Как ТСЖ может заработать на жизнь?
(Опубликовано в журнале «Председатель ТСЖ» №7 2008)
В соответствии с действующим законодательством Российской Федерации товарищества собственников жилья являются некоммерческими организациями. Это говорит о том, что ТСЖ — организация, не имеющая в качестве основной цели своей деятельности извлечение прибыли и не распределяющая полученную прибыль между участниками. Но, как и любая другая некоммерческая организация, ТСЖ имеет право заниматься коммерческой деятельностью для достижения поставленных перед товариществом целей: совместное управление комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечение эксплуатации этого комплекса, владение, пользование и в установленных законодательством пределах распоряжение общим имуществом в многоквартирном доме.
В соответствии с Жилищным кодексом РФ Товарищество собственников жилья вправе предоставлять в пользование или ограниченное пользование часть общего имущества в многоквартирном доме. Одним из основных условий предоставления общего имущества в аренду является строгое соблюдение прав и законных интересов собственников помещений в многоквартирном доме.
Как зарабатывают ТСЖ и Управляющие компании
Как поступить Товариществу собственников жилья, имеющему площади в общем имуществе дома, которые можно передать в аренду, чтобы ощутить реальное финансовое подспорье, быть в ладу с налоговыми органами и чтобы все действия ТСЖ соответстWowали законодательству?
Более внимательно рассмотрим требования Жилищного кодекса РФ, касающиеся этой проблемы.
Для проведения работ по содержанию и ремонту общедомового имущества необходимы денежные средства. В соответствии со статьей 151 Жилищного кодекса РФ средства товарищества формируются за счет взносов и платежей членов ТСЖ, доходов от хозяйственной деятельности, субсидий и иных источников.
В настоящей статье мы не станем рассматривать такие источники финансирования, как субсидии и платежи членов ТСЖ. Рассмотрим вопрос поступления средств от его хозяйственной деятельности. Законодательство РФ регламентирует хозяйственную деятельность ТСЖ. Статьей 152 Жилищного кодекса РФ установлен следующий перечень видов хозяйственной деятельности:
1) обслуживание, эксплуатация и ремонт недвижимого имущества в многоквартирном доме;
2) строительство дополнительных помещений и объектов общего имущества в многоквартирном доме;
3) сдача в аренду, внаем части общего имущества в многоквартирном доме.
Необходимо помнить, что согласно той же 152 статье ЖК РФ решение о хозяйственной деятельности принимает общее собрание членов товарищества собственников жилья. Собрание также должно принять решение о направлении дохода от хозяйственной деятельности товарищества на оплату общих расходов или направлять полученные доходы в специальные фонды, расходуемые на цели, предусмотренные уставом товарищества.
Из перечисленного видно, что самым привлекательным видом хозяйственной деятельности является сдача общего имущества в аренду.
Как зарабатывают управляющие компании / Зачем нужна УК/ Краткий курс в работу УК/ #жкх #ук #тсж
Договор аренды нежилого помещения
Решение о передаче свободных площадей в аренду принимает общее собрание ТСЖ. Оно же обязано определить, какие площади и кому именно товарищество готово предоставить внаем, установить сроки аренды, условия, под какие виды деятельности арендаторов могут быть сданы свободные площади, установить арендную плату.
Существует и такая практика, не противоречащая закону, когда общее собрание принимает решение о делегировании права на сдачу в аренду свободных площадей правлению ТСЖ. Ему же собрание поручает регулировать ставки аренды, сроки и под какие виды деятельности передаются в аренду площади. Естественно, весьма важным является выполнение существенного условия: хозяйственная деятельность ТСЖ не должна доставлять каких-либо неудобств остальным собственникам помещений в многоквартирном доме или ущемлять их права и свободы.
Лучше всего составление договора аренды доверить квалифицированному юристу. Юрист, разрабатывающий договор аренды, должен учитывать рекомендации и ограничения по видам деятельности, которые были приняты на общем собрании или в правлении ТСЖ (если собрание поручило решение этого вопроса правлению). Составление такого договора обойдется в некоторую сумму. Но в будущем разработанный специалистом договор может быть использован как типовой для иных арендаторов в этом ТСЖ.
Теперь о сроках, на который заключается договор. Если договор аренды долгосрочный, то его придется зарегистрировать в соответствующих инстанциях. Дело это хлопотное и долгое, поэтому многие товарищества стараются заключать договоры аренды на неопределенный срок до одного года, например, на 11 месяцев. Затем договор перезаключается на новые и новые сроки. Такая хитрость позволит избежать необходимости регистрировать договор и фактически предоставлять помещения на достаточно продолжительные сроки.
Опыт показывает, что целесообразно за товариществом в договоре аренды предусмотреть право расторжения договора в одностороннем порядке по инициативе товарищества с уведомлением арендатора за месяц (максимум) без объяснения причин. Это позволяет регулировать арендные ставки в зависимости от их величины на рынке и не тратить время на оформление документов. Ниже приведены тексты договоров аренды, которые эффективно используются в практической деятельности. Они ни в коей мере не претендуют на признание их безупречными, но могут явиться хорошей основой для подготовки своих вариантов договоров аренды.
Важно помнить (не мелочи)
Практика показывает, что в многоквартирном доме всегда находится кто-либо из собственников, кто останется недоволен решением собрания ТСЖ о передаче свободных площадей в краткосрочную аренду. Чтобы обезопасить как арендатора, так и правление ТСЖ от дополнительных хлопот и судебных разбирательств, следует помнить, что решение о передаче в аренду площадей может принять общее собрание ТСЖ. ТСЖ рекомендуется отразить такое решение собрания в протоколе, а правлению при составлении договора аренды ссылаться на этот протокол. В противном случае недовольные члены товарищества вправе оспорить законность нахождения арендаторов в здании.
Бухгалтерии ТСЖ следует правильно учитывать доходы от аренды и своевременно платить с них налоги. Следует помнить, что с полученной суммы требуется оплатить НДС и налог на прибыль.
Под свободными площадями, которые ТСЖ могло бы передавать в аренду, подразумеваются как нежилые помещения, так и площади на фасаде жилого здания под размещение рекламных вывесок, установки кондиционеров и телевизионных антенн.
Аренда части фасада (крыши) жилого дома под рекламную вывеску
При подписании договора аренды на размещение рекламы следует помнить, что на рекламные вывески требуется получение собственником рекламы паспорта на рекламу. Такой документ в Москве, например, выдается окружным отделением Комитета рекламы, информации и оформления города Москвы.
В паспорте указываются данные о заявителе (собственнике рекламы), включая банковские реквизиты, адрес размещения рекламного места, в том числе на ситуационном плане, фотоматериал фасада здания, на котором предполагается крепление рекламного щита. В паспорте указывается тип рекламы, например: «Вывеска с внутренним подсветом, 2 элемента в виде щита настенного».
В паспорте приводится описание текста, размещенного на вывеске, например: 1. Логотип. 2. Фармацевтическая компания. ООО «Здоровое поколение». При необходимости в паспорте могут быть описаны особые условия. Паспорт согласовывается со следующими организациями: Комитетом рекламы, информации и оформления города Москвы; Архитектурно-планировочным управлением; районной Управой; балансодержателем здания.
Согласно Федеральному закону «О рекламе» от 13 марта 2006 года
№ 38-ФЗ к наружной рекламе предъявляются определенные требования:
1. Распространение наружной рекламы с использованием щитов, стендов, строительных сеток, перетяжек, электронных табло, воздушных шаров, аэростатов и иных технических средств стабильного территориального размещения (далее — рекламных конструкций), монтируемых и располагаемых на внешних стенах, крышах и иных конструктивных элементах зданий, осуществляется владельцем рекламной конструкции (физическое или юридическое лицо) на основании договора с собственником здания.
2. Рекламная конструкция должна использоваться исключительно в целях распространения рекламы, социальной рекламы.
3. Рекламная конструкция и ее территориальное размещение должны соответстWowать требованиям технического регламента.
4. Установка и эксплуатация рекламной конструкции осуществляются ее владельцем по договору с собственником земельного участка, здания или иного недвижимого имущества, к которому присоединяется рекламная конструкция, либо с лицом, управомоченным собственником такого имущества, в том числе с арендатором. Договор на установку и эксплуатацию рекламной конструкции заключается на срок пять лет, за исключением договора на установку и эксплуатацию временной рекламной конструкции, который может быть заключен на срок не более чем двенадцать месяцев. По окончании срока действия договора на установку и эксплуатацию рекламной конструкции обязательства сторон по договору прекращаются. Заключение договора на установку и эксплуатацию рекламной конструкции осуществляется в соответствии с нормами Федерального закона «О рекламе» от 13 марта 2006 года № 38-ФЗ и гражданского законодательства.
5. На период действия договора владелец рекламной конструкции имеет право беспрепятственного доступа к недвижимому имуществу, к которому присоединяется рекламная конструкция, и пользования этим имуществом для целей, связанных с осуществлением прав владельца рекламной конструкции, в том числе с ее эксплуатацией, техническим обслуживанием и демонтажом.
6. Установка рекламной конструкции допускается при наличии разрешения на установку рекламной конструкции (далее также — разрешение), выдаваемого на основании заявления собственника или иного законного владельца соответствующего недвижимого имущества либо владельца рекламной конструкции органом местного самоуправления муниципального района или органом местного самоуправления городского округа, на территориях которых предполагается осуществить установку рекламной конструкции.
7. Установка рекламной конструкции без разрешения (самовольная установка) не допускается. В случае самовольной установки вновь рекламной конструкции она подлежит демонтажу на основании предписания органа местного самоуправления муниципального района или органа местного самоуправления городского округа, на территориях которых установлена рекламная конструкция.
Чтобы получить разрешение на распространение рекламы, заявитель готовит комплект документов, включающий заявление и следующие приложения:
1) данные о заявителе — физическом лице либо данные о государственной регистрации юридического лица или государственной регистрации физического лица в качестве индивидуального предпринимателя;
2) подтверждение в письменной форме согласия собственника или иного законного владельца соответствующего недвижимого имущества на присоединение к этому имуществу рекламной конструкции, если заявитель не является собственником или иным законным владельцем недвижимого имущества.
Разрешение выдается органом местного самоуправления муниципального района или органом местного самоуправления городского округа на каждую рекламную конструкцию на срок действия договора на установку и эксплуатацию рекламной конструкции. В разрешении указываются владелец рекламной конструкции, собственник земельного участка, здания или иного недвижимого имущества, к которому присоединена рекламная конструкция, тип рекламной конструкции, площадь ее информационного поля, место установки рекламной конструкции, срок действия разрешения, орган, выдавший разрешение, номер и дата его выдачи, иные сведения.
Важно отметить, что права собственника здания, подписавшего договор аренды рекламного пространства на фасаде здания или крыше с собственником рекламы под размещение вывески, достаточно защищены Федеральным законом «О рекламе».
Орган местного самоуправления обязан аннулировать разрешение на размещение рекламы в течение месяца с момента направления ему собственником или иным законным владельцем недвижимого имущества, к которому присоединена рекламная конструкция, документа, подтверждающего прекращение договора, заключенного между таким собственником или таким владельцем недвижимого имущества и владельцем рекламной конструкции.
В случае аннулирования разрешения или признания его недействительным, владелец рекламной конструкции либо собственник или иной законный владелец соответствующего недвижимого имущества, к которому такая конструкция присоединена, обязан осуществить демонтаж рекламной конструкции в течение месяца и удалить информацию, размещенную на такой рекламной конструкции, в течение трех дней.
При невыполнении обязанности по демонтажу рекламной конструкции орган местного самоуправления муниципального района или орган местного самоуправления городского округа вправе обратиться в суд или арбитражный суд с иском о принудительном осуществлении демонтажа рекламной конструкции. В случае принятия судом или арбитражным судом решения о принудительном осуществлении демонтажа рекламной конструкции ее демонтаж, хранение или в необходимых случаях уничтожение осуществляется за счет собственника или иного законного владельца недвижимого имущества, к которому была присоединена рекламная конструкция. По требованию собственника или иного законного владельца такого недвижимого имущества владелец рекламной конструкции обязан возместить ему разумные расходы, понесенные в связи с демонтажом, хранением или, в необходимых случаях, уничтожением рекламной конструкции.
При невыполнении обязанности по удалению размещенной на рекламной конструкции информации в случае аннулирования разрешения или признания его недействительным собственник или иной законный владелец недвижимого имущества, к которому была присоединена рекламная конструкция, осуществляет удаление этой информации за свой счет. По требованию собственника или иного законного владельца такого недвижимого имущества владелец рекламной конструкции обязан возместить ему разумные расходы, понесенные в связи с удалением этой информации.
Товарищество собственников жилья имеет достаточно прав, чтобы при заключении договора аренды на часть фасада оговорить условия согласия ТСЖ на установку рекламы, в которых предусмотреть и восстановление фасада в местах крепления рекламного щита по окончании срока аренды фасадного пространства, и его демонтаж. Целесообразнее получить стоимость восстановительных работ и демонтажа в виде предоплаты.
Аренда части фасада (крыши) жилого дома под кондиционеры и антенны
Следует помнить, что установка кондиционеров или антенн на фасадах здания или крышах домов требует дополнительного согласования и получения разрешения на реконструктивные работы.
Проведение реконструктивных работ (согласование установки кондиционера или антенны) проводится по инициативе собственника, пользователя объекта или по предписанию органов власти, контроля и надзора, которые имеют право на применение санкций к собственнику кондиционера (антенны), установившей ее самовольно. Для получения разрешительной документации на проведение реконструктивных работ (согласованию установки кондиционера, антенны) заявитель представляет в соответствующие органы свои правоустанавливающие документы, планы БТИ, проект установки кондиционера (антенны), утвержденную заказчиком проектную документацию, согласованную в установленном порядке, другие необходимые письма и справки.
В Москве, например, для получения проектной документации по реконструктивным работам (согласованию установки кондиционера, антенны) следует получить заключения следующих организаций: Центра государственного санитарно-эпидемиологического надзора, Управления государственной противопожарной службы по городу Москве, Москомархитектуры. А если ваш многоквартирный дом относится к архитектурным памятникам или к объектам исторической застройки, то потребуется еще и согласование в Государственном управлении охраны памятников города Москвы.
Утверждение проектной документации на проведение реконструктивных работ (согласование установки кондиционера, антенны) оформляется приказом (распоряжением) заказчика (для юридических лиц) или подписью заказчика на титульном листе проектной документации (для физических лиц).
Разрешением на осуществление градостроительной деятельности по проведению реконструктивных работ является разрешение, подготовленное Архитектурно-планировочным управлением округа и оформленное по форме, установленной председателем Москомархитектуры, на основании письма заявителя на имя начальника АПУ административного округа с заявкой на подготовку разрешения; копий документов по оформлению имущественных отношений; согласованной проектной документации по предполагаемым работам; технического паспорта БТИ; согласования эксплуатационных организаций по объектам государственной и муниципальной собственности; согласования собственников объектов недвижимости для арендуемых помещений.
Аналогичные разрешение требуются и в иных субъектах федерации в рамках регионального законодательства этих субъектов. Такие требования к предварительному согласованию проектов предусмотрены в том числе с целью предотвращения самовольных захватов площадей фасадов и площадей на крышах жилых домов, а также с целью сохранности надлежащего состояния фасада и крыши. При неграмотной установке кондиционеров, когда образовывающийся конденсат стекает на фасад, происходит преждевременное разрушение здания. Особенно это сказывается на оштукатуренных поверхностях.
Таким образом, у ТСЖ имеется возможность оговорить условия согласия ТСЖ на установку кондиционера, предусмотреть и отвод конденсата от фасада во внутреннюю канализационную систему, и восстановление фасада в местах крепления кондиционера по окончании срока аренды фасадного пространства, и иные условия.
Иные источники доходов в ТСЖ
Уже после того, как между Товариществом собственников жилья и арендатором будет заключен договор аренды, ТСЖ может предложить своему арендатору услуги по эксплуатации помещений, их уборке и ремонту и тому подобное. Таким образом, у ТСЖ возникает возможность получения от арендатора дополнительных платежей за целый перечень услуг, входящих в разрешенные виды деятельности некоммерческой организации, и товарищество на вполне законных основаниях выручит больше денег за одно помещение, а арендатор получит определенный набор услуг.
Следует не забывать о сложностях, которые могут ожидать товарищество на этом пути. Во-первых, следует помнить, что законодательством разрешена сдача в аренду только общих помещений дома и только по решению общего собрания членов ТСЖ. Поэтому с особым вниманием надо относиться к вопросам законности проведения собрания и правильности оформления его решений.
Если на собрании нет кворума — оно не правомочно принимать какие-либо решения. Нельзя сдавать пустующие квартиры. Они не могут считаться общей собственностью, следовательно, не подлежат сдаче в аренду.
Во-вторых, товарищество не может построить, например, стоянку для последующей сдачи в аренду. Согласно действующему законодательству ТСЖ имеет право сдавать только общее имущество, находящееся в доме, а парковка не относится к такому имуществу. Вместе с тем такую стоянку реально создать для нужд членов товарищества. Необходимо связаться с муниципалитетом и префектурой округа, чтобы добиться выделения землеотвода под стоянку. А если земельный участок принадлежит ТСЖ, то для обустройства на нем автостоянки необходимо изменить его целевое назначение.
Передавая свободные площади нежилых помещений в аренду, нужно оговаривать целевое назначение аренды. Не следует забывать, что Жилищный кодекс РФ запрещает размещение в жилом доме какого-либо производственного предприятия. Это может затронуть интересы не только членов товарищества, но и жильцов окрестных домов. А при размещении в жилом доме развлекательных заведений (ресторанов, клубов и т.п.) следует отдельно оговорить в договоре аренды не только график их работы, но и обязательства по дополнительному оборудованию арендуемого помещения шумозащитой, что сохранит покой жильцов смежных квартир.
Если Председатель правления ТСЖ, говоря современным языком, будет еще и толковым менеджером, то он сумеет организовать работу так, что у ТСЖ появится возможность извлекать достаточную прибыль для содержания дома в нормальном состоянии. Главное — правильно организовать процесс, оформить документы и заплатить налоги. Тогда жильцы смогут позволить себе и охрану в подъезде, и цветы на лестничных площадках.
Источник: pr-tsj.ru
Способы, которыми ТСЖ может заработать на жизнь
В редакцию позвонила жительница Екатеринбурга и деловито поинтересовалась, какая для неё может быть польза от того, что в лифте её дома появилась специальная доска с многочисленными рекламными листовками и объявлениями. Екатеринбурженку интересовали не сами расхваливаемые товары и услуги, а непосредственно та выгода, что можно получить от предоставления домом места под эту рекламу.
про это ей должны были рассказать на общем собрании жильцов — собственников дома. Именно там решаются голосованием вопросы хозяйственной деятельности ТСЖ .
Согласно статье 152 ЖК РФ, товарищество собственников жилья вправе заниматься следующими видами хозяйственной деятельности: обслуживание, эксплуатация и ремонт недвижимого имущества в многоквартирном доме; строительство дополнительных помещений и объектов общего имущества в многоквартирном доме; сдача в аренду, внаём части общего имущества в доме. Нас пока интересует последний пункт этой статьи.
Сразу определимся с понятиями. Общим имуществом, принадлежащим собственникам помещений в многоквартирном доме на праве общей долевой собственности, являются общие помещения дома (чердаки и подвалы), несущие конструкции дома, механическое, электрическое, и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры, а также земельный участок, на котором расположен дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные объекты, находящиеся на этом земельном участке.
Вот на всём этом ТСЖ и может заработать. (Важный нюанс: придомовая территория может использоваться только после того, как она прошла процедуру межевания, получила кадастровый номер и была оформлена в общую собственность).
Основанием для отнесения объектов к общему имуществу являются сведения о назначении помещений, содержащиеся в документах технического учёта и инвентаризации объектов недвижимости (документы БТИ), проектной документации и строительные нормы и правила.
Кому повезло с планировкой дома — у кого имеются хорошие и удобные чердаки и подвалы, тот может получить немаленький довесок на свои лицевые счета.
Решение о сдаче в аренду принимается на общем собрании жильцов — членов ТСЖ . Собрание определяет, какие площади, кому именно товарищество готово предоставить внаём, установить сроки и условия аренды, под какие виды деятельности арендаторов могут быть сданы свободные площади, кроме того, оговаривается размер арендной платы. Причём на собрании должно присутстWowать не менее 50 процентов собственников помещений в многоквартирном доме. А уж если речь зайдёт о продаже (юридически выражаясь — отчуждении) общей части имущества, то потребуется согласие уже всех собственников.
Ну, а тем, у кого нет под рукой (вернее, под ногами) подходящего для сдачи в аренду подвала или чердак конструктивно не приспособлен для коммерческих нужд, тоже не стоит унывать прежде времени.
Ведь ТСЖ могут сдавать в аренду не только нежилые помещения многоквартирного дома, но также фасад и крышу. Эти площади подходят под размещение наружной рекламы, а это тоже может стать источником дохода для товарищества собственников жилья.
Р.S.В подъезде нашего дома правление ТСЖ периодически вывешивает объявление с отчётом о размере допдоходов, которые, к примеру, по состоянию на составляют:
Это нам сообщают, сколько рублей «натикало» различным подъездам от хозяйственной деятельности. У нашего подъезда получилось больше всех, так как в нём с обратной стороны дома расположена маленькая сапожная мастерская. Ещё дом получает за транзит коммуникационных сетей, за размещение рекламы, причём умудряются брать денежку даже за растяжку, которая висит поперёк улицы, а как же, ведь одним концом она крепится к стене нашего дома. То есть используется наше общедомовое имущество. Каждую копеечку — в дом!
Источник: www.oblgazeta.ru
Выгодное сожительство. На чем заработать и как потратить деньги ТСЖ
Товарищества собственников жилья имеют право распоряжаться общедомовым имуществом по своему усмотрению, в том числе – извлекать прибыль, сдавая в аренду помещения или, например, размещая рекламные конструкции. На что можно потратить эти деньги и как избежать конфликта интересов, разбиралась «Фонтанка».
В любом товариществе собственников жилья рано или поздно встает вопрос: как эффективно и выгодно использовать общедомовое имущество? Неразумно терять деньги там, где их можно заработать. Например, сдавая в аренду пустующие площади (подвальные и чердачные помещения), размещая рекламу на фасаде зданий или интернет-оборудование – на крышах.
На следующем этапе может начаться нервотрепка. Куда направить полученную прибыль и как распоряжаться доходом, чтобы все были довольны? Ведь одним нужна детская площадка, а другим – новые скамейки; кто-то выступает за дополнительное озеленение, а кого-то интересует только снижение размера коммунальных платежей. Чтобы избежать споров, все эти моменты должны быть определены заранее, на собрании жильцов.
Ошибочно думать, что председатель единолично решает, куда направить деньги, – это записано в Уставе. Собственники могут наделить председателя или правление возможностью принятия решений по любым другим вопросам, но в вопросах финансов Жилищный кодекс РФ неумолим: решение о расходовании средств принимается только общим собранием. Причем абсолютным большинством голосов: необходимо присутствие 2/3 всех собственников жилых и нежилых помещений. Справедливости ради, отметим: председатель или правление могут самостоятельно решать, куда направить средства: например, на срочные нужды дома. Но в конце года они обязаны провести собрание и отчитаться, а собрание должно утвердить эти траты.
Другое дело, что каждый житель многоквартирного дома должен задать себе вопрос: а ради чего мы, собственно, пытаемся получить этот дополнительный доход? Если для того, чтобы сэкономить (снизить размер ежемесячных платежей), то это одна история. А если для того, чтобы повысить уровень комфорта проживания (обновить фасад или озеленить территорию), то немного другая. И тут важно определиться с целями.
Одна из распространенных ошибок собственников жилья в том, что они начинают мыслить как коммерсанты. Например, считают, что ТСЖ обязано извлекать прибыль всеми доступными способами, но забывают о том, что товарищество собственников это не коммерческая организация. И заработок для нее – не цель, а лишь дополнительная возможность.
Андрей Красилов, председатель ЖЭПК «Румболово», напоминает: любое ТСЖ всегда создается для обслуживания нужд дома, поэтому главная задача товарищества – эффективное управление имуществом и комфортное проживание людей. «Именно поэтому мне не нравится принцип «сэкономленные деньги – это заработанные деньги», – говорит Красилов. – Потому что, как только мы начинаем экономить, мы снижаем качество жизни. И не важно, ставим ли мы на площадках более дешевые лампочки, которые в итоге чаще перегорают, или начинаем мыть полы в парадных раз в месяц вместо того, чтобы делать это раз в неделю или ежедневно. Экономя, мы ухудшаем собственный комфорт».
Поскольку ТСЖ изначально создается для некоммерческих целей, то и инструментов для получения дохода у товарищества – минимум. И эти доходы формируют слишком незначительную массу денег в бюджете ТСЖ.
Поэтому некоторые особо предприимчивые жильцы начинают фантазировать: «а давайте у нас на территории построим стоянку, откроем шашлычную, заработаем денег, мы же в таком прекрасном месте расположены». Юрист Ирина Кузнецова не раз работала с подобными заявками: «Такие предложения изменяют саму суть товарищества, предполагают бизнес-подход и совершенно иное юридическое оформление предприятия.
Если воплощать такие идеи, то вместо ТСЖ появится коммерческая компания. И люди, жильцы, в этой истории вообще станут лишними. Неминуемо возникнет конфликт интересов. Кто-то к этому готов? Я думаю, вряд ли».
А на вопрос, как собственникам квартир выделить свою долю в доходах товарищества, и главное – как получить эти деньги наличными, законодательство дает однозначный ответ: никак. Это невозможно. Мы же помним, что деятельность ТСЖ – некоммерческая, а это значит, что полученную прибыль между участниками разделить нельзя; ее можно потратить только на улучшение условий жизни членов товарищества.
Елена Смирнова, для «Фонтанки.ру»
Источник: www.fontanka.ru
Как ТСЖ может заработать на жизнь?
Согласно Жилищному кодексу (ЖК РФ), товарищество собственников жилья (ТСЖ) является некоммерческим юридическим лицом. Это значит, что его деятельность не может быть направлена исключительно на извлечение прибыли. Но, как и любая другая некоммерческая организация, ТСЖ имеет право заниматься коммерческой деятельностью для достижения поставленных перед товариществом целей. Реально ли для ТСЖ зарабатывать деньги и как это сделать, рассказывает юрист.
Основная цель деятельности ТСЖ — обслуживание жилых зданий. Для ее осуществления необходимы денежные средства. В соответствии со ст. 151 Жилищного кодекса РФ средства товарищества формируются за счет взносов и платежей членов ТСЖ; доходов от хозяйственной деятельности; субсидий и иных источников.
Субсидии и платежи членов ТСЖ станут темой отдельной статьи, сегодня речь пойдет о хозяйственной деятельности ТСЖ. Несмотря на то что по закону некоммерческие организации имеют право заниматься коммерческой деятельностью, ст. 152 ЖК РФ вводит для них ограничения. Пункт 2 указанной статьи содержит закрытый перечень допустимых для ТСЖ видов хозяйственной деятельности. К ним относятся:
— обслуживание, ремонт и эксплуатация недвижимого имущества в многоквартирном доме;
— строительство дополнительных помещений и объектов в многоквартирном доме;
— сдача в аренду части общего имущества в многоквартирном доме.
Несложно догадаться, что самым привлекательным видом хозяйственной деятельности из упомянутых является сдача общего имущества в аренду.
Прежде всего — договор
Для того чтобы товарищество могло сдать в аренду какое-либо помещение, сначала общее собрание участников ТСЖ обязано определить, какие площади и кому именно члены товарищества готовы предоставить внаем, на какой срок и за какую арендную плату. Все остальные условия договора, не имеющие принципиально важного значения для членов ТСЖ, способен внести в договор юрист, которому товарищество закажет договор аренды. Составление такого договора обойдется в некоторую сумму, но заплатить придется всего один раз: впоследствии этот договор можно будет использовать как типовой для всех арендаторов.
Если договор аренды долгосрочный, его придется зарегистрировать. Дело это хлопотное и долгое, поэтому лучше заключать договоры аренды на неопределенный срок или на 11 месяцев с правом неограниченного количества пролонгаций. Это позволит избежать необходимости регистрировать договор, хотя фактический срок его действия в итоге и составит намного больше года.
Также в договоре аренды ТСЖ необходимо предусмотреть порядок расторжения договора по инициативе товарищества. Как правило, арендодатели определяют, что договор расторгается ими в одностороннем порядке с уведомлением арендатора за месяц (максимум) без объяснения причин. Это позволяет не тратить время на оформление документов.
Аренда: важные мелочи
Поскольку вопрос о сдаче помещений в аренду относится к компетенции общего собрания, соответствующее решение принимается относительно каждого арендатора. В противном случае недовольные члены товарищества вправе оспорить законность нахождения арендаторов в здании.
Также следует обратиться за помощью к бухгалтеру, который подскажет, как правильно учитывать доходы от аренды и платить с них налоги. Уже после того как заключен договор, ТСЖ может предложить своим арендаторам услуги по эксплуатации помещений, их ремонту и т. д. Таким образом, арендатор получит определенный набор услуг, а товарищество на вполне законных основаниях выручит больше денег за одно помещение.
Какие сложности ожидают товарищество на этом пути? Во-первых, следует помнить, что законодательством разрешена сдача в аренду только общих помещений дома и только по решению общего собрания членов ТСЖ. Поэтому с особым вниманием надо относиться к вопросам законности проведения собрания и правильности оформления его решений.
Если на собрании присутствует менее половины членов ТСЖ, оно не правомочно принимать какие-либо решения. Нельзя сдавать пустующие квартиры. Они не могут считаться общей собственностью, следовательно, не подлежат сдаче в аренду.
Во-вторых, товарищество не может построить, например, стоянку для последующей сдачи в аренду: по закону ТСЖ имеет право сдавать только общее имущество, находящееся в доме, а парковка не относится к такому имуществу. Вместе с тем такую стоянку реально создать для нужд членов товарищества. Организация паркинга требует больших усилий. Необходимо связаться с муниципалитетом и префектурой округа, чтобы добиться выделения землеотвода под стоянку. Если участок принадлежит ТСЖ, нужно изменить его целевое назначение.
Что касается самих арендаторов, то надо учитывать, что разместить в жилом доме какое-либо производственное предприятие никто не позволит. Это нарушит интересы не только членов товарищества, но и жильцов окрестных домов. При устройстве развлекательных заведений (ресторанов, клубов и т. п.) следует отдельно оговорить в договоре аренды не только график их работы, но и обязательства по дополнительному оборудованию арендуемого помещения. Для сохранения покоя жильцов такие арендаторы могут оборудовать помещения шумопоглощающими панелями, которые не пропустят посторонние звуки в квартиры.
ТСЖ не вправе зарабатывать продажей пирожков, прокатом автомобилей или оказанием иных услуг, не предусмотренных законодательством. Но те возможности, которые предоставлены товариществам законом, позволяют извлекать достаточную прибыль для содержания дома в нормальном состоянии. Главное — правильно организовать процесс, оформить документы и заплатить налоги. Тогда жильцы смогут позволить себе и охрану в подъезде, и цветы на лестничных пролетах.
Источник: www.bpn.ru