Ипотечное кредитование подразумевает взятие денег потребителем под залог купленной собственности на основании ФЗ №102 статьи 6. Имущество оценивается кредитором при помощи специалистов до выдачи кредита.
Статья подготовлена компанией Ипотека Live. Если требуется помощь в ипотеке, обращайтесь. Также Вы можете пройти экспресс-тест для оценки ваших шансов на ипотеку. Спасибо, полезного чтения.
Оставить заявку
На основании стоимости жилья рассчитывается сумма первоначального взноса и планируется график платежей. Процентная ставка зависит от количества собранной документации, кредитной истории заемщика и особенностей самой собственности.
Строгие требования по ипотечному кредитованию обусловлены большими суммами кредита. Но при этом никто из сторон участников договора не может 100% гарантировать выполнение всех условий на протяжении всего срока кредитования. Около 30% заемщиков в итоге сталкиваются с вопросом, что будет, если не платить ипотеку.
Банк забирает квартиру//Как договориться?
Последствия невыплат ежемесячных платежей при ипотечном кредитовании
Все условия по просрочкам платежей прописаны в договоре. Банки составляют документацию внимательно и подробно расписывают все штрафные санкции и порядок судебного взыскания. Поэтому важно прочесть каждый пункт ипотечного договора на заем до его подписания.
Среди самых распространенных последствий невыплат выделяют:
— Штрафы и пени, начисляемые на сумму платежа за каждый день просрочки. Все ипотечные договоры предусматривают «страховку» банков на случай невыплат, поэтому сумма задолженности будет расти ежедневно. В 50% случаев размер штрафа превышает саму сумму платежа.
— Выселение из объекта кредитования. Когда заемщик не выходит на связь с сотрудниками банка, не платит несколько платежей подряд и не желает идти на мирное урегулирование конфликта, банк вправе выселить его из купленного в кредит жилья.
— Арест другой собственности заемщика. В ипотечном договоре четко прописано, в каких случаях банк имеет право обращаться в суд для принудительного взыскания долга. Когда разбирательство переходит на официальный юридический уровень, у заемщика практически нет шансов доказать свою правоту. После выставления иска за невыплату дело поступает к судебным приставам, которые накладывают арест на имущество и счета недобросовестного плательщика по кредиту. В результате человек может лишиться не только новой собственности, но и потерять имеющееся жилье.
Чтобы не доводить до столь серьезных последствий, необходимо внимательно читать договор по кредитованию. А также заранее оговаривать с сотрудниками банка ситуации, когда возникает вопрос, что делать, если нет возможности платить в срок.
Особенности договора по ипотеке
Подробный договор на ипотечное кредитование — это не прихоть банка, который хочет, чтобы заемщик много читал. Документы составляют юристы, которые рассматривают все возможные последствия невыплат. Они подстраховывают банк, чтобы кредитор не нес убытков даже при полном отсутствии платежей со стороны заемщика.
Банк забирает ипотечную квартиру, что делать? Юрист о конфискации квартиры в ипотеку банком.
Именно в договоре легко выяснить, что будет, если не платить регулярные платежи по ипотечному кредитованию. И там же узнать, как мирно урегулировать конфликтную ситуацию до передачи документов в зал судебного заседания.
В 60% типовых договоров указаны следующие пункты, направленные на решение ситуаций, когда заемщик не может платить:
- начисление единовременного штрафа, сумма которого фиксирована и указана в договоре;
- алгоритм решения конфликта в досудебной инстанции — сроки для мирного решения и варианты связи с заемщиком для уведомления о просрочках платежей;
- начисление пеней за каждый день просрочки по истечении 3-5 дневного срока после невнесения необходимой суммы — пени начисляют в % на сумму платежа или весь остаток долга;
- возможность передачи долга третьим лицам для взыскания всей суммы задолженности — чаще всего банки сами не разыскивают должников, а перекладывают эту ответственность на коллекторские службы;
- порядок судебного взыскания долга.
Помимо всех штрафных санкций, заемщик обязан застраховать жилье и оформить страховку на сам кредитный договор. Она также служит дополнительным гарантом получения всех денежных средств банком.
Важно! Если заемщик не реагирует на обращения банка и не выходит на связь с сотрудниками после возникновения просрочки, кредитор быстрее передаст дело в суд. Всегда рекомендуется пытаться урегулировать ситуацию сразу после ее возникновения, а не скрываться в надежде, что все решится само собой.
Реконструкция долга как способ разрешения ситуации с просроченными платежами
Один из вариантов решения конфликта, когда заемщик не может платить ипотеку, — рассмотрение банком заявления на реструктуризацию долга. Это своеобразные уступки со стороны кредитора. Банк предлагает физическому лицу несколько вариантов разрешения ситуации с задолженностью:
— Рассрочка платежей. Банки часто соглашаются «растянуть» период выплат на более длительный срок. При этом они не только помогают заемщику оставить собственность у себя, но и получают больше прибыли. Ведь чем дольше срок кредитования, тем больше процентов получит банк.
— Отмена штрафов и сохранение графика платежей. В 80% договоров на реструктуризацию содержится пункт о списании штрафов. Банк согласен закрыть глаза на то, что заемщик не мог платить, но готов теперь вносить все регулярные платежи точно в срок. При этом в момент оформления договора на «переделку» ипотеки вносится первая сумма по новому графику платежей.
— Оформление кредитных каникул. В ряде случаев банк готов временно приостановить необходимость внесения платежей. Это крайний вариант, и кредитор идет на него, только когда у заемщика действительно сложная ситуация. К примеру, погиб кормилец в семье, умер сам заемщик и его долг переходит по наследству, а также серьезные проблемы со здоровьем и другие ситуации, когда платить нет возможности.
— Списание части долга по ипотеке. Обычно сумма платежа уменьшается на количество начисленных пеней и процентов за просрочку. Такой пункт в договоре на реструктуризацию появляется только у добросовестных заемщиков. То есть заемщик впервые пропустил платежи. И возникновение просрочки обосновано жизненными ситуациями.
Важно! Рассмотрение заявления на реструктуризацию долга происходит только при личном обращении заемщика в банк. Если владелец залогового жилья прячется от сотрудников банка, не выходит на связь и не заявляет о намерениях платить, то ему на уступки кредитор не пойдет.
Альтернативные способы решения конфликта с банком по ипотеке
Заемщик, который не может платить ипотеку, нередко думает, как вовсе от нее отказаться и вернуть свои внесенные средства. Однако, такая ситуация возможно только после выплаты 2/3 от общей суммы задолженности за квартиру.
Банк готов принять заявление на возврат денег от заемщика, когда выплачена большая часть суммы за квартиру или другое жилье. При этом кредитор выставляет имущество на продажу, забирает себе остаток долга, а остальное возвращает заемщику.
Важно! Каждый банк имеет свои особые условия ипотечного кредитования. Когда вы выбираете организацию для подачи документов на ипотеку, внимательно читайте все условия договора. Нередко, низкая процентная ставка влечет высокие штрафы за просрочку платежей.
Что будет, если совсем не платить долг по ипотеке
Когда заемщик не вносит платежи по ипотеке, банк вправе забрать имущество себе, а также отсудить у физического лица другое его имущество в счет погашения понесенных убытков. Такая ситуация — крайний вариант решения конфликта.
Банку невыгодно судиться с заемщиком. Этот процесс занимает немало времени, а также несет определенную финансовую нагрузку. Вначале кредитор оплачивает все судебные издержки, а когда выигрывает суд, то взыскивает компенсацию с заемщика.
Причем работа судебных приставов также не гарантирует кредитору возврат всех потраченных на физическое лицо средств. Именно поэтому досудебное урегулирование выгодно для обеих сторон конфликта.
2 легальных альтернативных способа не платить ипотеку
Юристы выделяют еще две ситуации, когда заемщик может не платить долг по ипотеке. Это также крайние случаи, которые доказать можно только через суд. К ним относят:
— Признание должника банкротом. Процедура банкротства физического лица — признание несостоятельности человека платить какие-либо кредиты или другие платежи. Занимает этот процесс от одного до нескольких месяцев.
Создается особая комиссия, которая проверяет финансовое состояние физического лица, смотрит количество его имущества и решает, действительно ли он не может платить ипотеку и другие кредиты. Стоит учитывать, что признание физического лица банкротом не только спишет ипотеку, но и наложит на человека определенные ограничения и штрафы. В том числе, он не сможет выезжать за границу или брать новый кредит в течение 3-5 лет.
— Страховой случай по ипотечному кредитованию. Если приобретенное в долг жилье сгорело или было уничтожено по независящим от заемщика причинам и этот случай подтвержден страховой компанией, то долг за физическое лицо по ипотеке выплачивает страховщик. Процедура признания страхового случая также часто проходит через судебное заседание.
Важно! Обе процедуры не так просты и могут длиться очень долго. Без квалифицированного юриста не обойтись. Для получения подробной консультации лучше обращаться к профессионалам до начала процедуры банкротства или признания случая страховым.
Нужна консультация по спорным ситуациям с банком? Обращайтесь в нашу фирму «Ипотека Live». Наши юристы специализируются на ипотечном кредитовании, поэтому легко ответят на все ваши вопросы.
Источник: ipotekalive.ru
Может ли банк отобрать у меня квартиру за долги по кредиту?
«Экспресс газета» отвечает на актуальные, неудобные и неожиданные вопросы. Сегодня мы спросили у эксперта, может ли банк забрать квартиру за долги по кредитам, и как этого избежать.
Долговая нагрузка россиян растет с каждым годом и уже становится социально-политической проблемой. Так недавно Центральный банк РФ обязал финансовые организации оценивать предельную долговую нагрузку заемщиков, перед тем как выдавать кредит. А Минфин утверждает, что закредитованность населения приблизилась к критическому порогу.
И сегодня мы спросили у эксперта, может ли банк забрать у заемщика квартиру за долги по кредиту, и как этого избежать.
Банк может забрать квартиру за долги по кредиту, если она у вас не единственная
Мнение эксперта
экономист экономического управления ГУ Банка России по ЦФО
— Если вы оформили кредит, но через какое-то время приостановили выплаты, то уже через 90 дней банк имеет право начать судебное взыскание и инициировать продажу имущества должника. Если жилье у вас единственное, и оно не в залоге у банка или не в ипотеке (что тоже считается залогом недвижимости), то по закону его нельзя забрать за долги. Но если вы владеете несколькими квартирами, то банк вправе обратиться в суд с требованием погасить долг, в том числе продав недвижимость.
Конечно, суд может войти в положение заемщика и назначить более мягкие условия погашения кредита. Но учтите: сам факт судебного разбирательства прибавит к вашему долгу по кредиту еще и судебные издержки, и по итогу платить придется больше.
Если вы не погасите долг по кредиту по решению суда в оговоренные сроки, то к делу подключатся судебные приставы. Они вправе взыскать сумму задолженности с банковских счетов или забрать ваше имущество (но не единственное жилье). Если вы задолжали больше 10 000 рублей, то по решению суда вас не выпустят за границу, пока вы не расплатитесь.
Конечно, лучше не доводить дело до суда. Как только вы поняли, что не сможете погашать кредит по изначальной схеме, попытайтесь договориться с банком, обсудив альтернативные варианты погашения долга или отсрочку. Для этого у вас на руках должны быть документы, доказывающие ваши финансовые трудности.
Один из возможных вариантов — взять отсрочку по кредиту на несколько месяцев, а за это время поправить свое финансовое положение.
Или, возможно, банк согласится продлить вам срок кредита, но сократить ежемесячные выплаты. Вы также можете попробовать объединить свои кредиты в один с более выгодной процентной ставкой.
От долгов по ипотечному кредиту могут спасти ипотечные каникулы
Больше по теме
Если вы не злостный неплательщик, а действительно оказались в сложной жизненной ситуации, то один раз за время ипотечного кредита вы можете воспользоваться правом на ипотечные каникулы, то есть приостановить платежи по кредиту на срок до шести месяцев. При этом вернуться к обычному графику выплат вы сможете в любой момент. Возможность получения ипотечных каникул распространяется на все договоры ипотечного кредитования ‒ как на новые, так и на действующие.
Ипотечными каникулами можно воспользоваться и на длительном больничном, но не берите их без надобности, ведь по итогам каникул долги просто отложатся, а срок кредита увеличится.
Есть и другой вариант — выбрать снижение платежа с увеличением срока выплат.
Эта опция подойдет для заемщиков, которые частично лишились дохода или перешли на неполный рабочий день.
В самом крайнем случае — если вашего имущества и доходов не хватит на погашение кредитов, а сумма долгов превышает 500 000 рублей, отнесите в арбитражный суд заявление о банкротстве. Но помните, что оформление банкротства стоит немалых денег и доказать его получится, только если у вас действительно нет ничего, что можно было бы продать. Единственное жилье сюда также не входит.
Таким образом, если у вас есть долги по кредитам, но вы владеете единственным жильем, которое не находится в залоге у банка, переживать за него не нужно. И все же помните, что любой долг так или иначе придется отдавать, поэтому перед тем, как брать кредит, особенно если он у вас не первый, трезво оценивайте свои финансовые возможности.
Источник: www.eg.ru
Продажа ипотечных квартир банками из-за долгов. Плюсы и минусы выкупа такого жилья
Не всегда заёмщик, приобретший квартиру в ипотеку, может рассчитать свои силы и в дело вмешиваются объективные обстоятельства, провоцирующие накопление долгов. Если её не предотвратить, такая проблема может начать развиваться по самому негативному сценарию, вплоть до изъятия жилья за долги.
Могут ли приставы забрать ипотечное жилье?
До полного расчёта по ипотечным долгам, квартира находится в залоге у банка, являясь гарантией исполнения обязательств заёмщика по погашению долга. Если долг не погашается, банк вправе изъять квартиру и выставить её на торги. Деньги, принадлежащие банку, всегда возвращаются, так как он предусматривает все риски их вложения по кредитным договорам. Соответственно, являясь залогодержателем, банк может забрать ипотечную квартиру как залоговую недвижимость.
Условия и основания
Квартиру займодавец может забрать только при наличии надлежаще оформленного кредитного договора и при условии получения решения суда. Если суд примет решение о передаче залоговой недвижимости должника в распоряжение банка, то квартира будет арестована и продана банком с торгов.
Все расходы, связанные с участием в торгах, взимаются с должника – владельца квартиры.
Основанием для изъятия объекта недвижимости за долги, являются следующие источники законодательства:
- Статья 40 Конституции РФ, допускающая продажу залоговой квартиры по решению суда.
- Статья 235 ГК РФ об обращении взыскания на имущество должника.
- Статьи 339, 488, 489 ГК РФ, которые дают положение о залоге.
Когда нельзя изъять жилье за невыплаченную задолженность?
Изъятие недвижимости не допускается без соответствующего решения суда. Как правило, суд отказывает в таком иске в следующих случаях:
- Должник имеет высокую заработную плату, которая допускает погашение долга по исполнительному листу.
- Взамен квартиры должник предлагает другой залоговый объект из категории ценного движимого или недвижимого имущества, способный покрыть долговые обязательства.
- Если в квартиру вложен материнский капитал, то есть доля квартиры или весь объект оформлен на несовершеннолетних детей.
- Если квартира участвует в наследовании.
На период ведения наследственного дела все выплаты по ипотеке замораживаются, без взыскания пени и других санкционных мер.
Как избежать проблем?
Как только у заёмщика изменились жизненные обстоятельства, и возникли затруднения в уплате долгов по ипотечному кредиту, ему обязательно следует обратиться в банковское учреждение и написать заявление в отдел по работе с клиентами. В нём следует изложить:
- причину возникших затруднений;
- просьбу о решении возникшей проблемы;
- способ её решения.
- Скачать бланк заявления
- Скачать образец заявления
Способы решения могут быть следующие:
- отсрочка, с обязательством последующего погашения;
- рефинансирование с изменением условий расчёта по ипотеке;
- продажа жилья владельцем или банком.
В этом случае ситуация будет решена без изъятия и ареста. Также можно обойти судебные тяжбы и избежать лишних расходов.
Условия и основания для участия недвижимости в торгах
Квартира должника может участвовать в торгах при двух условиях:
- Если между займодавцем и заёмщиком составлено нотариальное соглашение, в котором указывается, что заёмщик добровольно передаёт ипотечную квартиру банку в счёт уплаты долга.
- Если квартира арестована за долги, и решением суда передана залогодержателю для реализации на торгах.
Источники законодательства, которые регулируют сбыт арестованных квартир на площадках электронных торгов, следующие:
- Статья 344 ГК РФ о сделках с залоговой недвижимостью.
- Глава 10 Федерального закона «Об ипотеке» № 102-ФЗ от 07.98 г., которая допускает и регулирует продажу залогового имущества (в особенности – статьи 37, 50, 51—56).
Если банк не желает участвовать в судебных тяжбах, он вправе передать право требования долга коллекторскому агентству.
Обычно судебное разбирательство ориентируется на следующие критерии, использующиеся в качестве основания для изъятия квартиры:
- должник более трёх раз допустил просрочку платежа;
- отказ от рефинансирования и прекращение поступления платежей;
- задолженность более чем за 3 календарных месяца при отсутствии заявления.
То есть, прибегнуть к изъятию квартиры, суд допускает только тогда, когда риски неполучения вложенных по кредитному договору денег, у банка очень высоки.
Процедура продажи
Банку требуется возмещение расходов по кредитному договору, а не объект недвижимости. Поэтому после вступления решения суда в силу, он выставляет её на электронные торги. Эта процедура проводится Службой судебных приставов. Жильё переходит в собственность банка тогда, когда она поставлена на его баланс. Этого требуют следующие случаи:
- Квартира не продана на электронных торгах.
- Она приобретена путём купли-продажи с должником, с приложением соглашения к кредитному договору.
Ипотечную квартиру будет продавать банк, для этого он может воспользоваться такими способами, как:
- привлечь риэлтерское агентство;
- за счёт собственного информационного ресурса.
В этом случае используются информационные витрины со сведениями о данном виде услуг и перечнем предлагаемых объектов недвижимости. Сделка допускает:
- прямые продажи по установленной стоимости;
- оформление в ипотеку;
- на аукционах, организованных банками.
Если объект выставляется на аукцион, то вначале подготавливается лот:
- даётся реклама на электронном сайте;
- описываются технические и кадастровые характеристики;
- размещаются его фотографии;
- указывается дата проведения аукциона и условия участия.
Продажа без аукциона заключается во внесении жилого помещения в реестр недвижимости банка, который просматривается заинтересованными лицами. С покупателем заключают типовой договор купли-продажи. Каждый объект обеспечивается пакетом документов:
- договор купли-продажи с бывшим собственником или решение суда;
- выписка из ЕГРН;
- кадастровый паспорт;
- технический паспорт.
Поставленная на баланс банка квартира считается собственностью юридического лица, что подтверждается сведениями из Росреестра.
Можно ли приобрести недвижимость у финансово-кредитного учреждения?
Квартиру, принадлежащему кредитному учреждению, приобрести может любой желающий. Для этого только нужно:
- обратиться в банк;
- или зарегистрироваться на электронных торгах.
Что для этого нужно?
Вначале следует выяснить, какие банковские учреждения в населённом пункте имеют такой ресурс как недвижимость и предоставляют его для продажи.
- Если покупатель желает приобрести квартиру с электронных торгов – нужно следить за их организацией.
- Для приобретения квартиры путём прямой продажи, от покупателя потребуется только паспорт и деньги в размере стоимости квартиры.
- Если она приобретается в ипотеку, то дополнительно предъявляется пакет документов по требованию банка. Обычно в него входят:
- справка с места работы с предоставлением сведений о заработной плате;
- справка о доходах семьи.
- Если в интересах покупателя действует представитель, от него потребуется нотариально удостоверенная доверенность.
Как сделать выкуп?
При прямой продаже покупателю потребуется только провести осмотр квартиры. А если его всё устроило – заключить договор купли-продажи (ДКП), а затем – зарегистрировать его.
Типовые договора составляются юристами банка, они же сопровождают сделку купли-продажи, эти услуги предоставляются безвозмездно.
В случае с ипотекой, сделка заключается, если заявка на получение кредита будет одобрена. Здесь заключаются два договора:
- кредитный договор;
- ДКП.
На электронных торгах, лот можно приобрести простым кликом. Но для этого нужно предварительно зарегистрироваться у организаторов аукциона в качестве его участника, и выкупить право электронной подписи. Если претендентов на приобретение одного лота несколько, торги могут двигаться пошагово до того момента, когда последний участник выиграет лот, назначив самую высокую цену. После выигрыша лота проводится стандартная процедура купли-продажи. ДКП заключается с организаторами торгов.
Во всех случаях требуется регистрация сделки в Росреестре. Она может проходить до 1 месяца. Стоимость регистрации для покупателя – 2 тысячи рублей.
Стоит ли покупать?
Для приобретения квартир у банков нужно иметь небольшой багаж правовых знаний. Риск в приобретении таких квартир специфичен, но он ничуть не выше, чем при стандартных сделках купли-продажи.
Плюсы
При стандартной покупке преимуществ может быть немного. Это будет стандартная сделка по типовому ДКП и обычной рыночной стоимости, установленной в регионе расположения недвижимости. На более выгодных условиях такие квартиры продаются при одновременном предоставлении ипотеки:
- снижается процентная ставка;
- снижается сумма предварительного взноса;
- отсутствует предварительный взнос.
В результате оформления ипотеки покупатель получает:
Минусы
В случае с ипотекой, право собственности не оформляется до полного погашения долга, а квартира остаётся в залоге у банка.
После погашения ипотеки, в банке нужно получить справку, на её основании Росреестр снимет обременение с квартиры и оформит её в собственность.
- Минусы приобретения объекта на торгах связаны с тем, что здесь отсутствует возможность осмотра помещения, выводы делаются только по представленным характеристикам, и фотографиям.
- Самый существенный недостаток таких квартир, независимо от вида сделки, в том, что они принадлежали должникам. Это означает, что жильцы могут не выписаться и эта проблема перейдёт к новым владельцам. Также они могут начать судебные тяжбы о нарушении их прав, втянув в них покупателя. А состояние квартиры, если это была неблагополучная семя, может быть плачевным.
Поэтому покупать такие квартиры можно, если есть желание сэкономить, но с учётом имеющихся недочётов, свойственных таким сделкам.
Если банк несёт риски по кредитному договору от должника, он может возбудить против него иск. А по решению суда – изъять жилое помещение и продать его. Покупка таких квартир может оказаться вполне рентабельной сделкой, но с учётом имеющихся рисков, которые не всегда можно предусмотреть.
Это быстро и бесплатно !
Источник: pravosudie.guru