Как заработать на коммерческой недвижимости с нуля

Выгодный бизнес — сдача в аренду коммерческой недвижимости. Тонкости и нюансы

Аренда недвижимости считается прибыльным и перспективным видом бизнеса. Тем не менее, на рынке предложения аренды нежилой недвижимости пользуется высоким спросом коммерческая недвижимость. Что выгоднее в арендном бизнесе: сдавать коммерческую или жилую недвижимость? Где взять стартовый капитал? Каковы плюсы и минусы аренды помещений как бизнеса?

Ответы далее.

О чем нужно знать в первую очередь?

К коммерческой недвижимости относятся нежилые помещения, которые могут эксплуатироваться для коммерческих целей. Юристы выделяют несколько групп коммерческой недвижимости:

• Производственные. Такие помещения продолжительное время пользовались относительно небольшим спросом на рынке. В результате скачка в развитии малых и средних производств, востребованность помещений технического назначения резко возросла.
• Офисные. Спрос на здания данного типа колоссально вырос в начале XXI века. Сама же группа относится в разряду «новые». А поскольку в последнее время открывается много новых предприятий, сектор актуален как никогда.
• Складские. Помещения данного типа, как офисные, покорили рынок в начале столетия. В связи с колоссальным ростом новейших предприятий, данная группа пользуется большим спросом.
• Торговые. Недвижимость этого типа в последние годы используется в сфере развлечений. Используется для обустройства торгово-развлекательных центров. Тем не менее, торговая отрасль предъявляет к коммерческим объектам недвижимости высокие требования содержания.

Если начинающий предприниматель решил заняться сдачей в аренду собственной недвижимости, в первую очередь необходимо качественно подготовить помещение к эксплуатации арендаторами. При необходимости следует сделать ремонт, соответствующий современным стандартам, подключить необходимые коммуникации, и многое другое.

Как заработать на коммерческой недвижимости?

Открывая фирму по сдаче помещений в аренду, следует приобрести или арендовать офис, в котором будут работать, и принимать клиентов сотрудники. Офисное помещение должно быть оснащено нужным количеством мест для рабочих кадров. Обязательно наличие хорошего оборудования и постоянного доступа к интернету.

Создание официального сайта компании (с уникальным доменом) и сообществ в социальных сетях со всей необходимой информацией об агентстве и сведениях, интересных потенциальным клиентам, – обязательные условия по привлечению аудитории. Расположенность офиса агентства недвижимости влияет на выбор арендаторов. Так, чем ближе он находится к центру города, тем больше вероятность успешному развитию бизнеса.

Если правильно зарекомендовать агентство недвижимости на рынке, то его прибыльность, без сомнения, будет высокой. Средний ежемесячный доход профессионального риелтора составляет до 250 000 руб. Прибыль компании, соответственно, в разы больше. Для достижения такого результата следует уделить много времени и сил поиску квалифицированных кадров и пиар кампании.

Гордон о том, как правильно вести бизнес с недвижимостью

Продвижение фирмы и расширение целевой аудитории – один из главных этапов развития бизнеса. Сделать это можно при помощи качественной рекламы в интернете.

Внимание! Методы раскрутки будут зависеть от специфики самой недвижимости. Арендаторы недвижимости увидят рекламный блок на тематических сайтах, форумах, социальных сетях, ленте Яндекс.Дзен и каналах в YouTube.

Что выгоднее сдавать: квартиру или помещение для торговых точек и офисов?

Срок сдачи коммерческой недвижимости – от 2 до 20 лет. Это даёт инвестору стимул, что доход будет постоянным и стабильным на протяжении всего срока. Так, стандартный договор аренды торгового помещения заключается на 15 лет. Ежемесячная плата поступает на счёт вне зависимости от финансового состояния торговой точки.

Ситуация с арендой квартиры несколько иная. Дело в том, что жилые помещения сдаются на незначительные сроки. Владелец данной недвижимости может лишиться прибыли, если съёмщик перестанет своевременно производить оплату.

По данным CBRE и Global Property Guide, коммерческая недвижимость приносит в 1,5-3 раза рентного дохода, нежели жилая. Например, в Болгарии торговые и офисные помещения приносят более чем в 2 раза больше дохода, чем квартиры и частные дома. Аналогичная ситуация наблюдается в Венгрии, Чехии, Италии, Испании, Финляндии, Австрии, Германии, Великобритании, Франции, Соединённых Штатах и России.

Подробнее о средних арендных ставках на коммерческую недвижимость читайте здесь.

Как оформить дело?

Такой шаг, как оформление бизнеса по сдаче в аренду (Федеральная налоговая служба) – пожалуй, самый важный. Точные решения по организационной форме зависят от самого направления бизнеса. Иными словами, если гражданин сдаёт в аренду нежилое помещение, он обязан выплачивать подоходный налог.

Рекомендуется оформить статус ИП (индивидуальный предприниматель), благодаря которому лицо получит право вести деятельность на совершенно законных основаниях. В связи с тем, что прибыль со сдачи коммерческой недвижимости будет невелик, по закону гражданин имеет право оформить упрощённую форму налогообложения. Она предусматривает выплату налогов в размере 6% от общего дохода.

Для оформления бизнеса по сдаче в аренду коммерческой недвижимости требуются следующие документы:

• Копия паспорта учредителя.
• ИНН (индивидуальный номер налогоплательщика) учредителя.
• Внесение уставного капитала от 10 000 руб. При подаче соответствующего заявления на оформление ИП предоставляется банковская выписка, где необходимо открыть счёт.
• Формирование устава компании. Согласно этой документации будет осуществляться распределение частей между собственниками (в том случае, если их несколько), официальное наименование фирмы, её юридический адрес.
• Протокол собрания учредителя (в том случае, если их несколько).
• Решение об оформлении ООО (общества с ограниченными возможностями).

Срок оформления ИП составляет от 3-х до 5-и рабочих дней. На оформление и регистрацию статуса ООО потребуется не более 14-ти дней с момента подачи заявления.

Делим арендную площадь на части

Не все клиенты готовы арендовать офисное помещение: большинству нужна определённая его часть. Так, например, в гостиничном холле может быть размещён бар-ресторан или игровой клуб. При этом, оба заведения принадлежат разным лицам.

Чтобы сдавать коммерческую недвижимость нескольким арендаторам, требуется разделить помещение. Разделение – прекращение существования единого объекта и его разделение на несколько обособленных объектов, каждый из которых получит уникальный кадастровый номер и отдельные документы на право обладания. Согласно законодательству Российской Федерации, такие объекты становятся заново созданными, вследствие чего, по статье 219 ГК РФ, собственник получает права на их распоряжение только после официальной регистрации.

Статья 219 ГК РФ. Возникновение права собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество

Право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Согласно законодательным нормативам Российской Федерации, разделение недвижимого объекта допустимо при наличии одного из оснований:

• Согласие всех владельцев недвижимости на её раздел и заверение в письменной форме у нотариуса.
• Вмешательство судебных инстанций.

Прежде чем грамотно разделить имеющуюся коммерческую недвижимость на части и сдать их в аренду, правообладатель обязан организовать технический и кадастровый учёт помещения, а также официально зарегистрировать право на управление им. После оформления необходимой части объекта на себя и регистрации договора в Росреестре, он сможет передать её в аренду.

Для разделения имеющейся коммерческой недвижимости на части, собственникам потребуются следующие документы:

• Заявление в суд.
• Заявление в БТИ.
• Кадастровые выписки.
• Документы, подтверждающие права собственности (кадастровый паспорт).
• Заявление в ФУГРЦ.
• Чек об оплате за регистрацию.

Приобрести кадастровые документы собственник сможет после того, как обратится в уполномоченные органы и установит объект на кадастровый учёт. С 2012 года для установки помещения на кадастровый учёт, потребуется подробная схема-план здания, составить которую сможет высококвалифицированный инженер.

Стоит отметить, что при разделении коммерческой недвижимости должны быть предоставлены несколько технических планов. , в данном районе ему не будет больших конкурентов и будет иметься постоянный спрос, то аренда может приносить тысячи рублей за квадратный метр в месяц – стоит только представить сколько можно получить за все сооружение, ведь габариты многих супермаркетов поражают воображение своим гигантизмом.

Офисные помещения

В крупных населенных пунктах не меньшим спросом пользуется аренда офисов. Конечно, она приносит не столь большую прибыль, как огромный торговый центр с солидным метражом, но тем не менее это также весьма доходно и превышает прибыль при инвестиции в жилую недвижимость. Нужно учитывать то, что хорошую прибыль с офисного помещения можно получить только в том случае, если она расположена в центре города или в выгодном местоположении — покупка офиса на окраине вряд ли станет удачной инвестицией.

Индустриальные объекты

Промышленные сооружения интересуют инвесторов не так часто, как другие разновидности коммерческих объектов, и зачастую, требуют значительных денежных вливаний, но есть отдельные типы сооружений, которые пользуются спросом как у желающих вложить деньги, так и у потребителей. К таким постройкам относятся складские помещения, которые и по стоимости не опустошают карман, и нужны всем – начиная от интернет-магазинов и заканчивая крупными производственными предприятиями. Поэтому реализовать склады в аренду не составит труда, ведь спрос на них постоянный.

Кафе, рестораны

Коммерческие объекты, которые занимаются обслуживанием людей нужны всегда, причем актуальность их не теряется ни в центре города, ни на его окраине. Кафе, рестораны, отели, салоны красоты и развлекательные центры нужны всюду, ведь там, где есть представители рода людского, всегда будут нужны подобные услуги.

Если вы хотите вложить деньги в коммерческую недвижимость в определенном районе, но не знаете какой ее тип избрать, то сфера обслуживания как раз для вас. Независимо от того, какого размера, оформления, планировки и метража площадка, вы всегда сможете сдать ее в аренду, если она находится в значимой части города.

Способы заработка на коммерческой недвижимости

Необязательно покупать готовый коммерческий объект — вы можете купить его на любой стадии строительства или же соорудить самостоятельно, ведь способов заработка с таким инвестиционным инструментом существует сразу несколько. Что выгоднее, купить коммерческую недвижимость или построить самому, я расскажу далее в статье.

Покупка готовой и благоустройство

В центре города коммерческие помещения не должны пустовать. Даже если они пришли в упадок или выглядят не совсем презентабельно, то можно их выкупить отремонтировать, оборудовать и продать или сдать в аренду с хорошей выгодой. Ведь коммерческая недвижимость от застройщика будет стоить в разы дороже, чем сооружение, которое видало виды.

Как я уже отметила выше, в центре города каждый квадратный метр земли может быть использован и принесет прибыль своему владельцу. Например, если возле только открывшегося гипермаркета пустует территория или стоит заброшенное здание, то мудрый инвестор сразу оценит данный объект, как потенциально выгодный. Открывшийся крупный супермаркет привлечет большое количество потребителей в этот район, а значит все близлежащие коммерческие объекты также выгодно располагать в этой местности.

Строительство новой недвижимости

Преимущество строительства с нуля в том, что инвестор может сам выбрать где, как и для чего будет построена коммерческая недвижимость. Если вы избираете этот способ заработка на подобных объектах, то сами сможете выбрать наиболее выгодный район, расположение, спланировать особенности постройки и ее оформления.

Дело в том, что, проанализировав особенности того или иного района, вы можете заранее, по имеющейся инфраструктуре, определить какие коммерческие объекты будут актуальны через год или несколько лет, а значит новое сооружение будет пользоваться спросом и принесет отличную прибыль.

Инвестирование в готовое помещение

Вложить средства в уже готовый арендный бизнес – наиболее простой вариант, но он также имеет некоторые нюансы. К примеру, вы должны не просто купить уже готовое здание под магазин или кафе, но и оценить почему его продают – не по той ли причине, что данный объект расположен в невыгодном месте и попросту не приносит дохода своим владельцам?

Как инвестировать в бизнес читайте в отдельной статье блога. Кроме того, что выкупить готовое сооружение и сразу же выручить с него деньги, продав или сдав в аренду, инвестор может выручить из него максимум и, не только инвестировать в недвижимость, но и в бизнес. Конечно, для этого необходимо иметь определенные знания и умения, а также объективно оценивать, сможет ли данное предприятие в будущем развиваться и приносить прибыль.

Коммерческая недвижимость является весьма выгодным инвестиционным инструментом, обгоняя по прибыльности даже жилую недвижимость, которая нынче пользуется таким спросом. Тем не менее, чтобы вложить средства в такой объект, необходимо иметь определенный опыт в инвестициях и уметь анализировать и прогнозировать, сколько конкретный объект недвижимости при имеющихся условиях сможет принести профит. Если вы хорошо владеете конъюнктурой рынка, то вполне сможете стать успешным инвестором в этой сфере и зарабатывать очень крупные суммы.

Источник: www.gq-blog.com

Инвестиции в коммерческую недвижимость 2022: как выгодно вложить деньги и не ошибиться

В кризисное время открыто больше вариантов для инвестиций, да и сами вложения в недвижимость — востребованная в любые времена ниша. Но прежде, чем с головой бросаться в инвестирование в коммерческую недвижимость, важно определить цели. Для начинающих инвесторов очень рисково делать подобные вложения, если первоочередная цель — получение большой доходности.

Если же задача заключена в создании долгосрочного сбалансированного портфеля, вложения в фонды недвижимости будут выгодны. Даже если у вас нет никакого опыта в инвестициях. Покупать коммерческую недвижимость в 2022 году, с учетом превышения доходности фондов над базовым уровнем доходности вкладов (согласно данным ЦБ), очень продуктивно. Но, как и в любом финансовом деле, здесь следует учитывать свои нюансы, о которых мы и поговорим в статье.

О коммерческой недвижимости

При грамотном составлении стратегии инвестиционной деятельности, покупка помещения для коммерции окажется значительно прибыльной, в сравнении с жилой недвижимостью. Доходность таких инвестиций можно оценить наглядно — до 13% годовых против 4-6% при вложении в квартиры. Откуда такая большая разница? Коммерческой недвижимостью может быть крупный объект, гостиница или офисный центр, где прибыль измеряется миллиардами. Плюс процент частных предпринимателей, занимающихся инвестированием в коммерцию, ниже — как минимум, потому, что рынок жилых объектов им более понятен.

Чтобы начать зарабатывать за счет вложений в коммерческую недвижимость, выберите один из существующих способов:

• Покупка для дальнейшей сдачи в аренду или продажи объекта.
• Покупка готового арендного бизнеса (ГАБ).
• Вклад в закрытые ПИФы.

Каждый из них обладает своей спецификой, поэтому выбор нужно делать в зависимости от своих возможностей и соответствии условиям способа инвестирования.

Покупка объекта недвижимости для продажи или сдачи в аренду

Приобретение площади под коммерческую деятельность была и остается основой для формирования стабильного инвестиционного пакета. Владелец получает регулярный пассивный доход со сдачи помещения в аренду. Запланировав купить объект для инвестирования, соотнесите его с подклассами активов — всего их два:

• по размерам (небольшие, средние, большие);
• по назначению (торговля, офис, складское помещение, общепит и пр.).

С учетом этих факторов будет складываться и цена аренды. Последние годы существенно воздействует на поступления с аренды такой фактор, как внешние влияния. В основной период действующих в России ограничений (весна-осень 2020 года), по оценке экспертов, арендодатели потеряли до 20-40% общей прибыли со сдаваемых объектов.

При этом крупные объекты оказались под большим ударом, нежели малые. Но уже к началу 2021 года арендные поступления нормализовались, а где-то даже выросли. Меньшие по площади помещения менее зависимы от внешних влияний, но и потенциал развития у них сильно отстает от крупных объектов. Для инвесторов будет важен еще один момент — падение стоимости коммерции в кризисные периоды. В это время их выгодно будет купить, чтобы перепродать при возобновлении спроса.

Приобретение офисной недвижимости

Если говорить о спросе на коммерческую недвижимость, то все так же остается актуальной площадь под офисы. Нынешняя ситуация в крупных городах выглядит выигрышной для инвесторов. Новых крупных объектов строят не так много, предложений тоже становится меньше, при этом количество желающих получить хорошую офисную площадь лишь растет. Особенно, если арендодателем предложена недвижимость в центре города.

Инвестировать в коммерческую недвижимость офисного сегмента — выбор, который сегодня щедро окупается. Даже если приобретаются небольшие блоки площадью 80-100 кв.м, арендаторы найдутся еще на этапе строительства БЦ. Чтобы получить максимальную выгоду от такого вложения, заранее составьте финансовый план и проанализируйте все риски. Учитывайте все планируемые затраты — на эксплуатацию помещения, коммунальные услуги и т.д. Для оценки потенциальной доходности будут не менее важны:

• класс бизнес-центра, в котором расположены офисные помещения;
• расположение (лучше всего, если здание находится в деловом центре);
• хорошая транспортная развязка;
• продуманная инфраструктура — присутствие на территории объекта парковочной зоны, кафе или ресторанов;
• потребности и спрос целевой аудитории;
• конкурентоспособность объекта, объем аналогичных предложений на рынке коммерческой недвижимости.

Торговые помещения на улице или стрит-ритейл

Стрит-ритейл — следующий по популярности способ инвестирования в коммерческую недвижимость. Последние годы торговые помещения несколько растеряли привлекательность для инвесторов. Это связано с введением государственных программ, таких как “Моя улица”. Успех стрит-ритейла зависит от выбранной локации, поэтому сокращение парковочных мест в рамках этой программы повлияло на престижность зон для торговых помещений.

При инвестировании в помещения для уличной торговли учитывайте все нюансы. Так, любые малейшие изменения предстоит согласовывать с властями, если здание имеет статус объекта культурного наследия. Следует выполнить все требования будущих арендаторов — оборудовать зоны погрузки и разгрузки товара, оснастить зал достаточными электрическими мощностями для работы оборудования.

Если торговое помещение находится на первом этаже жилого здания, могут появиться дополнительные ограничения. Например, в домах премиум-класса запрещено размещение вывесок, выполненных не по согласованию и не в едином стиле с самим зданием. При сдаче в аренду помещения под ресторан или кафе, потребуется позаботиться о достаточном уровне шумоизоляции. И помните, что чем ближе вход в торговое помещение к дороге и остановке общественного транспорта, тем выше можно устанавливать цену на аренду.

Готовый арендный бизнес (ГАБ)

ГАБ (готовый арендный бизнес) означает приобретение ликвидных объектов по договору аренды и стабильным финансовым потоком. Этот тип инвестирования приносит немало дохода — например, средняя ставка капитализации офисного сегмента доходит до 10%. Сравнительно с классической ставкой по депозитам, которая едва достигала 6-7%. Если говорить о торговых помещениях, то приобретение ГАБов здесь и вовсе составляет около 95%. Рассмотрим преимущества и минусы готового арендного бизнеса в обоих популярных направлениях.

1. Офисная недвижимость. Крупные девелоперы заняты продажей именно готового арендного бизнеса. Процесс его подготовки включает инвестирование в помещения под офисы, передача их арендаторам с заключением долгосрочного договора и последующая продажа инвесторам. Основной нюанс кроется в договорах, где прописанная ставка включает в себя индексацию. Уже через 8-9 лет проданный ГАБ принесет чистую прибыль, но инвесторам важно учитывать то, что ставка далеко не всегда индексируется. Спрос и предложение на рынке коммерческой недвижимости постоянно меняются, стоит помнить и о внешних факторах. Они могут вовсе превратить рынок арендодателя в рынок арендатора, а значит, придется прибегнуть к оптимизации условий аренды, что сказывается на доходе для инвестора. Но, как в любом деле, чем меньше риски, тем меньше прибыль. Поэтому стоит сразу решить для себя — планируете ли вы увеличить риски и реальные сроки окупаемости для большей прибыли, или же не рисковать, но и снизить потенциал доходности.
2. Стрит-ритейл. Приобретать пустое торговое помещение для инвестора — сомнительное решение. Поэтому покупка ГАБов более актуальна, ей занимается большая часть крупных компаний на рынке. Вкладывать в коммерческую недвижимость с действующими договорами аренды — значит иметь возможность гарантированно прогнозировать окупаемость вложений. Прибыльность готового бизнеса в стрит-ритейле — от 5% до 15%. Если объект был приобретен в деловом центре города, то доход может быть ниже из-за высокой стоимости помещения. Но и риски остаться без арендаторов близки к нулю. Масштаб объекта тоже имеет значение, учитывая, что крупным стрит-ритейлом управлять в разы сложнее. К недостаткам также можно отнести риски при покупке и сложности в структурировании сделки.

Вклады в закрытые паевые инвестиционные фонды (ПИФы)

Покупка паев — идеальный выход для тех, кто хочет инвестировать в коммерческую недвижимость, но при этом хочет избежать ненужных рисков. Вклады в закрытые паевые инвестиционные фонды характеризуют стабильная прибыль, низкий порог вхождения и возможность делать вложения в крупные объекты (ТЦ, БЦ, МФК и пр.). Условием является покупка паев, специальных долей имущества ПИФа — от самого инвестора требуется только выбрать актив и заниматься управлением объекта после покупки. При этом экономится немало средств, т.к. не требуется уплата налогов и всех расходов на эксплуатацию помещения.

Приобрести пай в ПИФе может практически любой инвестор — сумма вложений здесь начинается от 1 миллиона руб. А доходность с такого вложения достигает 12-13% годовых. Конечно, некоторые риски присутствуют и в этом случае, но зависят они в основном от самого управляющего капиталом и его знания рынка недвижимости. Важно учитывать такие моменты, как экономическая ситуация на рынке, сезонность, наличие кризисных моментов, курс валют и т.д.

Выводы: Как же заработать на коммерческой недвижимости?

Покупка недвижимости в обозримом будущем останется перспективной нишей для инвесторов. Решив все первоначальные вопросы, такие как “где брать деньги” и “стоит ли оформлять кредит”, определите главное — выбор ликвидного объекта для инвестирования. Многие сразу предпочитают браться за то, что сперва кажется выгодным, а именно — элитную недвижимость.

Но, как показывает опыт инвесторов, жилье элит-класса относится к низколиквидным объектам, вложения в которые окупаются все хуже. Другое дело, инвестировать в апарт-отели — такой тип жилья способен принести максимальную прибыль при посуточной сдаче в аренду. Вот почему покупать коммерческую недвижимость сегодня намного перспективнее.

Но как же достичь максимума с инвестиций? Предлагаем несложный алгоритм действий:

1. Оцените финансовые возможности. Если в планах — инвестирование в крупный объект, для этих целей можно взять кредит.
2. Обозначьте свою цель — планируете ли вы сдавать помещение в аренду, продать его или хотите приобрести уже готовый арендный бизнес. На этой основе выстроится вся финансовая модель.
3. Оцените риски и ожидания по доходности.
4. На основе всей проанализированной информации подберите объект. Оценивать нужно не только помещения, но также инфраструктуру и локацию в целом.
5. Структурируйте сделку.
6. Начните управление объектом. Если времени на это не хватает, обратитесь к управляющей компании.
7. Следите за изменениями на рынке недвижимости, меняйте концепцию с их учетом.
8. Получайте доход с инвестиций.

Снизить риски также может механизм диверсификации. Он заключается в распределении активов в вашей инвестиционном портфеле. В один фонд объединяются разные объекты, в отличие от традиционного “один фонд — один объект”. Это снижает риски вложений, а также улучшает ежемесячные результаты.

Подводя итог, главное для любого инвестора — даже не наличие средств и доходного предмета для инвестирования, а терпение. Спешка в этом деле никогда не приводит к приятному результату. Помните, что успех сделки не всегда зависит исключительно от ликвидности объекта. Мы рассмотрели не один фактор того, что непосредственно влияет на доходность, цель же инвестора — грамотно это реализовать на деле. Если используется грамотная стратегия инвестирования, результаты вас порадуют, даже если окупится такая сделка нескоро!

Источник: darstroy-yug.ru