Как правильно юридически сдать квартиру

Содержание

Сдача квартиры в аренду – это хорошее подспорье к семейному бюджету. Многие россияне специально инвестируют в недвижимость с целью последующей сдачи ее в наем. Именно рынок арендованного жилья привлекает мошенников, при этом рискуют, как арендаторы, так и арендодатели.

Профессиональные юристы расскажут, как сдать квартиру в аренду правильно, и какие документы оформить, и какие моменты при этом учитывать.

Аренда жилья, и что говорит закон

Аренда жилья должна проводиться законно, а арендодатель, согласно существующему законодательству, должен оформлять сделку документально. В противном случае, если этот факт будет доказан, ему грозит серьезное наказание за неуплату налогов и незаконную коммерческую деятельность. Все действия участников процесса предусмотрены 35-й статьей Гражданского кодекса РФ. Она содержит в себе 18 пунктов, касающихся тонкости найма жилых помещений. В случае нарушения этих правил в силу вступают Налоговый и Уголовный кодекс РФ.

Как правильно сдавать квартиру? Аренда квартир, депозит, обеспечительный платёж, последний месяц.

Кто может сдавать жилье в аренду

Прежде чем говорить о правилах сдачи жилого помещения во временное пользование, стоит понять, кто это может сделать. Выступить в роли арендодателя может собственник объекта недвижимости или его законный представитель, чьи полномочия заверены нотариально.

О наличии права собственности на квартиру говорят свидетельство собственника и выписка из госреестра.Если квартира оформлена по договору долевого участия, необходимо спросить разрешение у каждого собственника. Если есть другие люди, зарегистрированные на объекте, они также должны дать свое согласие. В случае, если среди жильцов числится несовершеннолетний, разрешение на сдачу жилья в аренду должна дать служба опеки.В случае, если разрешения от кого-либо из данного перечня получено не было, зарегистрировать договор аренды в Росреестре не получится. Это означает, что документ этот, в случае возникновения необходимости судебного и досудебного разбирательства, не будет играть законной силы. Это означает, что арендатор рискует потерять свои деньги, а арендодатель имущество, а доказать этот факт в судебном порядке не представится возможным.

Тонкости сдачи в аренду различных объектов

Сложностей со сдачей жилья, будь то квартира или коттедж, обычно не возникает, а при заключении договоров в законном порядке риски обеих сторон существенно снижаются. Между тем, жилье может быть куплено по ипотеке, оно бывает муниципальным (неприватизированным) и приватизированным, сдать в аренду хотят аварийные объекты и жилье, требующее ремонта, комнаты в коммуналках и другие объекты. Сейчас вы узнаете о некоторых тонкостях аренды различных жилых помещений.

Как сдать жилье, купленное по ипотеке

Отдельного разговора заслуживает аренда жилья, купленного с привлечением средств ипотечного кредитования. К слову, это происходит довольно часто, при этом полученные от арендодателя деньги идут на уплату кредита. Здесь стоит отметить один важный факт: даже если квартира куплена в кредит, заемщик является таким же собственником. Между тем, объект недвижимости в данном случае является залоговым имуществом, поэтому для сдачи его в аренду потребуется дополнительно разрешения финансового учреждения, выдавшего кредит.

Важно! Сдавать ипотечный объект можно и без разрешения банка, но в этом случае стоимость аренды лучше брать помесячно, во избежание финансовых споров с арендатором в случае конфискации.

Можно ли сдать в аренду неприватизированную квартиру

Далеко не все россияне смогли приватизировать свои квартиры, поэтому при сдаче их в аренду возникают незначительные сложности. В первую очередь стоит отметить, что без приватизации квартира находится в собственности муниципалитета, а, значит, речь идет не о частной, а о муниципальной собственности, причем собственник сам выступает в роли нанимателя. Сдать такой объект во временное пользование можно, но речь уже будет идти о субаренде. Разрешение на это дает собственник, то есть муниципалитет.

Как сдать в аренду служебную квартиру

Несмотря на то, что возможность сдачи жилья, выданного сотруднику предприятия или организации в связи со сложными жилищными условиями, существует, могут возникнуть определенные трудности. Действовать в этом случае следует по аналогии со сдачей в аренду муниципального жилья, но велик риск того, что работодатель посчитает, что сотрудник уже не нуждается в жилье и отдаст его другому сотруднику.

Оставьте заявку на консультацию юриста:

Жилье, требующее ремонта

Учитывая большую стоимость ремонтных работ, многие собственники сдают в аренду объекты, требующие капитального или косметического ремонта. В этом нет ничего противозаконного, а арендная плата в этом случае взимается «натурой», то есть арендатор обязуется выполнить определенный вид работ в счет уплаты стоимости аренды.Если объектом аренды является комната в коммунальной квартире или объект, находящийся в долевой собственности, то для заключения договора необходимо согласие всех жильцов или дольщиков. В случае с коммуналкой надо быть с соседями в доверительных отношениях, так как отсутствие подписи хотя бы одного из жильцов договор не будет иметь законной силы, к тому же арендаторы будут испытывать дискомфорт.

В каких случаях и кому запрещено сдавать жилье в аренду

К сожалению, далеко не всем разрешено сдавать жилье во временное пользование. В частности, такого права лишены военные и полицейские, проживающие в служебных помещениях, с другой стороны, сдавать приватизированную квартиру они могут без проблем. Это же касается и государственных служащих, проживающих в служебных квартирах. Если в роли арендодателя выступает физическое лицо, выступающее в роли ИП, возникает необходимость уплаты подоходного налога.

Зачем это надо арендодателю

Сдача квартиру в аренду, особенно если речь идет о престижном районе города, это хорошая возможность заработать дополнительные средства. Часто к этому прибегают те, кто купил квартиру или дом в кредит, к тому же за счет арендаторов выплачивают не дешевые коммунальные услуги, к тому же квартира находится под присмотром. Редко кто захочет держать квартиру пустующей, если есть возможность получить финансовую прибыль.

С какими рисками сталкивается собственник

Заключить договор аренды – это не только обязательство перед налоговыми службами, но и гарантия собственной безопасности. Без соответствующего оформления факта сдачи жилья в аренду перед собственником возникают серьезные риски:

при наличии устных договоренностей или формально подписанном договоре есть риск того, что арендодатель откажется уплачивать арендную плату или коммунальные услуги, а востребовать это в законном порядке не получится
имущество, принятое без описи, может быть украдено или повреждено, а востребовать его ремонта или возврата также будет проблематично
нерадивый арендатор может нарушать общественный порядок и мешать соседям, при этом ответственность за это полностью ляжет на собственника
возможность передачи арендованной собственности в субаренду, чему уже не сможет воспрепятствовать собственник

Учитывая все перечисленные риски, а это далеко не полный их список, можно сделать один вывод: во избежание неприятностей договор аренды должен быть заключен по правилам, а помочь в этом могут профессиональные юристы. Осталось выяснить, как правильно заключить договор, и какая последовательность действий собственника.

Особенности аренды жилья через агентства недвижимости

Рынок аренды – один из самых сложных, при этом чаще всего страдают арендаторы. Поэтому очень важно арендовать жилье правильно, исключив максимально риски. Существует несколько вариантов, но лучшим считается наем у родственников или хороших знакомых, особенно если вы находитесь с ними в хороших отношениях. Также можно заключить договор напрямую с собственником, но найти его сложно, так как в средствах массовой информации львиная доля объявлений, размещаемых посредниками.В некоторых случаях аренда через агентства недвижимости – залог надежности, так как они не только найдут нужный вариант, но и помогут заключить договор. Речь, конечно, идет об агентствах, имеющих непререкаемую репутацию, но часто арендаторам приходится сталкиваться с настоящими мошенниками. Поэтому, общаясь с агентствами помните:

будьте осторожны, если вам предлагают дом или квартиру в аренду по заведомо заниженной цене, так как в этом случае велик риск попасть в руки к мошенникам
нельзя давать предоплату за поиск подходящего объекта – вы гарантированно потеряете деньги, жилья не найдете, а доказать ничего не сможете, так как договор они заключают на оказание информационных услуг, не более
внимательно читайте условия договора, а в нем должны быть указаны все тонкости аренды – не подписывайте договор об оказании услуг информационного характера
подписывайте договор с хозяином и платите деньги только после осмотра квартиры и проверки документов на право собственности

Найти объявления об аренде можно в печатных СМИ, на специальных сайтах, в социальных сетях и на других источниках. Лучшим вариантом будет «сарафанное» радио, или советы знакомых.

Сложности сдачи в аренду жилья иностранцам

Что касается арендодателей, то некоторые сложности могут возникнуть при сдаче жилья в аренду иностранным гражданам, особенно студентам. Первый риск – это невозможность проверки подлинности документов иностранца и законности его нахождения на территории страны, в принципе. Проверить документы могут юристы, а узнать, насколько легально потенциальный арендатор находится в стране, можно, воспользовавшись услугами специального сайта МВД.

Нужно ли заключать договор аренды

Подводя итог сказанному, можно сказать, что заключать договор аренды обязательно, во избежание возможных рисков. В этом случае вы сможете защитить свои права в суде. К слову, последнее время договор заключается в большинстве случаев, причем, если речь идет о физических лицах, то целесообразно заключать договор найма, если это касается юридических лиц, то заключается договор аренды. Разобраться во всех тонкостях процесса помогут профессиональные юристы.

Аренда квартиры и другой недвижимости

В последние годы очень актуальным стал вопрос, как сдать квартиру в аренду правильно и по закону. Причиной этого явился экономический кризис и сложная финансовая ситуация у многих россиян. Передача жилого помещения во временное пользование другому лицу позволяет получать собственнику дополнительный доход и не беспокоится о коммунальных платежах.

В пустой квартиры

Сдать в аренду квартиры самостоятельно не сложно. Более того, это позволит избежать дополнительных затрат, которые неизменно возникнут при обращении к риелтору, однако, в такой ситуации тоже есть свои риски и в первую очередь они относятся к большому числу мошенников а рынке недвижимости. Рассмотрим ситуацию всесторонне и попробуем ответить на наиболее важные вопросы. Дополнительно представим несколько советов, позволяющих минимизировать риски.

В чем преимущества законного оформления сделки?

Если недвижимость не эксплуатируется, то она является постоянным источником различных проблем. Это связано с оплатой обязательных коммунальных платежей, с выполнением ремонта и с периодической проверкой состояния жилья.

После подписания документов

Нередко, владельцы жилья оставляют квартиры пустыми только потому, что не знают как с ними поступить и в тоже время, не стать жертвой мошенников. На самом деле, оптимальным выходом из сложившейся ситуации может стать заключение сделки аренды. Официальная договоренность позволит обезопасить и арендодателя и арендатора. Такой вариант наиболее практичный для собственника. Данный способ использования жилого помещения имеет сразу несколько преимуществ:

Арендодатель получает гарантию того, что арендатор не исчезнет с ключами и имуществом, при этом, не оплатив коммунальные платежи. Акт аренды позволит исключить любые аферы с имуществом со стороны арендатора.
Не стоит сдавать квартиру знакомым или родственникам без соглашения. В итоге может возникнуть недопонимание или конфликт, а в отсутствие договора ситуация не будет разрешена.
Официальное соглашение дает возможность арендатору верно оценить сумму расходов на квартиру и прикинуть свою платежеспособность в данном вопросе. Заключение договора даст гарантии своевременного получения арендной платы собственником жилплощади и исключения повышения платежей во время действия соглашения.
Собственник получает гарантию отсутствия проблем с налоговой инспекцией. На гражданина не будет наложен штраф за сокрытие прибыли.

Описанные преимущества говорят в пользу официального договора аренды, поэтому, собственнику стоит заранее побеспокоиться о подготовке необходимых бланков и еще до передачи ключей подписать все обязательные документы.

Какие документы требуются для оформления договора?

Составление соглашения не требует большого количества официальных бумаг, как например, для продажи жилья. Стандартный пакет документации представлен следующими документами:

бумага о праве собственности на имущество или другие подтверждающие документы;
выписка из л/с в ЖЭК;
выписка из домовой книги о прописанных лицах;
согласие владельцев жилья о передаче его в аренду.

При наличии всех документов договор будет иметь юридическую значимость, и позволит обезопасить стороны от возможных негативных последствий.

Какие условия обязательно должны быть прописаны в договоре аренды?

Поскольку договор о найме считается официальным документом, подтверждающим факт законной аренды недвижимости, документ должен содержать полную информацию о сделке. Иными словами, в соглашении должны присутствовать существенные условия.

Сдача дома

В гражданском кодексе прописано, какие условия считаются значимыми, и без которых документ не будет иметь юридической силы. В список входят такие:

Объект сделки.
Порядок внесения арендной платы и сумма.
Срок действия договора.

Данные условия должны быть прописаны в виде отдельных пунктов и согласованы между арендатором и арендодателем.

Советы по порядку передачи имущества в аренду

Официальное оформление сделки по передаче имущества в аренду предполагает сразу несколько действий со стороны владельца имущества.

Документы и ключи

При самостоятельной сдаче квартиры в наем, следует придерживаться такого порядка действий:

Собственник подготавливает необходимые документы и дает в газету или в Интернете объявление о сдаче квартиры в аренду.
После появления соискателей, показывает жилье и выбирает подходящего жильца.
Проверяет документы и обговаривает с арендатором все условия пользования квартирой.
Стороны подписывают соглашение, и каждый получает по копии.

На этом процедура считается завершенной, арендатор начинает пользоваться жильем, а арендодатель получать денежные средства. Арендодателю следует уделять внимание внешнему виду претендентов, а арендатору не мешает ознакомиться с бумагами, удостоверяющими право гражданина на недвижимость, выступающую объектом сделки.

Заключение

Договор о найме жилья – это официальная гарантия того, что собственник не будет обманут арендатором, а арендатор не попадет в руки к аферистам.

Правильно оформленный и подписанный договор – это юридически значимый документ, регулирующий все правовые отношения между сторонами сделки, поэтому, чем тщательнее он будет составлен, тем ниже будут риски по такой сделке.

Все статьи по теме

Возможность сдачи в аренду квартиры, приобретенной в ипотеку
Порядок аренды земли с последующим ее выкупом в России
Договор аренды квартиры — порядок заключения и особенности составления документа
Нужна ли регистрация договора аренды нежилого помещения в Росреестре
Право аренды: уступаем, продаем и утрачиваем
Порядок долгосрочной аренды земли — основные правила
Основные различия договоров лизинга и аренды в России
Что из себя представляет аренда земельного участка: основание, участники, порядок оформления
Аренда земли: выгодно или накладно
Как взять в аренду земельный участок у администрации города
Особенности заключения договора аренды земли сельскохозяйственного назначения
Заключение договора пожизненной ренты на квартиру: плюсы и минусы
Аренда земельного участка находящегося в муниципальной собственности
Особенности сроков договора аренды
Образец договора аренды с последующим выкупом
Порядок составления договора аренды машиноместа
Порядок расчета неустойки по ДДУ в 2018 году
Всё, что нужно знать об аренде комнаты физическими лицами
Порядок составления дополнительного соглашения к договору аренды нежилого помещения
Порядок составления договора аренды недвижимого имущества
Как сдать или снять жилье правильно: особенности составления договора
Порядок составления акта возврата помещения по договору аренды
Государственная регистрация договора аренды: обременение или защита прав
Расторжение действительного арендного договора по желанию арендатора
Договор аренды нежилого помещения: основы и особенности
Образец предварительного договора аренды нежилого помещения
Субаренда нежилого помещения: права и обязанности сторон
Кто такой ответственный квартиросъемщик: права и обязанности
Образец соглашения о расторжении договора аренды нежилого помещения
Обеспечительный платеж в договоре аренды: как определяется сумма
Образец договора аренды склада: условия сделки, как составляется
Образец согласия арендодателя на субаренду: какие риски
Как составить акт приема-передачи квартиры при сдаче помещения в аренду
Образец договора аренды квартиры с мебелью и бытовой техникой
Как сдать квартиру в аренду по закону правильно и самостоятельно
Образец договора субаренды нежилого помещения заключенного между юридическими лицами
Образец договора безвозмездного пользования нежилым помещением
Договор аренды гаража между физическими лицами
Досрочное расторжение договора аренды: причины и порядок
Порядок расторжения договора аренды в одностороннем порядке в России
Порядок составления договора безвозмездной аренды нежилого помещения
Порядок составления договора посуточной аренды квартиры
Порядок составления акта приема-передачи нежилого помещения по договору аренды
Можно ли не платить налог, если сдать квартиру в аренду на 11 месяцев
Что нужно знать при съеме квартиры — какие риски
Письмо о расторжении договора аренды по инициативе арендатора: образец и правила уведомления
Образец типового договора аренды — особенности составления
Существенные условия договора аренды нежилого помещения
Договор аренды нежилого помещения между физическим и юридическим лицом
Договор аренды жилого дома: порядок составления
Аренда недвижимого имущества: образец договора и правила его составления
Форма 3-НДФЛ: образец заполнения в случае сдачи жилья в аренду
Налог на сдачу жилья в аренду: кому и как необходимо его уплачивать

Источник: grazhdaninu.com

Правовые аспекты сдачи жилой недвижимости в аренду

Для тех, кто когда-либо сталкивался с арендой недвижимости для собственного проживания или сам сдавал квартиру внаём, вставал и вопрос законности процедуры. Как правильно совершить сделку? Как разобраться в разнообразных хитросплетениях статей, пунктов, сводов правил и указаний? О том, что обязан знать арендатор и владелец жилплощади, смотрите в видеоконсультации адвоката нашего правового центра Александра Спиричева

Прежде всего, если вы первый раз сдаете жильё внаём, имеет смысл восполнить багаж знаний по предпринимательскому праву. Необходимость в оформлении договора найма, правила составления отчётной налоговой документации.

Будет ли это сдача недвижимости для вас единичной или всё-таки вы намерены вести полноценную предпринимательскую деятельность — сдавать несколько объектов и зарабатывать на этом деньги, решать вам. «Люди, собираясь сдавать жилплощадь в аренду, думают, что будут легко зарабатывать деньги и не иметь проблем, однако риски достаточно большие, особенно если есть пробелы в знаниях, касающихся юридической стороны этого вопроса», — рассказывает адвокат Александр Спиричев. Несмотря на, казалось бы, прозрачность и кажущуюся простоту сделки найма, не стоит забывать, что договор аренды жилплощади должен быть оформлен соответствующим образом.

Терять этот документ не стоит. Впоследствии при возможных спорах или если у налоговой возникнут вопросы к вашей деятельности, договор будет являться основным документом, который может защитить ваши интересы в суде. Также имеет смысл составлять опись арендуемого имущества, которое находится на территории жилплощади.

Заверять договор следует у нотариуса, для того чтобы в случае спорной ситуации минимизировать негативные последствия. «Во-первых, основной камень преткновения — это налог. Надо понимать, что в зависимости от статуса вас как лица процент налога тоже будет разниться. Физическое лицо, которое сдаёт внаём жильё, должно уплачивать шесть процентов налога со своего дохода.

Если вы зарегистрированы как предприниматель — то, соответственно, тринадцать процентов», — говорит адвокат Александр Спиричев. Независимо от статуса арендатора за неисполнение элементарных обязанностей по уплате налогов за предпринимательскую деятельность предусмотрены немаленькие штрафы и санкции в отношении уклоняющегося лица.

Если объектов жилья несколько или подготовка отчётной документации по бухгалтерии вызывает много вопросов, специалисты по налогообложению рекомендуют пользоваться услугами бухгалтеров и специальными электронными сервисами. «Для самозанятых процент отчислений сейчас составляет четыре процента. Будьте внимательны!

Налогообложение в нашей стране имеет уведомительный порядок. Исходя из этого, важно не упустить из внимания сроки подачи налоговых деклараций. В случае нарушения сроков подачи декларации и выплат в соответствии с законодательством предусмотрено начисление пени в размере пяти процентов от суммы задолженности налогового отчисления.

В случае подачи неверных данных штраф может возрасти до двадцати–сорока процентов», — говорит адвокат Александр Спиричев. Налогообложение — это только малая часть того, что необходимо учитывать при сдаче жилой площади внаём.

Сдавая квартиру, вы можете столкнуться с иными трудностями. «Если жилая площадь сдаётся на срок более одиннадцати месяцев, появляется необходимость уведомить Росреестр. Об этом многие забывают, сдавая на длительный срок жильё.

Более того, если на вашей жилплощади проживает гражданин или группа граждан более трёх месяцев, вам необходимо зарегистрировать всех лиц по месту пребывания», — говорит адвокат Александр Спиричев. Вывод напрашивается сам собой. Если вы никогда не сталкивались с арендными сделками по недвижимости, имеет смысл более детально изучить этот вопрос. Наилучшим решением будет обращение к специалисту в этой области, который подробно проконсультирует вас.

Услуги: Адвокат по гражданским делам, Адвокат по жилищным вопросам

Источник: chelovekizakon.ru