Как работает банковская ячейка при продаже квартиры

Для всех, кто опасается ходить по городу с несколькими миллионами в сумке при покупке квартиры, придумали несколько способов обезопасить процесс передачи денег. Самый популярный из них — аренда банковской ячейки. Рассмотрим все нюансы использования этого способа передачи денег.

• Для чего нужна банковская ячейка

• Кому подойдет данный способ передачи денег
• Преимущества использования банковской ячейки

Для чего нужна банковская ячейка

Банковская ячейка — небольшой сейф, который находится в особом хранилище банка (депозитарии). Банк сдает такие сейфы в аренду всем желающим. Так как банк не требует отчета о содержании ячейки, то и поместить туда можно все что угодно.

Банк только охраняет депозитарий и контролирует допуск к нему. Грубо говоря, банк следит только за тем, чтобы замочки на ячейках были целыми, остальное не его дело.

Кому подойдет данный способ передачи денег

Передачу денег через банковскую ячейку при продаже земельного участка, при покупке “вторичного” жилья и других сделках выбирают в случаях, когда покупатель расплачивается наличкой. Хотя безналичные расчеты при покупке квартир все более актуальны, многие до сих пор предпочитают при покупке квартир расплачиваться наличными.

Зачем нужна банковская ячейка при покупке квартиры? Банковская ячейка для передачи денег.

Справка. При покупке квартиры в новостройке предполагается безналичный расчет, здесь используются другие способы обезопасить сделку, например, такие как аккредитив.

К услугам банковской ячейки прибегают при покупке “вторички” и при “альтернативной” сделке. Такой сделкой называют обмен жильем, когда люди обмениваются квартирами и одна из сторон доплачивает какую-то сумму. В общем, услуга подходит для дорогостоящих сделок между физическими лицами.

Преимущества использования банковской ячейки

Передача денег при покупке или продаже квартиры через банковскую ячейку — один из самых безопасных и простых способов заключения сделок при наличном расчете.

Перечислим плюсы:

• удобно для обеих сторон договора: покупатель знает, что вернёт деньги обратно, если квартира не будет куплена, а продавец не сомневается, что получит их при условии заключения сделки;
• в ячейке можно хранить сколь угодно большую сумму денег, не опасаясь за её сохранность;
• время аренды при необходимости можно продлить;
• банк при необходимости проверит подлинность купюр и поможет в их подсчёте;
• кто бы в конечном итоге ни забирал деньги из банка, он может это сделать в любой из отведённых по договору дней, никого не ставя в известность о дате визита. Это минимизирует риск ограбления. Кроме того, можно положить деньги на счёт в этом же банке;
• если банк вдруг обанкротится и его имущество окажется под арестом, то деньгам в ячейках ничего не грозит, поскольку они – собственность того, для кого они предназначены.

Минусов мало, но есть и они:

• большой минус в том, что ни в одном документе не прописывается информация о сумме вклада. В случае споров относительно стоимости жилья нет возможности подтвердить данные;
• представители банка, в котором арендуется ячейка, не в состоянии проверить договор о купле продаже на подлинность и ответственности за это они не несут;
• расходы, поскольку аренда банковской ячейки для сделки с недвижимостью платная.

В итоге, плюсы перекрывают минусы с лихвой, оставляя данный способ наиболее удобным среди остальных возможных, таких как передача денег по факту лично, или через депозит нотариуса.

Как осуществить сделку с помощью банковской ячейки

Порядок передачи денег через банковскую ячейку при продаже квартиры лучше знать заранее.

Вот пошаговая инструкция:

1. В сделке участвуют две стороны — покупатель и продавец. Каждый из них может пригласить до двух доверенных лиц.
2. Стороны встречаются в банке и оформляют договор аренды индивидуального банковского сейфа. В нем оговаривается срок пользования, условия доступа к индивидуальному сейфу, размер оплаты ячейки, обязанности сторон. Из документов обычному человеку понадобится только паспорт. А вот для военнослужащих, граждан другой страны пригодятся дополнительные документы, их список есть на сайте выбранного вами банка.
3. Срок аренды варьируется от одного дня до трех лет и по желанию продлевается. По размеру сейфы тоже разнятся от 31 до 62 см в ширину, от 4 до 60 см в высоту. Дополнительно оплачивается контроль допуска доверенных лиц к сейфу.
4. Как правило, банковскую ячейку оплачивает покупатель, реже — стороны складываются. Способ оплаты — любой.
5. После оформления и оплаты договора покупатель и продавец получают на руки договор аренды ячейки и акт приема-передачи в пользование индивидуального сейфа. Ключ достается кому-то одному, по договоренности. У редких банков есть услуга раздачи ключей обеим сторонам.
6. Деньги в сейф покупатель кладет в присутствии продавца, банк предоставляет технику для пересчета и проверки подлинности банкнот при желании.

Отдельно о посещении сейфа:

• вместе покупатель и продавец имеют право посещать сейф в любое время сколько угодно раз;
• чтобы получить свои деньги, продавец приносит с собой в банк договор купли-продажи, или выписку из ЕГРН, или любой другой документ, указанный в договоре аренды ячейки. Его выбирают стороны договора. Банк будет сверять данные у себя и в документах у продавца, которые он принесет, так что стоит позаботиться о том, чтобы все было правильно написано;
• если сторон сделки несколько, то при аренде ячейки должны присутствовать все из них, а также упоминание их имен в договоре обязательно;
• продавец или покупатель может разрешить допуск к сейфу доверенного лица, если сам не хочет или не может придти.

Важно! В некоторых банках можно взять кредит и использовать его для сделки с недвижимостью также арендуя ячейку.

Некоторые особенности пользования ячейкой

Передача денег через банковский сейф — безопасная сделка, но знайте, что банк всего лишь сдает в аренду свое имущество, и отвечает только за него, то есть за сохранность ячейки, а не за то, что внутри. Но есть и плюс: поскольку содержимое ячейки не принадлежит банку, в случае его банкротства ваше имущество не исчезнет.

Еще одна особенность: чтобы продавец квартиры получил свои деньги, он должен предоставить банку документы. Как правило, это договор купли-продажи и паспорт. В некоторых банках дополнительным условием изъятия денег будет ключ от банковской ячейки. То есть, при потере ключа и выполнении всех остальных условий по продаже квартиры могут возникнуть проблемы.

Собирается комиссия банка, которая рассматривает возможность вскрытия ячейки и обязательно приглашается покупатель квартиры (который может отказаться от приглашения). В других банках такая ситуация решается только штрафом за утерю ключа. Так что заключая договор, на это стоит обратить внимание.

Важно! Внимательно проверяйте паспортные данные и адрес объекта недвижимости. Имейте ввиду, при допуске к ячейке для изъятия денег, банковский сотрудник сверяет данные договора аренды ячейки с данными паспорта и адреса квартиры, указанной в договоре купли-продажи. Если будет несоответствие в данных, потребуется приглашение другой стороны договора аренды ячейки, а это время.

Еще один важный момент: встреча сторон в банке и обсуждение условия. Для этого используют специальные переговорные комнаты. Конечно, это не критично, можно обсудить все и в общем коридоре, но если хотите комфорта — уточните о возможности вести переговоры в отдельном помещении у сотрудника банка.

В среднем для оформления договора и аренды ячейки нужен 1 час. Если по вашей сделке будет несколько ячеек, прибавляйте по 30 минут для каждой ячейке.

Про деньги. Если деньги за квартиру вам выдают в кассе банка (такая ситуация возможна, если сделка проходит с привлечением ипотечного кредита), просите кассира вскрывать банковские упаковки и проверять количество и качество денег, это ваше право. Кстати, если вы захотите проверить подлинность банкнот банковской техникой — это платная услуга.

Вот такой список мелочей, на которые стоит обратить внимание. Вот что из себя представляет банковский индивидуальный сейф. Как говорилось ранее, положить в него можно все что угодно (из разрешенного законом). Насколько удобно использовать этот способ — решать вам.

Особенность. Некоторые задаются вопросом – а можно ли передавать небольшие суммы через ячейку. Конечно можно, хоть рубль передавайте, но предварительно задумайтесь, насколько передаваемая сумма соответствует тратам времени и средств на ячейку. Средняя цена самого маленького (очень маленького) сейфа — 2000 рублей в месяц.

Куда обращаться

Если вас заинтересовал такой способ передачи денег, вот список банков, которые могут их предоставить:

Банк	Условия	Средняя стоимость (в рублях за месяц)
Россельхозбанк	Большой выбор размеров ячеек, есть перерыв на обед.	1500
Саровбизнесбанк	Большой выбор размеров ячеек, аренда на срок от месяца до года	2500
Возрождение	Перерыв на обед, возможность хранить ключ в банке	900
Локо-банк	Возможно предварительное бронирование	2000
Альфа-банк	Срок аренды от недели	2500
Сбербанк	Срок аренды от 1 дня, удобное местоположение	2500
Райффайзенбанк	Можно изменить условия аренды за дополнительную плату	2700
Радиотехбанк	Работает с перерывом на обед	3000

В целом, цены примерно одинаковы, услуга пересчета и проверки подлинности тоже предоставляется везде. В основном, люди выбирают банки так, чтобы удобно было добираться. Большую роль играет уровень доверия к тому или иному учреждению. Передача денег через банковскую ячейку в Сбербанке наиболее популярна, так как этот банк по прежнему вызывает у граждан больше лояльности по сравнению с остальными.

Заключение

Индивидуальный банковский сейф — отличный способ защиты от недобросовестного продавца или покупателя недвижимости, тем более процедура передачи денег через банковскую ячейку не так уж и сложна. Теперь вы знаете важные нюансы и критерии выбора банка. Риск есть всегда, но ячейка в разы безопасней передачи денег из рук в руки.

Источник: lichnyjcredit.ru

Банковская ячейка или аккредитив — что лучше при сделках с недвижимостью?

Главное условие безопасности сделки с недвижимостью для покупателя – получение продавцом денег после перехода права собственности, в то время как покупатель заинтересован в максимальной степени гарантировать себе, что он эти деньги получат. Так как риски высоки (что в первую очередь связано с высокой стоимостью объектов недвижимости относительно других товаров) и возможны ситуации, когда одна сторона получит интересующее раньше другой, то на рынке традиционно применяются инструменты, призванные гарантировать и сбалансировать интересы обеих сторон – это банковская гарантия и аккредитив.

Цель данной статьи – подробно описать схему с применением обеих инструментов и сравнить их, показав максимально объективно преимущества каждого из них.

Итак, банковская ячейка – это предоставляемое банком хранилище, в которое покупатель закладывает деньги до перехода права собственности, а продавец извлекает их после перехода.

рамках данной статьи будем говорить о безотзывном аккредитиве в том понятии, в котором он определен в статье ГК РФ) – это специальный счет, на который покупатель зачисляет денежные средства до момента государственной регистрации, и с которого покупатель имеет право их снять (точнее, с которого они будут перечислены на его счет) после государственной регистрации при предъявлении заранее оговоренного сторонами пакета документов.

Чтобы было понятнее, рассмотрим детальнее основные этапы сделки с каждым инструментом.

Банковская ячейка

В выбранном банке стороны подписывают договор банковской ячейки. В договоре 2 стороны: продавец и покупатель.

В договоре оговаривается, что стороны имеют однократный доступ к ячейке – это защищает продавца от возможных частичных снятий денежных средств покупателем. В договоре указывается список документов, под которые покупатель откроет ячейку – это документы, которые будут свидетельствовать о том, что собственность на квартиру перешла к покупателю (список варьируется, обычно это договор купли-продажи со штампом Росреестра и/или выписка из ЕГРП, где в качестве нового собственника указан покупатель квартиры)

В банке обе стороны проводят пересчет закладываемых денежных средств

Продавец убеждается, что в ячейку положена верная сумма. Для большей точности могут быть использованы предоставляемые банком (бесплатно или за дополнительную плату) машинка подсчета купюр и машинка для проверки подлинности купюр (просвечивания их ультрафиолетом).

Покупатель закладывает денежные средства в ячейку и закрывает её. Ключ от ячейки остается у покупателя.

В этой идее – весь смысл данного инструмента. С одной стороны, продавец убеждается в наличии у покупателя нужной суммы денежных средств. С другой стороны, он их получит только после перехода права собственности к покупателю. Такая схема позволяет сбалансировать интересы обеих сторон в сделке (покупатель хочет получить квартиру, продавец хочет получить деньги).

Стороны подписывают договор купли-продажи и сдают документы на регистрацию в Росреестр.

Росреестр регистрируют смену права собственности, ставя штемпель на договоре купли-продажи для обеих сторон сделки и выдавая (при необходимости) выписку из ЕГРП с данными нового собственника.

Тут важно обратить внимание на тот факт, что если процесс регистрации затянется ( из-за ошибок в документе, из-за приостановки сделки одной из сторон на основании возможностей, предоставляемой статьей 19 122-ФЗ), то срок, в течение которого продавец сможет открыть ячейку, может истечь. В этом случае сторонам будет нужно подписать дополнительное соглашение к договору банковской ячейки и изменить условия доступа.

Стороны в согласованным ими в момент подписания договора купли-продажи срок подписывают акт-приемки передачи квартиры. Покупатель передает ключ от ячейки в обмен на расписку в получении денег.

Формально даже после перехода права собственности до момента оплаты (передачи расписки) квартира остается в залоге у продавца. Передача расписки означает снятие залога для покупателя, а передача ключа открывает для продавца доступ к ячейке.

Банковский аккредитив

Покупатель открывает непокрытый аккредитив в своем банке – документ, на основании которого банк перечисляет денежные средства в банк продавца и указывает перечень документов, под которые продавец может получить эти денежные средства в своем банке (не исключена схема, когда имеет место один и тот же банк, который обслуживает интересы и покупателя, и продавца).

В договоре оговаривается перечень средств, под которые продавец сможет получить деньги (раскрыть аккредитив) – обычно это тот же самый набор документов, под которую открывается и банковская ячейка.

Банк покупателя отправляет продавцу авизо – документ, в котором указывается, что в его адрес перечислена указанная сумма, которая будет ему выплачена при выполнении указанных в авизо условий.

Авизо играет ту же роль, что и пересчет денег в случае банковской ячейки – это гарантия продавцу, что у покупателя нужная сумма имеется в наличии и она обязательно будет ему выплачена после перехода права собственности на объект недвижимости.

Стороны подписывают договор купли-продажи и сдают документы на регистрацию в Росреестр.

Росреестр регистрируют смену права собственности, ставя штемпель на договоре купли-продажи для обеих сторон сделки и выдавая (при необходимости) выписку из ЕГРП с данными нового собственника.

Как и в случае с банковской ячейкой, продавец может получить свои деньги лишь в заданный срок (это делается для того, чтобы покупатель без проблем вернул свои деньги, если сделка не состоится). Поэтому, если сделка затягивается по техническим причинам, стороны могут изменить сроки раскрытия аккредитива (некоторые банки берут за это дополнительную комиссию).

Стороны в согласованным ими в момент подписания договора купли-продажи срок подписывают акт-приемки передачи квартиры.

Продавец имеет на руках весь необходимый пакет документов, под который происходит раскрытие аккредитива.

Из приведенных выше таблиц видно, что

оба инструмента гарантирования сделки с недвижимостью отличаются в первую очередь техническими моментами

к таким отличиям можно отнести порядок закладки и снятия денег, способы обмена сообщения между сторонами и т.д. Однако основная идея остается общей – инструменты гарантируют продавцу наличие денег у покупателя до сделки, но при этом позволяют их получить лишь после сделки (тем самым гарантируя покупателю, что он лишится своих денег лишь в том случае, если приобретет недвижимость). Здесь мы описали общую схему, не вдаваясь в детали, как данная схема защищает стороны, если что-то пойдет не так (риск недобросовестных действий контрагента). Если интересно узнать этот вопрос детальнее, на Estimate-estate.ru есть подробная статья

Тем не менее, ряд отличий все же есть, на которые хотелось бы обратить ваше внимание, если вы выбираете между банковской ячейкой и банковским аккредитивом, планируя сделку с недвижимостью:

Доводы за аккредитив

Доводы за банковскую ячейку

Многие плюсы аккредитива являются прямым продолжением плюсов безналичных расчетов в целом. В случае ячейке необходим пересчет купюр, проверка купюр в ультрафиолете, что минимизирует риск, но все же вероятность ошибок полностью исключить нельзя. При аккредитиве же точная сумма известна заранее, продавец её увидит в полученном от банке авизо. Во-вторых, деньги на аккредитивный счет покупатель может перевести безналично, что избавляет его зачастую от необходимости возить по городу существенные суммы денег (подвергая себя риску ограбления, потери суммы и т.д.).

Стоимость обслуживания может сильно варьироваться в зависимости от выбранного банка (кроме того, если сделка ипотечная, то выбирать сторонам зачастую не приходится), но все же в среднем услуги банковской ячейке обойдутся сторонам немного дешевле, чем открытие аккредитив. Впрочем, разница едва ли будет слишком большой и решать, перевешивает ли она все прочие достоинства аккредитива, только участникам сделки.

Безналичные платежи за недвижимость удобнее для покупателя исходя из особенностей отечественного семейного законодательства. Если покупатель состоит в браке, и квартира покупается на средства, вырученные от продажи другой квартиры, которая принадлежала ему до брака, то в случае развода ему будет гораздо проще доказать, что квартира приобретена именно на его личный (добрачный) капитал, а значит, и при разводе новая квартира должна остаться за ним (либо он сможет претендовать на большую долю в ней, если имеет место доплата). В случае с ячейкой у бывшего супруга / супруги остается больше шансов доказать, что квартира куплена на общие средства, так как проследить оборот наличных купюр гораздо сложнее.

Банковская ячейка по-прежнему остается более привычным инструментом для всех участников рынка недвижимости. Если одна из сторон сделки не до конца понимает, как работает аккредитивная схема (хотя ничего сложного в ней нет, но далеко не всегда продавцы и покупатели обладают необходимыми юридическими и финансовыми знаниям), она будет её воспринимать как дополнительный риск для себя, который ей сложно контролировать. Психология людей зачастую достаточно консервативна, особенно в ситуациях, касающихся крупных сделок.

Аккредитив является более удобной схемой для покупателя, если он все же пойдет навстречу и согласится указать в договоре купли-продажи не ту сумму, которую фактически заплатит за квартиру. Мы настоятельно рекомендуем покупателям не делать это, однако, в случае признания сделки недействительной (в том числе от обстоятельств, независящих от воли сторон), он получит дополнительное доказательство фактически уплаченной суммы (в противном случае продавец ему вернет, скорее всего, лишь сумму, которая указана в договоре).

Лично на мой взгляд, аккредитив все же удобнее для сделок с недвижимостью, но выбирать, конечно, исключительно вам, уважаемые продавцы и покупатели!

Почему одни страны, города или компании добиваются экономического успеха, а другие — вынуждены влачить жалкое существование? Почему экономический рост такой слабый, а неравенство доходов все выше? Как новые технологии могут изменить глобальный экономический ландшафт? Присоединяйтесь к нашей группе ВКонтакте, чтобы получать больше информации о долгосрочных трендах в экономике и бизнесе.

Комментарии:
Авторизация через:

Здесь пока нет комментариев. Чтобы их оставить, авторизуйтесь вверху страницы или с помощью аккаунта ВКонтакте либо зарегистрируйтесь .

Источник: welfare-economy.com

Передача денег при купле-продаже недвижимости

Момент передачи денег при покупке квартиры зависит от договоренности между сторонами и выбранного способа расчета. Сумма может быть внесена как полностью, так и с задатком или авансом. Рассмотрим особенности расчетов при приобретении жилья на вторичном рынке или в новостройке, основные способы передачи денег, а также риски для продавца и покупателя.

Особенности покупки квартиры в новостройке

Продажей квартир в новостройках занимаются юридические лица. Расчеты с ними должны производиться только в безналичной форме любым из нескольких способов:

Согласно ст. 861 ГК РФ

1. Перевод со счета покупателя на счет продавца.
2. Банковский аккредитив.
3. Сервис безопасных переводов.
4. С участием банка при ипотеке.
5. Банковская ячейка (редко).

Важно! Обычно деньги переводятся застройщикам на расчетные счета после регистрации сделок. Но нужно читать условия договора. Если оформлен договор долевого участия в строительстве, продавец вправе получить оплату только после регистрации ДДУ в Росреестре.

Об этом прямо говорится в п. ч ст. 15.5 ФЗ №214-ФЗ «Особенности открытия, ведения и закрытия счета эскроу…»

К каким способам чаще всего прибегают на вторичном рынке, а к каким – на первичном?

Самый популярный способ расчетов при покупке на вторичном рынке – через банковскую ячейку.

Он может проводиться в два этапа (с закладкой половины или другой части суммы, а потом оставшихся средств после регистрации). Это безопасный и не слишком дорогой способ, который прекрасно подойдет и в том случае, если вы оформляете купчую в простой письменной форме без заверения у нотариуса. Для более безопасных расчетов рекомендуется взять у продавца расписку после того, как он заберет деньги из ячейки.

Популярны также депозиты нотариусов и безналичные расчеты со счета на счет. На первичном рынке оплата договора долевого участия в строительстве или иного инвестиционного соглашения происходит на счет застройщика. Если предусмотрены расчеты с использованием рассрочки, то оплата может вноситься поэтапно, согласно условиям договора. Иногда оплата вносится и наличными в кассе, но с обязательной выдачей квитанции покупателю.

Особенности покупки недвижимости на вторичном рынке

Если квартира приобретается на вторичном рынке, в сделке обычно участвуют физические лица. Реже продавцом выступает юридическое лицо:

например, риэлторское агентство, которое выкупило недвижимость по срочной программе у другого человека, а затем решило продать ее с наценкой.

Если продавец является физлицом, могут использоваться любые способы расчета: как наличными, так и безналичные. Если же квартира выкупается у агентства, подходят только безналичные варианты оплаты.

Способы расчетов и порядок передачи денег продавцу

Как говорилось ранее, стороны самостоятельно определяют способы и порядок передачи денег. Это должно быть отражено в договоре.

Но есть определенные риски:

1. Для покупателя, если продавец получает деньги до регистрации перехода права собственности. Если в регистрации Росреестр откажет, а продавец средства к тому времени уже потратит, получить их обратно будет проблематично. Если ситуацию не удастся решить мирным путем, придется обращаться в суд.
2. Для продавца, если покупатель передает деньги после регистрации в Росреестре. Есть вероятность, что сумму за квартиру он так и не увидит, а сделку придется оспаривать в суде по причине неисполнения обязательств по договору покупателем.

Совет юриста: самый оптимальный вариант – внесение аванса через банковские ячейки. Аванс обычно перечисляется продавцу в размере 10-20% от суммы сделки. Остальная часть передается уже после регистрации при предъявлении документов, подтверждающих переход права собственности к покупателю.

Банковская ячейка

Для начала покупателю нужно арендовать банковскую ячейку, затем положить туда деньги в присутствии продавца. Подлинность купюр проверит сотрудник банка. Могут быть арендованы и две ячейки: в одной аванс, во второй – остаток, получаемый после регистрации.

При открытии ячейки составляется договор с указанием суммы и условиях получения денег, а также Ф.И.О. и паспортных данных продавца.

Аккредитив

Аккредитив бывает безотзывным или открытым. В первом случае подразумевается получение санкции продавца недвижимости, такой вариант используется чаще всего. Открытый аккредитив же не требует согласования с продавцом.

При аккредитиве банк выступает в роли посредника. Покупатель подписывает с ним договор об открытии счета, затем перечисляет туда сумму, равную стоимости покупаемого жилья. После регистрации сделки продавец обращается в банк для снятия денег, предъявив выписку из ЕГРН о переходе права собственности.

Из рук в руки

Это самый простой вариант расчетов:

1. Передача аванса до регистрации сделки, остатка – после.
2. Передача в момент подачи документов для регистрации. Есть риски для покупателя, они описаны выше.
3. Передача всей суммы после регистрации права собственности на покупателя. Есть риски для продавца.

Обратите внимание! Вручать наличные рекомендуется в тихом и освещенном помещении. Продавцу понадобится время, чтобы пересчитать купюры. Желательно снять процесс на видео, а после пересчетов взять с него расписку о получении суммы.

Сервис безопасных переводов

Сервис безопасных расчетов работает просто:

1. Покупатель переводит деньги на специальный счет, открытый в банке.
2. Банк запрашивает сведения в Росреестре о регистрации сделки.
3. Если регистрация подтверждена, деньги переводятся на счет продавца.

Такие сервисы есть во многих банках. Например, в Сбербанке, ВТБ, Райффайзенбанке.

Банковский перевод

Этот способ схож с передачей денег наличными, с той лишь разницей, что покупатель самостоятельно переводит средства со своего счета на счет продавца.

1. Стороны заключают договор. По желанию вносится аванс.
2. Сделка регистрируется.
3. После регистрации остаток суммы безналичным переводом поступает продавцу.

Порядок передачи денег при покупке квартиры

Процедура передачи денег при покупке квартиры проходит в несколько этапов. У каждой стадии есть отличительные особенности. Всего выделяют следующие стадии:

• Обсуждение подходящих для обеих сторон условий – переговоры могут идти непосредственно между сторонами или их представителями (родители, опекуны, доверенные лица или юристы).
• Процесс подготовки пакета документов – на этом этапе проходит составление договора, передаточного акта и сбор другой документации.
• Утверждение договора – стороны или их представители подписывают соглашение. Участие нотариуса на данном этапе обязательным не является. Исключением могут быть сделки, в которых задействованы несовершеннолетние лица.
• Итоговый осмотр квартиры – не является обязательным условием и может обговариваться по желанию сторон.
• Подписание акта о приеме-передаче недвижимости – подтверждает отсутствие каких-либо претензий.
• Процесс государственной регистрации – сделка завершается совместным посещением органа регистрации государственной недвижимости.

Возникает вопрос о том, когда происходит передача денег при покупке квартиры. Этот аспект имеет особое значение для обеих сторон.

Важно! Не существует единого предписания о том, когда должны быть переданы денежные средства. Стороны решают сами, провести передачу денег при покупке квартиры до регистрации или уже после. Сумма может быть передана на любом из перечисленных выше этапов.

Если квартира в залоге

Приобретаемая квартира может быть в залоге у банка по ипотеке или кредиту под залог недвижимости. В этом нет ничего страшного, но покупателю для снятия обременений придется вносить аванс, равный размеру непогашенной задолженности. Обременение снимается в течение трех рабочих дней.

Здесь есть два варианта:

1. Оплатить стоимость полностью и подать документы на регистрацию. Продавец сразу же должен погасить ипотеку, до этого момента регистрационные действия будут приостановлены.
2. Внести аванс, дождаться снятия обременений, затем обратиться в Росреестр или МФЦ для регистрации перехода права собственности и внести остаток стоимости квартиры.

Важно! Нужно тщательно проверить кредитные документы продавца и убедиться, что аванс действительно вносится для закрытия долга перед банком. Покупатель вправе запросить справку об остатке задолженности.

Условия ячейки

1. Закладка денег в ячейку, при которой одним из условий должно быть указание на то, что если в течение 2-3 рабочих дней продавец не предъявит в банк подписанный сторонами договор, то покупатель будет вправе изъять деньги из ячейки в одностороннем порядке.
2. Составление и подписание сторонами отдельного соглашения о статусе денег в ячейке и о том, в каком порядке эти деньги из ячейки изымаются. Цель – юридически привязать факт вскрытия ячейки продавцом к факту получения им денег от покупателя, то есть чтобы было понятно из совокупности подписанных сторонами документов, что если ячейка была вскрыта продавцом без участия покупателя, то это означает, что продавец забрал содержимое ячейки, то есть деньги, что в некотором смысле может заменить собой расписку, о которой я писал выше.
3. Подписание сторонами договора купли-продажи и подача его на регистрацию перехода права собственности.
4. Получение Сторонами документов и вскрытие ячейки.

Как происходит купля-продажа недвижимости? Пошаговая инструкция

Наибольший риск для покупателя представляет расчет наличными, т.к. при оформлении ипотеки банк самостоятельно проверяет квартиру на юридическую чистоту.
Как выглядит вся процедура:

1. Продавец собирает документы на продаваемое жилье, представляет их покупателю.
2. Стороны договариваются о сделке и особенностях оплаты.
3. Перед подписанием договора продавец заказывает выписку из домовой книги и справку об отсутствии долгов по ЖКУ в МФЦ. Выписка нужна, чтобы подтвердить отсутствие зарегистрированных лиц на жилплощади.
4. Договор подписывается минимум в трех экземплярах, один понадобится регистратору.
5. Документы подаются в Росреестр, присутствие обеих сторон сделки обязательно.
6. Через 10-12 дней покупатель получает выписку из ЕГРН, где он указан в качестве нового собственника.

Если для получения денег продавцу нужна выписка, она выдается и ему, а затем предъявляется в банк. При расчете наличными важно получить с него расписку.

Расписка оформляется для подтверждения получения денег продавцом.

Образец расписки

В ней указываются следующие данные:

• Ф.И.О. продавца, серия и номер паспорта, адрес регистрации;
• адрес продаваемой квартиры;
• сумма;
• формулировка об оплате в полном размере;
• дата составления и подпись.

Документы

Для проведения и регистрации сделки понадобится:

• Договор купли-продажи.
• Выписка из ЕГРН на продавца.
• Паспорта сторон.
• Экспликация (необязательно).
• Справка об отсутствии долгов по ЖКУ.
• Кредитный договор, если недвижимость в залоге (нужен только покупателю, регистратор его не требует).
• Квитанция об уплате госпошлины.

Госпошлина

За переоформление права собственности на квартиру уплачивается пошлина в размере 2 000 руб.

Особенности депозита нотариуса при сделках с недвижимостью

Способ оплаты покупки недвижимости во многом зависит от того, на каком рынке происходит сделка: на первичном или на вторичном. В случае первичного рынка клиент работает напрямую с компанией-застройщиком, перечисляя деньги на ее расчетный счет. Эти сделки безопасны, никаких проблем ни у одной из сторон не возникает.

Что касается вторичного рынка недвижимости, то здесь зачастую встречаются случаи мошенничества и финансовых махинаций, потому что расчеты происходят между двумя физическими лицами. Именно поэтому, когда речь идет о вторичном жилье, существует три основных и безопасных способа передачи денег:

• использование банковской ячейки: покупатель оформляет депозит на себя и дает к нему доступ продавцу после окончательной продажи квартиры и оформления сделки;
• передача средств через аккредитив: покупатель просит банк быть посредником, и после предоставления продавцом соответствующих документов передать ему оговоренную сумму денег;
• оформление сделки и передача денег через депозит у нотариуса.

Два первых способа надежны, но довольно трудоемки и для продавца, и для клиента: требуется подготовка и подписание большого количества бумаг. Стоимость таких услуг также достаточно высока. Именно поэтому в последнее время набирает популярность третий способ, в том числе потому, что при депозите у нотариуса стоимость услуги значительно ниже, чем для ячейки или аккредитива (всего 1500 руб.).

Для осуществления расчета по сделке таким способом, стороны должны предварительно договориться по следующим базовым пунктам:

• оплата недвижимости будет осуществлена через передачу денег от покупателя продавцу с помощью депозита нотариуса;
• покупатель должен внести на депозит полную сумму, достаточную для оплаты сделки;
• с депозита продавец сможет забрать сумму, когда сделка будет закрыта и права собственности на недвижимость нотариально переоформлены;
• вернуть средства с депозита покупатель может только по согласию продавца, или же если в отведенный срок права собственности так и не были переоформлены.

Ответы юриста на частые вопросы

Чем отличается задаток от аванса?

Аванс вносится в качестве подтверждения намерения купить квартиру. Если покупатель отказывается от сделки, он может его вернуть. Задаток покупателю не возвращается, но при отказе продавца от договора возвращается покупателю в двойном размере.

Как рассчитаться с продавцом, если квартира покупается в ипотеку?

Способ расчета зависит от конкретного банка. Иногда аванс вносится покупателем самостоятельно, остальное перечисляет продавцу банк. Может использоваться аккредитив, банковская ячейка или сервис безопасных платежей.

Можно ли рассчитаться за квартиру в иностранной валюте?

Да, но в договоре указывается стоимость в рублях по курсу на момент подписания.

Кто контролирует расчеты, если в сделке участвует риэлтор?

Риэлтор может представлять интересы продавца или покупателя. Его обязанности зависят от условий договора с ним, но обычно риэлторы сопровождают сделки от просмотра квартиры до регистрации права собственности.

Может ли Росреестр отказать в регистрации, если аванс уже передан продавцу?

Да. Основанием для отказа в регистрации может послужить наличие обременений. Также проблемы нередко возникают при продаже недвижимости несовершеннолетних или недееспособных, особенно если не получено разрешение органа опеки. Аванс подлежит возврату покупателю.

Передача денег до или после регистрации права собственности

Передача средств – это обоюдный риск, как для покупателя, так и для продавца. Поэтому покупатель заинтересован в том, чтобы сначала получить квартиру, а затем расплатиться. Продавец же, напротив, хочет сначала получить деньги, а затем передать квартиру. Как правило, участники сделки в каждом конкретном случае договариваются, когда произойдет передача денег.

Обычно самые высокие риски берет на себя та сторона, которая в большей степени заинтересована в договоре. Тем не менее существует более справедливая схема. Используйте при покупке квартиры банковскую ячейку для наличного расчета и безотзывный аккредитив – для безналичного. Посредник в лице банка не позволит покупателю отозвать средства до регистрации права собственности, а также не переведет их продавцу, если регистрация не удастся.

Выбрать квартиру на вторичном рынке: советы покупателям

Какую квартиру лучше купить – новостройку или вторичку?

Источник: xn—-8sbaa0aybkqcjljp6sd.xn--p1ai