Квартиру можно купить с торгов, что позволяет сэкономить. Особенно выгодные предложения встречаются в период кризиса. Уценка жилой недвижимости может существенно снизить затраты граждан на приобретение квартиры или дома. Но вместе с очевидными выгодами покупатель может подвергнуться некоторым рискам, существенно омрачающим финансовую экономию.
Общие положения
На торги попадают квартиры должников, которые брали кредиты, а в качестве обеспечения предлагали под залог квартиру. Это распространенная практика при ипотеке, но нередко встречается и в других займах на крупные суммы.
Если лицо не выполняет обязательств перед банком или иным кредитором, реструктуризация или рефинансирование не спасли ситуацию, кредитор инициирует процедуру взыскания на предмет залога. Проходит она через суд и исполнительное производство, которое осуществляют сотрудники ФССП (Федеральной службы судебных приставов). В итоге предмет залога выставляется на торги.
Это не единственный путь, как кредитор может реализовывать квартиру должника. Другой путь – мирное соглашение между заемщиком и банком/кредитором, в результате которого предмет залога оказывается на торгах без судебного решения. В этом случае стороны конфликта договариваются мирным способом. Итог – соглашение о реализации квартиры во внесудебном порядке.
Договор предусматривает обязанность должника продать квартиру и за счет вырученных средств погасить кредит. Проводится аукцион, организатор которого действует в полном соответствии с условия соглашения, заключенного с финансовой организацией. Порядок действий следующий:
- Проводится экспертиза стоимости квартиры;
- За 10-15 дней до проведения аукциона объявляется о его проведении;
- Участники вносят задаток в размере до 5% от цены, указанной в выводах эксперта;
- Проводится аукцион, победителем которого является лицо, предложившее наиболее высокую цену за квартиру;
- Организатор и победитель подписывают протокол по итогам мероприятия;
- Деньги за квартиру вносятся в течение 5 банковских дней;
- Как только средства поступили на счет, в течение 5 рабочих дней победитель подписывает с организатором торгов соглашение о покупке;
- Сделка регистрируются и выдается свидетельство о праве собственности на квартиру.
Для справки! Остальные участники аукциона получают внесенные средства обратно в течение 5 банковских дней. Аналогично происходит, если аукцион не проводился — и деньги возвращаются всем участникам.
Если же кредитор и должник не договорились, и спор перешел на стадию исполнительного производства, судебные приставы выселяют ответчика и занимаются реализацией квартиры с торгов. Участники этого мероприятия извещаются о дате его проведения не позже, чем за 10 дней до его проведения. Механизм проведения аналогичен описанному выше.
Риски покупки квартиры с торгов
Тот факт, что квартира продается с торгов или аукциона, то есть проходит официальную процедуру, не означает, что покупатель избавлен от неприятных неожиданностей. Жилье может оказаться с обременением, что усложняет ее использование в личных целях.
Основное, с чем рискует столкнуться покупатель, заключается в том, что бывшие владельцы могут сохранять право на проживание в проданной с торгов квартире. Проблема в том, что закон различает право владения с правом проживания. Если первого можно лишить в принудительном порядке, то с принудительным снятием временной или постоянной регистрации сложнее, особенно, если это касается несовершеннолетних детей. Исключение – у должников есть другое жилье.
Таким образом, купив квартиру с торгов, новый владелец может остаться один на один с бывшими собственниками, у которых по закону сохраняется право на проживание в этом жилье. Выселить их не имеют права, хотя и распоряжаться этой недвижимостью – дарить ее, передавать в наследство, продавать – они не могут. При этом новый владелец даже не в состоянии потребовать от них арендную плату за проживание. Кроме того, он обязан отвечать за вовремя внесенные платежи по коммунальным услугам. И если проживающие лица это не делают, именно владелец должен погашать задолженность.
Возможны и другие риски. Банк, суд и судебные приставы не проверяют предмет залога на чистоту сделки и не гарантируют, что на квартиру не заявит права третье лицо. Поэтому после продажи с торгов или аукциона новый владелец может столкнуться с тем, что ему придется отстаивать право на приобретенную недвижимость с бывшими супругами должника, другими его родственниками и другими лицами.
«Месть» бывшего владельца тоже частенько становится проблемой для нового собственника. И только фантазия «обиженного» бывшего владельца и страх уголовной ответственности ограничивают спектр мероприятий. И этот риск не закрыть никакими проверками.
Как предупредить риски покупки квартиры с торгов?
Перед тем, как решится на покупку конкретной квартиры с торгов, рекомендуется провести мероприятия по проверке сделок по отчуждению, которые проводились с этой недвижимостью. Сделать это можно, заказав выписку ЕГРН и переходе прав и выписку о правах и обременениях. В выписке ЕГРН о переходе прав указываются сведения о всех бывших собственников квартиры, в выписке ЕГРН о правах и обременениях указываются текущие собственники и наличие каких-либо ограничений прав собственности.
Дополнительно рекомендуется потребовать от продавца архивную выписку из домовой книги. Этот документ содержит данные о всех жильцах квартиры с первого дня ее эксплуатации. Архивная справка о зарегистрированных лицах поможет также выяснить есть ли лица, обладающие правом пожизненного пользования, не были ли нарушены права несовершеннолетних детей в сделках купли-продажи.
Для справки! Выписка ЕГРН о переходе прав выдает только информацию, внесенную с 1998 года.
Проблема в том, что продавец может отказаться предъявлять этот документ. Самостоятельно запросить в ЖЭКе покупатель не сможет, ему откажут.
В таких ситуациях рекомендуется помощь специалистов-правоведов. Они проведут необходимую работу, оценят риски. Возможно, что по итогам проведенных юристами мероприятий от покупки придется отказаться. Обезопасить покупку можно за счет оформления титульного страхования. Однако и страховая компания потребует документы от бывшего собственника, которые он не будет предоставлять, а при отсутствии документов и при наличии высоких рисков страховщик откажется от подписания договора.
Приобретение жилой недвижимости с торгов позволяет экономить деньги, но сопровождается повышенными рисками. Снизить или исключить их можно, если прибегнуть к помощи специалистов. Их юридическая помощь предупредит финансовые потери.
Источник: spikcompany.ru
Аукцион квартир как проходит
(2 оценок, среднее: 5,00 из 5)
5 продуктов, которые опасно покупать в «Фикс Прайс»
YarosOnline
Экономные уловки поваров из советских столовых — зато без химии
Перевод с карты на карту в Сбербанке теперь придется оплачивать — стоимость услуги с 1 апреля 2020
OffshoreView
Источник: offshoreview.eu
Как купить квартиру через аукцион
Купить квартиру на аукционе может быть очень выгодно — стартовая цена иногда существенно ниже рыночной. Однако неопытный покупатель может допустить ошибки, которые сведут к нулю все преимущества приобретения недвижимости с молотка. Что такое торги по банкротству и как купить квартиру через аукцион, рассказываем в нашей инструкции.
Что такое аукцион недвижимости
Аукцион — это форма торгов, при которой выигравшим их признается лицо, предложившее наиболее высокую цену. Так могут продавать имущество обанкротившихся людей и фирм, имущество в рамках исполнительного производства, а также предметы залога. На аукционе можно продавать объекты искусства, коллекционирования и недвижимость в том числе.
Перед началом торгов имущество оценивается и каждый лот получает стартовую стоимость (ст. 8 Закона об оценочной деятельности, ч. 2 ст. 89 Закона об исполнительном производстве). Торги проходят пошагово: с каждым этапом цена повышается или понижается, если это торги на понижение (редукцион или «обратный аукцион», «голландский аукцион»). Редукцион в этом материале рассматривать не будем.
Особенность аукциона (и аукциона по продаже квартир тоже) в том, что стартовая цена назначается таким образом, чтобы ей было куда расти. То есть квартиры, оказавшиеся на аукционе, стоят дешевле, чем те, которые продаются на открытом рынке: у застройщиков по ДДУ, по переуступке или на сервисах по покупке/продаже недвижимости, так называемых классифайдах.
Аукционы по продаже объектов недвижимости проходят на специальных сайтах — электронных торговых площадках. Так, например, можно купить квартиру на аукционе Сбербанка: его электронная площадка называется «Сбербанк-АСТ». Подходящий аукцион в Москве можно найти по соответствующему запросу в поисковике. Площадок много, выбор квартир есть. Главное — внимательно изучить отзывы, чтобы не стать участником сомнительной сделки.
Как квартиры оказываются на аукционе
Есть несколько источников появления квартир на аукционе:
— компании-должники, в отношении которых введена процедура банкротства или ведется исполнительное производство;
— департамент или управление городского имущества.
Банки
Банки, как залогодатели, могут передать на торги квартиры, которые служили залогом (то есть средством обеспечения обязательства) по кредитам. Это могут быть залоговые квартиры должников по ипотеке, квартиры должников по потребительским кредитам и кредитам для юридических лиц. Если заемщик допускает просрочку платежей, не идет на реструктуризацию долга и, например, скрывается от кредитора, высока вероятность того, что залоговое имущество может быть выставлено на продажу.
Так банк возвращает деньги, которые одалживал. Купить такую квартиру можно на тех же электронных площадках: не все кредитные организации занимаются продажей залогов, предпочитая отдавать это профессиональным организаторам торгов.
Компании-должники
Если компания не способна удовлетворять требования своих кредиторов, в отношении нее может быть введена процедура банкротства. Имущество получает оценку аккредитованным оценщиком и передается на реализацию на аукцион после прохождения соответствующих этапов банкротства.
В случае же с исполнительным производством пристав выносит постановление о передаче недвижимости на реализацию. После этого он передает имущество на реализацию территориальному органу Росимущества или привлеченной им специализированной организации. И такую недвижимость также продают в рамках аукциона.
Купить квартиру на аукционе по банкротству или в рамках исполнительного производства может каждый, порядок действий такой же, как и при продаже залогового имущества.
Подробная информация будет далее в тексте.
Департамент городского имущества
У города есть своя недвижимость, как жилая, так и нежилая. Такое имущество называется муниципальным. К нему относятся квартиры, комнаты, коммерческие помещения. Жилье может быть из фонда, предназначенного для социального найма, или построенное по специальной программе — часть город продает, чтобы компенсировать расходы на строительство. Так, например, можно купить квартиру по реновации на аукционе.
Торги городским имуществом проводят казенное предприятие города Москвы «Управление гражданского строительства», ГУП «Моссоцгарантия» (продает жилье, которое было раньше в социальном найме), Центр управления городским имуществом (ГУП «ЦУГИ»).
Аукционы по продаже квартир пользуются высоким спросом, на один лот могут одновременно претендовать более 10 покупателей. Интерес понятен: на торгах выставляются квартиры, которые, возможно, никогда не оказались бы на рынке, если бы не обстоятельства собственников, которые к этому привели . Жилье расположено как в спальных районах, так и в центре. Так, недавно в Москве анонсировались торги по продаже микроквартиры в пределах Бульварного кольца, которая больше походила на помещение бывшей дворницкой. Недвижимость может быть и в новостройке, и в давно введенном в эксплуатацию доме, разной комнатности и в разном состоянии — одним квартирам нужен масштабный ремонт, другие абсолютно пригодны для жилья.
Кто и как может участвовать в аукционе
Участником аукциона может любое физическое и юридическое лицо, у которого есть электронная цифровая подпись. Усиленная квалифицированная электронная подпись — это электронный аналог рукописной подписи. Документ, заверенный такой подписью, имеет ту же юридическую силу, что и бумажный. Подпись можно сформировать в приложении «Госключ» или в удостоверяющих центрах, получивших аккредитацию Министерства цифрового развития, связи и массовых коммуникаций России (Минкомсвязи).
Для формирования подписи, по общему правилу, вам понадобятся заявление, паспорт, СНИЛС, но иногда удостоверяющие центры запрашивают дополнительные документы (какие именно — лучше уточнять в УЦ), а также оплата стоимости услуги. В приложении «Госключ» для формирования подписи вам достаточно иметь подтвержденную учетную запись на портале госуслуг РФ, загранпаспорт нового образца (на 10 лет) и смартфон или планшет с функцией NFC, а создание и использование электронной подписи в приложении бесплатное.
Порядок действий участников аукциона, желающих приобрести недвижимость:
— Сначала необходимо подобрать подходящую квартиру. Для этого нужно определиться, для чего она — собственного проживания или инвестиций, а может быть, для дальнейшей продажи. Объекты недвижимости будут различаться, потому что то, с чем может жить один собственник, не подойдет другому, то есть в инвестиционной квартире практически не должно быть недостатков.
— Выбрав квартиру, следует зарегистрироваться на электронной торговой площадке. По-другому это действие называется аккредитацией участника. Площадка, где будут проходить торги, обычно указывается в лотовой документации вместе с подробным описанием квартиры и фотографиями.
— Следующий шаг — внесение обеспечительного платежа (задатка). Он может отличаться от площадки к площадке. По данным из открытых источников, для задатка может потребоваться сумма от 2 до 10% стартовой стоимости лота.
— Затем нужно подать заявку на участие в аукционе через личный кабинет на электронной площадке.
— Принять участие в аукционе. Уведомление о допуске к аукциону придет на электронную почту, указанную при аккредитации на площадке. В нем же будет информация о дате и времени начала торгов. Также сроки аукциона стоит смотреть на самой платформе.
Как проводятся торги
В дату проведения торгов в указанное в уведомлении время следует зайти в личный кабинет на электронной площадке. Там можно увидеть окно торгов — в нем указывают свою цену за объект.
Уведомление о победе придет на электронный адрес, оставленный в контактных данных. О проигрыше организаторы не сообщают, участник может увидеть это в личном кабинете, когда торги завершатся. После сообщения об успешном окончании торгов покупку нужно будет оплатить.
Срок, в течение которого нужно внести деньги на специальный счет, как и реквизиты счета, указываются в документах к торгам. Обычно это не более 20 календарных дней. Из суммы, которую нужно перевести, вычитается задаток. Когда оплата пройдет, согласовываются дата и время подписания договора купли-продажи.
Затем переход права собственности можно будет зарегистрировать в Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестре). После этого квартира считается принадлежащей новому собственнику.
Можно ли взять ипотеку на покупку аукционной квартиры
Закон разрешает купить квартиру в ипотеку с аукциона, никаких нормативных препятствий для этого нет. Но на практике такая сделка может оказаться сложнее, чем покупка за собственные средства.
Это связано с тем, что квартиры, которые выставляются на аукцион, обычно с разными обременениями, потому что это имущество должников. Именно наличие обременения влияет на снижение стартовой цены. Обременения указывают в лотовой документации. Это могут быть зарегистрированные несовершеннолетние дети, которых нельзя выселить в никуда, долги по оплате коммунальных услуг, неузаконенная перепланировка и тому подобное. Для банка это риск, потому что в качестве залога по ипотеке он получает низколиквидную недвижимость.
Эксперты отмечают, что шансы на получение ипотеки на покупку квартиры с торгов могут повыситься, если обратиться за кредитом в тот банк, которому уже принадлежит эта квартира.
Если ипотека получена и торги выиграны, то порядок оплаты покупки будет другим. Нужно будет предоставить кредитный договор с банком, внести на счет продавца соответствующий процент от стоимости квартиры с учетом задатка и потом согласовать детали подписания договора.
Плюсы и минусы покупки квартир на торгах
Главный плюс приобретения квартиры на аукционе — привлекательная цена. Среди преимуществ сделки и то, что она проходит в электронном виде: участвовать в торгах можно из любой точки мира.
Но торги требуют подготовки: знания рынка недвижимости в целом, чтобы ориентироваться в ценах, и ситуации в конкретном районе — только так можно оценить, насколько выгодной будет покупка. Особенно если речь идет о приобретении недвижимости с целью инвестиций.
Помимо этого, новички нередко забывают, что стартовая цена далеко не конечная. Если квартира выставлена за 5 млн рублей, при средней стоимости сопоставимых объектов 8–9 млн рублей, это не значит, что она достанется победителю по стартовой цене. Не говоря уже о том, что участие в торгах — «лотерея»: другие участники могут оказаться проворнее вас, могут иметь более внушительный бюджет. Экспертное мнение гласит: в ходе торгов цена может вырасти на 20–30%.
С учетом того, что стартовая стоимость может быть существенно ниже рынка, выгода сохраняется. Но возникает необходимость учитывать вес обременений. Есть покупатели, у которых в наличии ресурс (например, юридическая поддержка), чтобы «очистить квартиру» (то есть судиться, выселять жильцов). Для обычного гражданина приведение документов на квартиру в порядок будет означать новые расходы на то же судебное разбирательство.
Дополнительный риск участия в торгах связан с имеющейся мошеннической схемой, в которой вместо счета продавца участник аукциона отправляет деньги мошенникам. Избежать этого можно, тщательно изучив всех участников и площадки, или же обратившись к профессиональному посреднику.
Источник: kvartira28.ru