся.
Снизятся. Но наши объекты в этом смысле на шаг впереди своего времени. Площадь в ТЦ «Атриум», которая входит в ЗПИФ «АТРИУМ», — первоклассный объект. Магазин «Л’Этуаль», который ее занимает, — флагманский для сети. Это, по сути, витрина. Там не обязательно покупать. Можно потом онлайн купить.
Можно даже не выходя из магазина через смартфон купить. Площадь магазина Uniqlo на втором этаже «Атриума», которая в другом, частном, фонде под нашим управлением, — это тоже витрина, и занимает ее международный бренд с огромными оборотами.
И./ Вопрос удержания таких арендаторов актуален?
Если арендатор хочет уйти и договор его не устраивает, он уйдет. У него должно быть желание остаться, потому что объект хороший. А у нас должно быть желание пойти ему навстречу, но временно. Везде, где вы видите «выживших» арендаторов, это так. Надо чувствовать точку невозврата. Когда общая ситуация улучшается, скидка отзывается.
И они соглашаются, потому что понимают, что их могут заменить. История с отсутствием покупателей временная. Гораздо фундаментальнее проблема с самим объектом, его конструкциями. Например, наш ТЦ «Перловский», я уверен, в какой-то момент придется перестроить. Он хорошо сделан, но зоны общепита и развлечений должны расти согласно трендам.
И./ Это большие капитальные инвестиции.
Без них не выйдет. И в ТЦ, и в офисах. Начался коронакризис — всех отправили на удаленку, возникло представление, что можно от половины офиса отказаться и сделать свободные рабочие места, чтобы кто хочет, пришел, сел и работал. Это была первая эмоция. Потом она трансформировалась в понимание, что нельзя близко друг к другу сидеть.
И следующей идеей было оставить прежнюю площадь, но столы поставить реже — не ужаться, а размазаться, чтобы не заражаться. Но это тоже временно. Потом, когда кризис уйдет или пройдет успешная вакцинация, все начнут опять сближаться, но окажется, что теперь можно работать удаленно, из разных мест или без привязки к определенному месту — за любым столом со своим ноутбуком. И тогда офисы старого типа начнут пустеть. Потому что спрос перетечет в современные высотные здания с зонами коворкинга и смарт-офисами — они все про свободную трансформацию пространства.
И./ Можете привести пример таких современных пространств?
Сейчас «МР Групп» строит iCity — квартал рядом с «Москва Сити». Там будут такие универсальные здания. Стрит-ритейл внизу, а по мере продвижения вверх все жизненные потребности найдут реализацию — и фитнес, и магазины, и рестораны, и жилье.
И./ Чего здесь больше — следования тенденциям или моделирования их?
Есть известная тенденция — отсутствие времени либо нежелание его тратить. Покупки во все большем числе сфер совершаются с экрана смартфона, причем продающее предложение должно умещаться в одном экране — листать 10 страниц никто уже не хочет. Все лишние движения, поездки, если их можно отсечь, отсекаются. Есть страны, где этот вопрос стоит остро.
Прежде всего уже упомянутый Китай, потом США. Там больше людей, больше работающих, больше городов, в которых сконцентрирована жизнь. Они будут флагманами в этой перестройке. К чему мы придем, я не знаю.
И./ Вернемся к коллективным инвестициям в недвижимость. Формировать сейчас фонд из объектов торговой недвижимости — не время ввиду неопределенности, из офисной — тоже. Что остается?
Логистика загородная и внутригородская либо девелопмент. Сегодня можно покупать загородные склады для крупной доставки или хранения товаров, но наибольшим спросом будут пользоваться склады внутри города, «черные кухни» и «черные магазины» для доставки последней мили, чтобы удовлетворить спрос сервисов, нацеленных на 30-минутную доставку, — «Самоката», «Сбера», «Яндекса».
Инвестиции в жилую недвижимость
Возможность получать инвестиционный доход от девелоперского проекта без необходимости управления строительством или приобретения объекта недвижимости
Жилой комплекс бизнес-класса SYMPHONY 34 — проект компании MR Group. Четыре небоскреба строятся недалеко от станции метро «Дмитровская». Инвестировать в проект SYMPHONY 34 могут только квалифицированные инвесторы.
Инвестиционный доход от девелоперского проекта как надежный способ сохранить сбережения даже при небольших капиталовложениях.
Территориальная привлекательность объекта и транспортная доступность. 7 минут пешком от метро «Дмитровская». Зона, прилегающая к третьему транспортному кольцу, в настоящее время является одной из наиболее популярных при выборе жилья бизнес-класса, а также класса «Эконом+».
Рентабельность инвестиций. Проект высоко маржинальный, финансовая модель проекта является устойчивой. Проект остается рентабельным даже при существенных отклонениях от плановых темпов реализации жилья или цен.
Стабильное финансирование. Проект прошел экспертизу Банка «ДОМ.РФ», и под него открыто проектное финансирование
Надежный застройщик. Девелопер MR Group входит в тройку лидеров* Москвы по продажам жилья (по данным Единого ресурса застройщиков (ЕРЗ)), за 17 лет его существования у компании не было ни одного неуспешного либо незавершенного проекта
Также в номере
Новые рынки
Мы будем рады Вашим отзывам и готовы ответить на вопросы
ВАШЕ СООБЩЕНИЕ ОТПРАВЛЕНО
Ответ на заявление (жалобу) будет подготовлен в срок не позднее 30 дней со дня поступления, а на заявления (жалобы), не требующие дополнительного изучения и проверки, – 15 дней
Нажимая на кнопку «отправить», Вы подтверждаете
Согласие на обработку персональных данных
Адрес: ООО «ИК ВЕЛЕС Капитал»
Россия, Москва , Краснопресненская наб., дом 12 , подъезд 7, этаж 18 Центр Международной торговли-II
Лицензии профессионального участника рынка ценных бумаг, выданные ФСФР России 14 октября 2003 года, на осуществление депозитарной деятельности № 077-06549-000100, на осуществление дилерской деятельности № 077-06541-010000, на осуществление брокерской деятельности № 077-06527-100000, на осуществление деятельности по управлению ценными бумагами № 077-06545-001000. ООО «ИК ВЕЛЕС Капитал» предоставляет услуги агента по выдаче, погашению и обмену инвестиционных паев паевых инвестиционных фондов ООО «УК ВЕЛЕС Менеджмент».
Раскрытие информации ООО «УК ВЕЛЕС Менеджмент».
ООО «УК ВЕЛЕС Менеджмент». Лицензия на осуществление деятельности по управлению инвестиционными фондами, паевыми инвестиционными фондами и негосударственными пенсионными фондами № 21-000-1-00656 от 15 сентября 2009 года выдана ФСФР России, без ограничения срока действия.
Лицензия профессионального участника рынка ценных бумаг на осуществление деятельности по управлению ценными бумагами № 045-14068-001000 от 25 октября 2018 года выдана ЦБ РФ (Банк России), без ограничения срока действия.) До приобретения инвестиционных паев паевых инвестиционных фондов получить подробную информацию о паевых инвестиционных фондах под управлением ООО «УК ВЕЛЕС Менеджмент» и ознакомиться с правилами, а также с иными документами, предусмотренными Федеральным законом от 29.11.2001 N 156-ФЗ «Об инвестиционных фондах» и иными нормативными актами федерального органа исполнительной власти по рынку ценных бумаг, включая сведения о местах приема заявок на приобретение, погашение и обмен инвестиционных паев, можно по адресу: г. Москва, Краснопресненская набережная, д. 12, под. 7, эт.
5, пом. 514, по телефону: + 7 (495) 967-09-13 или в сети Интернет по адресу: veles-management.ru. Информация, которая должна быть опубликована в соответствии с правилами доверительного управления паевых инвестиционных фондов, публикуется в «Приложении к Вестнику Федеральной службы по финансовым рынкам». Стоимость инвестиционных паев может, как увеличиваться, так и уменьшаться.
Результаты инвестирования в прошлом не определяют доходы в будущем. Государство не гарантирует доходность инвестиций в паевые инвестиционные фонды. Прежде чем приобрести инвестиционный пай, следует внимательно ознакомиться с правилами доверительного управления фондом. Правилами доверительного управления паевыми инвестиционными фондами, находящимися под управлением Общества с ограниченной ответственностью «Управляющая компания ВЕЛЕС Менеджмент», предусмотрены надбавки к расчетной стоимости инвестиционных паев при их выдаче и скидки к расчетной стоимости паев при их погашении. Обращаем Ваше внимание на то, что взимание скидок и надбавок уменьшает доходность инвестиций в инвестиционные паи паевых инвестиционных фондов.
Открытый паевой инвестиционный фонд рыночных финансовых инструментов «ВЕЛЕС – Системный». Правила доверительного управления фондом зарегистрированы ЦБ РФ (Банком России) 25 июля 2019 года за №3782. Открытый паевой инвестиционный фонд рыночных финансовых инструментов «ВЕЛЕС – Классический». Правила доверительного управления фондом зарегистрированы ЦБ РФ (Банком России) 25 июля 2019 года за № 3783.
Раскрытие информации ООО «ВЕЛЕС Траст».
Предостережение для инвестора.
Информация, представленная на сайте, не является офертой, предложением либо руководством к действию и не несет в себе стремление побудить Вас к той или иной сделке или операции с ценными бумагами и финансовыми инструментами. Приводимые показатели доходности не определяют будущую доходность вложений и эффективности каких-либо сделок и (или) операций; результаты чьей-либо инвестиционной деятельности в прошлом не определяют доходы инвестора в будущем. Финансовая терминология, используемая на сайте, имеет целью разъяснение условий инвестирования и может не совпадать с понятиями и определениями, данными в законодательстве.
Информация, представленная на сайте, не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией, и финансовые инструменты либо операции, упомянутые в ней, могут не соответствовать Вашему инвестиционному профилю и инвестиционным целям (ожиданиям). Определение соответствия финансового инструмента либо операции Вашим интересам, инвестиционным целям, инвестиционному горизонту и уровню допустимого риска является Вашей задачей. ООО «ИК ВЕЛЕС Капитал» не несет ответственности за возможные убытки в случае совершения операций либо инвестирования в финансовые инструменты, упомянутые в данной информации, и не рекомендует использовать указанную информацию в качестве единственного источника информации при принятии инвестиционного решения.
- Управление активами
- Создание и управление ЗПИФ
- Инвестиционное консультирование
- Брокерское обслуживание
- Операции с опционами
- Депозитарное обслуживание
- Инвестиции в недвижимость
Источник: veles-capital.ru
Как купить арендный бизнес c арендаторами. Общая оценка и первичный анализ
В настоящей статье рассматриваются общие вопросы, которые необходимо учитывать, если вы намерены купить арендный бизнес с арендаторами складской, офисной, торговой недвижимости.
Сразу надо сказать, что взять на время в аренду бизнес как единую функционирующую систему – нельзя. Нельзя не потому, что это прямо запрещено, а потому что отсутствуют юридические механизмы оформления такой сделки.
Кроме того, отлаженный, хорошо функционирующий и приносящий деньги бизнес никто не передаст в аренду, за исключением, возможно, случаев, когда бизнес совсем маленький. Альтернативой аренде бизнеса может выступать приобретение прав осуществлять бизнес-деятельность по франшизе.
Единственный нормальный способ получить арендный бизнес с арендаторами – это приобрести в собственность помещение, которое сдается в аренду желательно на длительный срок.
Некоторые инвесторы, не желающие активно управлять бизнесом и опасающиеся значительных предпринимательских рисков, предпочитают вложение свободных средств в торговую, офисную или складскую, гостиничную недвижимость с целью получения от нее постоянного арендного денежного потока. Поэтому инвесторы, решившие вложить деньги в коммерческую недвижимость, зачастую в первую очередь рассматривают для покупки объекты недвижимости, уже переданные в долгосрочную аренду крупным, надежным арендаторам: банкам, сетевым ретейлерам, сетевым заведениям общественного питания и т.п.
В целом приобретение такого арендного бизнеса происходит так же, как приобретение недвижимости для собственных нужд, но с учетом важных особенностей, о которых будет сказано ниже.
НА ЧТО ОБРАТИТЬ ВНИМАНИЕ, ВЫБИРАЯ АРЕНДНЫЙ БИЗНЕС ДЛЯ ПОКУПКИ
1. В первую очередь надо оценить экономическую привлекательность недвижимости и соответствие ее Вашим инвестиционным критериям: ежемесячный арендный поток, расходы на эксплуатацию и обслуживание, размер налога на землю или арендной платы за земельный участок, налогообложение, срок окупаемости, соответствие арендной ставки рыночным условиям, доходность на вложенный капитал и т.д. Если арендная ставка завышена по сравнению с рынком, то арендатор вправе настаивать на снижении арендных ставок, что может существенным образом изменить экономические показатели арендной недвижимости, сделав ее менее доходной и слабо привлекательной. Если же арендная ставка занижена, то надо еще тщательней изучить объект недвижимости, поскольку она может иметь какие-то риски или недостатки, о которых известно продавцу, но о которых он может и не сообщить покупателю. Если же объект не обладает недостатками и рисками, которые повлияли на занижение арендной ставки, то необходимо понять, позволяют ли условия договора увеличивать арендную плату и каков порядок и условия такого увеличения.
Важно проанализировать модель формирования арендных платежей: как они формируются и при каких условиях выплачиваются; как долго эти условия действуют или будут продолжать действовать.
2. Отдельное внимание стоит уделить наличию управляющей компании в ТРЦ или бизнес-центре, в котором расположено помещение, и расходам на оплату ее услуг. Такие расходы могут быть существенными и способны значительно снизить инвестиционную привлекательность недвижимости.
3. Кроме того, для недвижимости зачастую первостепенное значение имеет ее территориальная локация: торгово-развлекательный или бизнес-центр, стрит-ретейл, а также качество и класс помещения, удобство расположения для клиентов арендатора, удобство подъезда, наличие парковки, посещаемость торгового центра или торговой точки. Если торговое помещение расположено в торгово-развлекательном или бизнес-центре, то проходимость помещения и посещаемость самого ТРЦ можно проверить, запросив у продавца недвижимости отчетность по специальным счетчикам или регистраторам, устанавливаемым как в самом центре, так и в торговом помещении.
4. Существенное значение может иметь возможность передать недвижимость в залог банку, если сделка по покупке такой недвижимости частично финансируется за счет кредитных средств банка. Такой объект должен быть ликвидным, качественным капитальным объектом, не требующим достройки и возведенным не ранее 30 лет назад.
5. При выборе объекта можно выяснить наличие поблизости конкурентов арендатора недвижимости, их размер и целевую аудиторию. Это важно с точки зрения понимания перспектив того, сможет ли арендатор и дальше зарабатывать, находясь в помещении, которое вы приобрели, или в ближайшем будущем у него могут возникнуть проблемы в связи с появлением значительной конкуренции, и арендатор будет настаивать либо на пересмотре условий аренды, либо на расторжении договора аренды.
6. Покупателю недвижимости имеет смысл задуматься над вопросом – сможет ли он после приобретения недвижимости в собственность самостоятельно сдать объект недвижимости в аренду и сколько времени это займет, какие расходы для этого придется понести и сколько денег будет недополучено в случае, если имеющийся арендатор внезапно прекратит осуществлять оплату по договору аренды или договор аренды будет прекращен по каким-либо основаниям.
7. Технические параметры и характеристики объекта недвижимости имеют важное значение с точки зрения ликвидности и качества объекта. Технические параметры и характеристики объекта недвижимости: метраж, наличие или отсутствие подсобных или подвальных помещений, электрическая мощность, состояние помещения, год постройки, соответствие недвижимости требованиям пожарной безопасности и государственных санитарно-эпидемиологических правил и нормативов, возможность самостоятельного входа, необходимые подъезды и т.д. Если проход в какую-либо часть помещений осуществляется через помещения, которые не являются предметом сделки, то надо выяснить, чьи это помещения и не возникнет ли проблем с проходом через чужие помещения в свое помещение.
Что касается электрической мощности, то важно понять, достаточно ли ее будет для осуществления деятельности теми арендаторами, которых Вы планируете привлекать. Возможно, помещение в недостаточной степени обеспечено электроэнергией. В этом случае с поиском нового арендатора могут возникнуть сложности, поскольку ему не будет хватать имеющейся мощности для своей работы и подключения энергоемкого оборудования. При покупке крупного объекта для этих целей проводится инженерная экспертиза.
Необходимо выяснить и проверить, какими коммунальными услугами фактически обеспечено помещение и соответствуют ли эти услуги тем, которые могут потребоваться арендаторам, на которых вы рассчитываете, если текущий арендатор покинет помещение. Как и кем оплачиваются коммунальные услуги, подлежат ли они компенсации со стороны арендатора, или арендодатель сам оплачивает их. В последнем случае арендный бизнес может оказаться менее привлекательным, поскольку из арендных платежей придется вычитать сумму таких расходов.
При приобретении отдельно стоящего здания или иного крупного объекта недвижимости не помешает выяснить его техническое состояние, путем проведения технической экспертизы, и состояние коммуникаций.
АРЕНДНЫЕ ОТНОШЕНИЯ С АРЕНДАТОРАМИ
Именно наличие арендных отношений и отличает покупку арендного бизнеса с арендаторами недвижимости от приобретения недвижимости для собственных нужд. В связи с этим проверке, в том числе юридической, необходимо подвергать не только объект недвижимости и продавца, но также арендатора и договор аренды с ним.
1. Поскольку цель инвестора заключается в приобретении арендного бизнеса с арендатором, то необходимо удостовериться в наличии, действии договора аренды, сроках аренды и иных условиях аренды. Подойдут ли Вам такие условия аренды, кода Вы приобретете недвижимость в собственность, и будете ли являться для арендатора арендодателем. Возможно, условия договора аренды требуют уточнений, дополнений или изменений для того, чтобы и Вам, и арендатору было интересно оставаться в этих отношениях по аренде.
В целом договор аренды подлежит детальному и тщательному юридическому изучению и экономическому анализу, поскольку именно его конструкция и условия являются тем фундаментом, на основании которого Вы, после приобретения недвижимости, будете взаимодействовать с арендатором. Необходимо иметь в виду, что изменить договор аренды в одностороннем порядке без согласия арендатора будет сложно, почти невозможно, если нет специальных оговорок в самом договоре аренды.
2. Платежеспособность арендатора – это еще один важный момент, на который необходимо обратить внимание. Многие инвесторы стремятся приобрести арендный бизнес с арендатором, который является крупным, известным на рынке, с широкой сетью торговых точек, что позволяет его деятельности не зависеть от условий аренды конкретного помещения.
Такие арендаторы являются более надежными и платежеспособными в отличие от маленьких арендаторов, которые очень подвержены предпринимательским рискам и способны в любой момент прекратить осуществление своей деятельности. В зависимости от условий аренды у арендодателя могут быть или не быть права на запрос и получение финансовой информации от арендатора. Если арендодатель имеет доступ к такой информации, то необходимо запросить ее у продавца недвижимости – арендодателя и проанализировать наравне с актом сверки взаимных расчетов, из которого можно увидеть, была ли просрочка арендатора по уплате арендных платежей и имеется ли текущая задолженность арендатора перед арендодателем, по какой причине и каков срок этой задолженности.
3. Имеет смысл обратить внимание на аффилированность продавца и арендатора. Зачастую собственность на помещение может быть оформлена на физическое или юридическое лицо, а арендатором может выступать компания, аффилированная с собственником недвижимости. В этом случае возникает риск того, что продавец недвижимости – арендодатель и арендатор могут совместными усилиями приукрасить для Вас реальную картину экономического состояния арендатора, или заключить между собой дополнительные соглашения к договору аренды, или допустить такие нарушения, которые позволят арендатору после перехода к покупателю права собственности на недвижимость предъявлять новому собственнику какие-либо имущественные требования или требовать изменения или расторжения договора аренды.
4. Арендатора, как и самого продавца, необходимо проверить на предмет участия в судебных разбирательствах, особенно по искам в отношении недвижимости или о взыскании с кого-либо из них денежных средств, по делам о банкротстве или привлечении к административной ответственности. При обнаружении таких дел каждое из них надо анализировать отдельно для выяснения того, несет ли такое дело какие-либо риски для сделки по приобретению недвижимости или для договора аренды.
5. Кроме того, в обязательном порядке необходимо проверить наличие исполнительных производств в отношении арендатора и продавца недвижимости, а также размер задолженности по исполнительным производствам. Если размер задолженности превышает 300 000 рублей, то возникает риск признания продавца или арендатора несостоятельным (банкротом).
Это не только накладывает существенные риски на сделку по приобретению недвижимости, но и ставит под сомнение платежеспособность арендатора. Очевидно, что если арендатор будет признан банкротом, то недвижимость уже нельзя рассматривать как арендную, поскольку регулярные арендные платежи могут прекратиться в любой момент и для этого уже есть весомые основания. Если же банкротом будет признан продавец недвижимости, то сделка по продаже недвижимости при определенных условиях может быть оспорена.
6. Еще одним источником информации о платежеспособности арендатора может являться информация о наличии задолженности арендатора по налогам и сборам перед бюджетом, которую с 1 июля 2017 года планируется указывать на сайте ФНС[1].
Гладких Ольга, руководитель практики сделок с недвижимостью Юридической компании «Дельфи»
Ключевые слова: купить арендный бизнес, арендный бизнес с арендаторами, готовый арендный бизнес, арендный бизнес торговый, офисный, бизнес-центр
[1] см. Федеральный закон от 01.05.2016 № 134-ФЗ «О внесении изменений в статью 102 части первой Налогового кодекса Российской Федерации».
Источник: dellc.ru
ЦЕНТР РАСКРЫТИЯ
КОРПОРАТИВНОЙ ИНФОРМАЦИИ
Версия для печати
01.03.2023 11:53
код сообщeния: 3367743
ООО УК «Альфа-Капитал»
Сообщение о выплате дохода по инвестиционным паям ЗПИФ недвижимости «Альфа-Капитал Арендный поток»
Сообщение о выплате дохода по инвестиционным паям ЗПИФ недвижимости «Альфа-Капитал Арендный поток» 1. Общие сведения 1.1. Полное фирменное наименование Управляющей компании: Общество с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Альфа-Капитал» 1.2. Сокращенное фирменное наименование Управляющей компании: ООО УК «Альфа-Капитал» 1.3.
Место нахождения Управляющей компании: 123001, г. Москва, ул. Садовая-Кудринская, д. 32 стр. 1 1.4. ИНН Управляющей компании: 7728142469 1.5. Номер лицензии на осуществление деятельности по управлению инвестиционными фондами, паевыми инвестиционными фондами и негосударственными пенсионными фондами, выданной Управляющей компании, и дата ее выдачи: 21-000-1-00028 от 22.09.1998 1.6.
Наименование лицензирующего органа: Федеральная служба по финансовым рынкам 1.7. Адреса страниц в сети Интернет, используемые Управляющей компанией для раскрытия информации (сайт Управляющей компании в сети Интернет и Страница компании в Информационном агентстве): https://www.alfacapital.ru/disclosure/company/ https://www.e-disclosure.ru/portal/company.aspx?id=7203 1.8.
Дата наступления основания для раскрытия сообщения: 01.03.2023 2. Содержание сообщения Общество с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Альфа-Капитал» Сообщение о выплате дохода по инвестиционным паям ЗПИФ недвижимости «Альфа-Капитал Арендный поток» Общество с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Альфа-Капитал» сообщает о выплате дохода по инвестиционным паям ЗПИФ недвижимости «Альфа-Капитал Арендный поток» за отчетный месяц 2023 г. Дата начала срока выплаты дохода: 01.03.2023 г. Дата завершения (окончания) срока выплаты дохода: 30.03.2023 г. Сумма дохода по одному инвестиционному паю, подлежащая выплате: 2 000,00000 руб. Сумма дохода, подлежащая распределению среди владельцев инвестиционных паев: 8 511 697,50 руб.
Порядок выплаты дохода: В соответствии с Правилами доверительного управления доход по инвестиционным паям выплачивается владельцам инвестиционных паев за каждый отчетный период. Под отчетным периодом понимается период времени, равный одному календарному месяцу. Под первым отчетным периодом понимается период, начиная с даты завершения (окончания) формирования Фонда до 30.09.2020.
Размер дохода по инвестиционным паям принимается равным сумме, составляющей 100 (Сто) процентов от суммы остатков по всем расчетным счетам, открытым в кредитных организациях для расчетов по операциям, связанным с доверительным управлением Фондом, на дату составления списка лиц, имеющих право на получение дохода по инвестиционным паям, за вычетом резервной суммы. Резервная сумма принимается равной 2 000 000 (Два миллиона) рублей.
Доход по инвестиционным паям выплачивается владельцам инвестиционных паев исходя из количества принадлежащих им инвестиционных паев на дату составления списка лиц, имеющих право на получение дохода по инвестиционным паям. Указанный список лиц составляется на основании данных реестра владельцев инвестиционных паев по состоянию на последний рабочий день отчетного периода.
Размер дохода по инвестиционным паям принимается равным сумме, составляющей 100 (Сто) процентов от суммы остатков по всем расчетным счетам, открытым в кредитных организациях для расчетов по операциям, связанным с доверительным управлением Фондом, на дату составления списка лиц, имеющих право на получение дохода по инвестиционным паям, за вычетом резервной суммы. Резервная сумма принимается равной 2 000 000 (Два миллиона) рублей.
Доход по одному инвестиционному паю определяется путем деления дохода по инвестиционным паям на количество инвестиционных паев, указанное в реестре владельцев инвестиционных паев на последний рабочий день отчетного периода. Выплата дохода по инвестиционным паям осуществляется в течение 30 (Тридцать) дней со дня, следующего за окончанием отчетного периода, путем безналичного перечисления на банковский счет, указанный в реестре владельцев инвестиционных паев.
В случае если сведения о реквизитах банковского счета для перечисления дохода не указаны или указаны неверные реквизиты банковского счета, выплата дохода по инвестиционному паю осуществляется не позднее 5 (Пяти) рабочих дней с даты получения управляющей компанией необходимых сведений о реквизитах банковского счета для перечисления дохода. Стоимость инвестиционных паев может увеличиваться и уменьшаться, результаты инвестирования в прошлом не определяют доходы в будущем, государство не гарантирует доходность инвестиций в паевые инвестиционные фонды.
Прежде чем приобрести инвестиционный пай, следует внимательно ознакомиться с Правилами. Генеральный директор ____________________ Кривошеева И.В. ________________________________________ Полное наименование Управляющей компании: Общество с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Альфа-Капитал» (далее — Управляющая компания) Номер и дата выдачи лицензии: Лицензия на осуществление деятельности по управлению инвестиционными фондами, паевыми инвестиционными фондами и негосударственными пенсионными фондами № 21-000-1-00028 от «22» сентября 1998 года выдана Федеральной службой по финансовым рынкам.
Наименование и тип паевого инвестиционного фонда: Закрытый паевой инвестиционный фонд недвижимости «Альфа-Капитал Арендный поток». Номер и дата регистрации Правил доверительного управления Фондом, наименование органа, зарегистрировавшего правила: № 3936 от 30.12.2019 Центральным Банком Российской Федерации.
Информация о местах, где до приобретения инвестиционных паев можно получить информацию о Фонде и ознакомиться с Правилами и иными документами, предусмотренными Федеральным законом от 29.11.2001 № 156 «Об инвестиционных фондах» и нормативными правовыми актами Федерального органа исполнительной власти по рынку ценных бумаг: Россия, г. Москва, ул. Садовая-Кудринская, д.32, стр.1, тел. (495) 797-31-52 (ИНН 7728142469) Адрес страницы в сети Интернет: www.alfacapital.ru ________________________________________ 3. Внимание: Стоимость инвестиционных паев может увеличиваться и уменьшаться.
Результаты инвестирования в прошлом не определяют доходы в будущем. Государство не гарантирует доходность инвестиций в паевые инвестиционные фонды. Прежде чем приобрести инвестиционный пай, следует внимательно ознакомиться с правилами доверительного управления паевым инвестиционным фондом. 4. Подпись 4.1. Генеральный директор И.В.
Кривошеева 4.2. Дата 01.03.2023г.
Источник: www.e-disclosure.ru