Аккредитив или ячейка при продаже квартиры

Покупка недвижимости — сложная юридическая процедура, во время которой как продавца, так и покупателя поджидает множество рисков. В частности, особого внимания заслуживает передача денег при покупке квартиры в 2023 году. Если совершить расчет до момента завершения регистрации права собственности в Росреестре, то велик риск потерять сбережения в случае мошенничества или недобросовестности продавца. Как защитить свои права и избежать рисков утраты денег при продаже квартиры — разбираемся вместе в статье.

Предоплата по договору купли-продажи

Каждый из участников сделки с недвижимостью заинтересован в том, чтобы процедура регистрации прошла как можно быстрее. Поэтому если покупатель посмотрел квартиру и желает ее приобрести, необходимо предоставить гарантии продавцу, что сделка состоится. С этой целью заинтересованный покупатель вносит предоплату.

В чем разница: аккредитив или ячейка при сделках с недвижимостью?

Важно! Внести предоплату можно несколькими способами: каждый из видов имеет особенности. Поэтому перед тем как отдать продавцу денежную сумму в качестве предоплаты, следует познакомиться с законодательством, регламентирующим процедуру проведения сделки купли-продажи квартиры.

Задаток

• Если сделка не состоится по вине покупателя, то сумма задатка остается у продавца.
• Если владелец квартиры не желает продавать квартиру, за которую была внесена предоплата, то он обязуется вернуть покупателю задаток в двойном размере.
• Если сделка была сорвана ввиду наступления чрезвычайных обстоятельств, на которые не могли повлиять ни продавец, ни покупатель, то задаток будет возвращен второй стороне договора обратно без каких-либо взысканий.

Чтобы правила действовали на практике, обязательно в предварительном договоре необходимо прописать слово «задаток». В этом случае вступает в силу ст. 380 ГК РФ. Если этого не сделать, то переданная сумма будет рассматриваться в качестве аванса за квартиру.

Образец заявления
Предварительный договор купли-продажи недвижимости с условием о задатке в 2023 году

Аванс

Это второй вариант обеспечения предварительного ДКП, только в отличие от задатка аванс подлежит возврату и не в двойном размере. И если кто-либо из сторон откажется от заключения основного договора, то заинтересованная сторона может обязать вторую сторону заключить основной договор.

Обеспечительный платеж

Третий способ снести предоплату за недвижимость, который представляет собой некий гибрид между задатком и авансом. Главная цель, с которой совершается обеспечительный платеж — гарантия сохранения денег. Двойная выплата за нарушение сделки не предусмотрена, но если будет совершен обеспечительный платеж, то последствия возникнут при срыве сделки. Это зависит от условий договора. Если иное не предусмотрено договором, то обеспечительный платеж подлежит возврату.

Передавать деньги за покупку квартиры, даже если это всего лишь предоплата, необходимо максимально внимательно и осторожно. Не бойтесь бумажной волокиты, обеспечьте себе юридическую защиту — только в этом случае можно избежать рисков потери сбережений. Наши эксперты работают в режиме онлайн-консультации: поможем заключить предварительный и основной договор купли-продажи на максимально выгодных для всех участников сделки условиях.

Работаем
по всей РФ
0 + активных клиентов ЕЮС
0 лет на рынке
Получить консультацию
+ 250 юристов готовы помочь в решении вашей ситуации

Способы передать деньги при покупке квартиры

Итак, предоплата со стороны покупателя проходит по договоренности с продавцом. Обычно передают деньги на втором или третьем просмотре квартиры, когда покупатель точно понимает, что он действительно хочет стать владельцем имущества. Передача остальной суммы зависит от того, как будет проводиться расчет: за наличные средства, за ипотеку.

1. Если по договору купли-продажи недвижимости используются ипотечные средства, то предоплата со стороны покупателя вносится сразу при заключении предварительного договора, первоначальный взнос будет передан покупателю при заключении сделки. Оставшаяся сумма будет перечислена на счет продавца только после того, как будет завершена процедура перехода права собственности на квартиру.
2. Если расчет при покупке квартиры будет совершен за наличные средства, то о способе передачи денег должны договориться стороны сделки. Однако важно помнить, что покупатель должен обезопасить себя от возможных рисков: деньги будут переданы только после того, как обязательства по договору со стороны продавца будут выполнены.

Расчет между покупателем и продавцом — один из важнейших этапов сделки. На сегодняшний день существует 6 способов, чтобы безопасно передать деньги при покупке квартиры при заключении основного договора купли-продажи и не попасться на уловку мошенников.

Банковская ячейка

Этот способ использует большинство граждан, которые хотят заключить сделку купли-продажи. Ячейка представляет собой металлический сейф, который располагается на территории банка в специально защищенной комнате. Банковская организация передает банковскую ячейку в аренду клиенту.

Для аренды сейфа заключается договор с банком. Если с помощью ячейки передаются деньги при продаже квартиры, то этот договор будет трехсторонним. Соглашение подписывает представитель банка, покупатель недвижимости и продавец. После заключения договора ключи от ячейки передаются покупателю.

Образец заявления

Дополнительное соглашение о доступе к банковской ячейке (для передачи денег при покупке недвижимости) в 2023 году

С помощью банковской ячейки осуществляется передача денег при приобретении квартиры следующим образом:

• Участники сделки посещают банк, где будет оформлен договор аренды ячейки.
• Сотрудник оформляет дополнительное соглашение о доступе к банковской ячейке, в котором прописываются условия, при которых продавец квартиры сможет забрать денежные средства из сейфа, например, предоставление выписки из ЕГРН.
• За использование сейфа банк просит оплатить определенную денежную сумму.
• После подписания документов стороны посещают хранилище, где покупатель закладывает в сейф деньги. Чтобы минимизировать риски обмана продавец должен пересчитать сумму.
• Покупатель закрывает сейф и забирает ключ с собой. После этого можно оформлять договор купли-продажи квартиры. После регистрации сделки покупатель, который будет назначен собственником жилья, вместе с продавцом идут в банк и предоставляют сотруднику выписку из ЕГРН.
• Продавец получает доступ к ячейке и изымает деньги.

Очень важно на этапе передачи денег в банке получить расписку от продавца в том, что он получил денежные средства от покупателя за продажу квартиры. Этот документ, который будет написан собственноручно продавцом, будет являться официальным подтверждением, что все условия сделки были соблюдены.

Образец заявления
Образец расписки о получении денег продавцом от покупателя в 2023 году

Аккредитив

Этот способ расчета напоминает собой предыдущий — деньги хранятся в банке, но не не в ячейке. В данном случае применяется безналичный расчет при покупке квартиры — покупателю не придется посещать банк с большим количеством наличных средств, а использует аккредитивный счет, открытый в банке.

1. Покупатель обращается в банк с заявлением на открытие аккредитивного счета.
2. Денежные средства зачисляются на аккредитив — это может быть обычный банковский перевод с одного счета на другой.
3. Сотрудник банка открывает специальный счет, через который будет проходить расчет аккредитивов. Деньги списываются с расчетного счета покупателя квартиры и перечисляются на этот специальный счет.
4. Продавец оповещается о том, что банк открыл в его пользу аккредитив.
5. Далее он обращается в банк за раскрытием аккредитива. Для этого необходимо предоставить уполномоченному сотруднику документы о совершенной купле-продаже квартиры.
6. Банк проверяет документы, если регистрация перехода права собственности подтверждается, то деньги при покупке недвижимости перечисляют на счет продавца либо снимаются со счета в банке. Регистрационные документы банк забирает у продавца.
7. Бывший собственник имущества получает деньги в полном объеме.
8. Выписка из ЕГРН и зарегистрированный договор купли-продажи передается новому владельцу квартиры.

Важно! Главное достоинство этого порядка расчетов по договору купли-продажи недвижимости состоит в том, что банк несет ответственность за передачу денег между участниками сделки. До момента перехода права собственности вся сумма будет заморожена в банке на счете, что снижает риски мошенничества.

Публичный депозит нотариуса

Безопасные платежи при покупке квартиры можно совершить не только посредством услуг банка, но и при обращении к нотариусу. В данном случае нотариус выступает гарантом сохранности денег — покупатель недвижимости переводит сумму на публичный депозит, который открыт сотрудником нотариата в банке. До момента перехода права собственности средства будут заморожены.

Если покупатель передает деньги продавцу через нотариуса, то процедура сделки будет состоять из следующих этапов:

Участники сделки посещают нотариуса (предварительно необходимо узнать перечень необходимых документов).

Если покупатель желает перевести деньги безналичным способом, то расчетный счет должен быть оформлен исключительно на него.

Далее заинтересованный в покупке квартиры гражданин переводит сумму на счет нотариуса (публичный депозит), после чего ему выдается справка о том, что он полностью выполнил финансовые обязательства.

Нотариус составляет соглашение о денежных расчетах и договор купли-продажи. После подготовки документов стороны подписывают их, а нотариус заверяет личной подписью и печатью.

После этого договор купли-продажи направляется в Росреестр, где будет совершен переход права собственности

После окончания процедуры регистрации участники посещают нотариуса, где им будут выданы правоустанавливающие документы. Деньги с депозита перечисляются продавцу.

Прибегнуть к этому способу расчета при купле-продаже целесообразно тогда, когда нотариус составляет договор для сделки. В этом случае стоимость будет варьировать от 1500 до 4500 рублей. Если использовать только депозит нотариуса, а сделку проводить в ином месте, то придется заплатить 0,5% от суммы, которая будет храниться на счете, а также возможны дополнительные платежи за услуги правового характера.

Обратите внимание! Этот способ является самым безопасным типом расчетов по сделкам КП. Если у банка будет отозвана лицензия, то с денежными средствами ничего не случится.

Образец заявления
Соглашение о денежных расчетах при покупке недвижимости через нотариуса в 2023 году

Прямая оплата

Если расчет через ячейку, аккредитив или нотариуса не подходит, то самый простой способ — прямая оплата. Этот вариант действительно удобен и продавцу, и покупателю. Но он является и очень рискованным. В данном случае денежные средства могут передаваться как до подписания ДКП, так и после сделки. Поэтому риски быть обманутым есть как у продавца, так и покупателя.

Гражданка А. выставила квартиру на продажу. Недвижимость подходила под продажу как за наличные средства, так и за ипотеку. Покупатели, которым понравилась недвижимость, согласились на сделку за наличные средства. Договор был составлен с помощью юриста, регистрация проходила через МФЦ. Денежные средства были переданы в присутствии юриста в переговорной комнате.

Через 7 дней сделку официально зарегистрировали в Росреестре.

Безопасный расчет от Сбербанка

В большинстве случаев этот способ расчета применяется при покупке квартиры в ипотеку. В качестве посредника выступает «Центр недвижимости Сбербанка», на счет которого и будут зачислены заемные деньги до момента регистрации сделки. Доступ к всей сумме будет предоставлен продавцу только после того, как покупатель получит выписку из ЕГРН.

Чтобы воспользоваться услугами Сбербанка потребуется договор. Поэтому при выборе этого способа расчета рекомендуется юридическая консультация. Наши эксперты готовы помочь с оформлением документов: работаем в удаленном формате с клиентами изо всех регионов России.

Работаем
по всей РФ
0 + активных клиентов ЕЮС
0 лет на рынке
Получить
консультацию
+ 250 юристов готовы помочь в вашей ситуации

Счет эскроу

Использование этого способа расчета пользуется меньшей популярностью, чем иные варианты, но он применяется в обязательном порядке при покупке квартиры на первичном рынке по договору долевого участия. Денежные средства, которые покупатель вносит на счет эскроу (ст. 860.7 ГК РФ), будут заморожены в банке до момента, пока не произойдет регистрация сделки по покупке квартиры на вторичном рынке и новый владелец не получит ключи от квартиры. При расчетах с застройщиком продавец получает деньги после ввода в эксплуатацию дома, то есть еще до передачи ключей участнику ДДУ.

Образец заявления
Образец договора о счете эскроу в 2023 году

Банк, в котором будет открыт счет эскроу, выступает гарантом сделки. Если продавец не выполнит условия соглашения, то денежные средства вернут покупателю. То же самое касается и продавца, как только регистрация будет завершена, деньги будут разморожены.

Судебная практика

Истец обратилась в суд с заявлением, в котором просила признать договор купли-продажи квартиры от (дата) недействительным, так как сделка была совершена ей под влиянием обмана. В иске гражданка И. также указала на то, что квартира должна быть возвращена ей в собственность. В качестве доводов истец указала на то, что она обратилась в организацию (название), чтобы получить кредит. Сотрудники этой компании пояснили, что деньги будут предоставлены истцу в долг, но квартира будет находиться в залоге.

Истец согласилась на условия организации. После этого сотрудники организации подготовили документы, которая она подписала. После этого ее направили в другую организацию, где были подписаны дополнительные бумаги. После этого деньги были перечислены на счет истца.

В течение нескольких лет гражданка выплачивала по кредиту, но из-за финансовых трудностей не смогла выполнять свои кредитные обязанности. Спустя несколько месяцев по месту прописки пришел мужчина, который представился коллектором этой организации.

Чтобы отстоять свои права она обратилась к юристам, которые проанализировали документы и пришли к выводу, что вместо кредитного договора во время сделки истец подписала договор купли-продажи квартиры и договор лизинга. По этим документам гражданка И. якобы продала квартиру организации, в которую она обратилась за кредитом, после чего арендовала её в этой же организации по договору лизинга.

Иными словами, сотрудники организации ввели истца в заблуждение, так как в силу здоровья она не могла лично ознакомиться с документом из-за плохого зрения, а сотрудники организации убедили ее в том, что она берет займ. Плохое зрение подтверждено многочисленными медицинскими обследованиями.

Рассмотрев материалы дела и доводы, представленные обеими сторонами разбирательства, в удовлетворении иска гражданки И. к организации о признании ДКП квартиры, который был подписан под влиянием обмана, отказать. На момент подписания договора, несмотря на состояние здоровья, истец была признана дееспособной. Кроме того, истец получила денежные средства от организации и воспользовалась ими. Документы, которые подписывала истец, составлены в полном соответствии с законодательством РФ, а неоспоримые доказательства о том, что сделка была совершена под влиянием обмана, предоставлены не были.

Частые вопросы

Кто решает, какой способ передачи денег будет использован?

Способ выбирается исключительно по соглашению продавца и покупателя. Никто не может повлиять на это решение. Стоит выбирать самый безопасный и удобный способ, который минимизирует риски обеих сторон договора.

Какая статья регламентирует защиту прав покупателя при аренде банковской ячейки?

В этом случае в силу вступит ст. 922 ГК РФ, в которой прописаны основные правила предоставления банковскими организациями индивидуальной ячейки в хранилище и доступа к нему.

В какой срок можно получить деньги после регистрации сделки при использовании аккредитива?

После того как документы будут зарегистрированы в Росреестре, продавец недвижимости может снять деньги в любое время. Определенный срок законодательством не предусмотрен.

Заключение эксперта

Сделка купли-продажи недвижимости — довольно рисковая процедура. Не стоит к этому процессу подходить «спустя рукава». Очень важно знать, как минимизировать риски стать жертвой мошенников, как правильно составить договор купли-продажи жилья и зарегистрировать сделку в Росреестре. Получить актуальную информацию и в доступной форме можно на консультации юриста, специализирующегося сфере недвижимости.

Публикуем только проверенную информацию

Автор статьи
Аванесов Юрий Петрович Ведущий юрист по жилищному праву
Стаж 15 лет
Консультаций 66 000

Эксперт в области жилищного и земельного законодательства. Результативно и напористо отстаивает интересы клиента перед государственными органами, полицейскими, приставами, чиновниками и т.п.

Источник: els24.com

Аккредитив при покупке недвижимости — что это простыми словами

Оформляя аккредитив при покупке недвижимости, граждане получают гарантию того, что сделка пройдет успешно. Покупатель вносит деньги на счёт, а продавец их получает только после переоформления жилья на покупателя. При данном виде расчета есть свои особенности, о которых пойдет речь в статье.

Что такое аккредитив при покупке недвижимости

Приобретая квартиру, покупатели всегда идут на риск. Ведь нет полной гарантии, что продавец окажется благонадежным и сделка не сорвется. Рискует и продавец, так как покупатель может не передать всю сумму после подписания ДКП. Для обеспечения чистоты сделок банки разработали такие продукты, как аккредитив при покупке квартиры и банковские ячейки.

Термином «аккредитив» называют расчетный счёт, который открывает банк для граждан, участвующих в сделке купли-продажи недвижимого имущества. Покупающая сторона перечисляет на этот счёт оговоренную в ДКП сумму. Продавец исполняет свои обязательства, доказывает это документально и только потом забирает деньги. Если соглашение нарушается, то банк возвращает деньги покупателю.

Виды аккредитивов и их особенности

Аккредитивные счета имеют несколько разновидностей, которые различаются тем, как именно совершается сделка.

• Безотзывным аккредитивом пользуются чаще всего. Он предполагает условие, что покупатель не может без письменного разрешения продавца вернуть свои деньги раньше обозначенного срока.
• Отзывной – защищает покупателя. Оформив такой аккредитив, покупатель имеет право аннулировать сделку в любой момент и забрать средства со счета без согласия продавца. Последняя сторона ничего не теряет, кроме потраченного времени т.к. документы передает только после оплаты.
• При безакцептной услуге покупателю не нужно являться в банковскую организацию. Продавец сам предъявляет бумаги, свидетельствующие о продаже жилья, и получает причитающиеся ему средства.
• Непокрытый счет подразумевает хранение денег на корреспондентском счете банка-отправителя.
• Покрытый счет – банк покупателя переводит деньги в банк продавца.

Последние две разновидности аккредитивов разработаны для юридических лиц, остальными могут воспользоваться физические лица.

Нюансы договора на открытие аккредитивного счета

Порядок действий при данном виде расчетов стандартизирован. Однако всегда следует проверять следующие моменты:

• Реквизиты, личные данные участников сторон, адрес объекта недвижимости должны быть указаны без ошибок. Если замечена неточность – нужно требовать исправления.
• В договоре есть раздел «Порядок расчетов». Нужно тщательно его прочитать, чтобы не оставалось недопонимания и разночтений. Обязательно должны указываться сумма и валюта операции, сроки действия аккредитива, документы, которые нужно предоставить по завершению сделки.
• Уточнить и зафиксировать в договоре, кто из сторон оплачивает услуги банка на открытие аккредитива.
• Ознакомиться с пунктом «Ответственность сторон», чтобы не было разногласий по данному вопросу.

Преимущества такой формы расчетов

Плюсы оформления аккредитива при покупке недвижимости:

• Полная защита от мошенничества или неисполнения договоренностей.
• Безопасность для всех участников сделки.
• Поддержка банка и юридическое сопровождение. Если будут неточности в документах, банковский работник сразу укажет на них.

Подводные камни

Сделка с аккредитивом занимает больше времени, чем обычная, так как банк будет проверять, соответствует ли клиент порядку аккредитации. Это минус, когда нужно быстрее продать квартиру. Также придется потратиться на оплату услуг банка – это весьма дорогостоящая процедура.

При оформлении безотзывного аккредитива покупатель не вправе снять деньги без разрешения продавца, при этом он упустит хорошие варианты. Могут возникнуть проблемы с налоговой инспекцией, так как банк информирует ФНС о сумме сделки, статусе и всех участниках.

На какой срок оформляется аккредитив

О времени действия обязательств стороны договариваются сами. В принципе, они могут быть любыми, но чаще всего банки ограничивают срок действия на 6 месяцев. Стоимость зависит не от времени хранения денег, а от суммы, вносимой на счет. Тариф рассчитан на один квартал пользования счетом.

Срок хранения счёта должен указываться в договоре КП. Если времени не хватает, то действие можно продлить с доплатой. Средняя стоимость доплаты – 0.2% от суммы на счету.

Схема купли-продажи квартиры через аккредитив

Сделка через аккредитив выглядит примерно так:

• Стороны приходят к соглашению, обсудив сделку во всех подробностях и составив основной (или предварительный) договор КП.
• Участники сделки отправляются в банк и составляют заявку на аккредитив. Сотрудник банка проверяет бумаги и составляет еще один договор между тремя сторонами: банком, покупателем и продавцом.
• Покупающая сторона вносит требуемые средства на аккредитивный счет и получает квитанцию.
• Участники передают бумаги в отделение Росреестра и дожидаются уведомления о переходе прав на недвижимость.
• Продающая сторона оправляется в банк с доказательствами исполнения договоренности.

Сотрудник банка проверяет информацию и после этого перечисляет средства с аккредитива на расчетный счет продавца. Одновременно продавец подписывает акт приема-передачи жилья и пишет расписку о получении средств.

Образец договора купли-продажи

Используется стандартный бланк с дополнительными пунктами, где указывается наличие аккредитивного счета в банке, порядок действий сторон и другие нюансы в получении или возврате денежных средств.

Кто платит за аккредитив при покупке квартиры

Что лучше аккредитив или банковская ячейка

Когда участники сделки хотят максимальной безопасности и не думают об экономии – то им лучше оформить аккредитив. Банковская ячейка – более рискованный вид расчета, так как за средства, которые там хранятся, банк не несет ответственности . Однако ячейка обходится гораздо дешевле, чем оформление аккредитива, потому что оплачивается не сумма, а срок хранения.

Заключение

С помощью аккредитива при покупке недвижимости проводятся максимально безопасные сделки. Но за это придется заплатить довольно большую сумму и прождать дольше, чем при других видах расчета.

Остались вопросы? Пишите в комментариях, специалисты Dominfo оперативно на них ответят.

Источник: dominfo.info

Аккредитив – банковская гарантия и замена ячейки

Сделки с недвижимостью считаются рисковыми, причём риск обоюден для обеих сторон. Для покупателя существует всегда риск купить квартиру с обременением (непогашенными кредитами, являющуюся объектом судебной тяжбы), либо юридически сомнительную. Продавец рискует не получить или недополучить денежные средства по сделке в указанном объёме и в нужные сроки.

Уменьшить риск сделки может аккредитив при покупке недвижимости. Конечно, не в его силах обезопасить полностью от всякого риска покупателя и продавца, но обеспечить безопасную передачу денег между контрагентами он вполне способен. Данный вид расчета может использоваться не только в сделках с недвижимостью, но и при выполнении своих обязательств между партнерами в бизнесе.

Что такое аккредитив при покупке недвижимости

Аккредитив – это специально созданный счёт в банке, на который покупатель, вознамерившийся приобрести недвижимость, переводит свои деньги. Средства с аккредитива поступят продавцу только после предоставления им банку копии договора купли-продажи и выписки из Росреестра о переходе прав собственника. Таким образом получить деньги продавец сможет только после полного юридического оформления покупки объекта и его регистрации.

Гарантом безопасности финансовой стороны соглашения выступает банк.

Риск потери средств при покупке недвижимости

Осуществить на практике такого рода расчёт, если доверия между сторонами нет, трудно. Самая распространённая схема:

• покупателем обычно выплачивается задаток продавцу;
• затем подписывается договор купли-продажи у нотариуса;
• в присутствии нотариуса, зачитавшего договор сторонам, осуществляется передача ключей и денег;
• сделка регистрируется в ЕГРН, и права на объект недвижимости переходят от бывшего владельца к покупателю.

Чем чревата такая схема расчёта? Основная опасность – потеря денег, причём нотариусы обычно предупреждают об этом. Риск у покупателя, как ни странно, при этом больше. Нередко стороны, чтобы не платить большие налоги с продажи, сознательно занижают стоимость квартиры (по закону она может быть даже ниже кадастровой стоимости (КС), но не более чем на 30%).

Но редко кто согласится в реальности продать свою квартиру за 0.7 от её кадастровой стоимости. На самом деле продавец рассчитывает на цену много выше КС. Чтобы подстраховать себя, разницу между реальной ценой квартиры и той, что будет указана в договоре, продавец берет в качестве задатка перед оформлением договора. Остальную же сумму он выплачивает покупателю в присутствии нотариуса после подписания договора. И вот тут-то начинаются неприятности для покупателя:

• Первая. Занижение цены невыгодно покупателю, так как это отразится на сумме налогового вычета – она уменьшится.
• Вторая возможная неприятность. Если сделка окажется юридически нечистой, она будет расторгнута, и деньги покупателю будут возвращены. Вопрос – какие деньги? Если причиной недоразумения стал не сознательный обман со стороны продавца, а какие-то обстоятельства, и сам человек честен и выполняет свои обязательства, то деньги он вернёт в полном объёме. В противном же случае покупатель получит только то, что указано в договоре.

Это одна из распространённых схем проводимых афер с квартирами, поэтому цены лучше не занижать, несмотря на уговоры продавца.

Внимание! Аккредитив не защищает от афер с квартирами, если сделка будет признана недействительной уже после её совершения и регистрации новых прав собственности. Если деньги уже переведены продавцу, банк не в силах обязать вернуть их обратно.

Если сделка аннулирована до того, как предъявлена выписка из ЕГРН в банке, покупателю недвижимости следует сразу известить об этом в банк и подать документы на вывод своих средств с аккредитива.

Как работает банковский аккредитив при покупке квартиры

Банковский аккредитив – это подобие банковской ячейки, только расчёт при этом осуществляется не наличными, а переводами с одного счета на другой. Так же, как и при открытии ячейки, воспользоваться деньгами можно только после полного юридического завершения сделки.

Говоря проще, аккредитив является счетом, средства на котором замораживаются до наступления определенного момента, указанного в соглашении между покупателем и банком. В данном случае – это выписка из ЕГРН о появлении прав собственника у покупателя. Как только она предоставляется банку, аккредитив размораживается, и деньги с него уходят на счёт продавца. Если же сделка по каким-то причинам не проходит, покупатель забирает свои деньги с аккредитивного счёта.

Покупка квартиры при помощи аккредитива: последовательность действий

Решить об использовании аккредитива стороны должны ещё на стадии предварительного соглашения. Обычно желание прибегнуть к этой небесплатной банковской услуге выказывает покупатель. Метод расчета (банковский аккредитив) должен быть указан в договоре купли-продажи.

Покупателю нужно вначале завести собственный счёт в том банке, где будет открыт аккредитив (это необходимо в случае возврата денег при несостоявшейся сделке). Для открытия аккредитивного счёта пишется заявление, в котором указываются:

• наименование банка, открывающего аккредитив;
• сведения о себе;
• номер банковского счета заявителя;
• ФИО и адрес получателя аккредитива (бенефициара, в данном случае – продавца недвижимости);
• основание для исполнения аккредитива (наименование документа – в данном случае копия выписки из ЕГРН о переходе прав покупателю);
• срок действия аккредитива (указывается дата последнего дня, в который бенефициар может получить свои средства, предъявив подтверждающий документ, то есть выписку Реестра);
• размер переводимой на аккредитив суммы с указанием валюты;
• форма аккредитива;
• адрес и название банка-исполнителя аккредитива (куда должен будет обратиться его получатель);
• способ извещения продавца и покупателя о создании аккредитива и счёте его исполнения.

Формы и срок открытия аккредитива

Аккредитив может быть:

• безотзывным;
• покрытым;
• подтвержденным (или нет);
• с красной оговоркой и др.

Разберемся, что такое аккредитив при покупке безотзывной.

При безотзывной форме плательщик, то есть лицо, переходящее деньги на аккредитивный счет, не может их отозвать без согласия получателя.

То есть завести аккредитив, а потом просто так с бухты барахты отменить его, если что-то не понравится покупателю, будет нельзя. Ничего страшного не произойдёт. Деньги все равно при несостоявшейся сделке будут возвращены покупателю, но по окончанию срока действия аккредитива.

• Покрытый аккредитив представляет собой счёт, с которого средства получателю переводятся сразу, но при этом получить его можно только после предоставления документов, являющихся основаниями для открытия аккредитива.
• Подтвержденный А. – банк-исполнитель выплачивает аккредитив, не дожидаясь поступления средств со счета плательщика с банка эмитента
• Аккредитив с красной оговоркой – получатель получает аванс до открытия А., то есть до наступления условий выплаты.

Срок открытия аккредитива обычно составляет неделю с момента обращения получателя, то есть продавца. Это время необходимо банку, чтобы проверить все предоставленные документы, ведь если что не так, он будет нести ответственность за нарушения, допущенные им при оформлении аккредитива. Таким образом покупатель получает дополнительные гарантии по документации на жильё.

Однако на надо забывать о том, что ответственность за результаты договора купли-продажи, банки не несут. То есть, если судом сделка будет расторгнута, отвечать за это банк не будет.

Стоимость аккредитива

• Открытие аккредитива будет стоить покупателю примерно 0.1 – 0.2% от его суммы.
• Также не бесплатной будет проверка документов получателя-продавца.
• Некоторые получатели желают получить аккредитив наличными. Банки идут навстречу, но процедура обналичивания очень дорога и может составлять от 1 до 10 % от получаемой с аккредитивного счёта суммы: 10% от суммы А. за обналичивание получатель уплатит, если сумма больше 5 млн., и деньги снимаются ранее, чем через месяц.

(В данной главе приведены расценки Сбербанка).

Заключение: плюсы и минусы аккредитива при покупке недвижимости

Плюсы:

• Аккредитив при покупке квартиры облегчает расчёт сторонами и уменьшает финансовый риск сделки.
• Гарантия правильности оформления купли-продажи повышается, благодаря участию банка.
• Нет нужды пересчитывать наличные.

Минусы:

• Дополнительные затраты для покупателя и продавца – аккредитив довольно дорогое удовольствие.
• Оформление в банке, указания срока действия аккредитива, время открытия – все это существенно усложняет и удлиняет период получения денег от продажи.
• Трудоемкая процедура возврата денег покупателем, если сделка не состоится, особенно при безотзывной форме.

Аккредитив при приобретении недвижимого имущества, если у него не один собственник, а также при альтернативных продажах, применять трудно.

Источник: moezhile.ru