Всем доброго времени суток! Меня зовут Алексей Корнеев. Я предприниматель с 11-летним стажем. С 2014 года специализируюсь на инвестициях в жилую и коммерческую недвижимость. Являюсь одним из основателей клуба инвесторов «Питер и весь мир» (или просто КИПИМ).
Больше всего в моей деятельности меня зажигает создание актиWow с использованием чужой коммерческой недвижимости по стратегии субаренда. А почему, вы узнаете из этой и последующих статей.
Правильная расстановка приоритетов.
Общепризнанный факт, что человек без воздуха в среднем может прожить 5-10 минут. Без воды до 10 суток. Отсюда важность воздуха очевидна. Следовательно, это — первое, за качеством чего необходимо следить: учиться правильно дышать, чаще бывать на природе. Вода же вторична.
В своей философии я рассматриваю Положительный денежный поток (разница между доходами и расходами) в качестве воздуха, который позволяет всегда быть на гребне волны, чувстWowать себя уверенно. То есть, чем качественнее ты создаёшь свои денежные потоки, постоянно увеличиваешь объёмы лёгких, прокачиваешь их, тем лучше циркулирует кровь, и внутренние органы приходят в гармонию. Как только денежный поток уходит в минус, человек, израсходовав все свои запасы, становится банкротом, «задыхается».
Субаренда. Бизнес без вложений. Как начать свой бизнес на субаренде и не прогореть.
Капитализация — это вода. Она не менее важна для поддержания жизнедеятельности организма. Однако, без воздуха в воде пропадает всякая необходимость.
Субаренда жилой и коммерческой недвижимости служит в моей философии источником получения чистого воздуха , причём наиболее безопасным способом и практически беспроигрышным.
Но самое интересное то, что создание актиWow в этой стратегии можно осуществлять просто по ходу, точно так же, как дышать во время пробежки.
Думая и размышляя таким образом, я понял, что варианты для создания тех самых денежных потоков, как и воздух, находятся всегда вокруг нас, где бы мы не оказались.
Приведу конкретный пример. Октябрь 2018 года. Мне позвонил один из представителей собственника помещений по Санкт-Петербургу и попросил помочь сдать их торговое помещение по адресу: Гражданский проспект 84. Первый этаж площадью 104 м2 с хорошим торговым залом. Вход на второй этаж осуществлялся с первого этажа.
Площадь второго этажа — 94 м2, с двумя окнами, низкими потолками и огромным коридором. Локация была, на мой взгляд, отличная. Но помещение пустовало уже более 3 месяцев. После нашего разговора стало понятно, что помещение имеет ряд особенностей, которые затягивали процесс сдачи объекта.
Заранее предполагая, что первый этаж сдать легко, меня озадачил вопрос: «Кому нужно помещение на 2-м этаже?». На 1 этаж уже был потенциально подходящий клиент (новая сеть в СПб, которую я помогаю развивать).
В этот же день я выехал на место осмотреть объект. Обнаружил, что на втором этаже есть запасной выход на пандус второго этажа, и решил пойти туда прогуляться. Так вышло, что в этот момент на пандусе у других дверей курили две девушки. Мне захотелось подойти к ним и уделить пару минут непринуждённой беседе.
В ходе разговора я узнал, что они работают в одной крупной клинике, расположенной в этом же здании, и их собственник уже давно искал здесь поблизости помещение под архив. Я оставил свой контакт, и уже через час мне позвонила руководитель, а через два дня нам удалось заключить с ней договор субаренды заветного 2-го этажа.
Финансовый результат.
1. За заселение арендатора сетевого магазина мясных товаров на 1 этаж я получил комиссионное вознаграждение в размере 105 000 рублей.
2. Второй этаж я пересдал за 80 000 рублей клинике, получив денежный поток за минусом налогов 18 000 рублей в месяц. Причём, прошу обратить внимание, что я не вкладывал собственных средств, так как с собственником помещения я произвёл расчёт, уже получив предоплату от клиники. Вход с лестницы перекрыли, так как клинике было удобнее ходить в архив через второй этаж с пандуса.
3. И ещё, 15 000 рублей я заработал на партнёрке с компанией, которая увеличила мощность электричества в помещении с 13 кВт до 27 кВт.
Таким образом, мною были решены задачи сразу трёх сторон — собственника, арендатора (мясного магазина), субарендатора (клиники). А вознаграждениями послужили денежный поток на долгие годы, комиссионные и партнёрка.
Времени, которое было потрачено на этот актив, ушло 4 часа в общей сложности.
Плюс ко всему, были созданы нематериальные активы в лице новых клиентов — Клиники, которая является сетью в СПб и продолжает развиваться. На март 2020 года я уже подыскиваю им помещение в субаренду 800 – 1000 м2. Также, в мою копилку доверия упало несколько плюсиков с моими существующими клиентами — мясным магазином и собственником помещения.
Вот вам, налицо, пример выстраивания долгосрочных отношений.
1. Всё что нам нужно, всегда находится вокруг нас, как воздух – стоит лишь научиться поворачиваться на 360° и дейстWowать.
2. Положительный денежный поток на начальном этапе становления в качестве инвестора, важнее, чем капитализация.
3. Не бойтесь открывать незнакомые двери — ведь даже запасной выход на пандус может увеличить количество вариантов.
Источник: dzen.ru
Под одной крышей: что такое сублизинг и как на нём заработать
Несколько лет назад предприниматель из Санкт-Петербурга Игорь Бондаренко управлял продуктовым магазином. В какой-то момент он решил, что не хочет сам развивать отдел овощей и фруктов – и сдал его в субаренду. Потом то же самое сделал с молочным отделом. Это стало отправной точкой в его бизнес-жизни – проанализировав прибыль от субаренды, он придумал концепцию сублизинга, стал запускать проекты в этой сфере и даже написал книгу. О том, что такое сублизинг и как на нём заработать, Игорь Бондаренко рассказал порталу Biz360.ru.
Игорь Бондаренко , 32 года, предприниматель из Санкт-Петербурга, основатель концепции сублизинга , автор книги «Сублизинг, или как я украл свой бизнес». Окончил юрфак Северо-Западной академии госслужбы. Опыт в сфере предпринимательства — более 10 лет. В настоящий момент развивает проект мини-рынков «Фермер» , основанный на концепции сублизинга.
Суть этой концепции — объединение на одной площади предпринимателей, работающих в смежных сферах, с целью последующей пересдачи площади в субаренду. За два года превратил «Фермер» из небольшого магазина в федеральную сеть, работающую в Петербурге, Москве, Краснодаре, Нижнем Новгороде, Уфе, Самаре и Тольятти.
Как всё начиналось
Почему я вообще стал предпринимателем? Это очень интересная история, из самого детства. Мой отец – предприниматель, он занимается производством технических вещей. Когда мне было восемь-девять лет, он уже занимался бизнесом, а мама работала по найму.
Тогда отец жил не с нами: мы с мамой — в Ленинградской области, а он – в Петербурге. Когда я приезжал к отцу в гости, то заметил, что в отличие от мамы, которая каждое утро убегала на работу, он никуда не уходил, а спокойно мог остаться дома. Благодаря этому мы всегда могли как-то интересно провести с ним время – позавтракать вместе, потом заехать к нему на работу, потом ещё поездить по делам.
И мне было жутко интересно, почему отец никуда не уходит по утрам, а мама постоянно спешит на работу. Потом я понял, что это из-за того, что он работает на себя. Наверное, тогда я твёрдо решил, что тоже хочу быть предпринимателем.
До создания концепции сублизинга и проектов в этой сфере я уже обладал довольно обширным опытом предпринимательства. Мой стаж в бизнесе — более 10 лет. Им я занимаюсь ещё со студенческой скамьи, когда мы с командой организовывали мероприятия для молодёжи – арендовали клубы, в которых проводили вечеринки. Позже я запускал и развивал проекты во многих сферах — от торговли до разработки дизайна.
Все навыки, которые были наработаны за это время, очень пригодились и остаются весьма полезными сегодня. Благодаря им, чтобы придумать и запустить новую компанию, мне порой вообще не нужны никакие деньги. Я могу разработать логотип и фирменный стиль, создать сайт, самостоятельно организовать его продвижение.
Как появилась концепция сублизинга
Сублизинг – новое направление в сфере арендного бизнеса. Я его придумал, взяв за основу принципы маркетинга и бизнеса на субаренде. Сублизинг основан на идее объединения на одной площади предпринимателей, работающих в смежных сферах, с целью последующей пересдачи площади в субаренду и извлечения прибыли. То есть ты находишь коммерческое помещение, разрабатываешь концепцию его развития (рынок, магазин, центр услуг и т.д.), после чего привлекаешь арендаторов для реализации этой концепции. На выходе получается полноценный работающий бизнес.
Суть сублизинга – в создании добавочной стоимости. То есть ты не просто снял 200 квадратных метров, разделил их и пересдал подороже. Нет, на этой площади ты создаёшь полноценный бизнес-проект. Это позволяет, с одной стороны, получать прибыль за счёт пересдачи площади в субаренду, с другой – ты всегда можешь продать сам проект как уже готовый и прибыльный бизнес.
Впервые о сублизинге как бизнес-концепции я задумался более 5 лет назад. В то время у меня был небольшой продуктовый магазин «Апрель», в котором я не хотел самостоятельно заниматься фруктами. Поэтому отдел фруктов я пересдал в субаренду парням из Азербайджана, которые, на мой взгляд, данное направление всегда развивают великолепно.
Потом те же люди арендовали у меня ещё один отдел – молочный. При этом весь остальной магазин оставался у меня в управлении. И тогда я заметил, что аренда магазина обходится в 60 тысяч рублей, а за счёт субаренды этих двух отделов я зарабатываю 80 тысяч.
В тот момент я решил, что такой вариант субаренды – это отличная идея для создания и развития бизнеса в самых различных сферах. Тогда я начал формировать первые гипотезы, связанные с сублизингом.
Рассматривал ли я какой-то западный или отечественный проект в качестве ориентира? Нет, сублизинг – это скорее собирательный образ. Конкретного проекта, на который я опирался при разработке его как бизнес-концепции, не было.
Гипотетически сублизинг похож по своей сути на концепцию известнейшего инвестора и предпринимателя Роберта Кийосаки «Богатый папа – бедный папа» . Многое в идеях отличается, но основные принципы схожи. Общий смысл в том, что ты берёшь неликвидные вещи и пересдаёшь их по более ликвидной цене.
Чтобы инструмент работал в наших условиях, я исключил все негативные моменты. Например, необходимость приобретать недвижимость, которая значительно увеличивает риски при создании бизнеса. Поэтому можно сказать, что сублизинг – это современная, адаптированная под реалии российского рынка интерпретация идеи «Богатый папа – бедный папа».
В чём суть и преимущества сублизинга
Суть сублизинга — в создании новых ниш. Любой предприниматель всегда сможет, опираясь на принципы сублизинга, найти неконкурентную нишу и построить там бизнес.
Предприниматель – это основной потребитель арендных площадей, создаваемых на принципах сублизинга. Мы организовываем рабочие места для предпринимателей, даём им возможность зарабатывать.
Мы предоставляем конкурентное преимущество, создаём точки, где предприниматели могут сосредоточиться на своей работе, избавившись от необходимости решать сопутствующие ведению бизнеса проблемы. Им не надо заниматься рекламой, охраной, уборкой. Они не тратят своё время на рутинные вопросы. Сублизинг закрывает эту потребность.
В итоге в выигрыше все участники рынка, классический вариант win-win: предприниматели зарабатывают, приносят пользу нам, делают жизнь потребителей удобней, платят налоги государству.
Кто наши конкуренты? Всё зависит от того, под каким углом рассматривать конкуренцию. Если, например, смотреть на это с позиции коммерческих помещений, которые необходимы для создания самого проекта, то сублизинг конкурирует с другими проектами за ликвидные площади.
Если рассматривать с точки зрения конкуренции наш основной на сегодня сублизинговый проект – сеть мини-рынков «Фермер», то у него есть прямые конкуренты по продуктовому направлению. Он конкурирует с похожими по формату торговыми точками – аналогичными мини-рынками, небольшими продуктовыми магазинами. Но у «Фермера» как у готового бизнеса, который мы продаём, прямых конкурентов нет.
Как монетизируется проект
Монетизация здесь максимально понятна и проста. Ты берёшь в аренду квадратные метры в большом количестве, можно сказать оптом, и пересдаёшь их как бы в розницу. Соответственно, зарабатываешь на разнице. Грубо говоря, арендуешь помещение за 200 тысяч рублей, пересдаёшь его в нарезку за 400 тысяч. Вычитая затраты на обслуживание, например 50 тысяч, получается прибыль в 150 тысяч рублей в месяц.
Второй способ монетизации – продажа готового бизнеса. В Петербурге стоимость такого бизнеса оценивается в величину, равную 12 месяцам аренды, в Москве — 25 месяцам.
Можно сказать, что сублизинг работает как агентство недвижимости в формате 2.0. Он позволяет зарабатывать деньги не один раз, а постоянно. При этом бизнес на субаренде понятен и стабилен, он не зависит от сезонности и иных факторов. Приобретая сублизинговый проект, ты получаешь ликвидный бизнес, работающий без скачков. Конечно, есть риски, но риски в бизнесе существуют всегда.
Этапы большого пути
В развитии нашего проекта можно выделить четыре этапа. Первым стало создание концепции, которая родилась при пересдаче в субаренду двух отделов в моём продуктовом магазине (о чём шла речь выше).
Вторым этапом было тестирование концепции на продуктовом рынке. В 2014 году мы создали в Петербурге крупный продуктовый рынок — площадью порядка 2000 квадратных метров. Он работал в рамках одного из крупнейших рынков города «Юнона».
Этим проектом я руководил более двух лет, и за это время через меня прошло порядка тысячи индивидуальных предпринимателей, которые обращались с целью снять площади в аренду для ведения бизнеса. Тогда я и понял, какие у арендаторов основные потребности. Ведь в бизнесе всегда надо исходить из потребностей твоей целевой аудитории.
Следующим важным этапом развития сублизинга стал запуск главного на сегодня нашего проекта в данной сфере бизнеса – сети мини-рынков «Фермер» , реализацией которого мы занимаемся сейчас. В его рамках мы, конечно, наделали огромное количество ошибок, но все они помогли понять, куда и как необходимо двигаться.
Следующий этап – написание книги «Сублизинг, или как я украл свой бизнес» . Это первое моё авторское пособие по созданию бизнеса, основанного на этой концепции. Кстати, книга уже опубликована и вышла небольшим тиражом.
Наверное, написание книги и стало самым судьбоносным решением для развития проекта. До этого у меня было желание её написать, но она не шла, не получалась. Книга очень помогла, в процессе её создания я смог более глубоко сформулировать гипотезу сублизинга, разработал правила ведения этого бизнеса, начал классифицировать сублизинг на разные типы и т.д.
Команда проекта
Развитием «Фермера» занимается небольшая команда — порядка 15 человек. Кстати, все мы, если можно так сказать, базируемся внутри ещё одного проекта, построенного на принципах сублизинга – юридического многофункционального центра. Это один из наших первых бизнес-проектов в сфере сублизинга, успешно работающих и сегодня.
В команде выстроена довольно простая иерархия, в рамках которой каждый специалист имеет свою зону ответственности. Есть два моих заместителя — они же соучредители бизнеса: Артём Мельников, он руководит продажами, и Николай Черняк, возглавляющий департамент технического сопровождения. Также есть семь кураторов, подчинённых Артёму, которые занимаются открытием новых торговых точек «Фермера» в Петербурге и других регионах. Кроме того, у нас есть бухгалтерия и юридический отдел.
По формированию команды у нас такая принципиальная позиция: мы не берём людей со стороны. Куратором нашего проекта может стать только человек, открывший свой магазин в нашей сети. Все в нашей команде открывали свой «Фермер», поэтому отлично знают бизнес изнутри. В остальном у нас максимально партнёрская и дружественная атмосфера. Никакого жёсткого контроля.
У каждого есть свой план и свои KPI, которые он должен выполнить.
В целом могу сказать, что я очень горжусь своей командой и каждым человеком, который со мной работает. Каждому из них пришлось пожертWowать своим укладом жизни и своим комфортом, и каждый в какой-то момент уходил со своей работы, чтобы заниматься «Фермером». А ведь невероятно сложно перестроится, в первую очередь психологически, с работы по найму на ведение бизнеса. В такие моменты каждый перерождается и становится совершенно другим человеком.
Продажи и продвижение
В проекте «Фермер» мы использовали различные инструменты для продвижения и продаж. Пробовали партнёрские программы, тестировали «Яндекс.Директ». За это время я понял, что лучшим инструментом продвижения является публикация честной и качественной информации о себе в интернете.
У «Фермера» есть сайт, профиль в Instagram и канал на YouTube. На своих корпоративных ресурсах мы постоянно публикуем подробные отчёты о работе магазинов, рассказываем, какой они дают результат, как они открываются, как работает сам проект изнутри. За счёт этого мы имеем пусть небольшое количество подписчиков, но все они максимально целевые. Каждый из них готов приобрести себе «Фермера». Я, в целом, согласен с мыслью, что если вы сделали хороший продукт, то никакая реклама ему не нужна.
Мобильного приложения у нас пока нет. А вот сайт играет одну из ключевых ролей в продвижении, весь трафик мы стараемся направлять на сайт. Там, в свою очередь, максимально детально описаны все аспекты работы «Фермера», с цифрами.
Кстати, был интересный момент, связанный с продвижением «Фермера». Раньше сущестWowал такой инструмент — «Авито.Контекст». Не знаю почему, возможно, недоработка какая-то, но у него были максимально недорогие лиды. Один клик стоил смешные деньги, порядка 10 копеек, а трафик был максимально целевой. Сервисом пользовались люди, которые готовы были покупать готовый бизнес.
Я мог за 100 рублей привлечь порядка 1000 целевых посетителей. Поэтому, когда создавался первый сайт «Фермера», туда заходило нереальное количество людей, был просто сумасшедший трафик, что приносило огромное количество заявок. Но позже этот сервис закрыли.
Бизнес без ошибок – не бизнес
В развитии проекта я, как и любой другой предприниматель, допустил некоторое количество ошибок. Все они достаточно банальны. На начальных этапах развития «Фермера» было две, скажем так, группы ошибок. Первая связана с выбором подходящих помещений для открытия новых торговых точек. Нами была разработана серьёзная концепция отбора помещений, но она не работала на 100%.
Иногда локации, удовлетворяющие, на первый взгляд, всем требованиям, оказывались в итоге неподходящими.
Вторая группа ошибок связана с поиском и мотивацией команды. На начальном этапе мы выбрали не самую подходящую систему мотивации, которую сейчас перезапустили.
В целом, считаю, что ошибки – это основной принцип работы в бизнесе. Если ты не совершаешь ошибок, то ты не занимаешься бизнесом. Вопрос в том, что каждую ошибку ты должен совершать только один раз, не более.
Что дальше
Если говорить о развитии концепции сублизинга в целом, то я планирую разработать её более глубоко, более объёмно и более детально. Создать теорию, детализировать правила ведения игры. Всё это для того, чтобы предоставить предпринимателям, которые захотят развиваться в сфере сублизинга, максимальное количество знаний.
Есть желание начать преподавать сублизинг в формате лекционных занятий, возможно, включить его как предмет для изучения в университетах, где готовят будущих предпринимателей.
В рамках развития сублизинга моя стратегическая цель – создать максимально детализированный готовый инструмент, через обучение которому пройдёт не менее 100 тысяч человек в России. А затем уже перевести все знания о сублизинге на иностранные языки, чтобы вывести его как новое направление арендного бизнеса на мировой уровень.
P.S. О важном
Моя основная мотивация – вызвать правильный живой интерес к продукту. Я очень люблю грамотно мотивировать людей. Считаю, что деньги – это самый плохой мотиватор. Все, кто работает с нами, – это люди, которые заинтересованы в результате. А деньги – это лишь подтверждение того результата, которого они добиваются.
Если они получают деньги, значит, они делают всё правильно.
Больше всего в бизнесе меня заводит возможность создавать результат из ничего. Вот не было у тебя ничего, а ты взял и создал гипотезу, которая превратилась в конкретный результат. И когда ты видишь, что всё работает полноценно без твоего участия, то это вызывает ощущение эйфории.
Источник: biz360.ru
Бизнес-идея: субаренда коммерческой недвижимости
Перед началом любого дела в первую очередь крайне важно четко представлять, в чем именно будет заключаться ваша работа. Субаренда коммерческой недвижимости — это когда вы арендуете помещение у собственника и пересдаете его полностью или частично третьему лицу.
Необходимо понимать, что для такого бизнеса потребуются изначально большие вложения, так как арендовать помещения площадью меньше, чем 100 кв.м, невыгодно. К тому же любую коммерческую недвижимость придется отремонтировать (в зависимости от первоначального состояния), дополнить необходимыми элементами интерьера, установить охрану и систему безопасности, а также разделить на более мелкие блоки.
Почему так важно одно большое помещение разбить на небольшие? Таким образом можно в несколько раз увеличить прибыль.
Что необходимо для реализации?
Для начала нужно определиться с местом аренды помещения. Выбирать желательно популярные среди большого количества народа места: около вузов, станций метро, главных площадей, рынков и т.д. Для более точных данных можно несколько дней потратить и выбрать наиболее выгодное по соотношению «цена – проходимость – спрос», место.
Также требуется обозначить направление помещений: торговые, предоставление услуг и т.д. В зависимости от этого будет производиться ремонт.
Пошаговая инструкция запуска
- Регистрация фирмы. Для ведения бизнеса по субаренде необходимо зарегистрировать ИП или ООО в налоговом органе. Для этого нужно собрать пакет документов и предоставить их в налоговую по месту регистрации. Процесс оформления занимает в среднем 15-20 дней. Потратить на это придется около 20 000 рублей.
- Оформление договора аренды. При оформлении договора аренды помещения вы выступаете в качестве арендатора. Обязательно необходимо уведомить собственника о возможных видоизменениях территории, а также о ваших целях. Договор заверяется нотариально.
- Ремонт и перестановка. На данном этапе лучше воспользоваться помощью профессиональных дизайнеров и архитекторов. Таким образом получится спроектировать наиболее выгодное и прибыльное помещение.
- Поиск клиентов и заключение договора субаренды. Потенциальных клиентов можно искать как в интернете, так и через специализированные конторы. Если пользоваться услугами брокера, то придется заплатить некий процент за его работу. При заключении договора субаренды обязательно проконсультируйтесь с юристом для того, чтобы в дальнейшем избежать каких-либо проблем.
Финансовые расчеты
Бизнес по субаренде – это дело, расходы на которое рассчитать точно невозможно без конкретных данных о городе, районе и типе помещения. Для того чтобы наглядно показать, какие траты предстоят перед открытием, возьмем за пример аренду и дальнейшую субаренду помещения в 100 кв.м в жилом комплексе в новом районе Москвы.
Расходы:
- регистрация в налоговой ООО – 20 000 рублей;
- аренда на 3 месяца – 300 000 рублей;
- косметический ремонт – 50 000 рублей;
- разделение на 4 зоны – 120 000 рублей.
Итого на первые 3 месяца придется потратить около 500 000 рублей.
Прибыль
Если сдать 4 зоны по 50 000 рублей за каждую, то ежемесячно вы будете получать 200 000 рублей. В итоге чистый доход составит около 100 000 рублей в месяц.
Таким образом, путем нетрудных расчетов можно вычислить, что средства, вложенные в ремонт и обустройство помещения, окупятся в среднем за 5-6 месяцев.
Риски и минусы бизнеса
Основной риск любого бизнеса, связанного с недвижимостью – это отсутствие клиентской базы. Однако, если помещение было выбрано правильно, и цена на него соответствует средней на рынке, то шансы выйти в минус равны нулю.
Необходимо также добавить, что бизнес по субаренде – это вид пассивного дохода, что особенно подойдет людям, которые не хотят самостоятельно углубляться в предпринимательство, а просто желают, вложив один раз деньги, получать постоянную стабильную прибыль.
Заключение
Исходя из представленной выше информации, можно сделать вывод – бизнес по субаренде может стать крайне прибыльным видом пассивного дохода, если подойти к вопросу выбора помещения и района правильно. Начинайте собственное дело с умом и четким расчетом, тогда вы не встретите на своем пути препятствий.
Источник: zapusti.biz
Субаренда квартир, как бизнес. Как организовать?
В один прекрасный момент в нашей семье стало катастрофически не хватать денег. Работа не устраивала во всех аспектах, как денежных, так и моральных. И тогда у нас с женой появились мысли по поводу создания своего бизнеса. Сразу захотелось стать независимыми от начальства и графика работы.
Совершенно случайно мне попалась на глаза одна статья в интернете. Суть ее заключалась в примерах открытия собственного бизнеса с учетом имеющихся средств. Особенно заинтересовал меня раздел, где стартовый капитал был менее 50 тысяч рублей. Я предлагал супруге различные варианты бизнеса. Торговать элитными дровами, печатать на кружках и майках фотографии, открыть ларек по изготовлению ключей, резать стекло и зеркала, вплотную заняться ксерокопией и фотографиями на паспорт, открыть фотостудию . Но ни одна моя идея не находила отклика в душе.
Самой доступной и знакомой показалась идея субаренды квартир на сутки и часы,. Мы сами прибегали не раз к подобным услугам. Снимали посуточно квартиру, когда к нам приезжали родственники и друзья из другого города, коллеги по работе в командировку. Также были случаи, когда квартиру арендовали знакомые, чтобы отметить праздник. Минусом было лишь то, что мы не знали всех тонкостей этого бизнеса изнутри.
Выручила нас общая знакомая, которая уже около года занималась субарендой квартир, как бизнесом. Узнав примерную схему действий, мы смогли, наконец, приступить к реализации своей задумки. А теперь хочется поделиться своим опытом в этом деле с новичками. И рассказать реальные случаи и истории, с которыми предстоит столкнуться.
Содержание статьи
Что такое субаренда квартир?
Субаренда квартир — это сделка, в результате которой квартира арендатором передается в пользование третьим лицам на определенный срок. По сути, это пересдача арендованной квартиры, как правило — на более короткий срок, но гораздо выгоднее.
Как рассчитать стартовый капитал
Для получения максимальной прибыли от бизнеса по субаренде квартир мы решили, что снимать стоит несколько квартир, планировали начать с двух или трех. Для нас принципиально было найти квартиры в нужных нам районах города, чтобы удобно было самим добираться, и они находились в выгодном месте расположения для клиентов.
Просмотрев все местные газеты и сайты с объявлениями, стало понятно, что средняя цена на квартиры составляла 15-25 тысяч рублей, вместе с коммунальными платежами. Речь шла о квартирах со свежим косметическим ремонтом, обязательным наличием мебели и необходимой бытовой техники.
Также мы учитывали, что нам потребуется постельное белье, полотенца, посуда и другие бытовые принадлежности для гостей.
Подсчитали мы и затраты на платные объявления в газете и дополнительные услуги при размещении рекламы на сайтах. Они составляли около 6000 рублей.
Итоговую сумму мы оценили в 50-60 тысяч рублей.
Поиск необходимой суммы
Сбережений на тот момент у нас не было. Вариант продажи машины мы тоже не рассматривали, к тому же, она была необходима для работы. Чтобы не занимать у родственников и друзей, мы решили взять кредит .
Получить сразу всю сумму мы не смогли, поэтому пришлось оформить 2 кредита в разных банках. Супругу банк предоставил потребительский кредит в размере 30 тысяч, а я оформила кредитную карту на 20 тысяч рублей.
Конечно, лучше не прибегать к услугам банков, а скопить или занять необходимую сумму у знакомых, чтобы не переплачивать проценты, которые в нашей стране очень высокие.
Поиск квартир для субаренды
Очень важно найти квартиру, которую сдает сам хозяин. Ни в коем случае не стоит переплачивать лишние тысячи за услуги риелторов. К тому же вы много времени потратите на встречи с представителями всевозможных агентств. По телефону они рекламируют только преимущества, а на деле показывают неприглядную квартиру, которая не отвечает вашим требованиям. В начале разговора сразу уточняйте, с кем вы ведете диалог: с собственником или агентством.
Попутно сами опубликуйте объявление о поиске квартиры на длительный срок. Подробно опишите, какая именно квартира вам нужна, какая бытовая техника и мебель должны присутстWowать, в каком районе вы ищете жилье. Обязательно укажите, что хотите сотрудничать только с собственником. Поверьте, очень многие владельцы квартир сами не хотят работать с риэлторами и ищут арендаторов напрямую.
Когда у вас появятся на примете несколько вариантов, определитесь, в каком контексте будете общаться с хозяином квартиры. Можно сразу сообщить арендодателю, что вы собираетесь пересдавать квартиру посуточно. Только учтите, что на такой вариант согласятся единицы. Скорее всего, вам придется умолчать о своих истинных намерениях и прибегнуть к некоторым хитростям:
- Ищите квартиру преимущественно в новых домах. Жильцы не знают друг друга, бдительных старичков мало. И ни у кого не возникнет вопросов по поводу частой смены квартирантов.
- Желательно, чтобы собственники квартиры были людьми среднего возраста и повышенной занятости. Они отлично понимают, что вы не хотите внезапных вторжений на свою территорию. Пожилая владелица-пенсионерка будет регулярно наведываться с инспекцией, причем, без предупреждения и звонка.
- Идеальный вариант – это хозяин жилплощади, который живет в другом городе. Конечно, если у него не будет мамы-пенсионерки, которая захочет проверить квартиру в его отсутствие!
- Сразу обговорите с владельцем жилья условие, что обо всех встречах вы будете договариваться заранее, исключая возможность спонтанных визитов.
- Возможен вариант, когда собственник квартиры в курсе того, как будет использоваться его квартира. В таком случае, вам предстоит лично обсудить все нюансы.
Выбор правильных квартир для субаренды
- Стоит искать квартиру в том районе, где хорошо развита инфраструктура. Центральные районы города всегда пользуются спросом. Если речь идет о спальном районе города, то рядом должны находиться магазины, остановки общественного транспорта, стоянки такси, торговые центры. Дешевая квартира на окраине города вряд ли будет интересна гостям. А вам она принесет только убытки.
- Подбирать квартиру стоит в зависимости от целевой аудитории. Если рядом располагается институт или колледж, то жилье будут часто снимать студенты, которые ищут недорогие варианты. Чтобы сократить свои затраты, они часто объединяются в компанию из 3-5 человек и снимают двухкомнатную квартиру. В этом случае не стоит тратиться на аренду однокомнатной квартиры с евроремонтом, потому что за сохранность мебели и техники придется отвечать вам. А молодежь – народ непредсказуемый.
- Если же квартира находится в центре города или в районе с большим количеством ресторанов, ночных клубов и развлекательных центров, то уровень жилья должен быть соответствующий. Красивый ремонт, качественная мебель и вся необходимая техника будут обязательными условиями большинства клиентов.
- Чистая и ухоженная квартира среднего уровня всегда найдет своих клиентов. При условии, что она располагается в удобном месте.
- Учтите, что вам необходимо будет подключить беспроводной интернет и ТВ. Наличие этой услуги интересует практически всех клиентов.
Какие бытовые принадлежности понадобятся
- Постельное белье и полотенца. Рассчитывайте, что на каждое спальное место необходимо 2 комплекта, чтобы после отъезда одного гостя, у вас было готово чистое белье для следующих клиентов. Количество полотенец также зависит от количества гостей.
- Одеяла и подушки необходимы для каждого спального места. Такие вещи не требуют регулярной чистки, хотя запасной набор не помешает.
- Посуда. Позаботьтесь о наличие в квартире стаканов, тарелок, вилок и ложек. Рассчитывайте приборы на возможное количество гостей. Например, в однокомнатной квартире их будет не больше трех. Не забудьте о кастрюле и сковороде, возможно, гости захотят сами что-то приготовить.
- Салфетки, туалетная бумага, мыло, губки, веник и совок, чистящие и моющие средства должны быть в каждой квартире.
- Утюг, гладильная доска и сушилка для белья.
Все дополнительные вещи вы можете приобрести на свое усмотрение. Это могут быть ароматизаторы воздуха, пепельницы, свечи, шампуни, гели для душа, стиральные порошки.
Постарайтесь найти оптовую базу, либо супермаркет, где проходит акция, чтобы приобрести все необходимые товары по низкой цене. Посуда может разбиться, а белье приобрести непригодный вид, поэтому не стоит тратить деньги впустую.
Размещение объявлений в газетах и на сайтах
Большинство сайтов предлагают опубликовать ваше объявление бесплатно. Но чтобы ваше предложение всегда находилось в начале списка, вам придется доплатить. Каждый сайт устанавливает свои цены на дополнительные услуги. Этот вопрос вам предстоит изучить самостоятельно.
Просто наберите в поисковике запрос «снять квартиру посуточно». И оставьте свое объявление на всех сайтах с первой страницы результатов поиска.
Обязательно опубликуйте объявление в местной газете. Не все люди могут воспользоваться интернетом, многие по привычке открывают газету. Например, студенты думают, что дешевую квартиру, которую сдает бабушка, они смогут отыскать только в газете. Приезжие на автовокзале тоже купят местную прессу.
Организация рабочего процесса по субаренде квартир
Если вы нашли подходящие квартиры и опубликовали объявления, ждите звонков клиентов. Для удобства можно приобрести недорогой телефон с городским номером. Можно распечатать визитки с контактами и оставить их в каждой квартире, чтобы гости забирали их с собой. Бизнес по субаренде квартир легко можно совмещать с бизнесом по продаже базы собственников арендодателей и получать хороший совокупный доход.
Когда вам звонят клиенты, постарайтесь определить, что за человек говорит с вами. Люди в сильно нетрезвом состоянии доставят вам только хлопоты. Такие клиенты могут просто не приехать на встречу. А если вы их еще и заселите, то можете ожидать неприятных сюрпризов.
Клиентам с цыганским акцентом лучше сразу сказать, что все квартиры заняты. Этот случай вообще непредсказуем. Они могут вынести все имущество за пару часов. Еще они прекрасно ориентируются в интернете, просматривают фото квартир и выбирают варианты с самым дорогим ремонтом и техникой.
Криминальным личностям тоже стоит отказать. Их можно вычислить по телефону. Если вы услышите в разговоре жаргон или нецензурные грубые выражения, объясните, что свободных квартир нет.
Большая компания молодых людей может организовать в квартире такой погром, что вам придется собирать по кусочкам телевизор и мебель! Если заселяете пару студентов, не отъезжайте далеко от дома, понаблюдайте. У нас был такой опыт, что мы сдали жилье двум приличным молодым парням, а через 15 минут к ним присоединились еще около 10 человек. Как мы поняли, они планировали организовать шумную вечеринку с алкоголем. Пришлось выселять гостей и возвращать деньги.
Обязательно приезжайте за ключами лично и проверяйте, все ли в порядке. Желательно прибыть на место заранее и подождать. Если клиенты захотят взять с собой ваш телевизор, они точно не будут дожидаться назначенного времени, чтобы передать вам ключи.
Старайтесь всегда брать залог. И обязательно просите клиентов предъявить паспорт. Сфотографируйте документ на телефон, особенно страницу с пропиской. Если возникнут проблемы, вы сможете отыскать человека.
Не стоит доверять только внешности. Мы с мужем заселили в одну квартиру взрослую женщину с детьми и пожилой бабушкой. Семья выглядела вполне прилично. Прожив в квартире 2 недели, они неожиданно для нас съехали, за пару часов до назначенного времени. А заодно захватили с собой холодильник, телевизор, пылесос, микроволновку и постельные принадлежности.
Нас ждала почти голая квартира с содранными гардинами и следами жизнедеятельности собаки. Найти свое имущество мы так и не смогли.
В заключении хочется сказать, что субаренда квартир, как бизнес , может приносить неплохую прибыль. Данная идея бизнеса также отлично подойдет для студентов.
Особенно в праздничные дни, когда цены увеличиваются вдвое. Всегда стоит следить за чистотой жилья и качеством услуг, тем самым привлекая постоянных клиентов. Также важно не терять бдительности, чтобы не понести значительных убытков.
Читайте еще: Как открыть пельменный бизнес на дому
Источник: interbablo.ru