С первого марта 2022 года вступил в силу указ «О дополнительных временных мерах экономического характера по обеспечению финансовой стабильности Российской Федерации».
Этот указ устанавливает особый порядок совершения ряда сделок с лицами, имеющими связь с «недружественными» иностранными государствами. Указ вызвал волну обсуждений в соцсетях.
Одни считают, что граждане РФ, постоянно проживающие на территории «недружественно» страны (например, Чергногории), теперь не смогу купить или продать квартиру в России. Другие полагают, что россияне не смогут продать недвижимость, расположенную на территории «недружественного» государства. Третьи, что недвижимость, расположенная на территории РФ и принадлежащая иностранцам, теперь и вовсе будет национализирована.
На что распространяется указ
Указ касается сделок, которые резиденты РФ заключают с иностранцами, связанными с недружественными иностранными государствами, и с лицами, которые находятся под контролем иностранных лиц (далее – иностранные лица).
Какие обстоятельства свидетельствуют о связи с недружественным государством?
Власти считают, что человек имеет связи с недружественным государством, если
— он имеет гражданство такого государства;
— зарегистрирован там;
— преимущественно ведет там хозяйственную деятельность и получает прибыль;
— имеет вид на жительство.
Компании, которые находятся под контролем граждан и компаний из недружественных государств, в любом случае подпадают под особый порядок регулирования Указа. Например, сюда относятся компании, участниками которых выступают иностранные физические или юридические лица из недружественных государств.
Какие сделки попадают под особый порядок?
Под особый порядок попадают:
— сделки, по результатам которых иностранный гражданин или компания из недружественного государства получит в собственность недвижимость в России.
- договора купли-продажи;
- договора мены;
- договорам дарения;
- внесение недвижимого имущества в качестве вклада в уставный капитал;
- отступное.
- сделки по передаче права собственности на недвижимость, купленную у лиц из недружественных государств после 22 февраля 2022 года.
К сделкам нельзя относить судебные акты, влекущие гражданско-правовые последствия.
Если право собственности на недвижимое имущество возникло у иностранного лица на основании судебного акта, представляется, что переход права собственности в такой ситуации должен быть зарегистрирован без получения разрешения Правительственной комиссии. Однако ответ на этот вопрос еще должен быть выработан практикой, которая в настоящее время отсутствует.
На какие виды недвижимости распространяется особый порядок?
Указ не разграничивает виды недвижимого имущества, в отношении которого действует особый порядок совершения сделок. Поэтому представляется, что он распространяется на сделки как с жилыми, так и нежилыми помещениями.
Как иностранному лицу наследовать недвижимое имущество?
Особый порядок совершения нотариальных действий (в отношении сделок с иностранными лицами) не распространяется на отношения наследственного правопреемства. Об этом свидетельствует письмо Федеральной нотариальной палаты от 2 марта 2022 г. № 1176/03-16-3 «Об особенностях совершения нотариальных действий нотариусами с иностранными лицами в связи с изданием Указов Президента РФ от 28 февраля 2022 г. N 79 и от 1 марта 2022 г. № 81».
Как получить разрешение Правительственной комиссии?
Если вы хотите заключить сделку c недвижимостью с иностранцем, то должны получить разрешение на нее в Минфине России. Документы, которые нужно приложить к заявлению, указаны в пунктах №№4 — 15 Постановления Правительства РФ №295 от 06.03.2022. Правительственная комиссия вправе определить срок действия разрешения на исполнение сделки.
Можно ли заверить у нотариуса сделку без получения особого разрешения?
Некоторые нотариусы Москвы отмечают, что в сделках, подлежащих особому порядку регулирования, в обязательном порядке будет прописываться заверение сторон о том, что они не имеют гражданства недружественного государства, вида на жительство в нем, а также заверение о том, что отсутствуют иные обстоятельства, свидетельствующие о связи стороны сделки с недружественным иностранным государством.
Если гражданин или компания хочет заверить у нотариуса сделку по купле-продаже недвижимости, в которой участвует нерезидент, то нотариус должен убедиться, что страна нерезидента не входит в список недружественных стран.
Если входит, то он может затребовать у гражданина (компании) разрешение Правительственной комиссии на сделку.
Чем опасно нарушение особого порядка совершения сделок?
Указ не содержит специальных положений, устанавливающих последствия совершения сделок без разрешения Правительственной комиссии. Однако уже сейчас в нашей практике есть пример, когда регистрация перехода права собственности на основании договора купли-продажи недвижимого имущества, стороной в которой была иностранный гражданин, была приостановлена со ссылкой на «отсутствие документов, подтверждающих получение разрешения Правительственной комиссии». Полагаем, что в ситуации, когда связь стороны сделки с недружественным государством будет очевидной (гражданство недружественного государства, регистрация в нем), регистрирующий орган до получения особых указаний будет принимать решения о приостановлении государственной регистрации.
Источник: elko-profi.ru
Почему не получится продать квартиру без ведома собственника
Продажа квартиры всегда связана с различными нюансами. Нередко случается так, что собственник продать недвижимость сам не в состоянии по ряду причин: невозможности присутствия из-за отдаленности проживания, непредвиденных обстоятельств или болезни. Однако безвыходных ситуаций не бывает, поэтому в юридической практике давно присутствует возможность продажи квартиры без непосредственного присутствия собственника. Давайте попробуем разобраться в том, как это происходит.
Возможна ли продажа без собственника
Продать квартиру без согласия собственника нельзя. Человек обязательно должен дать свое разрешение на это.
Продать квартиру без собственника можно только с помощью генеральной доверенности, и никак иначе. Данный документ является важнейшим при совершении сделок с недвижимостью. В соответствии с действующим законодательством, такая бумага должна быть заверена нотариусом.
В случае, когда продается жилье от двух собственников, обязательно потребуется участие их обоих. Если они не могут присутствовать, необходимо оформление доверенностей. Без согласия второго собственника продать всю квартиру нельзя, в этом случае возможна только частичная продажа.
Оформление доверенности на продажу квартиры
Генеральная доверенность по умолчанию действительна один календарный год. По желанию собственника, можно оформить документ сроком до 3 лет – более длительный срок не предусматривается законодательством.
Для оформления доверенности необходимо присутствие доверителя, и доверенного лица. В случае, когда доверитель не может по какой-то причине выйти из дома, можно оформить выезд нотариуса.
Продать долю в квартире можно в том случае, если второй собственник отказывается от ее покупки. Первоочередное право покупки всегда за «соседом», то есть, за вторым собственником.
Для оформления доверенности требуется два документа – паспорта доверителя и доверенного лица. Владелец недвижимости с помощью нотариуса составляет четкую формулировку относительно вида доверенности и допустимых с ее помощью действий. Личная подпись доверителя закрепляет документ, далее происходит нотариальное заверение.
Продажа недвижимости с помощью генеральной доверенности
Генеральная доверенность позволяет воспользоваться правом купли-продажи недвижимости. Средства от продажи квартиры, в соответствии с законодательством, передаются собственнику (отправляются на расчетный счет), а не доверенному лицу.
По доверенности продать квартиру может каждый достигший 18 лет гражданин российской федерации, если того пожелает собственник. Сделка происходит так же, как в случае с самим собственником, а все необходимые пожелания доверитель указывает в предварительном договоре купли-продажи.
- Недееспособность доверителя.
- Выдача доверенности несовершеннолетнему лицу.
- Принуждение к оформлению доверенности.
- Состояние аффекта доверителя, помутнение сознания.
- Истекший срок действия генеральной доверенности (указывается при оформлении документа).
Продажа квартиры без согласия прописанных является возможной даже в случае оформления сделки с помощью доверенности. Осложнения могут присутствовать в том случае, если прописанные являются долевыми собственниками. Без ведома собственников продать квартиру не получится, а попытки такой деятельности могут расцениваться как мошенничество.
Наша компания поможет вам продать квартиру без участия собственников. Мы располагаем сильной юридической поддержкой со стороны опытных специалистов.
Продажа квартиры без участия собственника с помощью агентства по недвижимости – это выгодная и удобная услуга для людей, которые ценят свое личное время. Мы предлагаем вам не только сэкономить свои силы и нервы, но также продать недвижимость с максимальной выгодой.
28 Июля 2023
Цель каждого продавца — заключить сделку как можно быстрее и выгоднее. Но на деле при продаже дома ситуация выглядит иначе. Владельца ждут многочисленные…
09 Июля 2023
Сам по себе «материнский капитал» с того момента, как только появился, стал довольно серьезным подспорьем для желающих приобрести жилье. Большая половина…
21 Июня 2023
Большинство владельцев квартир мало что знает о возможности посуточной сдачи. По оценкам экспертов такая аренда может приносить в 1,5–2 раза больший доход…
Источник: www.mgsn.ru
Можно ли продать квартиру сразу после покупки
Нередко сразу после покупки жилья, новый собственник находит еще более выгодное и интересное предложение. Однако, раз деньги уже потрачены на квартиру, нужно ее в срочном порядке продавать и покупать что-то другое. Сколько же нужно подождать, чтобы появилась возможность продать жилье?
Через какое время можно продать квартиру
Мгновенно. Сразу после покупки, даже если с этого момента прошло всего несколько секунд. Новый владелец автоматически получает все права и обязанности, в том числе и возможность продавать квартиру.
Ничего ждать не нужно, однако следует учитывать, что по закону, собственник обязан заплатить налог в размере 13% от цены продажи. Из-за этого, преимущественно, новые предложения становятся уже не столь выгодными. Правило было введено для того, чтобы исключить спекуляции на рынке по системе «скупили все подешевле и постепенно продают подороже».
Пример: Предположим, что человек приобрел квартиру за 2 миллиона рублей и хочет сразу же ее продать за ту же сумму, потому что обнаружил в том же доме, другую квартиру, которая продается по той же цене, но она лучше, больше и так далее. В такой ситуации он будет обязан сразу после продажи своей новокупленной квартиры заплатить налог в размере 13%. От 2-х миллионов это составит 260 тысяч рублей.
Через какое время можно продать квартиру, чтобы не платить налог
Однако далеко не всегда продавец обязан оплачивать налог. Исходя из ст.217.1 НК РФ, можно не платить 13% налога в таких случаях:
- Жилье было куплено и находилось в собственности более 5 лет.
- Жилье было получено в качестве дара или наследство и находилось в собственности более 3-х лет.
Таким образом, если нужно продать только что купленную квартиру, но не платить налог, то придется ждать целых 5 лет. Как вариант, жилье можно будет попробовать подарить, однако тут уже налог будет платить то лицо, которое получило квартиру в дар, на что мало кто готов идти. Да и в качестве «купли-продажи» договор дарения использовать крайне не рекомендуется: очень рискованно и с легкостью можно оспорить.
Когда можно продавать квартиру, купленную с использованием материнского капитала
Материнский капитал можно использовать для оплаты части квартиры. Главная особенность при это заключается в том, что такое жилье обязательно должно оформляться в собственность не только самого покупателя-владельца сертификата, но и в собственность других членов семьи: супруга и всех детей, включая первенца.
Такое жилье тоже можно продать на общих основаниях сразу же после покупки, однако, учитывая тот факт, что квартира будет принадлежать несовершеннолетним лицам, потребуется разрешение от органов опеки. Получить его несложно, но только при условии, что новая квартира также будет оформляться в собственность всех членов семьи и это жилье будет не хуже того, которое продается.
Кроме того, правило об уплате налога также остается в силе: нужно будет заплатить все те же 13% от стоимости продаваемого жилья.
Пример: Семья из двух взрослых и двух детей купила квартиру и оформила ее в собственность на всех. Сразу после этого появилось еще более интересное предложение. Если понравившаяся квартира однозначно лучше (больше площадь, больше комнат, более выгодное расположение и так далее), а также взрослые готовы сразу же оформлять эту квартиру в собственность на всех членов семьи, органы опеки могут выдать разрешение на покупку без особых проблем. Следует учитывать, что такое разрешение действует всего 1 месяц, потому получать его рекомендуется уже на последних этапах.
Когда можно продать квартиру, купленную в ипотеку
Значительная часть квартир приобретается с использованием заемных средств (в ипотеку). Продать такую квартиру на общих основаниях, без разрешения банка до выплаты кредита невозможно. Таким образом, самый простой вариант – сначала погасить долг и только потом продавать жилье.
И тут тоже действует правило об уплате налога в размере 13%. Исключение, как и раньше, делается только для тех квартир, которые находились в собственности 5 лет и более.
Тем не менее некоторые банки идут на уступки и позволяют своим клиентам продавать жилье, но при условии, что вырученные за него средства сразу же пойдут на покрытие всего долга (и при условии, что этой суммы хватит для того, чтобы закрыть кредит).
Есть и альтернативный вариант: продавец может договориться с покупателем и банком о том, что заемщик и владелец квартиры будут меняться одновременно. Таким образом покупатель становится клиентом банка и будет обязан в дальнейшем выплачивать кредит на тех же условиях, что и продавец до этого.
Банки не особо охотно соглашаются именно на такую схему, однако, если финансовое состояние покупателя значительно лучше, чем у продавца, с которым, к тому же, начали возникать проблемы (например, участились случаи несвоевременного погашения долга), то скорее всего одобрение финансовой организации получить будет не слишком сложно.
Пример: Человек приобрел жилье за 2 миллиона рублей из которых 200 тысяч были выплачены в качестве первоначального взноса. Сразу после этого у него резко возникли финансовые трудности. Чтобы не становится должником, собственник предлагает банку схему, по которой кредит за него будет платить третье лицо, которое и станет владельцем этой квартиры, находящейся в залоге. Новый собственник выплачивает продавцу 200 тысяч, которые тот потратил на первоначальный взнос и обязуется погашать задолженность на тех же условиях, что продавец ранее.
Продажа жилья сразу после его покупки – это сравнительно обычная ситуация. По крайней мере, выполняется все точно так же, как и при обычной продаже. В то же время, риски тоже остаются идентичными. На бесплатной консультации опытные специалисты расскажут о наиболее часто встречающихся проблемах. Они же могут сопровождать всю сделку, сводя возможные риски к минимуму.
Для вас работают БЕСПЛАТНЫЕ КОНСУЛЬТАЦИИ! Если вы хотите решить именно вашу проблему, тогда:
- опишите вашу ситуацию юристу в онлайн чат;
- напишите вопрос в форме ниже;
- позвоните +7(499)369-98-20 — Москва и Московская область
- позвоните +7(812)926-06-15 — Санкт-Петербург и область
Источник: ros-nasledstvo.com