Сегодня руки дошли до очень интересного вопроса: «Сколько квартира может стоить для застройщика?». Можно просто взять стоимость квадратного метра по региона, умножить на площадь квартиры и скинуть треть. По слухам, средняя маржа с построенного жилья находится в районе 30-35 %.
Только так не очень интересно. Рассмотрим на примере реального дома, в котором живу.
Какие данные нам нужны?
Нам нужны два числа. Стоимость полного строительства многоквартирного дома и количество квадратных метров жилой площади. Делим одно на другое и хоп узнаем реальную цену для застройщика. Звучит просто, на деле все сложнее.
Откуда мы узнаем стоимость строительства?
По 214 ФЗ застройщик обязан выкладывать в открытый доступ проектную декларацию. Любые изменения тоже должны быть размещаться на сайте жилого комплекса или самой строительной компании.
Проектные декларации у застройщиков отличаются в деталях. Общая форма примерно одинаковая. Поглядим вот на этот пункт:
СКОЛЬКО ЖЕ ЗАРАБАТЫВАЕТ ВЛАДЕЛЕЦ СТРОИТЕЛЬНОЙ КОМПАНИИ?!😱°ФИНКА 100КК°BLACK RUSSIA°
Источник: dzen.ru
Сколько на нас зарабатывает застройщик
Рассказываем, где проходит граница роста цены за 1 кв.м, какова себестоимость «квадрата» и сколько на нас зарабатывают застройщики.
Точные цифры чистой прибыли застройщика на строительстве ЖК известны только застройщику. Покупателю же, знание себестоимости квадратного метра в ЖК и прибыли застройщика, по сути, помимо удовлетворения собственного любопытства — не даёт ничего. Это всегда интересно узнать, из чего складывается цена на квартиру, а также почему при среднестатистической цене за 1 кв. метр в Москве цена даже в одном районе в новостройках одного и того же сегмента может быть разной.
Из чего складывается цена за 1 кв.метр?
На первый взгляд, стоимость «квадрата» зависит от нескольких факторов: район, удалённость от метро, этажность, «имя» застройщика, наличие отделки. Однако, если «копнуть» глубже, то список расширяется в связи с учётом качества выбранных материалов, а также с учётом того, где их закупают: в России, или везут из Европы, например.
Если заглянуть ещё глубже, то, оказывается, для формирования этой среднестатистической цены за “квадрат», из которой и вытекает конечная цена для покупателей, существуют целые формулы расчётов, в которые входят и другие коэффициенты, начиная с высоты потолков и обшей стоимости отделки, а заканчивая среднегодовым приростом физического износа здания.
Кстати! В связи с расширением метрополитена, мы задали вопрос девелоперам, знают ли они заранее, что рядом с их будущим ЖК планируется строительство новой станции метро, и если знают, то влияет ли это на установку цены за «квадрат»? Оказалась, что застройщик ещё на этапе выбора участка под застройку изучает план территории со всеми нюансами. И, если в ближайшей перспективе вблизи ЖК планируется прокладка новых линий, то, конечно, девелопер об этом знает и заранее прибавляет к стоимости этот «метрофактор».
Как организовать строительную компанию. Бизнес план для малого бизнеса.
О цифрах
По данным Единой информационной системе жилищного строительства, примерная смета стоимости строительства по России аномально разнится. Цена строительства варьируется от 38 до 65 тыс. рублей за 1 кв.м., где самая низкая цена в Северо-Кавказском федеральном округе, а самая высокая — в Центральном. Такая разница объясняется зависимостью использованных материалов для постройки. И это логично, ведь ЖК из монолита или монолит-кирпича обходятся застройщику дороже, чем панельное возведение дома.
Однако и эти цифры не то, что в каждом округе, а в каждом городе являются «плавающими». Например, консалтинговая компания PwC в октябре 2019 года оценила себестоимость строительства в Москве, и выяснила, что средняя цена за «квадрат» составляет 79,6 тысяч рублей. (Себестоимость строительства в ЦАО — 112,6 тыс. рублей, а в НАО — 53,2 тыс. рублей).
Что интересно, в ходе этого исследования были использованы только открытые данные из проектных деклараций застройщиков. А значит, не были учтены такие нюансы как: реклама, маркетинг, архитектурный проект, административно-управленческие расходы, благоустройство территории.
А если предположить, что у застройщика, есть свой парк техники, то это уже минус аренда и транспортные затраты, которые также выливаются в определенную сумму. А если есть свой завод по изготовлению бетона — то опять минус колоссальная часть затрат.
Проще говоря, отследить эти данные крайне сложно, поэтому при аналитике всегда существует погрешность не учёта какого-то процента от себестоимости «квадрата».
Но даже если опираться на эти примерные «сухие» цифры по Москве, то себестоимость постройки получается 79,6 тысяч рублей, а средняя цена продажи в новостройках комфорт-класса колеблется в пределах 178 тысяч рублей.
То есть, примерная наценка застройщика составляет около 45%, но с учётом вышеупомянутых нюансов, можно предположить, что средний доход девелопера может варьироваться от 15 до 30%.
Себестоимость VS конечная цена
Для более ясной картины по «разбросу» себестоимости и конечной цены для покупателя в разных районах Москвы приводим аналитическое исследование PwC за 2 полугодие 2019 года:
ЦАО
Себестоимость 1 кв. метра: 112,6 тыс. рублей
Стоимость 1 кв. метра в новостройках: 562,4 тыс. рублей
ЮВАО
Себестоимость 1 кв. метра: 98,2 тыс. рублей
Стоимость 1 кв. метра в новостройках: 163,7 тыс. рублей
СВАО
Себестоимость 1 кв. метра: 83,5 тыс. рублей
Стоимость 1 кв. метра в новостройках: 190 тыс. рублей
ЮЗАО
Себестоимость 1 кв. метра: 82,5 тыс. рублей
Стоимость 1 кв. метра в новостройках: 22,4 тыс. рублей
ЗАО
Себестоимость 1 кв. метра: 80,7 тыс. рублей
Стоимость 1 кв. метра в новостройках: 230,1 тыс. рублей
СЗАО
Себестоимость 1 кв. метра: 79,6 тыс. рублей
Стоимость 1 кв. метра в новостройках: 212,4 тыс. рублей
ЮАО
Себестоимость 1 кв. метра: 77,4 тыс. рублей
Стоимость 1 кв. метра в новостройках: 198,8 тыс. рублей
САО
Себестоимость 1 кв. метра: 74,5 тыс. рублей
Стоимость 1 кв. метра в новостройках: 230,1 тыс. рублей
ВАО
Себестоимость 1 кв. метра: 65,8 тыс. рублей
Стоимость 1 кв. метра в новостройках: 183,5 тыс. рублей
НАО
Себестоимость 1 кв. метра: 53,2 тыс. рублей
Стоимость 1 кв. метра в новостройках: 128,5 тыс. рублей
Источник: pronovostroy.ru
Сколько зарабатывают застройщики?
В народе уже много лет гуляет байка о том, что девелоперы имеют баснословный доход, что с каждого проданного квадратного метра они кладут себе в карман 2-3 его стоимости. Кто-то даже приводит конкретные цифры. Мол, себестоимость метра 1,5 тыс. долларов, а продаем мы никак не меньше 4,5-5 тыс. долларов. Откуда берутся конкретно эти цифры, какие «аналитики» их выдумали, я не знаю. Но могу предположить, что эти самые так называемые «эксперты» берут за основу стоимость строительно-монтажных работ (СМР), совсем забывая о таком понятии, как инвестиционная себестоимость.
Президент финансово-строительной корпорации «Лидер» Владимир Воронин про миф о «баснословной» доходности строительного бизнеса:
В народе уже много лет гуляет байка о том, что девелоперы имеют баснословный доход, что с каждого проданного квадратного метра они кладут себе в карман его стоимости. Кто-то даже приводит конкретные цифры. Мол, себестоимость метра 1,5 тыс. долларов, а продаем мы никак не меньше долларов. Откуда берутся конкретно эти цифры, какие «аналитики» их выдумали, я не знаю. Но могу предположить, что эти самые так называемые «эксперты» берут за основу стоимость строительно-монтажных работ (СМР), совсем забывая о таком понятии, как инвестиционная себестоимость.
Если говорить о стоимости СМР, то она действительно более или мене соответствует этим 1,5 тыс. долларов. Причем СМР не сильно зависит от того, где строить, в Москве и Подмосковье. Для эконом-класса сегодня это примерно 32 тыс. рублей за метр. В «бизнесе» — около 40 тыс. рублей. А вот по элитному жилью сказать сложно. Там себестоимость строительства может быть абсолютно любой величины.
Никто не запрещает, например, покрыть стены золотом. Ну а если серьезно, то на сегодняшний день в среднем это где-то рублей за квадратный метр. Тут стоит оговориться, что это именно сегодняшний порядок цен. Достаточно небольшого изменения стоимости бетона и арматуры, и все эти средние цены сразу же изменятся.
Что же касается инвестиционной себестоимости, то здесь все гораздо сложнее. Если бы у меня спросили год-полтора назад, то я бы мог дать ответ на этот вопрос. Сегодня инвестиционную стоимость оценивать вообще нельзя. Просто потому, что в Москве сегодня ничего не строится, это не тот город, на примере которого можно приводить какие-либо цифры.
Поэтому обойдемся без конкретики, просто обрисую, из чего раньше складывалась инвестиционная себестоимость. Во-первых, это земля. В стоимости каждого квадратного метра затраты на приобретение земельного участка составляют в зависимости от места. Во-вторых, СМР. Это еще плюс долларов, в зависимости от сегмента. Далее вспомним о кредитах.
Это вообще отдельная тема. Я смотрю на разные компании, у которых по млрд рублей кредитов. При таких суммах, даже если ты продаешь в месяц жилья за млн рублей, даже если на миллиард, ты ежемесячно будешь отдавать млн в месяц только покрывая проценты.
Если суммировать эти 3 составляющих, то это уже получается значительно больше той себестоимости в 1,5 тыс. долларов, о которой говорят «аналитики». И еще раз повторю, таков порядок был примерно год назад. Сегодня просчитать инвестиционную себестоимость невозможно, просто потому, что нечего считать.
Ровно по этой же причине сложно говорить о рентабельности строительного бизнеса. Если говорить про Подмосковье, то это уже очень хорошо. Ни о каких «концах» речи не идет. Конечно, можно построить за 1,5 тыс. долларов за метр. Но это будет новостройка в Подмосковье, в голом поле, да и то при условии, что сети подведут местные или федеральные власти.
Но и за 4,5 тыс. долларов это продавать никто не будет, покупатели такого ценообразования просто не поймут.
Могу привести в пример свой жилой комплекс «Зодиак». Нам с ним очень повезло. Мы строились в кризис, когда и материалы, и рабочая сила стоили намного меньше, чем сейчас. В итоге мы добились инвестиционной себестоимости на уровне рублей за метр. При этом в кризис мы продавали не на много дороже. Не скажу, что прямо вообще в ноль, но с минимальной рентабельностью.
Сейчас, когда комплекс уже достроен и почти все квартиры уже проданы, мы продаем там оставшиеся метры по рублей. Получается как раз «конца». Но если считать по всему дому в целом, то картина будет совсем другой.
Ну и наконец, о главном, о том, что заботит каждого потенциального покупателя недвижимости. Как сделать так, чтобы жилье стоило дешевле? У меня на этот вопрос однозначный ответ: не нужно ничего особенного делать, рынок все отрегулирует сам. Во время кризиса не было спроса, но был большой объем предложения — цены были минимальны.
Сейчас ничего не строится, предложения нет, зато покупатели активизировались. Естественно, цены ползут вверх. Для того, чтобы цены были доступными, нужно просто не мешать девелоперам больше строить. Вот и весь секрет.
Источник: www.gdeetotdom.ru
Какую прибыль получают застройщики
Предвосхищая вопросы о преднамеренном занижении доходов, уклонении и завышении себестоимости, и прочих хитростях застройщиков, отвечаю: для аналитики выбраны только крупные застройщики. Они размещают облигации, их акции котируются на бирже, они жестко контролируются по ликвидности банками. Соответственно, отклонение в значении прибыли и операционных расходах возможно только из-за особенностей учетной политики и результатов в календарном периоде.
По итогу выборки данных из отчетов о прибылях и убытках (ОПУ) получаем следующую картину:
- себестоимость (прямые затраты по проекту) находятся в пределах 65-80% от выручки;
- коммерческие и административные расходы в пределах 12-18% от выручки;
- средняя величина затрат на обслуживание кредитов и заимстWowаний – 5% от выручки;
Чистая прибыль – только 3-8% от выручки.
Эти данные подтверждаются и расчетами рейтингового агентства «Эксперт РА» по типовому ОПУ застройщика. Их я приведу ниже.
Более подробно постатейный состав операционных затрат и влияние себестоимости на прибыль застройщика можно представить в следующем виде:
Из этого можно сделать следующие выводы:
- средний размер операционных расходов застройщика (OPEX) находится в пределах 8-13% выручки от продаж. В него входят затраты на управление, коммерческие расходы (маркетинг, реклама, продажи). Часто часть OPEX относится на затраты проекта, т.е. в CAPEX, что дает большое отклонение величин от среднего;
- валовая прибыль (маржинальность) варьируется в среднем от 20% до 35% от выручки, именно ее часто рассматривают как «сверхдоходы Застройщика»;
- прибыль до налогообложения (за вычетом операционных расходов и уплаты процентов по кредитам и займам) – от 5% до 12%. Существенная разница объясняется инвестиционной политикой конкретной компании, особенностями управленческого учета, а также зависит от схемы работы с акционерами и модели кредитования (облигации, средства дольщиков, ЗПИФ, проектное финансирование);
- чистая прибыль варьируется в пределах от 3% до 8% от выручки.
Для оптимизации стоимости проекта нужна прозрачная структура распределения затрат с разделением на операционные затраты и капитальные затраты, так как доля относимых в себестоимость проекта операционных затрат (т.е. по факту капитальных) бывает очень значительной, и не позволяет объективно оценить эффективность как проекта, так и бизнеса в целом.
Влияние себестоимости на чистую прибыль многократно: снижение затрат на 6,67% приводит к увеличению размера чистой прибыли на 31,32%, что дает существенные резервы в политике продаж и ликвидности компании, следовательно, повышает общую конкурентоспособность.
Отмечу, что данное заключение является исключительно субъективной оценкой и основывается на открытых данных. Показатели по конкретным компаниям сильно отличаются в зависимости от политики отнесения затрат на проект или на операционную деятельность, а также от инвестиционной политики. Выводы основаны на интерпретации статистических данных и собственном понимании структуры затрат Застройщика.
Источник: rusbankrot.ru