Один из популярных способов сохранить и преумножить свои сбережения — вложить их в жилье на стадии строительства, чтобы через несколько лет продать его по более высокой цене. Рассказываем, чем эта инвестиция интересна, какие у нее плюсы и минусы. Разберем процесс пошагово — от изучения рынка недвижимости до сделки по перепродаже квартиры
Чем эта инвестиция интересна ?
Объясняем. На самых первых этапах строительства девелоперы устанавливают низкие цены на новые объекты, чтобы привлечь покупателей. Этот этап называется стадией котлована, когда еще не готов фундамент. После сдачи дома стоимость готовых квартир традиционно поднимается. На этой разнице и можно заработать.
По данным «ЦИАН», только за 2021 год цены на московские новостройки выросли на 30%, то есть инвесторы, несколько лет назад вложившиеся в эту недвижимость, сейчас в большом плюсе. Если предположить, что они купили квартиру за 10 миллионов рублей, то после ее продажи получили уже 13.
Какие есть плюсы ?
Покупка квартиры на этапе котлована. Плюсы и минусы.
- Стабильность. Жилые помещения при правильном подборе всегда пользуются спросом. Как выбрать квартиру, мы расскажем ниже.
- Защита капитала от инфляции. Тут всё просто: чем выше инфляция, тем выше цены на жилье.
- Рост цены. Как мы уже говорили, от котлована до сдачи объекта стоимость квартиры, как правило, движется вверх.
- Доступность. Если у вас нет всей суммы, всегда можно взять ипотеку. Достаточно накопить на первоначальный взнос; в «Райффайзен Банке» это 20% от стоимости квартиры.
- Разные варианты получения прибыли. Квартиру можно перепродать, сдавать посуточно или на длительный срок. О двух последних вариантах читайте здесь (ссылка на вторую статью из спеца) и здесь (ссылка на третью статью из спеца).
А какие минусы?
- Дополнительные расходы. Сюда входят коммунальные услуги и капитальный ремонт. А если квартира до перепродажи не успела побыть в вашем владении 5 лет, придется заплатить налог 13% от дохода со сделки.
- Риск заморозки строительства. Чтобы снизить риск такого сценария, проверьте всю информацию о застройщике. Какой опыт работы на рынке? Есть ли сданные проекты в вашем регионе? Не было ли существенного отставания от графика? Поищите данные в Едином федеральном реестре сведений о банкротстве и на сайтах наш.дом.рф, арбитражных судов, налоговой и ФССП. А еще застройщик обязан опубликовать на своем сайте разрешение на строительство, документы на земельный участок и проектную декларацию.
- Риск попасть на мошенников. Есть много обманных схем, например фирмы-однодневки и продажа чужого имущества по поддельным документам. Подстраховать себя можно, если проверить всю информацию о застройщике на сайтах, указанных выше, и обезопасить сделку юридической проверкой недвижимости.
Как вложиться в недвижимость для перепродажи ?
Источник: www.raiffeisen.ru
Новостройки. Выгодно ли покупать на стадии котлована?
Покупка квартиры на этапе котлована: какие риски и можно ли сейчас заработать на такой сделке?
Повышенный риск или неплохой шанс сэкономить: чем на самом деле может стать для покупателя приобретение недвижимости на этапе котлована? Что нужно знать, прежде чем решиться на сделку, каковы самые важные и серьезные риски недвижимости такого рода и можно ли застраховать себя от них?
По состоянию на конец 2021 года не менее четверти всех сделок на российском рынке недвижимости приходилось на объекты, которые распродавались на этапе котлована. И даже переход на систему экроу-счета не уменьшил привлекательность такого рода сделок: прогноз некоторых экспертов, что после принятия соответствующего закона стоимость жилья на этапе котлована значительно вырастет, оправдался лишь частично. Разница в стоимости между жильем, купленным на ранней стадии, и приобретенным уже после завершения строительства, составляет порядка 15%. С учетом того, что средняя стоимость квадратного метра в новостройках Москвы в декабре прошлого года составила 302 тысячи рублей, выгода получается значительная. Значит ли это, что покупателям стоит рискнуть и вложиться в строительство жилье на ранней стадии, чтобы в итоге получить не только недвижимость, но и прибыль, или сделка только кажется выгодной?
Сколько можно сэкономить, приобретая жилье на стадии котлована?
От 10 до 30 процентов: столько составляет разница в стоимости квартиры, купленной на этапе котлована, по сравнению с недвижимостью, приобретенной в уже сданном доме. По оценке экспертов компании «Метриум», несмотря на увеличение стартовых цен на недвижимость, доходность квартир, приобретенных в столице на этапе котлована, остается прежней и составляет 10-15 годовых.
А в среднем за весь цикл строительства жилье поднимается в стоимости на 20-25%. Причем обращаем особенное внимание: это средний показатель. А в некоторых проектах итоговая разница может достигать 27%, 55% и даже 100%. Если раньше рост стоимости проекта замедлялся или даже останавливался на стадии готовности в 20-30%, то сейчас цена растет до тех пор, пока проект не достроен наполовину.
Такая разница в стоимости действительно представляется неплохим инвестиционным инструментом: если доходность банковского вклада в 2021 году фактически составляла 3-4% годовых, то, вложившись в покупку квартиры на этапе котлована, можно было обеспечить вдвое больший доход. А если угадать с локацией, то и еще более выгодный: так, за 2020 год квартиры, расположенные в Новой Москве, прибавили в стоимости 35%.
Но важно помнить, что главный драйвер, обеспечивающий финансовое преимущество приобретения жилья на этапе котлована – это конъюнктура рынка недвижимости. И любое событие, влияющее на стоимость жилья, может значительно уменьшить доходность сделки, а то и Wowсе сделать ее невыгодной.
Еще в конце прошлого года эксперты предполагали, что в 2022 году рост цен на жилье замедлится и вернется к тем показателям, которые демонстрировал до пандемии коронавируса: 12-15%. А значит, и разница в стоимости жилья на этапе котлована и на стадии завершения строительства станет почти незначительной. Как повлияют на рынок жилья события последних двух месяцев, пока трудно предположить: мнения экспертов расходятся почти диаметрально. Однако если цены на жилье будут снижаться, то и доходность сделок на этапе котлована также уменьшится.
Что такое эскроу-счет и почему он важен?
Эскроу-счета – основной инструмент, который используется при сделках. Так, на этот счет после заключения договора переводятся средства покупателя. Застройщик же получает к ним доступ только после того, как полностью выполнит все условия, в договоре отраженными. За соблюдением интересов сторон следит эскроу-агент – банк, в котором открывается эскроу-счет.
Средства, поступившие на счет, замораживаются сразу после заключения договора о долевом строительстве. Воспользоваться ими застройщик может только после того, как будет зарегистрировано право собственности на первую квартиру в доме. Если по каким-то причинам проект не был завершен, несостоявшийся покупатель жилья может вернуть свои деньги.
Разумеется, переход на систему эскроу-счетов значительно снизил риски для тех, кто покупает жилье на этапе котлована: практически исключены ситуации, когда из-за недобросовестности застройщика покупатель остается и без денег, и без жилья. Однако называть их панацеей все же не стоит: во-первых, защищаются средства только на сумму не больше 10 миллионов рублей. Если же планируется приобрести более дорогую недвижимость, частью средств придется рискнуть. Во-вторых, два или три года, которые в среднем требуются для завершения строительного проекта – достаточно большой срок. И покупательская способность денег за это время может значительно снизиться.
Но, как бы то ни было, решив вложиться в жилье на этапе котлована, стоит защитить хотя бы часть своих денег с помощью экроу-счета.
Какие основные риски у приобретения жилья на этапе котлована?
Благодаря системе экроу-счетов, значительно снижен главный риск жилья на этапе котлована: потерять деньги и не получить недвижимость. Но все же сохраняются другие опасности. Вот самые главные из них.
Затянутое строительство
По разным причинам строительство может быть заморожено: на время или насовсем. И несмотря на то, что сохраняется возможность вернуть средства, вложенные в строительство, покупатель все равно может проиграть: высока вероятность того, что цены за это время изменятся и сохраненной суммы не хватит на новый жилой проект того же класса.
Измененный проект
Окончательный проект может очень существенно отличаться от того, каким он был на стадии котлована. Нередки случаи, когда значительно изменялась этажность дома, отделка и даже планировка квартир.
Дополнительные расходы
Если вы приобретаете квартиру, в которой планируете жить, и у вас нет другого жилья, то в структуру расходов стоит заложить сумму на длительную аренду жилья. Два-три года вам придется ждать, пока ваше жилье будет готово, и все это время отдавать значительную сумму за съем жилья.
Что стоит обязательно проверить, заключая договор?
Что уменьшить риск неприятностей, о которых мы рассказывали в предыдущих абзацах, собираясь приобрести недвижимость на этапе котлована, стоит сделать несколько важных шагов.
Шаг 1: проверить застройщика
Прежде всего, аккредитован ли он в крупных банках: чем больше надежных финансовых организаций работают с девелопером, тем больше шансов, что проект будет в итоге доведен до конца.
Шаг 2: проверить объекты
Определившись с застройщиком, стоит потратить время и собрать информацию об уже реализованных им объектах. Поинтересуйтесь, Wowремя ли было сдано жилье? Насколько окончательный вариант соответстWowал тому, который был заявлен? Не было ли случаев конфликта с жильцами или дольщиками?
Шаг 3: оценить инфраструктуру
Оцените, что уже имеется в пешей доступности от будущего жилого комплекса. Проверьте, какие объекты инфраструктуры запланированы в проекте, насколько высока нагрузка на уже построенную транспортную и социальную инфраструктуру в том районе, где вы планируете приобретать жилье.
Шаг 4: не спешить с приемкой
Если вас не устраивает качество предоставленного жилья, не спешите с приемкой. Помните, в тот момент, когда вы поставите свою подпись, вы признаете, что все обязательства застройщика перед вами выполнены. Поэтому соглашайтесь на это только после того, как полностью убедитесь: вас действительно все устраивает.
Источник: xn--d1aigcdmbw9e3a.xn--p1ai
Россиянам объяснили, можно ли заработать на покупке квартиры на стадии котлована
В 2022 году инвесторам сложно заработать, купив жилье во время его строительства и перепродав его в будущем. В настоящее время стоимость квартир достигла исторического пика, поэтому покупать их неразумно. Такое мнение в беседе с «Вечерней Москвой» высказал кандидат экономических наук, преподаватель МГУ Виктор Кудрявцев.
Он отметил, что приобретение квартиры в процессе постройки дома перестало быть выгодной инвестицией. — Многие до сих пор уверены, что они могут купить квартиру на стадии котлована, а через полтора–два года продать ее на 30–40 процентов дороже. Забудьте, так уже не бывает! Сейчас, напомню, вы не даете средства девелоперу, а замораживаете их в банке, на специальном эскроу-счете.
А девелопер их у того же банка под процент берет. Разница между ценой квартиры «на котловане» и в доме «под ключ» минимальна! — рассказал эксперт. По его словам, сейчас на строительстве жилья зарабатывают уже не столько застройщики и частные инвесторы, сколько банкиры. В ближайшие месяцы вкладываться в недвижимость точно не стоит, уверен собеседник «ВМ».
Также Кудрявцев отметил, что на рынке жилья «надулся мыльный пузырь». — Цены, главным образом, росли из-за льготной ипотеки на новостройки. Официально она была шесть процентов годовых, но застройщики субсидировали часть ипотечной ставки, и кредитоваться на покупку нового жилья можно было под четыре процента годовых и даже ниже.
В итоге средняя цена на новостройки в Москве достигла исторического максимума, приблизившись к 250 тысячам рублей. Четверть миллиона за «квадрат»! И это в бетоне, без отделки. Притом что реальные доходы большинства москвичей снижались, — заметил специалист.
Условия льготной ипотеки прошлым летом резко изменились, и этот фактор роста цен на жилье себя практически исчерпал, подчеркнул эксперт. Так как нового фактора не появилось, в ближайшие месяцы или годы цены на недвижимость будут очень плавно, но снижаться, спрогнозировал Кудрявцев.
Источник: vm.ru
5 советов как заработать на покупке квартиры в новостройке
Бизнес Основное
Традиционно недвижимость считается одним из самых надежных способов приумножения капитала. Покупка квартиры, сдача в аренду, ежемесячный доход или инвестиции на стадии котлована, затем дальнейшая продажа с повышением стоимости. Но сколько в действительности можно заработать на купле-продаже? И какую квартиру лучше купить: однушку, двушку или трешку?
Чтобы понять, как работают вложения в недвижимость при покупке квартиры на стадии строительства, возьмем конкретный пример. Весной 2022 года девелоперская компания «РАЗУМ» анонсировала старт продаж нового жилого комплекса «ГАГАРИН». Реально ли получить доход если купить квартиру на начальном этапе строительства? И что необходимо учесть, чтобы получать такой доход?
1. Где строят
Локация, пожалуй, один из важных пунктов при покупке жилья как для купли-продажи, так и для сдачи в аренду. Посмотрите сами или спросите в отделе продаж, есть ли рядом магазины и остановки общественного транспорта? Из этой части города можно быстро добраться до «центра»? Есть ли школы и детские сады в пешей доступности?
Если на все эти вопросы вы ответили положительно, значит район перспективный. «При выборе локации для строительства ЖК «ГАГАРИН» мы учитывали все особенности района. Близлежащие жилые комплексы уже относятся ко вторичному жилью, в этом районе людям не хватало нового современного жилого комплекса, который бы превосходил ожидания будущих жильцов» — прокомментировала Екатерина Гутрова, коммерческий директор компании «РАЗУМ».
2. Кто строит
Стоит узнать опыт девелопера на рынке недвижимости и количество реализованных проектов, а также посмотреть на сайте Единого реестра застройщиков рейтинг застройщика.
Девелоперская компания «РАЗУМ» работает на рынке недвижимости вот уже 9 лет. За плечами такого опытного участника строительной отрасли есть готовые жилые комплексы: «Волжская Ривьера», «Сердце Каспия», а также на завершающей стадии находится жилой квартал «НАСЛЕДИЕ». Сдано в эксплуатацию 142 000 м2 и 1610 семей живут в сданных проектах. Компания непрерывно развивается и наращивает обороты по количеству и качеству строящихся объектов даже в непростые экономические времена.
3. Сколько стоит
Если взять стоимость любой квартиры в отрыве от контекста (город, район, материалы, застройщик, месторасположение), то сложно оценивать стоимость жилья. Рост цен на квартиры за последние годы, относительно начального этапа стройки и до ввода в эксплуатацию жилья, высокий. Но это еще не гарантия, что стоимость будет расти в конкретном жилом комплексе.
На это влияет множество показателей: от общей ситуации в регионе до макроэкономических условий. «Если брать для сравнения стоимость жилья в проектах «РАЗУМа», то наблюдается динамика роста, с вводом жилья цены возрастают минимум на 30%, — объясняет Ирина Астраханцева, руководитель отдела продаж компании «РАЗУМ» — спрос на строящиеся объекты остается положительным. А если учесть, что спрос на квартиры в районе 2 Юго-Востока всегда высокий, а новых объектов уже давно не строили, то новый ЖК «ГАГАРИН» необходим там, как воздух». Стоимость квартир в ЖК «ГАГАРИН» начинается от 4,11 млн. руб. за квартиру с 1 спальней и кухней-гостиной, от 5,3 млн руб. за 2 спальни и кухню-гостиную и от 7 млн руб. за 3 спальни и кухню-гостиную.
4. Рентабельность
Если стоит цель — покупка квартиры для сдачи, стоит обратить внимание на количество квартир, сдающихся в аренду в том или ином жилом комплексе. Если перепродажа, то обратите внимание на цены после сдачи ЖК. «Как показывает опыт и время, квартиры для сдачи в жилых комплексах компании «РАЗУМ» разлетаются моментально, — объясняет Расул Мендгалиев, эксперт по недвижимости “Союза застройщиков”, — так в ЖК «Сердце Каспия» на сегодняшний день тяжело найти квартиру для сдачи. Это обусловлено концепцией семейного жилого комплекса, и высоким спросом и стоимостью квартир для сдачи. Цены варьируются от 30 000 до 80 000 рублей за 1 месяц проживания».
5. Какую планировку выбрать
Если первые четыре пункта подходят по всем показателям для инвестирования, то следующим шагом станет выбор квартиры в новостройке. Так, если недвижимость нужна для сдачи, для этого берут двухкомнатные квартиры; если цель не сдача в аренду, а дальнейшая перепродажа, то самыми выгодными будут однокомнатные квартиры. После сдачи жилого комплекса такие квартиры быстрее всего продаются. Сохранить и приумножить сбережения можно в квартире, а можно и на вкладе, но, как показывает практика, прибыль от инвестирования строительных объектов находятся выше ставок по вкладам.
Конечно, нужно учитывать, что прибыль может оказаться разной при сдаче или дальнейшей перепродаже квартиры. Тем не менее вложения в строительство надежного девелопера остается выгодным, особенно если покупать квартиру на раннем этапе постройки жилого комплекса.
Выбрать квартиру в ЖК «ГАГАРИН» для инвестирования можно на сайте gagarin-razum.ru или обратившись в отдел продаж по телефону 20-07-10
Источник: arbuztoday.ru