Содержать дом без управляющей компании дешевле. Но в чем подвох?
Качество услуг по содержанию дома во многом зависит от выбранной жителями формы управления. Их всего три: УК, непосредственное и ТСЖ (ЖК, СПК). Первые две наиболее актуальны для Тулы.
В чем их отличие, рассказала зам. начальника инспекции — начальник контрольно-финансового отдела государственной жилищной инспекции Тульской области Юлия Осипова.
В чем разница
Кроме того, договор управления с УК могут заключить все дома, а вот выбрать непосредственное управление можно только для домов, в которых не более 30 квартир.
Объем работ
Минимальный перечень работ по дому определен постановлением № 290 Правительства РФ. Он не зависит от формы управления и подлежит исполнению.
Ответственность
Разница между УК и обслуживающей организацией — в наличии лицензии. И ответственность за неисполнение условий договора разная.
— К управляющим компаниям как лицензиатам применяются более строгие требования КоАП РФ. Штрафы — от 50 тыс. рублей на должностное лицо и до 250 тыс. рублей на юрлицо.
При непосредственном управлении лица, выполняющие работы по содержанию и ремонту общего имущества, несут ответственность перед собственниками за выполнение своих обязательств по договорам, а также в соответствии с действующим законодательством РФ. Штрафы — от 4−5 тыс. рублей на физлицо; на юрлиц — 40−50 тыс. рублей по статье 7.22 КоАП РФ «Нарушение правил содержания и ремонта жилых домов и (или) жилых помещений».
Кроме того, за систематические нарушения УК могут лишить лицензии. А вот у ОУ такой ответственности нет.
Контроль
При любой форме управления контроль со стороны собственников обязателен. Собственники должны сотрудничать с компанией, которая обслуживает их дом. Они всегда могут составить план работ и включить в него в том числе и те работы, выполнение которых не предусмотрено минимальным перечнем, согласовав при этом, в случае необходимости, дополнительный источник финансирования таких работ.
Активная позиция собственников помещений при любой форме управления позволит содержать дом в надлежащем состоянии.
Плюсы и минусы. Коротко
Непосредственное управление
(подходит небольшим домам)
+ Прозрачность расходов: перечень работ, за исключением определенного правительством РФ минимального перечня, на доме определяют жители.
+ Прямые отношения с ресурсниками.
— Должники. Не все жильцы платят, это грозит отсутствием денег в общем «котле».
— Без инициативных жителей непосредственное управление невозможно.
— Для обслуживающей организации штрафы за нарушение условий договора совсем небольшие, она не замотивирована.
Источник: myslo.ru
«Классическая схема рейдерского захвата». Как «Жилищник» забирает себе московские многоэтажки вместе с жильцами
Жители домов на севере Москвы заявили, что «Жилищник» незаконно захватил их дома под управление. Сейчас главные московские коммунальщики занимают доминирующее положение на рынке и продолжают получать дома.
За почти десять лет, после появления «Жилищника», он прочно стал ассоциироваться со всей коммуналкой в Москве. Но у жителей домов есть право выбирать и частные управляющие компании. MSK1.RU разобрался в истории с захватом домов, и оказалось, что «Жилищник» уже давно работает по этой схеме.
Благополучный район
Север Москвы — одно из самых излюбленных мест для жизни. Считается, что здесь хорошая экология, но квартиры стоят не так дорого, как в центре или на северо-западе. Хорошевский район даже вошел в топ-10 лучших по версии портала «Домофонд.ру»: там чисто, безопасно и есть инфраструктура для комфортной жизни с детьми.
Домами наших героев до недавнего времени управляла компания СЭУ «ФС-6». Эта компания досталась дому от застройщика «Мосфундаментстрой-6» сразу после постройки. Так и было почти 20 лет.
Всё началось после того, как из лицензии, которая есть у управляющей компании, были вычеркнуты некоторые дома. Это произошло на основании судебных решений по факту нарушений, совершенных компанией в 2022 году. Формально Мосжилинспекция может это сделать, говорит замдиректора управляющей компании СЭУ «ФС-6» Алексей Самуйлов.
— Мы считаем, что при вынесении этих постановлений были допущены грубые нарушения, — уточнил он. — Часть домов исключили из списка по одной и той же причине, но проблем в домах на самом деле не было. Создается ощущение, что это делалось на скорую руку. Важно учитывать и то, что нас наказали за несвоевременную оплату счетов ресурсоснабжающим организациям. Но по документам мы оплатили всё.
Самуйлов не скрывает, что у компании действительно есть долги и перед поставщиками, и у жильцов в домах перед управляющей компании. Но в общем «дебиторская задолженность превышает кредиторскую», то есть собственники квартир должны компании больше, чем компания своим поставщикам.
В Мосжилинспекции объяснили MSK1.RU, что «Жилищник» управляет домами на основании распоряжения управы Хорошевского района — речь о временных договорах. А лицензия СЭУ «ФС-6» сейчас находится «в стадии аннулирования».
— Лицензия на осуществление предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами в городе Москве управляющей организации ООО «СЭУ «ФС-б», ранее осуществлявшей деятельность по управлению МКД, находится в стадии аннулирования за грубые нарушения лицензионных требований, а именно, за наличие задолженности перед ресурсоснабжающими организациями , — сообщили в Мосжилинспекции.
Из 60 домов, которые были прописаны в лицензии управляющей компании СЭУ «ФС-6», пока вычеркнули 21 дом. Среди них и дома наших героев.
Как работает эта схема
Согласно Жилищному кодексу, собственники жилья сами в праве выбирать управляющую компанию — для этого они должны провести собрание. Владельцы квартир в доме голосуют, оставлять ли нынешнюю компанию или, может, поменять ее, если их что-то не устраивает. После того как адреса 21 дома вычеркнули из лицензии СЭУ «ФС-6», жители Хорошевского района собрались и решили продолжить работать с этой компанией — протоколы нескольких собраний есть в распоряжении редакции.
Кстати, это абсолютно легально. Если дома вычеркнуты из лицензии, ими всё равно может управлять нынешняя компания. Это следует из решения Верховного суда от 2017 года, в котором объясняется, что у компании всё еще остается право на ведение обслуживающей деятельности — оно не зависит от адресов домов.
— Собственники выразили свое мнение: несмотря ни на что, они хотят работать с нами. Власть и органы местного самоуправления на это вообще не обращают внимание, — заявил Алексей Самуйлов.
19-й дом на Ходынском бульваре — это хорошая монолитная с десятью подъездами, построенная в 2005 году. Там чуть больше 250 квартир. Сразу после того как дом вычеркнули из лицензии СЭУ «ФС-6», жители провели собрание и решили оставить управляющую компанию. Спустя некоторое время на портале ГИС ЖКХ появились протоколы собрания: правда, совсем другого.
Его провел «Жилищник Хорошевского района». Местные утверждают, что в реальности никто из жильцов не пришел.
— Это собрание вообще не проводилось, потому что у нас не было объявлений, мы об этом не знали, и все собственники это подтверждают, — поделился с корреспондентом MSK1.RU житель дома Айрат.
Согласно протоколам «Жилищника», именно он стал новой управляющей компанией в доме. Правда, документы опубликованы с замазанными персональными данными — проверить подлинность подписей просто невозможно.
И местные жители, и руководство частной управляющей компании считают, что такие действия не могут происходит без поддержки властей и Мосжилинспекции.
— Это такая классическая схема рейдерского захвата. Есть подложные собрания, есть подложные документы, которые официально регистрируются. Видимо, с учетом того что собственники не очень активно будут участвовать, — добавил Айрат. — Нас фактически поставили перед фактом, что мы сами собственными руками расторгли договор с текущей управляющей компанией, с которой мы на предыдущем собрании, наоборот, подтвердили, что хотим сотрудничать. И сами выбрали ГБУ «Жилищник». А мы этого по факту не делали!