Признание права собственности при банкротстве застройщика. Помощь в обжаловании отказа или приостановления регистрации в Росреестре. Консультации судебного юриста. Тел. +7 (903) 120-51-06 Ежедневно с 9 до 23ч. Юридический центр RegPractic
В работе над юридической статьей Шишова А.Б. принимал участие научный редактор Кравченко Н.Н. (с опытом работы федеральным судьёй).
Судебный юрист
Стаж с 2006 года
Информация, изложенная в настоящей статье не может заменить правовую консультацию.
Дата публикации
Признаки наступления банкротства застройщика
- застройщик затягивает подписание передаточного акта по любым причинам;
- не платит дольщикам по исполнительным листам;
- на сайте ФССП несколько страниц информации о наличии неоплаченных исполнительных листов;
- в картотеке арбитражных дел много исков от юридических лиц к застройщику;
- в арбитражный суд подано заявление о признании застройщика банкротом (это совсем плохо и обращаться к юристу желательно до наступления этого события).
Работаем, в том числе, по таким застройщикам, как: ЖК «Новокосино 2» (ООО «ЭкпертСтрой»), ЖК «Белые Росы» (ООО «СтройКомфорт»), ЖК «Марьино град» (ООО «МарьиноСтрой»), ЖК «Спорт-Таун» (ООО «МарьиноСтройГрупп»), ЖК «Академ-Палас» (АО «ОСК»), ЖК «Нагорная 7», ЖК «Квартал Триумфальный» (ЗАО «ФЦСР»), ЖК «Федоскинская слобода» (ООО «Ё-ИНВЕСТ»), ЖК «Рождественский» (ООО «Ковчег»), ООО «СИНАРА», ЖК «Царицыно» (АО «МКХ»), все ЖК из группы СУ-155 по Москве и Московской области, все ЖК из группы Урбан (ЖК «Опалиха О3», ЖК Солнечная система, ЖК «Видный город», ЖК «Митино О2»), ЖК «Пятницкие кварталы» (ООО Саб-Урбан) и многим другим жилищным комплексам.
В настоящем юридическом обзоре мы расскажем, что необходимо предпринять дольщику, чтобы выйти с наименьшими потерями из сложившейся ситуации. Обращайте внимание на любую информацию о вашем застройщике. Когда обнаружите признаки возможного банкротства застройщика, сразу обращатесь к юристу. Тем более нужно поторопиться, если в отношении застройщика уже введна процедура конкурсного производства или наблюдения. В законе о банкротстве есть много разных сроков, которые не стоит пропускать.
Действия дольщиков при банкротстве любого застройщика
Если дом введён в эксплуатацию, следует признавать право собственности через арбитражный суд, как на квартиру, так и на машиноместо, кладовую или иное нежилое помещение.
Если дом не введён в эксплуатацию, то подавать заявление арбитражному управляющему (временному или конкурсному) о включении в реестр требований участников строительства требования о передаче вам квартиры или нежилого помещения.
Если застройщик до банкротства не передал вам квартиру в сроки, указанные в ДДУ, желательно подавать заявление в арбитражный суд о включении неустойки в указанный реестр.
Если нежилое помещение не является машиноместом и при этом имеет площадь более семи квадратных метров, то вы в группе риска. Нужно срочно признавать право собственности, чтобы ваша недвижимость не попала в конкурсную массу.
О признании права собственности на недвижимость в рамках дела о банкротстве застройщика
Дом введен в эксплуатацию. Зачем подавать заявление о признании права собственности, а не о включении в реестр?
Решение суда позволит зарегистрировать право в Росреестре. Процедура включения ваших требований в реестр не предполагает такой возможности. Имея на руках решение суда не нужно беспокоиться любых действиях арбитражного управляющего. После признания ваших прав в суде становитесь собственником и действия конкурсного управляющего беспокоить вас не должны.
Кроме того, новый застройщик не сможет вас шантажировать. Обычно требуют доплату в обмен на согласие подписать передаточный акт.
Могу ли я признать право собственности при банкротстве застройщика, если дом введен в эксплуатацию, однако передаточный акт не подписан?
Если дом введён в эксплуатацию мы признаем право собственности на квартиру в любом случае, и с актом и без акта. Мы имеем большую судебную практику по различным жилищным комплексам по Москве и Московской области, где застройщики обанкротились. Технология по признанию права собственности по застройщикам на стадии банкротства у нас хорошо отработана.
У меня подписан акт. Зачем признавать право собственности, если я сразу могу подать документы в МФЦ?
Это нужно было делать до банкротства. После банкротства застройщика регистраторы не хотят брать на себя ответственность и отказывают в регистрации по любым причинам. Проиллюстрируем на следующем примере. Фабула дела: квартира передана по акту, дольщик подаёт документы в МФЦ на регистрацию права собственности и получает уведомление о приостановлении государственной регистрации.
В качестве основания для приостановки регистратор указывает следующие причины:
- не предоставлена доверенность по которой представитель застройщика подписал акт приема-передачи квартиры;
- прекращены полномочия лица подписавшего договор долевого участия;
- у регистратора есть сомнения, что предоставленные на регистрацию документы подлинные;
- регистрация права собственности на объект недвижимости после введения в отношении застройщика конкурсного производства может повлечь нарушение прав и законных интересов третьих лиц.
Дело зашло в тупик. Обжаловать действия регистратора бесполезно, поскольку регистратор действовал в точном соответствии с 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости». Единственно правильный выход из ситуации было признавать за дольщиком право собственности на квартиру в Арбитражном суде. Дольщик обратился к нам, а мы решили поставленную перед нами задачу.
Когда целесообразно признавать право собственности? Сразу или когда появится судебная практика по моему дому?
В рамках дела о банкротстве застройщика обсуждаются конкретные обстоятельства судебного спора. Дома одинаковые, но обстоятельства каждого требования отличаются друг от друга. Дела о признании права собственности на недвижимость не рассматриваются автоматом. Суд не регистрирующий орган и решения не штампует.
В суде дольщику придется столкнуться с представителем конкурсного управляющего. У него задача прямо противоположная.
Есть и хорошие новости. Первые десятки решений по любому застройщику проходят без осложнений. В течение нескольких месяцев после банкротства никто в суды по спорам с физическими лицами со стороны конкурсного управляющего не приходит. Ему нужно сначала войти в курс дела и разобраться в первую очередь с юридическими лицами. Таким образом, для признания права собственности на недвижимость дольщиков, первые месяцы после банкротства являются самым подходящим временем для рассмотрения любого спора.
Забивать мячи в пустые ворота проще, когда в них нет вратаря (представителя конкурсного управляющего). Затем его юристы начнут ходить по делам и с физическими лицами. Начнут дольщикам ставить палки в колёса. «Нет сведений об оплате договора», «подпись на договоре поддельная», «доверенность на лицо, подписавшее ДДУ не выдавалась», «доверенность на лицо, подписавшее передаточный акт не содержала таких полномочий» и другое. Итак, чем раньше дольщик обратиться в суд, тем лучше.
Площадь нежилого помещения более семи квадратных метров. Что делать дольщику из группы риска?
Изменения внесенные в закон о банкротстве 25.12.2018г. защищают только следующих дольщиков с нежилыми помещениями:
- с машиноместами без ограничения площади;
- с любыми иными нежилыми помещениями, площадью менее семи квадратных метров.
Всем иным категориям дольщиков нужно незамедлительно признавать права собственности. Либо на долю незавершенного строительства, если объект не введен в эксплуатацию либо непосредственно на само нежилое помещение, если дом введён в эксплуатацию. Если этого не сделать недвижимость попадёт в конкурсную массу.
Работы по застройщикам в состоянии банкротства
26.10.2018г. арбитражный суд по нашему заявлению признал за участником долевого строительства право собственности на квартиру. Причина судебного спора: приостановление регистрации в Росреестре.
31.10.2018г. арбитражный суд по нашему заявлению признал за дольщиком право собственности на квартиру. Дольщик не стал дожидаться проиостановления регистрации и признал право собственности в суде. 
Уведомление арбитражного управляющего о включении требований в реестр
Что делать дольщику, если застройщик — банкрот?
Слова «банкротство застройщика» звучат для покупателя как страшный сон и означают, казалось бы, крах всех планов: отсутствие жилья, потерю денег. Но, если разобраться, этот вариант может спасти от участи стать обманутым дольщиком и привести все-таки к получению собственной квартиры.
Слова «банкротство застройщика» звучат для покупателя как страшный сон и означают, казалось бы, крах всех планов: отсутствие жилья, потерю денег. Но, если разобраться, этот вариант может спасти от участи стать обманутым дольщиком и привести все-таки к получению собственной квартиры.
К сожалению, даже солидные строительные компании с многолетней репутацией не могут гарантировать своей непотопляемости. Но все же признать себя банкротом — оптимальнее, чем продать все имущество и скрыться руководящим составом с деньгами дольщиков.
Новые законы защищают
Упомянутые организации
Вспоминая нескучные 2000-е годы, период появляющихся и исчезающих строительных пирамид, очевидно, что сегодняшний дольщик чувствует себя в большей безопасности — российские законы призваны, в теории, защитить покупателей в том числе от последствий банкротств застройщиков. Напомним, с 1 января 2014 года всё возводимое жилье страхуется в обязательном порядке.
Есть три вида страхования, один из которых — страхование ответственности застройщика. После признания застройщика банкротом, страховая компания обязана компенсировать покупателю, подписавшему по 214 Федеральному закону ДДУ (договор долевого участия), финансовые потери. Такой компанией также может быть Общество взаимного страхования застройщиков. Эта схема не распространяется на ЖСК и на квартиры, приобретенные до 2014 года. Однако, стоит понимать, что страховая компания также может назваться банкротом, дабы не платить клиенту.
Упомянутые организации
Рейтинг C- / 5 объектов
Рейтинг C- / 2 объекта
Рейтинг C- / 1 объект
5 объектов
Существует прецедент: страховая компания «Восхождение», не компенсировавшая ущерб клиентам «Нева-Тур». Здесь были застрахованы также и объекты строящейся жилой недвижимости, чьи застройщики по-тихому переоформили страхование в других фирмах. По словам юриста корпоративной и арбитражной практики адвокатского бюро «Качкин и Партнеры» Александры Улезко, при двойном банкротстве ответственность перед дольщиком несут и застройщик, и страховая компания. В случае банкротства застройщика участник долевого строительства обладает некоторыми преимуществами перед другими кредиторами.
Дольщиков вперед
По законам РФ, дело о признании компании банкротом может быть заведено, если строительная фирма, привлекающая финансы частных лиц, не имеет возможности рассчитаться с кредиторами или оплатить обязательные платежи в размере от 300 000 рублей более чем три месяца. Чтобы объявить неплательщика банкротом, назначается процедура наблюдения.
В течение 30 дней суд, рассматривающий дело о застройщике, принимает заявления участников долевого строительства. Дольщики, не подавшие свои требования за этот период, могут не получить ни квартиры, ни денег.
По словам сотрудников Юридического департамента инвестиционно-риэлторской компании Est-a-Tet, покупатель может выбрать, что потребовать от застройщика — вложенные деньги или приобретенное жилое помещение. Второй вариант оптимальнее, так как требование о передаче квартиры позже можно поменять на деньги. В случае документального подтверждения требований, они вносятся в соответствующий реестр. Срок для полного формирования списка требований — два месяца. По итогам процедуры наблюдения, следующим станет этап удовлетворения заявок кредиторов-участников строительства.
Упомянутые объекты
Жилой комплекс
КитежСтрой
Жилой комплекс
Жилой комплекс
Упомянутые организации
Рейтинг B+ / 34 объекта
Механизмы процедуры признания застройщика банкротом предусмотрены Главой №7 IX Закона о банкротстве. Статья предусматривает льготы дольщикам. Как объяснила Александра Улезко, лица, подписавшие как договора долевого участия, так и другие договора о передаче жилья в собственность после завершения его строительства, являются приоритетнее иных кредиторов.
Это касается и договоров о вступлении в жилищно-строительные кооперативы. Заявления участников строительства вносятся в специальный реестр и удовлетворяются в первую очередь, до заявок других кредиторов (к примеру, подрядных организаций). При определенных обстоятельствах, дольщики вправе образовать ЖСК для завершения строительства многоквартирного дома.
По словам Александры Улезко, в ином случае претензии дольщиков могут быть только денежными. При этом включить в реестр непосредственно денежные требования можно сразу. Однако на практике эта «привилегия» не всегда действует. Например, в начале 2015 года была объявлена банкротом ПСК «КитежСтрой», возводившая «Дом в Новом Девяткино».
Как стало известно, квартиры в доме продавались через организованный компанией жилищно-строительный кооператив «Первый квартал». Поэтому обязательств у «КитежСтроя» перед дольщиками формально нет.
Реалии Петербурга
Следовательно, если строительство дома завершено, требования дольщиков могут быть удовлетворены посредством передачи жилых помещений в новостройке им в собственность. Если здание не достроено, права застройщика на земельный участок и недостроенный объект могут быть переданы организованному дольщиками ЖСК, который и достроит дом. Получается, покупатель в любом случае (правда, ценой траты времени, сил и нервов) получает либо квартиру, либо деньги, избегая участи обманутого дольщика. Однако не стоит забывать, что банкротство компании-застройщика не снимает с участника долевого строительства обязанности выплаты ипотечного кредита.
Источник: www.novostroy.su