Как зарабатывать на недвижимости в дубае

Рынок недвижимости Дубая в 2022 году бьет все рекорды: во втором квартале было зарегистрировано 22 482 сделки по продаже общей стоимостью $15,8 млрд, по данным dxbinteract.com. Это на 45,2% больше, чем за аналогичный период 2021 года.

846 просмотров

По прогнозам экспертов, тенденция к росту сохранится. Интерес инвесторов к Дубаю также увеличивается. Его еще подогревают и:

• отсутствие налогов на недвижимость и доходы;
• возможность получить резидентскую визу сроком до 10 лет;
• стабильный пассивный доход в валюте.

В этой статье мы расскажем о способах увеличения своего капитала с помощью вложений в недвижимость Дубая и подарим инвестиционный расчет.

Доход от продажи недвижимости в Дубае может составлять до 50% годовых

Наша команда рекомендует вкладывать средства в недвижимость на этапе pre-launch или off-plan, то есть, на самом старте продаж и на стадии строительства. Так вы сможете заработать на росте стоимости. Обычно, к моменту ввода жилья в эксплуатацию, оно вырастает в цене в 2 раза относительно вложений.

Как заработать на недвижимости в Дубае! Стоит ли инвестировать?!

Таким образом, если вы купите объект за $300 000 на этапе, когда еще даже нет котлована, то через 4 года при получении ключей он будет стоить $600 000. Получается, что ваша доходность в таком случае на 50% годовых выше, чем при покупке вторичного жилья.

Кроме того, застройщики дают возможность оплачивать строящуюся недвижимость частями, по беспроцентной рассрочке. Существует множество схем внесения платежей: 10/90, 20/80, 30/70, 40/60, 50/50, 60/40. Это зависит от того, у какого девелопера вы решите купить жилье.

После того, как вы внесете 30% от стоимости, можно будет продать объект. Через 2 года недвижимость за $300 000 будет стоить в полтора раза дороже — $450 000. Получается, что оплатите вы $90 000, а заработаете $150 000. Чистая прибыль составит $60 000.

Если же вы решите оставить недвижимость себе и не продавать ее, то есть два варианта ее использования для:

• личного проживания;
• сдачи в аренду и получения пассивного дохода.

Второй случай разберем более подробно.

Сдача недвижимости в аренду приносит собственнику 7–15% в год

Без лицензии сдавать недвижимость в Дубае вы можете на длительный срок от одного года. Это прописано в законе №26 от 2007 года. В ином случае вам придется получить лицензию, которая стоит примерно $600 и выдается на год.

Все контракты по аренде должны быть зарегистрированы в специальной системе Ejari. Это можно сделать через интернет, достаточно лишь ввести минимальные сведения о договоре:

• информацию об объекте недвижимости;
• сведения об арендодателе и арендаторе;
• условия.

Контракт защищает обе стороны: съемщик жилья не может расторгнуть договор и съехать, пока не закончился его срок действия, без штрафа. Вы, в свою очередь, тоже не можете его выселить.

Мы рекомендуем заключить договор с управляющей компанией, которая возьмет на себя поиск арендаторов, контроль сохранности и обеспечение чистоты недвижимости. При долгосрочной аренде комиссия в размере 5% взимается только с арендатора, для собственника услуги бесплатны. В случае краткосрочной аренды УК удерживают до 20% от средств, которые поступают от съемщика.

В среднем долгосрочная аренда приносит 7–10% годовых от стоимости объекта на сегодняшний день и зависит от:

• категории недвижимости;
• стоимости ее обслуживания;
• расположения и близости к морю;
• спроса и заполняемости;
• наличия аналогичных предложений на рынке.

Давайте посчитаем, на какой доход вы можете рассчитывать, исходя из вышенаписанного. Если вы купили жилье за $300 000, на момент введения в эксплуатацию оно будет стоить $600 000, то ваш доход будет составлять примерно $42 000–$60 000 в год. Получается, вы сможете окупить вложения за 7–9 лет.

Расчет суммарного дохода от сдачи недвижимости в долгосрочную аренду в Дубае за 8 лет.

Краткосрочная аренда выгоднее для инвестора. Она приносит до 15% годовых. Таким образом, вы можете пассивно зарабатывать до $90 000 ежегодно и окупить свои вложения еще быстрее.

Дубай — надежное место для инвестиций в недвижимость

ОАЭ — одна из самых политически и экономически стабильных стран. За последнее время наблюдается значительный скачок в экономике страны за счет развития туризма, недвижимости, IT и международной торговли.

Курс дирхама к доллару остается стабильным на протяжении 20 лет.

График изменения курса 1 дирхама ОАЭ к доллару США за последние 20 лет по данным сайта pokur.su.

Законодательство Дубая ориентировано на иностранных инвесторов: отсутствие налогов, возможность купить недвижимость удаленно, вести международный бизнес.

Здесь самый низкий уровень преступности в мире. А жизни — высокий: медицина, рестораны, развлекательные заведения, доступные автомобили и ровные дороги, развитый и чистый общественный транспорт и т.д. Например, средняя продолжительность жизни в ОАЭ составляет 76,5 лет, в то время как в России — 70,06.

Количество желающих посетить Дубай растет ежегодно. В 2021 году аэропорт Дубая был признан самым загруженным в мире, по данным ТАСС. Через него прошли 29,1 млн человек.

Арендные ставки в Дубае также одни из самых высоких в мире. По данным Интерфакс-туризм, в первом квартале 2022 года средняя стоимость забронированного жилья составляла $176 в сутки. При этом за этот период в Дубай прилетело втрое больше туристов, чем годом ранее, а средний уровень заполняемости отелей был равен 82%.

Все эти моменты делают инвестиции в недвижимость Дубая выгодными и безопасными. Главное — правильно выбрать объект. В арсенале нашего агентства недвижимости Top Address только предложения, которые будут приносить доход выше среднего.

Переходите на наш сайт, чтобы приобрести жилье напрямую от застройщика без комиссии или оформить беспроцентную рассрочку.

Источник: vc.ru

Как заработать на недвижимости Дубая в 2021 году

Объединенные Арабские Эмираты – одно из самых экономически и политически стабильных государств мира. Грамотное управление в купе диверсификацией экономики вывели ОАЭ на принципиально новый уровень жизни. В этом экономическом чуде Дубай занимает ключевое место. Этот технологичный и ультрасовременный мегаполис по праву находится на 10 месте в списке самых развитых городов мира. О том, какие возможности для заработка открывает Дубай, расскажем далее.

Реально ли заработать на недвижимости Дубая

Сектор недвижимости Дубая – основное направление развития, поэтому он чрезвычайно разнообразен и многогранен. Иностранные инвесторы, стремящиеся заработать на рынке недвижимости Дубая, поощряются со стороны государства лояльными условиями для заключения сделок, низкими ставками для получения ипотеки в местных банках, широким ассортиментом качественных объектов на первичном и вторичном рынке, и рядом других привлекательных предложений.

На фоне общего спада на рынке всего Ближнего Востока (около 19%), Дубай показывает превосходные показатели спроса на недвижимость. Даже в условиях пандемии, в 2020 году рынок здесь показывал устойчивый рост. Во многом это заслуга правильной стратегии, которую оперативно внедрило правительство. В числе мер, направленных на стимуляцию рынка были внедрены ноWowведения, упрощающие процедуру заключения сделок купли-продажи. К ним относятся:

• Возможность заключать сделки о покупке жилья онлайн;
• Возможность получить долгосрочную визу при инвестиции в недвижимость;
• Получение бизнес-лицензии на 3 года с правом дальнейшего продления.

И это далеко не все положительные изменения. Каждый год все больше инвесторов инвестируют в недвижимость Дубая – и это прямое доказательство ее перспективности.

Рентный бизнес в Дубае

Рынок аренды в Дубае развит достаточно хорошо, при этом доход от рентного бизнеса здесь в несколько раз выше, по сравнению с другими развитыми странами. Данный факт еще более подогревает инвестиционный интерес к местным объектам.

Отношения между арендодателем и арендатором регулирует закон №26 /2007 года и специальное дополнение. Согласно этому закону недвижимость в Дубае может сдаваться на срок не менее 1 года. В противном случае это будет краткосрочная аренда, для ведения которой собственнику необходимо получить лицензию на деятельность гостиничных апартаментов и управлять объектом самостоятельно, либо же обратиться к услугам управляющей компании, которая будет сдавать жилье под своим именем.

Рентный доход в Дубае

Сдавая в аренду недвижимость в Дубае собственник может рассчитывать на доход 5%-13%. Такой разброс связан с различиями в категориях недвижимости, особенностями расположения, условиями обслуживания и типом аренды. Процент за сдачу квартиры в краткосрочную аренду обычно на порядок выше сдачи аналогичного объекта в долгосрочной перспективе. В чем разница?

Аренда квартир

Долгосрочная аренда

Популярный вид вложения средств и дальнейшего получения пассивного заработка. Для того, чтобы начать сдавать жилье на длительный срок собственнику необходимо предоставить копию паспорта и право собственности на недвижимость. Контракт длительной аренды заключается минимум на год, и расторгнуть его без финансовых потерь со стороны съемщика и собственника невозможно. Доход от подобного типа аренды обходится в 4-6% годовых.

Краткосрочная аренда

Это вариант позволяет собственнику зарабатывать до 11-13% годовых. Краткосрочная аренда является самым привлекательным вариантом в плане получения пассивного дохода и быстрой окупаемости. Связано это с высоким спросом на жилье в курортный сезон в Дубае, когда стоимость аренды поднимается соразмерно спросу.

Перепродажа квартир в Дубае

Согласно последним данным продажи недвижимости в Дубае достигли своего пика – 4643 сделки за март 2021 года на общую сумму $2,9 млрд. Этот показатель стал рекордным за последние 6 лет. И это не предел!

Пока иностранные покупатели активно вкладываются в свое будущее, а продажи набирают темп, инвесторы извлекают максимум выгоды. Сейчас наиболее подходящий момент для выгодных сделок на перепродаже недвижимости.

Чтобы оптимизировать время на поиски подходящего объекта для перепродажи, важно учитывать актуальный спрос. Сейчас фокус внимания сосредоточен на готовом жилье – 63% (2930 сделок), по сравнению с жильем на этапе строительства – 37% (1713 сделок). Также важно учитывать район. Большим интересом пользуются таунхаусы и виллы в Mohammed bin Rashid City, Dubai Marina, Palm Jumeirah и Jumeirah Village — 11,5%, 9,3%, 7,2% и 8% соответственно.

Аренда нежилого помещения

Сдача нежилого помещения в аренду начинается с поиска арендатора – самостоятельно или при помощи агентства. С найденным арендатором подписывают договор, в котором четко прописаны все важные пункты, включая:

• Арендную стоимость;
• Условия аренды помещения и оплаты;
• Срок действия аренды;
• Условия продления аренды;
• Дополнительные расходы в период эксплуатации недвижимости и их распределение между участниками сделки;
• Ответственность за нарушение условий арендного договора.

Такой способ получения дохода стабилен и надежен. Обычно договор подписывается сроком на 10-15 лет, в течение которого собственник получает 6-10% годовых, а арендаторы не могут съехать раньше положенного времени без уплаты внушительного штрафа.

Инвестиции в недвижимость в Дубае, ОАЭ

Собственная Недвижимость в Дубае открывает массу перспектив стабильного дохода перед собственником. Узнайте, как инвестировать в недвижимость Дубая грамотно сегодня, чтобы обеспечить свое счастливое будущее уже завтра с Emirates.Estate!

Источник: emirates.estate

Гайд по аренде в Дубае для инвесторов: типы объектов, доходность недвижимости и управление ей в 2023 году

Многие наши клиенты покупают недвижимость в Дубае, чтобы сдавать её в аренду и получать доход. Пользуются большим спросом как туристические объекты под краткосрочную аренду в Дубае, так и объекты для более длительного проживания. Ежегодно в Дубай приезжают миллионы туристов: в первой половине 2022 года город посетили более 7 миллионов гостей. А выгодные условия для работы и ведения бизнеса привлекают экспатов, которые задерживаются в Дубае на годы.

В этой статье мы рассмотрим, выгодна ли недвижимость в Дубае с точки зрения собственника, а также расскажем про разные типы арендных объектов и способы управления недвижимостью в Дубае.

Виды арендных объектов в Дубае и их средняя доходность

1. Отельные юниты

Отельные юниты — популярный вариант для инвестиций в недвижимость Дубая у иностранцев, потому что их управлением занимается сам отель, снимая с собственника заботы по размещению жильцов и содержанию недвижимости. К тому же собственник юнита обычно имеет право 15–30 дней в год бесплатно отдыхать в том отеле, где он приобрёл номер.

При выборе отельных юнитов стоит в первую очередь обратить внимание на локацию. Весомым плюсом станет наличие собственного пляжа или же расположение рядом с достопримечательностями: недалеко от моллов или с видом на башню Бурдж-Халифа. Если отель уже сдан в эксплуатацию, то стоит посмотреть отзывы на сайтах-агрегаторах отелей, например, на Booking.

Порог входа для инвестирования в отельные юниты в районах Даунтаун и Бизнес Бэй — от 500 тысяч долларов. Отели на острове Палм-Джумейра дороже: там при покупке отельного юнита стоит ориентироваться на цену от 700 тысяч долларов.

В некоторых отелях есть возможность приобрести лишь часть юнита — ¼ или ½, что значительно снижает порог входа для инвесторов с небольшим бюджетом. Также в случае с отельными юнитами многие застройщики дают гарантию обратного выкупа.

Мы предлагаем отельные юниты в Даунтауне, Бизнес Бэй, на острове Палм-Джумейра и на новом архипелаге The World Islands от известных застройщиков Дубая.

Написать менеджеру

2. Сервисные апартаменты

Целевые арендаторы сервисных апартаментов — это сотрудники компаний, которые приезжают в Дубай по работе и которым работодатель оплачивает проживание. Также к аудитории сервисных апартаментов относятся предприниматели-иностранцы, которые не хотели бы тратить время на подбор и обстановку квартиры, но зато могут позволить себе жить в апарт-отеле.

Такие арендаторы обычно снимают апартаменты на срок от нескольких месяцев до года.

Сервисные апартаменты особенно востребованы в районах Бизнес Бэй, Дубай Марина или же рядом с фризонами — например, недалеко от Dubai Internet City или Knowledge Park.

Апартаменты в Бизнес Бэй и в Дубай Марина можно приобрести от 500 тысяч долларов за юнит.

Квартиры в Бизнес Бэй 58 объявлений на Tranio

Всего 1200 квартир

Построено в 2021 Всего 600 квартир

Срок сдачи: 2024.IV Всего 80 квартир

3. Арендные квартиры в долгосрочную аренду

Сдача квартиры в Дубае в долгосрочную аренду — самый понятный и популярный тип арендного бизнеса. Более 80% населения Дубая — приезжие из других стран, и многие из них предпочитают именно снимать квартиру, а не покупать.

Обычно квартиры в Дубае сдаются застройщиком с отделкой, встроенной кухней и сантехникой. Внутри жилых комплексов зачастую есть бассейн, спортзал и общие зоны для отдыха (гостиные, комнаты с настольными играми, библиотеки), а иногда — и коворкинги с переговорными.

Популярный вариант для съёма квартиры в Дубае — студия или квартира с одной спальней для одиночек, работающих в бизнес-кварталах. Для таких арендаторов будет важно расположение и удобная транспортная развязка, предпочтительные районы для них — Даунтаун, Дубай Марина, Мейдан или Дубай-Крик Харбор.

Квартиры в Даунтаун Дубай 26 объявлений на Tranio

2 спальни 2 ванные комнаты

Срок сдачи: 2025.IV Всего 384 квартиры

Общая площадь 109 м² 2 спальни

Также востребованы квартиры с 2–3 спальнями для семей с детьми. Они чаще выбирают более доступные по цене районы Damac Hills и Jumeirah Village Circle, которые находятся на расстоянии получаса от бизнес-районов. При покупке такого типа арендных квартир обращайте внимание на наличие детских садов и школ в районе, на доступность парков и детских площадок, а также на уровень шума от ведущихся поблизости строек.

Квартиры в DAMAC Hills 18 объявлений на Tranio

Срок сдачи: 2024.IV Всего 377 квартир

Построено в 2018 Всего 34 квартиры

Построено в 2021 Всего 1881 квартира

Порог входа в инвестиции в арендные квартиры в Дубае — от 150 тысяч долларов за однушку в Damac Hills, от 250 тысяч долларов — в более центральных районах.

4. Арендные виллы в долгосрочную аренду

Аренда виллы в Дубае — тоже популярный вариант у арендаторов недвижимости. В долгосрочную аренду их чаще арендуют семьи с детьми, с достатком средним и выше среднего.

В Дубае часто строят жилые комплексы или закрытые резиденции, где находится сразу несколько вилл. Они стоят на общей территории, иногда огороженной, с общим парком, спортивными площадками и другой инфраструктурой.

Виллы в Дубае 31 объявление на Tranio

2 спальни 2 ванные комнаты

Общая площадь 2 136 м² Площадь земли: 1 393 м²

Общая площадь 1 372 м² 6 спален

Но есть в Дубае и отдельно стоящие виллы. В таких виллах обычно 3–7 спален, чаще всего их выбирают большие семьи. В этом случае при вилле есть территория, которую собственник не делит с соседями.

Иногда иностранные инвесторы хотят купить виллу непременно на берегу залива, но на самом деле в Дубае это редкость. Чаще всего виллы, даже самые элитные, расположены на расстоянии от пляжа. Лучше смотреть на степень озеленения территории, где стоит вилла, и — как и в случае с остальной жилой недвижимостью — на инфраструктуру и транспортную доступность.

Виллы в Дубае у моря 5 объявлений на Tranio

2 спальни 2 ванные комнаты

Общая площадь 2 136 м² Площадь земли: 1 393 м²

Общая площадь 1 245 м² 5 спален

Порог входа у виллы выше, чем у апартаментов: в среднем, цены на виллу с 2–3 спальнями в хорошем районе начинаются от одного миллиона долларов.

Тип

Тип аренды

Цена входа в районах с высоким спросом

Годовая валовая доходность (до налогов и др. расходов)

Краткосрочная и среднесрочная

Как зарабатывать на недвижимости в Дубае

Сдача в аренду отельных юнитов и сервисных апартаментов

Этот тип недвижимости обычно сдаётся через гостиницу или через управляющую компанию, сотрудничающую с отелем. Арендатор в данном случае не может выбрать, какая именно УК будет управлять арендным бизнесом, как и не может заниматься сдачей самостоятельно.

Собственник отеля может предложить инвестору выбрать между гарантированной и негарантированной доходностью. Негарантированная доходность скорее всего будет выше, чем гарантированная, но — по главному принципу рынка — будет сопряжена с большими рисками.

Если вы склоняетесь к гарантированной доходности, то внимательно читайте условия договора и обязательно сравните стоимость вашей потенциальной покупки с ценами за похожие объекты на рынке. Если собственник предлагает очень высокую гарантированную доходность, есть вероятность, что эта доходность уже заложена в стоимость объекта, и в течение действия договора собственник будет выплачивать вам ваши же деньги, а после окончания гарантии доходность упадёт.

Также стоит понимать, что когда отель даёт покупателю гарантированную доходность, он оставляет какую-то часть прибыли себе. К примеру, если чистая доходность — 12%, то отель может оставить 7% себе и 5% гарантированной доходности выплатить клиенту.

У покупки отельных юнитов с гарантированной доходностью есть и другие нюансы:

Когда отель предлагает гарантированную доходность, как правило, он делает это на долгий срок — например, на 10 лет.

При этом в течение этих 10 лет рынок будет расти, тогда как некоторые отели могут захотеть прописать в договоре, что гарантированная доходность, условленная при подписании договора, не будет индексироваться.

Ксения Колесникова локальный менеджер в Дубае

Если покупатель захочет перепродать свой юнит, то ему может быть сложно найти покупателя на объект с договором о гарантированной доходности на такой долгий период. Доходность останется точно такая же, как в изначальном договоре, — на первую сумму, которую заплатил первый покупатель. Следовательно, если первый покупатель будет перепродавать юнит по более высокой цене до окончания гарантии, то у следующего покупателя будет ниже доходность.

Как сдать квартиру в Дубае или виллу

Есть несколько вариантов сдачи жилой недвижимости в Дубае в аренду. Обычно они обсуждаются ещё на этапе выбора инвестиции.

• Через управляющую компанию застройщика. Довольно популярный способ управления недвижимостью в Дубае. Главный плюс УК в том, что она всё делает самостоятельно, а собственник только получает доход. В этом случае нужно проверить подрядчика и внимательно читать договор, потому что он сопряжён с рисками, которые мы описывали выше.

• Через местных риэлторов. Этот вариант даёт теоретическую возможность договориться о лучших условиях по сравнению с теми, что предлагает застройщик. Однако придётся потратить время на поиск риэлтора, которому можно доверять, и высок риск столкнуться с мошенниками.

• Самостоятельно искать арендаторов. Такой путь подойдёт тем собственникам, которые сами живут в Дубае и имеют возможность ездить на показы квартиры, выбирать арендатора и следить за порядком. Или же можно нанять помощника, который будет делать это за отдельную плату.

Сайты для поиска арендаторов в Дубае

• PropertyFinder — крупнейший в ОАЭ маркетплейс недвижимости, основанный предпринимателем из Швейцарии.
• Dubizzle — ещё один популярный в ОАЭ маркетплейс, где также размещают объявления о продаже автомобилей и вакансии.
• Airbnb — всем известный сайт работает и в Дубае тоже. Кстати, Дубай — лидер рейтинга Airbnb по доходности от сдачи в аренду, особенно если жильё находится недалеко от Бурдж-Халифы.

Не стоит исключать и сообщества в соцсетях: можно найти арендатора через группы в Фейсбуке или чаты в Телеграме для экспатов.

В этот сбор входит оплата услуг по уборке в общих зонах комплекса (в лобби, в спортзале, в бассейне), по уходу за придомовой территорией и садом, а также охрана.

Коммунальные услуги в Дубае оплачивает арендатор, как и муниципальный сбор.

Какие объекты подойдут разным инвесторам

Тип

Уровень риска

Доходность

Какому инвестору подходит

средний или высокий (если брать контракт с негарантированной доходностью)

8% при среднем уровне риска и 12% — при высоком

Для тех, у кого есть достаточный капитал для покупки недвижимости в хорошем районе, кто хочет максимальный доход на капитал и понимает риски.

средний или высокий (если брать контракт с негарантированной доходностью)

6% при среднем уровне риска и 8% — при высоком

Для тех, кто также хочет максимальный доход и понимает риски, но обладает меньшим стартовым капиталом.

Арендные квартиры и виллы

средний — если сдавать через застройщика / УК;

высокий — если сдавать самому;

низкий — если купить вторичку сразу с арендаторами.

4–7% в зависимости от уровня риска и типа объекта

1) Для инвесторов, которые покупают недвижимость с планом на возможный переезд в будущем.

2) Для консервативных инвесторов, которые хотят защитить активы, разместив их на некоторое время в недвижке, и получать доход без высокого риска.

Источник: tranio.ru

Как заработать на недвижимости ОАЭ прямо сейчас

Кого и чем может заинтересовать рынок недвижимости ОАЭ? Можно ли ставить знак равенства между ним и рынком самого известного Эмирата страны – Дубая? Как инвестиционная схема позволит заработать на квадратных метрах одного из самых современных уголков мира? Ключевые тезисы в отчёте о вебинаре, организованном Prian.ru и компанией AX Capital. Видео тоже есть!

Денис Аксиной

Владелец, CEO Ax Capital

О перспективах ОАЭ

Зачем покупать недвижимость в Эмиратах? Вопрос этот каждый инвестор решает для себя по-своему. Однако не стоит упускать из виду очевидные факты:

• Здесь отсутствуют налог на владение, перепродажу жилой недвижимости и даже сдачу её в аренду.
• Государственная политика нацелена на привлечение иностранцев. ОАЭ не выдаёт паспорта инвесторам, зато предлагает резидентские визы. Такой документ предоставляет иностранцу право на постоянное проживание в стране.
• До 2018 года любой инвестор, приобретающий недвижимость на 1 млн дирхам ($250 000) мог получить резидентскую визу сроком до трёх лет. По новому закону 2018 года, такие визы выдаются инвесторам и на пять, и даже на десять лет. И главное – с этим документом вы – «свой человек» в местном обществе.

Смотрите на видео — 02:04

В ОАЭ семь эмиратов. Самый крупный из них – Абу-Даби. Несмотря на то, что здесь находится столица, по объёму сделок с недвижимостью и развитости инфраструктуры этот регион значительно уступает Дубаю.

Статистика красноречива: за год к октябрю 2019 года в Дубае продано недвижимости на $22 млрд. Для города площадью 4 000 квадратных километров это колоссальная цифра. Все остальные эмираты, вместе взятые, не продали и половины этого объёма!

Смотрите на видео: 15:00

Перспективы Дубая. EXPO-2020

Неудивительно, что интерес инвесторов сегодня сосредоточен прежде всего на Дубае. Несмотря на то, что с 2014 года цены на недвижимость здесь снижаются, рынок по-прежнему активен. Строятся новые здания и инфраструктурные объекты. Последних, кстати, в Дубае и соседних регионах в настоящий момент возводят более 300 – на сумму около $40 млрд.

Важно: Дубай готовится принять событие мирового масштаба – выставку EXPO 2020. Событие действительно гигантское: оно начнётся в октябре 2020 года, а завершится – в апреле 2021, и привлечёт более 25 млн посетителей из 250 стран.

Уже сейчас участники выставки строят свои стенды. Поэтому эмират буквально наводнили строители, инженеры, директора крупных компаний.

Но что случится после завершения выставки, когда ажиотаж резко спадёт? Несмотря на значительный масштаб события, по объёму вложений EXPO не столь «велик» – всего $2,2 млрд долларов. Это событие – лишь часть общей стратегии властей. У правительства Дубая существует экономический план на 2030-2050 годы. Любой желающий может ознакомиться с ним на официальном государственном сайте – и, что меня впечатляет особенно – все предыдущие планы власти страны выполняли.

Смотрите на видео: 06:20

Районы Дубая

Когда мы говорим о Дубае, как и инвестиционном направлении, как правило, подразумеваем всего несколько районов города. Это самые перспективные места как с туристической точки зрения, так и по инфраструктуре – для постоянного проживания.

Длина всего эмирата, который простирается вдоль побережья Персидского залива – почти 90 км, и он тянется вглубь материка на 45 км. Туристы и резиденты, что неудивительно, стараются селиться ближе к воде. Поэтому самые востребованные у арендаторов и покупателей недвижимости районы либо находятся прямо на воде, либо вблизи неё.

В рейтинге инвестиционной привлекательности первое место – у района Dubai Marina. Это крохотный участок на карте Дубая площадью всего два квадратных километра. Здесь расположены 200 небоскрёбов в окружении моря и песка, а также многочисленные рестораны и роскошные отели. Это типичный «открыточный» вид Дубая.

Почти не уступает ему жилой район Palm Jumeriah. Это рукотворный насыпной остров в форме пальмы. Недвижимость здесь ещё дороже, чем в Dubai Marina, но по уровню популярности у арендаторов и туристов они сопоставимы. Проекты здесь часто выбирают те, кто хочет жить вдалеке от оживлённого города. Вот почему в Palm Jumeriah даже больше вилл, чем небоскрёбов.

Наконец, почётная «бронза» – у Downtown District. Это самый оживленный район, средоточие туристической активности эмирата, именно здесь находятся самое высокое здание мира Бурдж-Халифа, торговый центр Dubai Mall…

Смотрите на видео — 17:24

Ситуация с недвижимостью

Рынок недвижимости Дубая был на пике в 2014 году. Со второго квартала 2014-го начался спад, который можно назвать коррекцией, поскольку за 18 месяцев до этого цены выросли на 18% — и вряд ли эту ситуацию можно назвать здоровой. Предшествующий рост был обусловлен ажиотажем со стороны покупателей.

По нашей оценке, сейчас рынок находится либо на самом дне, либо очень близко к низшей точке.

Характерно, что в последние месяцы на Дубае сосредоточили внимание крупные инвесторы. Например, американская корпорация Berkshire Hathaway Inc. впервые за всю историю открыла офис в нашем регионе и начинает скупать – по-другому и не скажешь – местную недвижимость.

Порог входа на рынок недвижимости Дубая – $100 000 (360 000 дирхамов). Это примерная цифра, на которую нужно ориентироваться инвестору. Конечно, вы найдете объекты и дешевле, но их инвестиционный потенциал будет невысок. Вы либо не сможете быстро сдать их в аренду, либо столкнётесь со значительными трудностями при перепродаже.

Для примера возьмём район International Village, расположенный в 35 км от центра эмирата (Downtown Dubai). Стоимость покупки жилья и арендные ставки здесь одни из самых низких в городе. А вот ROI (процент дохода от вложенных средств), наоборот, один из самых высоких в регионе. То есть, если грамотно подобрать объект, можно получить и 10% годовых.

Но вот с перепродажей почти наверняка возникнут проблемы: найти покупателя на недвижимость в этом районе будет нелегко. Почему? Дубай – космополитичный город. Здесь живут люди со всех уголков планеты. Экспатов – более 85% населения.

Здесь существует и очевидное деление районов по национальному признаку. Если в Dubai Marina селятся в основном европейцы и русскоязычные граждане, то всю правую часть карты «захватили» азиаты (в том числе International Village). А они ищут квартиры как можно дешевле.

Процесс продажи и психологически, и экономически будет непростым…

И ещё: с 2006 года, по указу правителя Дубая шейха Мохаммеда, районы города разделены на два типа – отличие заключаются в возможности или невозможности владения землёй иностранцами. Есть локации, где экспаты могут только арендовать недвижимость на 99 лет (Leasehold), а оформить жильё в собственность имеют право только местные и граждане стран Персидского залива. Мы не работаем в таких районах, поскольку не видим перспектив и особого интереса со стороны наших клиентов.

В других местах недвижимость можно приобрести в полную собственность – Freehold. Здесь вы по закону становитесь полноправным собственником недвижимости и можете передать её по наследству детям и внукам.

Примеры районов Freehold: Dubai Marina, Emirates Living District. Типичные районы Leasehold: Burj Dubai, Jumeirah District. В остальных частях эмирата есть объекты и под freehold, и под leasehold.

Смотрите на видео — 25:37

Чтобы получить примерную цену в долларах за квадратный метр, цены в таблице нужно умножить на три.

О долгосрочной аренде

В Дубае многие инвесторы предпочитают зарабатывать на сдаче недвижимости на долгий срок. В эмирате работает не закон, но правило, по которому управляющая компания не берёт комиссию с владельца, если занимается его объектом. От слова «вообще». Деньги платит только съёмщик, и, как правило, комиссия для него не превышает 5% от стоимости аренды.

Все договоренности с арендатором фиксируются в стандартном договоре, который можно скачать с правительственного сайта. Контракт на аренду защищает обе стороны – и собственника, и съёмщика.

Всё, что вам нужно, чтобы начать сдавать недвижимость в аренду – иметь право собственности (которое у вас, разумеется будет после приобретения объекта) и копию паспорта. Вы просто передаёте эти документы брокеру, остальное он делает сам. Чтобы получать доход на ваш банковский счёт, находиться в ОАЭ необязательно. Всем можно управлять дистанционно.

Контракт на долгосрочную аренду обычно заключается на один год. Это значит, что съёмщик не может съехать до истечения этого срока без огромного штрафа. Но и вы не можете выселить арендатора без дополнительных расходов (а они настолько велики, что никто не пытается заняться выселением).

Оплата делится на несколько частей. Вы оговариваете с брокером – на сколько платежей разбить годовую сумму. Арендатор заплатит либо сразу за весь год целиком, либо будет платить раз в 3-4 месяца.

Происходит это так. Брокер получает у арендатора чек (один или сразу несколько) и передаёт их вам (их может быть до 12 штук в год). Вы кладёте чеки в банк. На каждом указана дата платежа. И именно в эту дату к вам на счёт будут поступать деньги. Общепринятая практика – от одного чека до четырёх в год.

Понятно, чем меньше чеков, тем большую скидку выбивает для себя арендатор.

Смотрите на видео — 32:00

О краткосрочной аренде

Для инвестора такой вариант более выгоден, поскольку позволяет получить максимальную доходность – до 11-13% годовых по сравнению с 7-8% в этом же здании при сдаче на долгий срок.

Правда, это более хлопотный процесс для управляющей компании. Прежде всего потому, что после выселения и перед заселением арендаторов нужно убирать квартиру или виллу. А ещё за недвижимостью нужно следить. Обычно управляющие компании берут за сдачу вашей недвижимости на короткий срок 20% от всех поступаемых от арендатора средств.

Для сдачи недвижимости в краткосрочную аренду вам потребуется лицензия. Получить её вы сможете сами. В этом случае ваши расходы составят примерно $600. Лицензия действует один год.

Да, за последние два года арендные ставки снизились на 20%. Однако собственника выручает то, что с 2014 года цены на жилье упали ещё заметнее.

Смотрите на видео — 37:24

Как выбрать правильный объект

Важно понимать, что арендные ставки в Дубае – одни из самых высоких в мире. Односпальная квартира в Dubai Marina в среднем обходится съёмщику в 30 000 долларов в год (если он снимает её на долгий срок). Кажется, дорого, но в действительности – норма для местного рынка.

А вот при краткосрочной аренде эта же квартира легко может сдаваться от 100 долларов в день и выше. Показатель заселяемости в 75-78% — а это совсем не редкость для региона – обеспечат вам максимальную доходность. А это возможно только в том случае, если выбрать правильный объект. Как это сделать?

Необходимо смотреть на возраст здания. Резиденты Дубая всё время стремятся переехать в новостройки. Ликвидность квартир в новых зданиях выше. Плюс, можно рассчитывать на рассрочку. Например, вы оплачиваете 50% стоимости квартиры, въезжаете в неё, а остальное вносите только через пять лет.

Схема позволяет потихоньку выплачивать рассрочку, покрывая её доходами от аренды.

Смотрите на видео — 40:21

Об ипотеке

Банки, как и везде в мире, проводят свою экспертизу объекта. Чем хуже здание классифицируется банком, тем выше будет процентная ставка по кредиту. Она может достигать 5,75% годовых в дирхамах. Поскольку местная валюта привязана к доллару, то фактически в долларах она составит столько же. Самая низкая процентная ставка, доступная иностранцам – 2,50% годовых.

Банк может финансировать до 75% стоимости объекта. То есть вам достаточно внести собственных 25% от цены продажи.

Смотрите на видео — 53:33

Источник: prian.ru

Высокодоходная роскошь. Сколько стоит инвестировать в недвижимость Дубая

Лучшие финансовые лайфхаки в нашем Telegram-канале. Без спама и назойливых новостей. Подписывайтесь, чтобы ничего не пропустить.

Цены на недвижимость в Объединенных Арабских Эмиратах растут уже год. С ноября 2020-го стоимость жилья увеличилась на 16,2 %, а за 2022 год может увеличиться еще процентов на 20, говорят данные консалтингового агентства Cavendish Maxwell. Причина в спросе на высокодоходные ультрароскошные апартаменты, виллы и таунхаусы, которые можно быстро окупить сдачей внаем.

Самый главный покупатель недвижимости в ОАЭ — иностранцы. Продажи жилья в наиболее привлекательном для заграничных покупателей эмирате Дубай за первое полугодие 2021-го выросли на 40 % по сравнению с январем-июлем 2020-го. Экспаты* и инвесторы вложили в местные апартаменты, виллы, таунхаусы за это время 60 млрд дирхамов ОАЭ (16,3 млрд долларов США).

*те, кто приехал из-за границы жить и работать.

Средняя цена квадратного метра жилья в Дубае в октябре 2021-го составляет 2 756 долларов (или 941 дирхам за квадратный фут, как принято измерять в ОАЭ). В среднем по всем эмиратам 1 кв. м сейчас стоит чуть дороже, 2 800 долларов, уточняет влиятельный сервис Property Monitor.

Это дороже, чем средний квадратный метр жилья в Санкт-Петербурге (173 000 рублей в октябре 2021-го) и сильно дешевле, чем в Москве (276 000 рублей).

Эмират Дубай, город с окрестностями, возбуждает интерес иностранцев, потому что:

• тут очень комфортно жить;
• зимой теплое море;
• по центру города стоит самая высокая в мире башня Бурдж Халифа;
• много доступных по цене развлечений, роскошные торговые центры;
• местные власти не заморачиваются законами шариата.

А еще возбуждает высокая доходность от сдачи жилья в аренду.

Земельный департамент Дубая говорит, что доходность от сдачи частного жилья в аренду = 5-7 % годовых. Риелторы уверяют, что на самом деле любая квартира (апартаменты) или дом (вилла, таунхаус) полностью окупится уже лет за восемь-десять.

Виталий Гриценко, независимый риелтор:

— Там реально сдать внаем практически любое жилье. Близость моря — одна из главных причин.

Почти настолько же популярны у будущих рантье дубайские микрорайоны Downtown и Business Bay — благодаря метро и огромному количеству офисов поблизости.

Благодаря тому что предложение падает, а спрос на дорогие виллы и таунхаусы сохраняется, говорят риелторы, сейчас выгодно покупать и сдавать в долгосрочную аренду именно такие отдельно стоящие дома, как их тут называют, «резиденции» (residental unit).

Тренд на строительство роскошных и ультрароскошных «юнитов» — вилл, таунхаусов, апартаментов — сложился и закрепился в 2012–2014. Любимый клиент риелторов тогда и сейчас —местный бизнесмен или иностранец с хорошими финансовыми возможностями. Среди главных условий, которые выдвигают покупатели: конфиденциальность сделки, комфорт жилища и удобная парковка.

Жанн Йочинке, главный операционный директор Property Monitor:

— По мере насыщения спроса внимание покупателей и инвесторов будет все больше переключаться на квартиры и апартаменты. Предложений на рынке сейчас очень много, но и спрос растет. Особенно на роскошные и ультрароскошные апартаменты.

Квартиры на пальме

Спрос на апартаменты растет с 2021 года. Застройщики, чьи готовые пустые жилые квадратные метры простаивали в пандемию, начали завлекать клиентов рассрочкой. Рассрочку предлагали и предлагают до сих пор на пять-семь лет с первоначальным взносом от 10 %. Без процентов банку и комиссии. Такие предложения реально привлекли клиентов, говорит работающий с крупными застройщиками независимый риелтор Виталий Гриценко.

Рост востребованности апартаментов коснулся в первую очередь «премиальных районов» типа известных полуостроWow в виде пальм, Palm Jumeira и Palm Jebel Ali.

Двухкомнатная квартира площадью 70 кв. м (one bedroom по-местному) в новом здании в Dubai Marina или на Palma Jumeira осенью 2021-го стоит больше 300 000 долларов.

В Downtown подобное жилье вам предложат за 400 000 долларов — с хорошим видом на дубайские фонтаны и Бурдж Халифа.

В радиусе 20–30 минут от центра, в таких микрорайонах как Sports City, JVC, JVT, квартиры начинаются от 150 000 долларов.

Цена сильно зависит от дома и качества работы застройщика, уточняют риелторы.

Студии начинаются примерно от 80 000–100 000 долларов. В самых элитных районах Дубая, правда, студий нет.

Сейчас риелторы советуют просто покупать жилье и сдавать в аренду. А раньше предлагали и вариант с покупкой апартаментов в отелях ради сдачи в аренду.

Схема работает просто. Апартаменты отдаются в управление администрации отеля или управляющей компании — 40 % выручки управляющие оставляют себе, 60 % отдают инвестору.
Однако по факту доход инвестора оказывается невысокий — за счет неучтенных заранее издержек и отсутствия гарантий высокой заполняемости отеля. Причем избавиться от подобного объекта недвижимости хотя бы по цене покупки сейчас просто нереально, говорит Виталий Гриценко.

Раз уж покупателей и арендаторов так привлекают набережные, уточним. Городские пляжи в Дубае — это вам не грязные озера Подмосковья или болотистый берег Финского залива. И даже не желе из медуз вдоль Сочи. Это лагуны с гигантскими пространствами ухоженного белого песка, чистая вода и приличный уровень инфраструктуры. Бесплатные пляжи есть даже в самых престижных районах, где живут мультимиллионеры, вроде двухкилометрового Jumeirah Beach в микрорайоне Dubai Marina.

Вторым по востребованности в ОАЭ является Абу-Даби, столичный эмират. Здесь риелторы считают самыми перспективными активно застраиваемые элитным жильем острова Яс и Рим. Однако и в Абу-Даби, и в остальных эмиратах нет системы выдачи вида на жительство иностранцам в обмен на покупку жилья. Отсюда — меньшая привлекательность для экспатов и зарубежных инвесторов.

Антон Яковлев, инвестконсультант, гендиректор компании «Новые информационные технологии»:

— В ближайшие пять-семь лет цена на недвижимость в Дубае вырастет еще на 10–30 %. Поэтому имеет смысл инвестировать уже сейчас. На мой взгляд, главные причины — политическая стабильность, безопасность, безвизовый режим въезда, привилегии для инвесторов.

Власти строят Дубай по примеру Сингапура, ставя во главу угла комфорт и удобство жителей, добавляет доводы финконсультант.

Дубай действительно входит в десятку самых безопасных городов мира по версии Economist Intelligence Unit, IMD World Competitiveness Center, столица ОАЭ Абу-Даби занимала первое место в подобных рейтингах, например, по версии справочника Numbeo. В 2021 году журнал Global Finance поставил ОАЭ на второе место в перечне самых безопасных стран мира.

На спрос, цены и прибыль от сдачи жилья в аренду в ближайшие год-два будет влиять еще и чемпионат мира по футболу 2022 года в Катаре. Все равно весь мир будет селиться в Дубае, потому что тут комфортнее и дешевле, и отсюда можно быстро попасть в соседний Катар.

Россияне могут въехать в ОАЭ и Дубай без визы.

Средние цены на виды объектов жилой недвижимости в ОАЭ:

• виллы, усадьбы — 3 138 800 дирхамов (854 600 долларов);
• таунхаусы — 1 850 000 дирхамов (503 700 долларов);
• апартаменты, квартиры — 1 112 388 дирхамов (303 000 долларов).

Данные: Property Finder, сентябрь 2021 года.

Источник: fintolk.pro