Что значит долевая собственность

Содержание

Часто нашим согражданам приходится слышать такие термины, как «долевая собственность на квартиру» и «доля в праве собственности на квартиру». Давайте разберемся, что это за термины, с чем они связаны и чем отличается общая долевая собственность на квартиру, от частной или общей совместной собственности на квартиру, а также от собственности на комнату в квартире?

Общая долевая собственность на квартиру

Согласно статье 244 Гражданского кодекса РФ имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности. Имущество может находиться в общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности (долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность).

Таким образом, общая долевая собственность представляет собой собственность двух или более лиц на одно имущество, поделенное между ними на определенные части (доли). Однако это имущество, даже поделенное на доли, принадлежит всем его собственникам. То есть каждый из собственников такого имущества может владеть и пользоваться им на таких же правах, как и другие его собственники.

Тонкости продажи долевой собственности

Согласно статье 288 Гражданского кодекса РФ собственник осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему жилым помещением в соответствии с его назначением. Жилые помещения предназначены для проживания граждан. Гражданин — собственник жилого помещения может использовать его для личного проживания и проживания членов его семьи.

В статье 30 Жилищного кодекса РФ о правах собственника жилого помещения сказано, в частности, нижеследующее:

Задавайте вопросы нашему консультанту, он ждет вас внизу экрана и всегда онлайн специально для Вас. Не стесняемся, мы работаем совершенно бесплатно.

Также оказываем консультации по телефону: 8 (800) 600-76-83, звонок по России бесплатный!

“1. Собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами его использования, которые установлены настоящим Кодексом.
2. Собственник жилого помещения вправе предоставить во владение и (или) в пользование принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение гражданину на основании договора найма, договора безвозмездного пользования или на ином законном основании, а также юридическому лицу на основании договора аренды или на ином законном основании с учетом требований, установленных гражданским законодательством, настоящим Кодексом”.

Применительно к праву общей долевой собственности на квартиру, всем собственникам квартиры, находящейся в долевой собственности, принадлежат в одинаковой степени все права, предусмотренные статьями 288 Гражданского кодекса РФ и 30 Жилищного кодекса РФ, включая право проживания в квартире и право на вселение в нее членов своих семей.

Однако, распоряжение квартирой (сдача квартиры аренду, продажа доли, вселение в квартиру других лиц) возможно при долевой собственности с рядом ограничений.

Такие ограничения предусмотрены статьей 246 Гражданского кодекса РФ, согласно которой распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею, иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 настоящего Кодекса.

Иными словами, распоряжение долей в праве общей долевой собственности на квартиру вполне допустимо по закону, но требует предварительного согласования всех собственников квартиры (собственников других долей на эту квартиру). В частности, продажа доли в праве собственности на квартиру возможна с соблюдением ряда требований, прямо предусмотренных статьей 250 Гражданского кодекса РФ, которая будет рассмотрена нами ниже.

Объекты и основания возникновения общей долевой собственности на жилое помещение

Согласно части 4 статьи 244 Гражданского кодекса РФ общая собственность возникает при поступлении в собственность двух или нескольких лиц имущества, которое не может быть разделено без изменения его назначения (неделимые вещи) либо не подлежит разделу в силу закона. Применительно к жилым помещениям законом право общей долевой собственности не запрещено и не ограничено.

Таким образом, право общей долевой собственности возможно на любое жилое помещение в Российской Федерации, к числу которых статья 16 Жилищного кодекса РФ относит:

1) жилой дом, часть жилого дома;
2) квартира, часть квартиры;
3) комната.

Основаниями возникновения права общей долевой собственности могут быть самые разные, в числе которых следует особо выделить следующие основания:

1. Сделки с жилыми помещениями с участием, как граждан, так и организаций (дарение, мена, купля-продажа, рента);
2. Переход права собственности на долю в праве собственности на жилое помещение по наследству (наследование по закону или по завещанию);
3. Приватизация жилья, т.е. безвозмездная передача гражданину жилого помещения, принадлежащего государству;
4. Признание права собственности на жилое помещение (долю в праве на жилое помещение) по решению суда.

Во всех вышеуказанных случаях право собственности может перейти как на все жилое помещение, так и на отдельно взятую долю в праве собственности на жилое помещение.

Отличие долевой собственности на квартиру от общей совместной собственности на квартиру

Собственность на жилое помещение (в частности, на квартиру) может быть не только общей долевой, но также и общей совместной.

Как уже было указано выше, имущество может находиться в общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности (долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность), что закреплено в части 2 статьи 244 Гражданского кодекса РФ.

Согласно статье 253 Гражданского кодекса РФ, участники совместной собственности, если иное не предусмотрено соглашением между ними, так же, как и участники общей долевой собственности, сообща владеют и пользуются общим имуществом. интересное на портале

Тест «На сколько вы активны»
Тест «Подходит ли Вам ваше место работы»
Тест «На сколько важны деньги в Вашей жизни»
Тест «Есть ли у вас задатки лидера»
Тест «Способны ли Вы решать проблемы»
Тест «Для начинающего миллионера»
Тест который вас удивит
Семейный тест «Какие вы родители»
Тест «Определяем свой творческий потенциал»
Психологический тест «Вы терпеливый человек?»

Однако распоряжение общей совместной собственностью имеет свои особенности, которые также предусмотрены статьей 253 Гражданского кодекса РФ. В частности, распоряжение общим имуществом может производиться только сообща всеми участниками общей совместной собственности. Иными словами, если участник общей долевой собственности на квартиру может, например, продать, свою долю в квартире, предварительно уведомив о своем намерении собственников других долей в этой квартире, то участники общей совместной собственности на квартиру могут распорядиться принадлежащей им на праве собственности квартирой, только сообща, то есть могут продать не долю в праве собственности на квартиру, а всю квартиру в целом.

Чтобы избежать такого ограничения, которое делает весьма затруднительным распоряжение общей собственностью на квартиру (ведь ее продажа или иное отчуждение возможно только целиком, а не по частям), участники общей совместной собственности на квартиру могут определить свои доли в праве собственности, заключив соответствующее соглашение об определении долей. Однако и при определении долей в праве общей собственности на квартиру участники общей совместной собственности не свободны в своем выборе. Поскольку сделка с недвижимым имуществом, согласно требованиям статьи 164 Гражданского кодекса РФ, подлежит обязательной государственной регистрации в Федеральной регистрационной службе, то текст соглашения об определении долей в праве общей совместной собственности на квартиру должен соответствовать требованиям, предъявляемым к таким соглашениям чиновниками данного учреждения. Требования Федеральной регистрационной службы к соглашению об определении долей в праве общей совместной собственности, прямо вытекают из содержания части 2 статьи 254 Гражданского кодекса РФ, которая содержит предписание о равенстве долей всех участников общей совместной собственности на имущество.

Иными словами, если квартира была оформлена в собственность, например, трех граждан, то Федеральная регистрационная служба зарегистрирует соглашение об определении долей в такой квартире только при условии, что за каждым из участников общей собственности на квартиру будет закреплено право собственности на 1/3 доли этой квартиры.

После оформления права общей долевой собственности на квартиру, участники такой собственности приобретут все права на это жилое помещение, которые были изложены в Главе I настоящей статьи.

Отличие долевой собственности на квартиру от частной собственности на квартиру или комнату

Следует отличать право собственности на долю в квартире, от права частной собственности на квартиру или отдельную комнату в этой квартире.

У собственников квартир в многоквартирном доме и долей в праве собственности на квартиры в многоквартирном доме есть одно общее право – право собственности на долю в общем имуществе в многоквартирном доме.

Согласно статье 36 Жилищного кодекса РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке (далее — общее имущество в многоквартирном доме).

Таким образом, собственники квартир, владеющие ими как на праве общей совместной, так и на праве общей долевой или частной собственности, владеют, кроме того, правом долевой собственности на места общего пользования и все инженерные коммуникации в многоквартирном доме.

Однако собственник доли в праве собственности на квартиру имеет несколько меньшие прав, чем собственник всей квартиры, которому квартира принадлежит на праве частной собственности и собственник комнаты в коммунальной квартире.

Собственники, владеющие квартирой единолично, могут распоряжаться своей квартирой (продать, обменять, подарить и т.д.) без получения чьего-либо на то согласия, и без предварительного уведомления кого-либо о своем намерении.

От собственников квартир, владеющих квартирами на праве частной собственности, следует отличать собственников комнат в коммунальных квартирах. В этом случае гражданин может владеть отдельно взятым изолированным жилым помещением (комнатой), находящимся в составе другого жилого помещения (квартиры) на праве как долевой, так и частной собственности. Однако собственникам комнат в коммунальных квартирах, согласно статьям 41-42 Жилищного кодекса РФ, принадлежит также право общей долевой собственности на места общего пользования в коммунальных квартирах (коридор, кухня, санузел и т.д.).

Как уже было указано выше, согласно статье 246 Гражданского кодекса РФ, собственники долей в праве общей долевой собственности на имущество, распоряжаются им по общему согласию. Поскольку собственникам комнат в коммунальной квартире принадлежит также доля в праве собственности на места общего пользования в этой коммунальной квартире, то распоряжение комнатой (продажа, мена, сдача в аренду и т.д.), возможно лишь с ведома и (при сдаче в аренду) письменного согласия собственников других комнат в этой коммунальной квартире.

Собственники долей в отдельной квартире имеют право распоряжения (право на совершение сделок по отчуждению имущества) долей от всей квартиры, тогда как собственники комнат в коммунальной квартире имеют право распоряжения конкретными комнатами. Соответственно, при совершении каких-либо сделок с жильем, собственники долей в отдельной квартире могут продать лишь свою, так называемую “идеальную” долю в праве собственности на всю квартиру (например, 1/2 доли), тогда как собственники комнат могут продать по гораздо большей цене отдельно взятую комнату в коммунальной квартире.

Сделки с долей в праве собственности на квартиру

Собственники долей в праве собственности на квартиру могут совершать со своей долей любую сделку, не запрещенную действующим законодательством – продать, подарить, передать по договору ренты, завещать, сдать в аренду и т.д.

Однако, для двух сделок от собственника доли потребуется совершение ряда действий, чтобы эти сделки, в дальнейшем, не были оспорены в суде собственниками других долей в этой квартире.

Если же речь идет о продаже доли в праве собственности на квартиру какому-то постороннему лицу, то продавец доли обязан реализовать преимущественное право покупки его доли другими собственниками этой квартиры, в полном соответствии с требованиями статьи 250 Гражданского кодекса РФ.

Продавец доли обязан будет за месяц до продажи своей доли письменно известить о своем намерении других собственников квартиры, указав в письменном извещении точную цену, по которой он планирует продать свою долю любому желающему. Другие собственники квартиры должны будут в месячный срок ответить продавцу либо письменным согласием на покупку его доли по предложенной цене, либо письменным отказом от совершения такой сделки. В том случае, если собственники других долей квартиры ответят письменным отказом от выкупа доли по предложенной цене, либо в течении одного месяца с момента направления им извещения ничего не ответят продавцу (что будет считаться фактическим отказом от совершения сделки), собственник отчуждаемой доли вправе будет продать ее любому желающему. Однако цена договора купли-продажи должна будет в точности соответствовать цене, указанной в извещении на имя других собственников квартиры. Если цена в договоре купли-продажи доли будет хотя бы на одну копейку выше или ниже той цены, которая была указана в извещении, или если продавец доли не известит кого-либо из собственников квартиры о своем намерении продать принадлежащую ему долю, другие собственники квартиры вправе будут подать в суд исковое заявление о переводе прав покупателя на них.

Выдел доли в натуре и определение порядка пользования квартирой

Иногда бывают ситуации, когда среди собственников долей в жилом помещении возникают конфликты, делающие затруднительным совместное проживание в этом жилом помещении (родственники не пускают в квартиру, не дают пользоваться отдельной комнатой, чинят препятствия во вселении зарегистрированных в квартире по месту жительства членов семьи одного из собственников этой квартиры и т.д.).

Выходов из этой ситуации может быть только три:

1) Продажа доли любому желающему;
2) Определение порядка пользования жилым помещением;
3) Выдел доли в натуре.

Продажа доли в праве собственности на жилое помещение – весьма сомнительный, в коммерческом плане, шаг. Новый собственник доли рискует столкнуться с теми же проблемами, которые были у продавца этой доли. Соответственно, покупатель доли догадывается о предстоящих ему “битвах” за право вселения в квартиру и пользования хоть каким-то помещением в такой проблемной квартире. Все это приводит к тому, что доля продается по явно заниженной цене, иногда в три-четыре раза меньше, чем она стоила бы, если был бы определен порядок пользования квартирой или произведен выдел доли в натуре.

Согласно части 2 статьи 252 Гражданского кодекса РФ участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества.

Выдел доли в натуре представляет собой признание права частной собственности на отдельное изолированное помещение. Например, гражданин являлся собственником доли в трехкомнатной квартире, а после выдела доли в натуре он может стать собственником отдельной изолированной комнаты в этой квартире.

Однако далеко не во всех жилых помещениях можно произвести выдел доли в натуре в принудительном порядке.

Согласно пункту 12 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 8 «О некоторых вопросах применения судами Закона Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» выдел участнику общей собственности на приватизированное жилое помещение, представляющее собой отдельную квартиру, принадлежащей ему доли допустим, если имеется техническая возможность передачи истцу изолированной части не только жилых, но и подсобных помещений (кухни, коридора, санузла и др.), оборудования отдельного входа. При отсутствии такой возможности суд вправе по просьбе истца определить порядок пользования квартирой.

Таким образом, принудительный (через суд) выдел доли в натуре возможен только в отдельно стоящих жилых домах (например, сельский дом или коттедж), в котором можно оборудовать отдельный вход и сделать перегородку, позволяющую превратить этот жилой дом, фактически, в двух- или многоквартирный жилой дом, с отдельными, изолированными квартирами.

Жильцы же городских квартир имеют следующий выбор: либо произвести выдел доли в натуре (закрепить право собственности на отдельные изолированные комнаты), путем заключения с остальными собственниками квартиры в добровольном порядке Соглашения о реальном выделе доли, либо в судебном порядке определить порядок пользования этой квартирой.

Согласно статье 247 Гражданского кодекса РФ владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия — в порядке, устанавливаемом судом.

Определение порядка пользования городской квартирой вполне возможно в судебном порядке. Главное условие – чтобы комнаты в квартире были изолированными (не смежными). В этом случае суд определяет, кому из собственников квартиры право пользования какой конкретно изолированной комнатой принадлежит. Например, за истцом Ивановым суд может признать право пользования комнатой №1 (согласно поэтажному плату квартиры из БТИ), а за ответчиками Петровым и Сидоровым – право пользования комнатами №2 и №3.

В случае выдела доли в натуре в отдельном доме Иванов получает на праве частной собственности комнату №1, а в случае определения порядка пользования в городской квартире за ним признается право пользования (право проживания) комнатой №1.

В первом случае Иванов может по рыночной цене отдельного жилого помещения (отдельной комнаты) продать свое жилье. Во втором случае – продать долю в праве собственности на квартиру, но с закрепленным в судебном решении правом пользования отдельной комнатой.

Таковы общие черты и различия общей долевой, общей совместной и частной собственности на жилые помещения в Российской Федерации.

Получите консультацию: 8 (800) 600-76-83
Звонок по России бесплатный!

Ничего не пишите и не используйте калькулятор, и помните — вы должны отвечать быстро.
Возьмите 1000. Прибавьте 40. Прибавьте еще тысячу. Прибавьте 30. Еще 1000. Плюс 20. Плюс 1000. И плюс 10. Что получилось?

Ответ 5000? Опять неверно.

Источник: center-yf.ru

Какие проблемы вас могут подстерегать, если владеете, только долей в квартире

В Российской Федерации больше чем половина жилья находится в долевой собственности, и это факт. Доля в квартире – это не целая комната или определенные квадратные метры, а какая-то часть недвижимости, которая позволяет владеть имуществом с другими владельцами оного.

доля в квартире

Владение долей не равноценно владению квартирой. Безусловно, распоряжаться своим имуществом человек имеет право как угодно, однако только в пределах законодательных актов РФ, которые имеют немало ограничений.

  • 1 Что такое доля?
  • 2 Как можно распорядиться своей долей
  • 2.1 Незначительная доля в квартире

Что такое доля?

Чтобы понять, какие права имеются у собственника доли, надо рассмотреть понятие в общем. Так, в соответствии с ГК РФ, собственность может быть долевой или совместной. Под совместной собственностью понимают то имущество, когда доли не выделены.

Например, супруги приобрели квартиру в браке, она оформлена на мужа, он предстает владельцем квартиры по документам. Но по умолчанию это собственность совместная, в равных долях принадлежит мужу и жене.

Если возникнут споры, то судебное решение будет таково, что квартиру делят 50 на 50. Но иногда суд принимает другое решение.

Основанием выступают ситуации:

Рекомендуем к прочтению:

  • когда ребенок остается с одним из родителей;
  • когда один из супругов вложил в имущество больше денежных средств посредством продажи добрачного имущества.

Под долевой собственностью понимают владение квартирой, которую поделили на доли. И причины этого самые разные. Например, наследство в виде имущества унаследовано несколькими физическими лицами или квартира подарена 2-м людям, либо разделена супругами и пр.

Доли всегда обозначаются в свидетельстве на недвижимость, например, 1/3 или 1/5 и пр. Также владелец 1/3 доли пятикомнатной квартиры не имеет право забрать себе 20 квадратных метров и проживать на них. В какой комнате жить определяется 2 путями – собственники мирно договариваются либо решение принимает суд.

Как можно распорядиться своей долей

Согласно Гражданскому кодексу, собственник доли имеет право подарить либо продать свою часть квартиры, завещать или заложить. Но следует помнить, продать свою долю без информирования остальных собственников нельзя – это нарушение закона.

Гражданским кодексом установлено преимущественное право содольщиков на покупку доли при ее продаже. Например, если человек решит продать свою долю, то в первую очередь он должен предложить ее купить остальным владельцам по конкретной стоимости. Предложение оным направляется только в письменном виде с помощью заказного письма с уведомлением.

Включить долю в завещание, подарить либо заложить можно без ведома собственников. И это не противоречит законодательству РФ.

Если собственник доли захочет сдать ее в аренду либо прописать там человека, это невозможно без согласия остальных владельцев недвижимости. Причем не важно, сколько находится в собственности – ½ или 1/50 квартиры.

Владелец доли может зарегистрироваться. Но другие собственники могут возражать, поэтому данная ситуация чаще всего решается в суде. Именно он определяет, есть ли вариант изолированного помещения и как распределить комнаты. Практика такова, что квартиру полностью поделить не получится, поскольку есть места общего пользования – кухня, ванная, туалет, коридор, а к ним отдельные входы не сделаешь. С загородным домом дело обстоит проще.

Незначительная доля в квартире

Вполне понятно, когда квартира принадлежит двум собственникам, каждый из которых имеет ½ квартиры. То есть по половине. Но доли бывают разные. О незначительной доли говорят в тех случаях, когда она составляет менее 25% от всей площади жилья. Безусловно, такое владение никак нельзя оформить в отдельную комнату.

Рекомендуем к прочтению:

До 2012 года даже незначительная доля сохранялась за собственником на законодательном уровне РФ. Отобрать ее было нельзя. Но в настоящий момент все изменилось, можно изъять 1/50 или 1/40 долю с материальной доплатой принудительно.

Выделяют ситуации, когда удалось выселить лиц с детьми до 18-летнего возраста, у которых доля составляла 1/14. Ведь такая доля не позволяет пользоваться помещением без причинения ущерба другому собственнику с 13/14.

В такой ситуации материальная компенсация выплачивается на основании стоимости квартиры в целом.

Принудительно выкупить долю можно в таких случаях:

  1. При отсутствии возможности выделения в натуре.
  2. Если владелец меньшей доли при пользовании квартирой будет ущемлять права второго собственника, имеющего более значительную долю.
  3. Когда владелец незначительной доли не вселялся на свои «метры», не жил в помещении и т.д.
  4. Владелец незначительной доли имеет другую квартиру или дом, пригодный для проживания.
  5. Владельцы долей не являются родственниками.

Судебная практика показывает, что лишить в принудительном порядке собственника его незначительной доли вполне возможно. Но бывают и исключения из правил. В любом случае, каждая ситуация требует детального рассмотрения.

Как реализовать свою долю в квартире

Как продать долю в квартире, без согласия других собственников

Вселение собственника доли в квартиру

Источник: centro-pol.ru

Долевая собственность на квартиру – что это такое

Долевая собственность на квартиру - что это такое

Понятие права собственности отражено в ст. 209 ГК РФ, и предполагает наличие у собственника беспрепятственных прав владения, пользования и распоряжения своим имуществом (в данном случае – квартирой). При условии, если действия собственника не нарушают закон и права других людей.

Фактом наличия у кого-либо права собственности на квартиру является электронная запись в Едином государственном Реестре прав на недвижимое имущество (ЕГРП), а подтверждением этого факта является выписка из этого реестра, или бумажное Свидетельство о праве (Титул).

На право собственности может быть наложено ограничение (обременение), которое запрещает владельцу квартиры некоторые действия со своей собственностью. В частности, обременением является ипотека.

Квартира может находиться в собственности как одного человека, так и в собственности нескольких человек.

Если с собственностью одного все более-менее понятно – индивидуальная, то с собственностью нескольких лиц могут быть варианты: она может быть общей совместной или общей долевой (ст. 244 ГК РФ).

Вид собственности указан в Титуле на квартиру, а также в Выписке из ЕГРП. От вида собственности на квартиру зависят права и возможности ее владельцев по распоряжению этой квартирой.

Где лучше покупать квартиру – на “первичке” или на “вторичке”? Сравниванием плюсы и минусы.

Индивидуальная (личная, полная) собственность на квартиру

Это случай, когда квартирой единолично владеет один человек. Он же ей и распоряжается. Он и указан в Титуле или в Выписке ЕГРП на квартиру.

Правда, это не исключает наличия других прав (например, права пользования) у третьих лиц (членов его семьи, например). Такие персонажи не имеют отношения к собственности, и не влияют на распоряжение недвижимым имуществом, но фактически создают обременение (в виде своего права проживания) при продаже квартиры.

Кроме того, если указанный в Титуле/Выписке единственный собственник женат, то квартирой может также владеть его супруга по праву «совместной собственности супругов».

Кто такие “третьи лица” в сделках с недвижимостью? Какие права у них есть? Кто из них может оспорить совершенную сделку?

Общая совместная собственность на квартиру

Это случай, когда квартирой одновременно владеют два или несколько человек, причем их доли владения в общей собственности не определены, и считаются равными, другими словами это — общая собственность без выделения долей.

Тогда все собственники указаны в Титуле/Выписке на квартиру и имеют одинаковые права на владение, пользование и распоряжение этой квартирой (ст. 253 ГК РФ).

При продаже квартиры все ее владельцы действуют совместно, выступая как один собственник, единой стороной Договора купли-продажи, и полученные от продажи деньги тоже должны поделить между собой поровну.

Чаще всего, это случай совместной собственности супругов, или ситуация, когда квартира покупалась или приватизировалась на всех членов семьи без выделения долей.

Титул на квартиру при общей совместной собственности выдается один для всех правообладателей. Правда, с июля 2016 года Свидетельства о собственности перестали выдавать, но все прежние выданные Свидетельства-Титулы сохранили свою силу.

Чем полезен срок исковой давности в спорах о собственности? Какие сроки исковой давности применяются в суде?

Общая долевая собственность на квартиру

Право общей долевой собственности на квартиру возникает, когда квартирой владеют два или несколько человек, но у каждого из них определена конкретная доля в собственности. Эти доли могут быть:

  • идеальными или
  • реальными.

«Идеальными долями» называются доли, не выделенные в натуре (т.е. «доли на бумаге»). Например, доля – ½ или ¼ или 7/25. Эти доли не привязаны к какой-либо части или месту в квартире, и являются абстрактными.

«Реальными долями» называют доли, выделенные в натуре, т.е. привязанные к конкретным частям квартиры. Например, доля – комната 15 кв. м. в трехкомнатной квартире общей площадью 73 кв. м.

При выделении реальных долей, квартира, фактически, превращается в «коммуналку». Выделяться может только изолированное жилое помещение – комната. При этом, коридор, кухня и санузел остаются в общей долевой собственности в идеальных долях.

Вообще, принципы владения и пользованиями долями в составе общей долевой собственности изложены в ст. 41 и 42 ЖК РФ.

Титул на квартиру при общей долевой собственности выдается (точнее, выдавался до июля 2016 года) каждому собственнику в отдельности. Этот собственник указан на лицевой стороне Титула. На оборотной стороне Титула указаны остальные участники долевой собственности (с указанием их долей в праве).

Образец Свидетельства о праве (долевая собственность):

♦ Титул (долевая собственность) — лицевая сторона ♦

♦ Титул (долевая собственность) — оборотная сторона ♦

Общая долевая собственность может возникнуть при любом виде приобретения квартиры в собственность (приватизация, наследство, покупка, и т.п.), если в момент приобретения квартира была поделена на доли (идеальные или реальные), и передана в собственность «по частям».

Например, семья может купить квартиру в новостройке, и указать в договоре, что квартира приобретается в равных долях на мужа, жену и ребенка.

Общая долевая собственность на квартиру может также возникнуть из общей совместной собственности – на основании соглашения между собственниками, либо на основании решения суда.

Владелец доли (как идеальной, так и реальной) в общей долевой собственности на квартиру может распоряжаться ею по своему усмотрению: продавать, дарить, завещать и т.п. (ст. 246 ГК РФ). Но в случае продажи, он должен учитывать преимущественное право покупки этой доли другими собственниками (владельцами остальных долей).

Что нужно знать о правах несовершеннолетних детей в сделке купли-продаже квартиры – смотри в Глоссарии по ссылке.

Порядок организации сделки купли-продажи квартиры смотри на интерактивной карте ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ (откроется во всплывающем окне).

Долевая собственность на квартиру

Часто случается так, что у одной квартиры сразу несколько владельцев.

Они знают, что квартира находится в их долевой собственности, и, если нет конфликтов или необходимости как-то распорядиться своим имуществом, не особо вдаются в юридические подробности. Но на каком-то этапе все нюансы могут стать очень актуальными.

Попробуем разобраться, в чем же отличие долевой собственности на квартиру от совместной собственности или, скажем, от собственности на комнату в квартире.

Долевая собственность: возможности и ограничения

Долевая собственность отличается от общей совместной собственности тем, что часть каждого из владельцев данной недвижимости является четко определенной, однако все они сообща распоряжаются этим имуществом. Статья 288 Гражданского кодекса РФ четко указывает, что собственник имеет право на владение, пользование и распоряжение жилым помещением, которое ему принадлежит.

Права собственника названы в статье 30 Жилищного кодекса РФ, и сводятся они к тому, что:

  • собственник жилья может осуществлять права владения, пользования и распоряжения помещением, которое ему принадлежит, в соответствии с его назначением;
  • он имеет право предоставить это помещение во владение или пользование другим людям на основе договоров найма, безвозмездного пользования или другом определенном законом основании

Эти права одинаково принадлежат всем собственникам квартиры, которая находится в долевой собственности, и каждый имеет право проживать в ней и вселять в нее членов своих семей.

При этом при продаже доли своей квартиры, сдаче ее в аренду, вселении в нее иных лиц приходится считаться с некоторыми ограничениями, прописанными в статье 246 ГК РФ.

Там сказано, что распоряжаться имуществом, которое находится в долевой собственности, возможно только по соглашению всех владельцев. То есть продать свою долю может каждый, но для этого надо согласовать данный вопрос со всеми остальными собственниками.

Более того, прежде чем продавать свою долю постороннему лицу, ее владелец обязан убедиться в том, что другие собственники отказываются от своего права преимущественной покупки.

Ошибку делают те, кто предлагают своим сособственникам купить свою часть по слишком высокой цене. Дело в том, что после этого дешевле продавать ее другим людям они уже не имеют права.

Согласие или отказ других собственников жилья должны быть обязательно оформлены в письменном виде.

Когда же одним из владельцев планируется сдача квартиры в аренду, другие собственники жилья должны дать на это письменное согласие. На принятие решения законодательством им отводится месячный срок.

Чем долевая собственность на квартиру отличается от частной собственности?

Часто долевую собственность на квартиру путают с частной собственностью на комнату или же квартиру в многоквартирном доме.

На самом же деле, как гласит статья 36 Жилищного кодекса РФ, владельцам помещений в многоквартирных домах на праве общей собственности принадлежат общие территории, не являющиеся частями квартир и обслуживающие больше одного помещения в доме.

Это и лестницы, и подвалы, и лифты, и технические этажи, и чердаки, и санитарно-техническое оборудование, и так далее. Кроме того, к общей собственности жильцов многоквартирного дома относится также земельный участок, где находится этот дом и объекты, предназначенные для обслуживания дома и располагающиеся на этом участке.

Что же касается собственника доли в праве собственности на квартиру, у него все же немного меньше прав, чем у человека, являющегося владельцем всей квартиры, или у хозяина комнаты в коммунальной квартире.

Те, кто единолично владеют квартирой, могут ею распоряжаться без чьего-либо согласия на это. Им нет нужды кого-то обязательно об этом уведомлять.

А вот собственники комнат в коммунальных квартирах все же обязаны это делать, поскольку им также принадлежит право общей долевой собственности на места общего пользования (например, кухня, коридор, санузел).

Поменять, продать или сдать в аренду свою комнату в коммуналке можно лишь, получив согласие соседей. Но если жилец коммуналки может распоряжаться только своей комнатой, если он ею владеет единолично, то собственник части в отдельной квартире имеет возможность распорядиться долей от всей квартиры.

Выдел доли в натуре

Конфликты между собственниками долей в квартире – к сожалению, не такая уж редкость, и часто они выливаются в решение одного из совладельцев жилья любыми путями отделиться от тех, с кем делить территорию стало невозможно. В таком случае можно пойти по одному из трех путей:

  • продать свою долю любому, кто пожелает ее приобрести;
  • определить порядок пользования жилым помещением;
  • выделить долю в натуре.

Как показывает практика, продажа доли в праве собственности на жилое помещение чревата многими сложностями.

У нового владельца части квартиры могут возникнуть те же проблемы, что и у продавца этой доли, если, конечно, ее не приобрели представители второй конфликтующей стороны.

Из посторонних же людей мало кому захочется вселиться в проблемную квартиру. Вот и приходится свою часть продавать по очень низкой цене.

Оптимальный вариант – ссылаясь на статью 252 Гражданского кодекса РФ, потребовать выдела своей доли из общего имущества. Это означает, что за человеком признается право частной собственности на отдельное изолированное помещение – например, на одну из комнат в квартире или в частном доме.

Правда, принудительный выдел доли в натуре предусмотрен законодательством не во всех жилых помещениях.

Для этого должна быть еще и техническая возможность поделить все подсобные помещения, а также оборудовать отдельный вход, что в условиях многоквартирного жилого дома вряд ли реально.

Поэтому в таких случаях, по просьбе истца, суд определяет порядок пользования имуществом, и становится понятно, кто и какой комнатой пользуется.

Можно еще заключить с другими собственниками жилья соглашение о реальном выделе доли, на основании которого и пользоваться имуществом, что очень нелегко, когда конфликт уже разгорелся, и все решения принимаются эмоционально.

По большому счету, каждая ситуация имеет свои нюансы. Поэтому желающим распорядиться своей долей в общей собственности непременно стоит проконсультироваться с хорошим юристом, специализирующимся на жилищных вопросах.

Ключевые понятия:Право собственности

Виды собственности на квартиру – частная, долевая и совместная собственность

Понятие частной собственности на жилье

Жить в своей квартире или своем доме, желать этого и стремиться достичь — все это для нас норма, естественный порядок вещей. Редко кто вспоминает, что еще совсем недавно мы все были только нанимателями. И хотя квартира воспринималась своей и в советское время, на самом деле это было не так.

Понятие частной собственности на жилье вернулось в жизнь граждан России только в 1990 году — с момента принятия законов о собственности в СССР и РСФСР.

А с 1991 года доля частной собственности в жилом фонде стала быстро расти благодаря началу приватизации. До этого все жилое имущество находилось в собственности государства.

Появление частной собственности на жилье потребовало изменений в законодательстве и налаживания механизмов регуляции жилищных отношений.

Частная собственность – одна из форм собственности, означающая абсолютное, защищенное законом право определенного лица на конкретное имущество.

Частной собственностью на жилье принято считать недвижимость в жилищной сфере, находящуюся в собственности граждан и юридических лиц. Согласно российскому законодательству, частная собственность на недвижимость не ограничивается по размерам, стоимости и количеству, обеспечивается правом неприкосновенности и подлежит обязательной регистрации в Управлении Федеральной регистрационной службы.

Частная собственность может быть индивидуальной (принадлежит одному лицу) и общей. Общая собственность возникает при вступлении в собственность на одно неразделенное жилье двух или более человек.

Большая часть бывшего государственного и муниципального жилья находится в общей собственности проживающих в нем граждан; довольно часто квартиры передаются по наследству нескольким лицам; широко распространены случаи совместного приобретения жилья.

Способы приобретения жилья в частную собственность

Граждане РФ имеют право на приобретение жилья в частную собственность путем:

  • приватизации в соответствии с установленным порядком занимаемых жилых помещений в домах государственного и муниципального жилищных фондов;
  • купли-продажи жилья, в том числе через биржи и аукционы;
  • жилищного строительства, в том числе строительства товариществами индивидуальных застройщиков;

Покупка или продажа жилья должна быть закреплена договором купли-продажи. По договору купли-продажи недвижимого имущества продавец обязуется передать его в собственность покупателя.

Форма заключения договора продажи недвижимости только письменная. Договор подписывается сторонами и подлежит государственной регистрации, с момента которой договор считается вступившим в силу.

В договоре продажи недвижимости должна быть предусмотрена цена объекта продажи.

В договоре купли-продажи недвижимости обязательно указываются данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору. В случае отсутствия таких данных в договоре, условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор считается не заключенным.

Передача недвижимости продавцом и ее принятие покупателем сопровождаются документом о передаче (как правило, передаточным актом), который подписывается сторонами. Если недвижимость при принятии ее покупателем не соответствует условиям договора купли-продажи, продавец несет ответственность за ненадлежащее исполнение договора.

Приватизация жилья

Приватизация – процесс разгосударствления собственности.

Приватизация жилья означает бесплатную передачу гражданам жилых помещений, находящихся в государственном и муниципальном жилищном фонде (раздел I закона РФ «О приватизации…»).

Каждый гражданин имеет право на приобретение в собственность в порядке приватизации жилого помещения в государственном и муниципальном жилищном фонде социального использования один раз.

Исключение составляют несовершеннолетние, ставшие собственниками занимаемого жилого помещения в порядке его приватизации. Данная категория граждан сохраняет право на однократную бесплатную приватизацию жилого помещения в домах государственного и муниципального жилищного фонда после достижения ими совершеннолетия.

При приватизации жилое помещение может передаваться в собственность не всех, а некоторых проживающих в нем лиц в соответствии с достигнутым между ними соглашением. Владельцы приватизированного жилого дома или квартиры имеют право владеть, пользоваться и распоряжаться ими по своему усмотрению: продавать, завещать, сдавать в аренду, совершать иные сделки, не противоречащие закону.

Существует 4 основные формы исполнения приватизации:

  • индивидуальная собственность – данная форма подразумевает, что собственность принадлежит одному человеку. Это может быть, когда в квартире прописан один человек, или если все проживающие в ней отказались от своих прав в пользу одного человека.
  • долевая собственность – как правило, используется при приватизации коммунальных квартир. Характеризуется точным размером доли у каждого собственника. В случае проживания одной семьи эта форма позволяет закрепить за каждым ее членом одну из комнат;
  • общая долевая собственность – в этом случае согласно ст. 245 ГК РФ доли всех жильцов, приватизировавших квартиру, признаются равными (если они не договорились о фактическом разделе комнат);
  • общая совместная собственность – в этом случае доли собственников не указываются (являются невыделенными). Применяется только в отношении супругов и их несовершеннолетних детей.

В Российской Федерации бесплатная приватизация жилья началась в 1991 году и завершится 1 марта 2013 года.

Совместная собственность

Совместная собственность – это общая собственность без определения долей. Существование совместной собственности объясняется наличием тесных личных связей между ее участниками.

Следует отметить, что совместная собственность на квартиру возникает только в особых случаях (ст. 244 ГК РФ) – при приватизации и при приобретении жилья супругами.

В остальных случаях общая собственность может быть только долевой.

При общей совместной собственности участники имеют доли, но их размер в общем имуществе не определен и признается равным.

Таким считается жилье супругов, приобретенное в браке на общие средства, если в брачном договоре нет иных указаний на этот счет (ст. 256 ГК РФ). В случае раздела или наследования имущества доли необходимо выделять.

Если один из собственников хочет продать, подарить или обменять свою часть совместного имущества, квартира переводится в долевое владение.

Распоряжение имуществом (и/или определение долей), находящимся в совместной собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников (ст. 253 ГК РФ). При принятии собственниками соответствующего решения (или если не достигнуто согласие — по решению суда), на общее имущество может быть установлена долевая собственность этих лиц.

После выделения доли собственник имеет право на распоряжение своей долей, однако при этом он должен учитывать интересы других собственников — их право на преимущественную покупку (об этом далее).

Если выделение доли в натуре из совместной собственности невозможно (например, в однокомнатной квартире), выделяющийся собственник имеет право на получение выплаты ему стоимости его доли (с его согласия или по решению суда) другими участниками долевой собственности в виде денежной суммы или иной компенсации (ст. 252 ГК РФ).

Долевая собственность

Долевая собственность подразумевает наличие у каждого из собственников заранее определенной доли в праве собственности. Согласно статье 245 ГК РФ, соглашением всех участников долевой собственности может быть установлен порядок определения и изменения долей в зависимости от вклада каждого в образование и увеличение общего имущества.

Владение и пользование жилым помещением, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех сособственников. При отсутствии такого соглашения они устанавливаются судом. При достижении сторонами соглашения возможно раздельное пользование жилым помещением независимо от размера их доли в общей собственности.

Доли бывают идеальными и реальными. Реальная доля соответствует определенному объекту.

Ее выделение требует наличия технической возможности разделить не только жилые, но и нежилые помещения, а также сделать отдельный вход.

Поэтому выделение реальной доли возможно в частном доме, но не в квартире многоквартирного дома. На практике доли определяется в идеальном выражении. Ни с какой реальной комнатой или частью квартиры она не связана.

Зачастую выделить доли реально оказывается невозможно в виду несоответствия реальной и идеальной долей друг другу. В связи с этим возникает немало сложностей – как распределить доходы от подобного имущества, как выделить доли при получении наследства и т.п.

В случае дарения кому-либо своей доли ее владелец не обязан получать на это согласие других участников долевой собственности.

Если выполняется продажа доли в собственности одним из ее участников, остальные участники долевой собственности имеют право ее преимущественной покупки по цене и на условиях ее продажи (за исключением продажи с публичных торгов).

Продавец доли обязан в письменной форме сообщить остальным участникам долевой собственности о намерении и условиях продажи своей доли. Отказ от покупки или приобретение доли должны быть выполнены в течение месяца.

Если же собственник продает свою долю одному из совладельцев, уведомлять других он не обязан.

В случае нарушения преимущественного права покупки любой участник долевой собственности в течение трех месяцев имеет право потребовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя (ст. 250 ГК РФ).

Если в суде рассматривается спор о признании недействительным договора купли-продажи жилого имущества одним из участников долевой собственности, суд должен выяснить, соблюдено ли право преимущественной покупки и продавцом, и другими владельцами этого имущества.

Нередко нарушителями являются не продавцы доли, а владельцы других долей в данной собственности. Они пытаются создать разные трудности продавцу, и продажа доли в собственности превращается в проблему.

Чтобы не получать извещение о продаже, другие участники не открывают двери, скрываются, поджигают почтовые ящики. В этом случае можно воспользоваться помощью нотариуса. Особая ситуация возникает, если один из собственников – ребенок.

В этом случае уведомление направляется его родителям. Иногда приходится получать согласие у органов опеки.

Собственность супругов

Собственность супругов считается совместной, если она приобретена во время брака на общие средства. Соответственно, если один из супругов приватизирует жилье, в котором другой супруг не зарегистрирован, такое имущество совместно нажитым не признается, поскольку приобретено безвозмездно.

Если же один из супругов приобретает имущество у третьего лица, другой супруг также приобретает право собственности на данное жилье.

Основанием возникновения права собственности в этом случае у первого супруга является заключенный договор купли-продажи (мены).

У второго супруга таким основанием станет указание Закона о совместной собственности супругов на имущество, приобретенное в браке (п.1 ст. 34 Семейного кодекса).

При приобретении кооперативной квартиры право общей совместной собственности на нее супруги получают, если паевой взнос за жилое помещение выплачен полностью за счет их общего совместного имущества. Право совместной собственности возникает у супругов независимо от того, кто является членом ЖК (ЖСК), а также дальнейшего расторжения брака между ними.

Имущество любого из супругов, приобретенное до вступления в брак, является его личной собственностью. Это же касается и имущества, полученного во время брака в порядке наследования или в дар. Взыскание по обязательствам одного из супругов может быть направлено только на его собственное имущество и на его долю в общем имуществе (ст. 256 ГК РФ).

Раздел жилья, приобретенного в совместную собственность, может быть произведен как в период брака, так и в течение трех лет после его расторжения.

Он может быть выполнен судом по требованию одного из супругов, а также по заявлению его кредиторов. Раздел имущества может быть выполнен и без расторжения брака.

Причины этого могут быть самые разные – передача в наследство, уплата личных долгов, расточительность, фактическое прекращение семейных отношений.

Определение долей в совместной собственности и раздел имущества производятся супругами самостоятельно. Если они не могут принять такого решения, данный вопрос передается на рассмотрение суда. В этом случае суд определяет, какое имущество подлежит передаче каждому из супругов.

Доли супругов признаются равными, если иное не указано в договоре между супругами. Однако от принципа равенства долей суд может отступить.

Причинами могут быть интересы несовершеннолетних детей, а также случаи, когда один из супругов расходовал общее имущества в ущерб интересам семьи.

Общая долевая собственность

Общая долевая собственность

Зачастую нам приходится слышать такие выражения, как «доля в праве собственности на квартиру» или «долевая собственность на квартиру».

ООО «Центр Недвижимости и Права» предлагает разобраться в терминах и выяснить в чем отличия общей долевой собственности на квартиру, от частной собственности, от собственности на комнату в квартире или от общей совместной собственности на квартиру?

Имущество, находящееся в собственности двух и более лиц, принадлежит им на праве общей собственности (статья 244 Гражданского кодекса РФ). Причем имущество может находиться как с определением доли каждого из собственников в праве собственности, так и без определения долей. В первом случае речь идет об общей долевой собственности, во втором – об общей совместной собственности.

Собственник осуществляет права владения, использует и распоряжается принадлежащим ему жилым помещением в соответствии с его назначением – для личного проживания, проживания членов его семьи (статья 288 Гражданского кодекса РФ).

Согласно статье 30 Жилищного кодекса РФ о правах собственника жилого помещения: а. Собственник осуществляет права владения, использует и распоряжается принадлежащим ему на праве собственности жильем в соответствии с его назначением и пределами его использования, которые определены настоящим Кодексом.

Собственник может предоставить во владение и (или) в пользование принадлежащее ему на праве собственности жилье гражданину на основании договора найма, договора безвозмездного пользования или на другом законном основании, а также юр.

лицу на основании договора аренды или на ином законном основании с учетом требований, определенных гражданским законодательством, настоящим Кодексом.

Всем собственникам квартиры, находящимся в долевой собственности, принадлежат в одинаковой степени все права, предусмотренные статьями 288 Гражданского кодекса РФ и 30 Жилищного кодекса РФ, включая право личного проживания в помещении и право на вселение членов семьи.

Сдача же квартиры в аренду, продажа доли или вселение в квартиру других лиц собственником имеет ряд ограничений. Согласно статье 246 Гражданского кодекса РФ, распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, происходит по соглашению всех ее участников, т.е. требует согласования собственников других долей на это жилье.

В частности, продажа доли в праве общей собственности возможна с соблюдением ограничений, указанных в статье 250 Гражданского кодекса РФ.

Общая собственность появляется при поступлении в собственность двух и более лиц имущества, которое не может быть распределено без изменения его назначения или не подлежит разделу в соответствии с законодательством ( ч.4 статья 244 Гражданского кодекса РФ).

Согласно статье 16 Жилищного кодекса РФ, право общей долевой собственности возможно на жилые помещения в Российской Федерации следующего вида:

  1. жилой дом или часть жилого дома;
  2. квартира или часть квартиры;
  3. комната.

Основания возникновения права общей долевой собственности:

  1. Сделки с жилыми помещениями с участием граждан или организаций (дарение, купля-продажа, мена, рента);
  2. Переход права собственности на долю по наследству (наследство по завещанию, наследство по закону);
  3. Безвозмездная передача в частные руки жилого помещения, принадлежащего государству, т.е. приватизация жилья;
  4. Признание права собственности на помещение (долю в праве на жилое помещение) по решению суда.

Стоит отметить, что право собственности, в вышеперечисленных случаях, может перейти и на все жилое помещение, и только на долю в праве собственности.

Участники совместной долевой собственности или участники общей долевой собственности, если иное не предусмотрено соглашением между ними, сообща обладают, пользуются общим имуществом (статья 253 Гражданского кодекса РФ).
Но распоряжение общей долевой собственностью имеет ряд отличий.

Например, участник общей долевой собственности на квартиру может продать свою долю в квартире, уведомив о своем намерении других собственников долей, тогда как участники общей совместной собственности на квартиру могут действовать только сообща, т. е.

могут продать не долю в праве собственности на жильё, а квартиру в целом.

Чтобы избежать сложностей, возникающих при распоряжении общей совместной собственностью на квартиру (ее продажа или иное отчуждение возможно только целиком), участники общей совместной собственности могут заключить соответствующее соглашение об определении долей и, тем самым, назначить свои доли.

Тем не менее, и с установлением долей в праве общей собственности на квартиру дела обстоят не так просто. Так как сделка с недвижимым имуществом, подлежит обязательной гос.

регистрации в Федеральной регистрационной службе, то соглашение об определении долей в праве общей совместной собственности на квартиру должно соответствовать определенным требованиям (статья 164 Гражданского кодекса РФ).

В свою очередь требования Федеральной регистрационной службы к соглашению об определении долей в праве общей совместной собственности, вытекают из ч. 2 статьи 254 Гражданского кодекса РФ, в которой говорится о равенстве долей всех участников общей совместной собственности.

Например, если квартира оформляется в собственность двух граждан, то будет зарегистрировано соглашение об определении долей в такой квартире таким образом, что за каждым из участников общей собственности на квартиру будет зафиксировано право собственности на 1/2 доли.

Владельцы квартир в многоквартирном доме и собственники долей в праве собственности на квартиры в доме имеют общее право – право собственности на долю в общем имуществе в многоквартирном доме, т.е.

обладают правом долевой собственности на места общего пользования в многоквартирном доме.

Собственникам жилья в многоквартирном доме принадлежат на правах общей долевой собственности следующие помещения (Статья 36 Жилищного кодекса РФ):

  • межквартирные лестничные площадки, лестницы;
  • лифты, лифтовые и иные шахты;
  • коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, крыши;
  • ограждающие несущие и ненесущие конструкции здания;
  • механическое, электрическое и другое оборудование, находящееся в многоквартирном доме и обслуживающее различные помещения;
  • земля, на которой построен многоквартирный дом, а также объекты, расположенные на указанном земельном участке.

Но существуют явные различия между правом собственности на долю в квартире и правом частной собственности на квартиру (комнату в данной квартире), которые необходимо знать. Например, собственник квартиры, владеющий ей на праве частной собственности, может продать, подарить или обменять жильё без согласования с кем-либо, без уведомления кого-либо о намерении.

От владельцев квартир на праве частной собственности, необходимо отличать собственников комнат в коммунальных квартирах – здесь гражданин может быть хозяином отдельно взятого жилого помещения (комнаты), которое находится в составе жилого помещения (квартиры) на праве частной собственности или долевой.

Владельцы комнат в коммунальных квартирах обладают также правом общей долевой собственности на места общего пользования в этих квартирах – на коридор, кухню, туалет и др. (статья 41-42 Жилищного кодекса РФ).

Владельцы долей в праве общей долевой собственности на имущество, распоряжаются им по общему согласию (статья 246 Гражданского кодекса РФ). Так как хозяевам комнат в коммунальной квартире принадлежит и доля в праве собственности на места общего пользования, то продажа комнаты, сдача в аренду и прочее, возможны только с ведома или письменного согласия собственников прочих комнат квартиры.

Владельцы долей в отдельной квартире имеют право распоряжаться долями от всего жилья, тогда как владельцы комнат в коммунальной квартире имеют право распоряжаться конкретными комнатами. При совершении сделок с жилой недвижимостью, владельцы долей в отдельной квартире могут продать только свою долю, тогда как хозяева комнат могут продать значительно дороже комнату в коммунальной квартире.

Обладатели долей в праве собственности на квартиру могут совершать со своей долей любую не запрещенную законом сделку – продавать, дарить, завещать и др. Однако и здесь есть свои нюансы.

Если владелец доли собирается сдать квартиру в аренду, то от владельцев остальных долей в этой квартире необходимо получить согласие в письменном виде или в виде документа (в котором фигурирует: (собственник, ФИО, не возражает против сдачи квартиры в аренды гражданину, ФИО, на условиях…), или в виде пометки о согласовании договора аренды квартиры с остальными владельцами жилья на тексте договора, с подписями и расшифровкой. Если владелец доли собирается продать долю в праве собственности на квартиру какому-либо лицу, то он обязан реализовать преимущественное право покупки этой доли остальными собственниками квартиры (статья 250 Гражданского кодекса РФ).

Владелец доли, в этом случае, обязан за месяц до продажи своей доли письменно известить о намерении остальных собственников жилья, указав цену, по которой он намеревается её продавать. Остальные собственники недвижимости должны будут в течение месяца дать ответ продавцу или письменным согласием на покупку его доли по заявленной цене, или письменным отказом от сделки. Если хозяева остальных долей квартиры ответят отказом от выкупа доли по заявленной цене или в течение месяца с момента направления извещения не дадут ответа, то продавец доли сможет продать ее другим лицам. Только цена договора купли-продажи обязательно должна соответствовать цене, заявленной в извещении. Но, если цена в договоре купли-продажи доли будет отличаться от цены, которая была в извещении, или продавец доли не оповестит остальных владельцев жилья о своем намерении продажи доли, то прочие собственники квартиры вправе подать в суд исковое заявление.

Среди владельцев долей в жилом помещении могут возникать конфликты. Например, родственники не разрешают пользоваться комнатой или не желают вселять зарегистрированных в квартире членов семьи одного из собственников квартиры.

Обычно подобные ситуации разрешаются следующим образом:

  • Определение порядка пользования жильем;
  • Продажа доли;
  • Выдел доли в натуре.

При продаже доли новый владелец доли рискует встретиться с теми же проблемами, которые были и у продавца доли. И, как правило, покупатель доли изначально догадывается о возможных предстоящих проблемах.

Как следствие, доля продается значительно дешевле, чем могла бы стоить, если бы был определен порядок пользования жильем или совершен выдел доли в натуре.

Стоит заметить, что собственник доли вправе просить выдела своей доли из общего имущества (ч.2 статья 252 Гражданского кодекса РФ). Выдел доли в натуре – это признание права частной собственности на изолированное отдельное помещение:

Например, собственник доли в 3-комнатной квартире после выдела доли в натуре может стать собственником отдельной изолированной комнаты в данной квартире.
И все-таки не во всех жилых помещениях возможно принудительно осуществить выдел доли в натуре.

Выдел участнику общей собственности на приватизированное жилое помещение, принадлежащей ему доли возможен, если существует техническая возможность передачи истцу изолированной части не только жилых, но и подсобных помещений – коридора, кухни, туалета, отдельного входа и прочего.

Если такой возможности не имеется, то суд вправе по просьбе истца установить порядок пользования жилым помещением (п. 12 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.08. 93 г.

N 8 “О некоторых вопросах применения судами Закона Российской Федерации “О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации” (в ред. от 21 декабря 1993 г.)).

Получается, что выдел доли в натуре в принудительном порядке возможен только в отдельно стоящих жилых домах – сельских домах, коттеджах, в которых можно сделать отдельный вход или перегородку и превратить этот жилой дом, фактически, в многоквартирный дом, с отдельными и изолированными квартирами. У жильцов квартир имеется выбор: либо осуществить выдел доли в натуре – зафиксировать право собственности на отдельные изолированные комнаты, заключением с остальными собственниками квартиры в добровольном порядке соответствующего соглашения, либо в судебном порядке установить порядок пользования этим жилым помещением.

Владение и, соответственно, пользование имуществом, которое находится в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников, а если согласие не достигнуто, то в порядке, устанавливаемом судом (статья 247 Гражданского кодекса РФ).

Как определяется порядок пользования квартирой в суде?
Важное условие – комнаты в квартире должны быть не смежными, а изолированными. В данном случае суд решает, кому из владельцев квартиры право пользования какой изолированной комнатой принадлежит.

Например, за истцом Петровым суд может признать право пользования комнатой A, а за ответчиками – право пользования комнатами Б и С. В случае выдела доли в натуре в отдельном доме Петров получает право частной собственности на комнату А, а в городской квартире – получает право пользования или проживания в комнате А.

В одном случае Петров может продать жилое помещение, а в другом – продать долю в праве собственности на квартиру, но с закрепленным в суде решении правом пользования отдельной комнатой.

Таким образом, есть как общие черты, так и различия общей долевой собственности, общей совместной собственности и частной собственности на жилье в РФ.

Все вопросы по общей долевой собственност Вы можете задать нашим юристам по телефонам: 29-89-709; 255-66-17; 255-17-66; 263-18-78.

Источник: pravo-grajdan.ru

Рейтинг
( Пока оценок нет )
Загрузка ...
Заработок в интернете или как начать работать дома